导语：如何才能写好一篇房产评估办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
第三条市、县房产行政主管部门，负责本行政区域内房产评估管理和监督工作。
第四条凡从事房产评估业务的单位，须向当地房产行政主管部门提出申请，经资格审查认证后，到市工商行政管理部门领取营业执照，方可从事房产评估业务。
房产评估机构应具备以下条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的从业场所；
（三）有一定的注册资金；
（四）有专业房地产估价师或一定数量的估价员；
（五）法律、行政法规规定的其它条件。
未取得房产评估资格的人员，不得从事房产评估。
第五条房产评估，当事人可委托房产评估机构进行，但涉及由政府给予当事人补偿或赔偿的，须由县以上人民政府房产行政主管部门设立的评估机构承办。涉及国有资产转移的，评估后应到国有资产管理部门登记备案。
第六条房产评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准，以各类房屋的重置价格和标定地价为基础，并参照当地市场价格进行评估。
第八条房产委托评估按下列程序办理：
（一）业务受理；
（二）制定作业计划书；
（三）现场勘查；
（五）选择评估方法；
（六）撰写评估结果书或报告书；
（七）送达评估结果书或报告书及收取评估费。
第九条房产评估机构应于收到评估申请书之日起十五日内完成评估作业，并向申请人出具评估结果书或报告书。
第十条房产评估结果一年内有效，超过期限的应重新评估。
第十一条评估机构应按物价部门核发的收费许可证及其收费标准收取评估费。
第十二条当事人对房产行政主管部门设立的评估机构出具的评估结果有异议的，可在收到评估结果书或报告书之日起十五日内申请复核，对复核结果仍有异议的，也可向人民法院起诉。
第十三条当事人对评估结果要求保密的，评估机构及有关人员不得向他人泄露，但司法机关要求提供的除外。
第十四条评估人员与申请评估项目当事人有利害关系的应当回避。
第十五条评估人员违反本规定，牟取私利，弄虚作假，故意抬高或压低标的物价值，给国家或他人造成财产损失的，由房产行政主管部门给予行政处分，并视情节依法给予行政处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第十六条未取得评估资格或未领取营业执照，擅自从事房产评估的，由工商行政主管部门依法给予行政处罚。
第十七条任何单位和个人都不得在评估过程中提供伪证，阻挠评估人员依法进行评估工作。对于提供伪证或阻挠评估工作正常进行的，由房产行政主管部门给予警告；情节严重，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第一条为了加强对本市房地产交易市场的管理，维护房地产经营活动的正常秩序，促进房地产业的发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本暂行办法。
第二条本办法所称房地产交易是指在行政划拨的国有土地上各类房屋的转让、租赁、抵押、调换的经济活动。
凡在本市市区城镇范围内行政划拔的国有土地上各类房屋的转让、租赁、抵押和调换的交易活动，除法律、法规另有规定外，均适用本办法。需要有偿转让、租赁、抵押行政划拨的国有土地的，以及以行政划拨的土地使用权作为股份入股经营的,应向市土地管理局提出申请，补办出让手续，补交出让金。以出让方式取得土地使用权的土地转让、租赁、抵押以及连带房屋转移的行为，不适用本办法。
第三条*市房地产管理局是本市房地产交易市场的主管机关，依法对房地产交易市场进行营理。*市土地管理局依法对本市房地产市场中有关土地管理进行监督检查。*市房地产管理局按季将本市房地产市场交易情况抄送市土地管理局备案。因房屋所有权依法转移而引起土地使用权转移的，由土地管理部门依法办理相应的土地使用权转移、变更手续。
第四条房地产市场主管机关的职责是：
(一)贯彻房地产市场管理的有关法律、法规、规章和政策。
(二)对从事房产交易中介服务的单位和个人进行资质审查。
(三)监督、检查房产经营活动，查处经营活动中的非法行为。
第五条房产经营活动，应进入房地产市场进行,并遵守法律、法规和本办法的规定。任何单位和个人在房产经营活动中，不得损害国家利益和社会公共利益。
第六条商品房屋开发建设部门预售、出售在行政划拨土地上建造的商品房活动，按商品房管理办法实施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活动，适用本办法。
第二章房产评估和价格管理
第七条本办法所称房产评估是指房产评估机构对各类房屋根据其结构、等级、适用程度、地段差异以及市场供求等因素，对其价值所作出的认定。
第八条凡从事房产评估业务的单位必须经市房地产管理局进行资格审定。从事房产评估业务的个人，须具有相应的专业知识，经市房地产管理局考核合格，取得评估员资格证书后，方能从事房产评估业务。
第九条进入房地产市场的房屋，必须经过房产评估，确定其评估价格。未经评估的房产，不得进行转让、租赁、抵押和调换。房产评估机构可按有关规定收取评估费。具体标准由市房地产管理局会同市物价局制定。
第十条单位自管房、私房的转让价格，由转让双方参考其评估价格自行协商确定。
第十一条房管部门直管房、单位自管房和私房，作为住宅出租，其租金标准按物价部门会同房管部门规定的租金标准执行，免缴房产交易调节基金；作为非住宅出租，其租金由租赁双方协商确定，并按本办法的规定缴纳房产交易调节基金。
第十二条市房地产管理局可会同市物价局根据市场交易情况不定期公布房产交易价格情况，指导房地产市。
第十三条房产交易活动应按以下规定缴纳房产交易调节基金：转让房屋的调节基金，按实际转让价格(实际转让价格低于评估转让价格的按评估转让价格)的20％缴纳；租赁房屋的调节基金，按实际租赁价格(实际租赁价格低于评估租赁价格的按评估租赁价格)的20％缴纳；抵押房屋，以抵押物清偿债务的，按转让房屋处理。房产交易调节基金由转让方、出租方缴纳。
第十四条房产交易调节基金统一由市房地产管理局代收，全额上缴市财政，专款专户存储，专项用于城市建设，并受市财政、审计部门的监督。
第十五条房地产交易双方应如实申报交易价格，不得瞒价。对低于房产评估价格20％以上转让的房屋，除按评估价格征收调节基金外，房地产市场管理部门有优先购买权。
第十六条享受国家优惠政策购买的房屋在出售或出租时，其出售价格或租金以及增值费、调节基金的征收办法，另行制定。
第三章房地产转让管理
第十七条房地产转让是指房屋所有权人将房屋所有权通过买卖、赠与、交换等方式连同土地使用权进行转移的行为。
第十八条房地产转让应贯彻公平合理、协商一致、等价有偿的原则，并签订书面协议。
第十九条单位自管房的转让，须凭上级主管部门批准文件；享受国家、单位补贴购买或建造的私房，需要转让时，按国家有关规定办理。房屋所有人转让共有房屋，须提供共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人转让租赁期未满或未定租赁期的房屋，须提前三个月通知承租人，租赁关系由有关各方协商解决，在同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十条房产拍卖，必须委托*市房产拍卖专业机构进行。
第二十一条个人在城镇购买房屋必须符合国家和省、市有关规定。单位因特殊需要必须购买私有房屋和外省、市在本市设立机构需要购买房屋的，必须持有关证件，经市房地产管理局批准。
第二十二条房屋因转让发生产权转移时，该房屋占用的土地使用权随房屋产权一并转移；同一房屋产权分割转让的，各房屋所有人占有相应比例的土地使用权，但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。
第二十三条下列房地产不准转让：
(一)无合法产权证件的；
(二)产权尚有争议的；
(三)房地产债务未结清的；
(四)其他依法限制权属转移的。
第二十四条依法转让的房地产，受让人应向市房地产交易管理所办理立契过户手续，缴纳有关税费，向市房地产管理局申领房屋所有权证，并凭房屋所有权证到市土地管理局相应办理土地使用权变更登记手续。
第四章房屋租赁管理
第二十五条房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付约定租金的行为。
第二十六条出租房屋，包括以房产入股联营、合营、承包经营等形式发生的房屋租赁，租赁双方应签订书面协议，并向市房地产管理局申请办理租赁手续，经审查批准后，领取《房屋租赁许可证》，按规定缴纳有关税费，租赁关系方为有效。以土地使用权入股经营的，应按土地管理规定首先向市土地管理局办理有关手续。承租非住宅用房从事经营活动的，工商行政管理部门核发营业执照时应查验承租人的《房屋租赁许可证》。
第二十七条出租的房屋必须结构牢固，房况良好，安全可靠，符合使用条件。危险房屋严禁出租。
第二十八条房屋租赁应订立租赁契约。租赁契约须载明租赁期限、租金标准以及租赁双方的权利和义务。非住宅租赁契约须经房地产管理机关审核并办理登记手续。
第二十九条机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用私有房屋。因特殊需要必须租用的，须经市房地产管理局批准。
第三十条承租人应按期缴纳租金，并按契约规定用途使用房屋。如改变用途、改建、扩建及改造设备时，双方应提前商定，并按有关规定修改契约内容。租赁期满时,承租人应当将房屋退还出租人，需续租的应重新签订租赁契约。同等条件下，原承租人有优先租用权。实行土地使用权有偿有限期出让的房屋租赁期限，最长不超过该房屋使用范围内土地使用权年限。
第三十一条外来从事劳务或经商活动的暂住人员租用房屋，必须持有原居住地区的户口证明、居民身份证及有关证件，办理租赁手续。
第三十二条承租人有下列情形之一的，出租人有权单方终止租赁合同：
(一)承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借或改变用途的；
(二)承租人利用承租的房屋进行非法活动、损害公共利益的；
(三)承租人无正当理由累计六个月不缴租金或闲置房屋达三个月以上的；
(四)承租人损坏房屋结构和设备而又不维修、不赔偿的；
(五)房屋发生重大损坏，经*市危险房屋鉴定所鉴定为危险房屋不能继续使用的。
第三十三条房屋租赁，出租方应按租金额的4％向市房地产管理局缴纳租赁管理费。
第五章房屋抵押管理
第三十四条房屋抵押是指房屋所有人以该房屋作为债务偿还担保，设定抵押权，将房屋抵押给债权人的行为。
第三十五条房屋抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。房屋抵押活动必须遵循自愿、公平、诚实、信用的原则，不得违反国家有关法律、法规。
第三十六条下列房屋不得抵押：
(一)无合法所有人，尚未确权或产权有纠纷的；
(二)代管房产代管人无法定所有人签署委托书的；
(三)党政机关、军队、大专院校自管的；
(四)宗教寺庙、古建筑、影剧院、医院等公益设施的;
(五)限制抵押的(确定为拆迁区域的房屋，违章建筑、临时建筑的房屋，拖欠税金、债务尚未清偿的房屋，被司法、政法机关扣押、诉讼保全、查封的房屋)；
(六)房地产管理部门认为不宜抵押的。
第三十七条房屋抵押担保债务的范围为主债务本身和因主债而产生的孽息以及不按时清偿债务给债权人造成的损失。抵押房屋必须由抵押人向中国境内注册的保险公司投保，抵押权人为该保险的第一受益人。
第三十八条同一处房屋设定若干抵押权的，其抵押价额之和不得超过该处房屋的总值。清偿次序按批准先后确定，同时批准的，按各方债务额比例清偿。
第三十九条单位自管房屋抵押时，应经上级主管部门批准。个人或多人共有的房屋在进行抵押时，除出具房屋所有权证、共有权保持证、土地使用权证外，须经共有人同意，并出具书面协议，共负抵押连带责任。
第四十条抵押当事人申请办理抵押房屋前，应向房产评估机构申请评估。
未经房产评估机构评估定价的房屋，不得作为抵押物。
抵押双方应签订抵押契约。抵押契约签订后，当事人应在十五天内向当地房地产管理机关和土地管理机关办理他项权利登记，并将抵押权利情况载入抵押人的房屋所有权证和土地使用权证。
第四十一条房屋抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方应在十五日内到原办理部门办理抵押注销手续。
第四十二条抵押人到期不能清偿债务，抵押房屋连同土地使用权由债权人委托*市房产拍卖专业机构和土地使用权拍卖专业机构联合进行拍卖，拍卖所得价款，其中土地使用权部分全额上缴市级财政，其余价款扣除应缴纳的房产交易调节基金外，按顺序清偿债务。按照土地使用权有偿出让进行拍卖的，所得价款应当首先补缴土地使用权出让金后，再按顺序清偿债务。
第六章房屋调换管理
第四十三条房屋调换，是指房屋使用者之间就房屋使用权进行调换的行为。
第四十四条房管部门直管房屋、单位自管房屋、私有房屋之间使用权允许调换。
第四十五条房管部门直管房屋和单位自管房屋、私有房屋使用权调换，双方当事人应征得房屋所有权人同意，并达成书面协议，共同到调房管理部门办理手续。
第四十六条房屋使用权调换，因房屋结构、面积、地段等方面有明显差异的，实行差价调换。
第四十七条直管房屋使用权调换由房地产管理部门对其房屋使用价值进行评估，并据此收取差价费。
第四十八条差价费由房地产管理部门收取，用于调房管理的日常开支。
第七章房产交易中介服务管理
第四十九条市、区房地产管理部门可以根据需要设立固定的房产交易场所。其主要任务是：
(一)组织引导房产经营单位和个人进场经营；
(二)为房产经营者提供洽谈协商、中介服务、交流信息、展示行情等各种服务；
(三)开展房产买卖、租赁、调换的委托业务；
(四)开展房产吞吐、抵押等经营业务。经营房产交易场所的单位，必须经市房地产管理局进行资质审查，并向工商行政管理部门办理有关手续。
第五十条兴办房产交易中介服务机构，应向房地产市场管理部门递交书面申请、组织章程和有关证件，经批准后，向工商行政管理机关申请登记，核发营业执照后，方可营业。
第五十一条从事中介服务的房产经纪人，应持所在地户籍证明和有关证件，向房地产市场管理部门提出书面申请，经资质审查合格批准后，向工商行政管理机关申请登记。房产经纪人，从事中介服务可按规定收取劳务费。未经房地产市场管理部门批准，任何单位和个人不得从事房产交易中介服务。
第八章罚则
第五十二条违反本办法规定，谎报房屋转让、租赁价格的，由市房地产管理局处以二万元以下的罚款。
第五十三条未经批准擅自从事房产交易中介服务的单位和个人，由市房地产管理局处以二万元以下的罚款。
第五十四条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院；当事人也可以直接向人民法院。
在美国，征收房产税不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民。美国征收的房产税28%分给乡镇这一级别的政府，22%给县政府，4%给州政府。也就是说，一半的房产税都给了基层政府。
基层政府拿这些钱提供更好的公共服务，比如修建一个花园、一个广场、一个绿地，或者雇用更多的警察维持社会治安。这样，当地的营商环境就改善了，那当地的地价和房价只会升，不会降！老百姓的房子增值之后呢？增值部分98.62%归老百姓所有，政府只拿1.38%（2006年全美所有州的房产税平均税率）作为房产税，这部分税收全部用来继续改造当地环境，提供更好的市政服务和公共治安，让老百姓的房产能进一步增值。
那另一半房产税呢？拿去促进社会平等、提供平等的教育机会！其中有42%的房产税用于学区教育经费，所以，美国小孩子在公立学校上学，不交学费、午餐免费。而家长每年为孩子的教育支出仅为200美元，孩子教育费用的90%都由政府负担了。
当然，房产税也有副作用。比如说，在美国，一次不交房产税就会被立即没收房子！这次金融风暴，就有许多美国白领沦落到街头睡帐篷。对此，美国也设计了一些制度来限制房产税涨得过快。比如说加利福尼亚州，房屋只有在出售时才会被评估。这样做的目的是为了让房屋拥有者不必担忧会因为房产增值过快而交不起增加的房产税。1978年通过的第13号提案中规定，政府向房屋拥有者征收的房产税每年增长幅度不超过1%，房屋净值评估值每年增长不超过2%。换句话说，税额本身不许超过1%，税基不许超过2%，哪个低就按哪个来征收。
税收具有如下特点：
1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2、征收范围限于城镇的经营性房屋；
关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法
为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。现结合我市实际情况，制定本暂行办法。
一、试点区域
试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。
二、征收对象
（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：
1.个人拥有的独栋商品住宅。
2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
三、纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。
应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。
四、计税依据
应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。
独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。
属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。
五、税率
（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。
（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
六、应纳税额的计算
（一）个人住房房产税应纳税额的计算。
应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率
应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。
（二）免税面积的计算。
扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
七、税收减免与缓缴税款
（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。
（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。
（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。
八、征收管理
（二）个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
（四）个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。
九、收入使用
个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
十、配套措施
（一）上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门的年度均价计算确定。
（二）有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。
（三）财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。
（五）纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。
（六）欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。
一、国外房产税具体情况
目前，世界上130多个国家和地区对住房征收房产税，绝大多数国家和地区将房产税作为地方税，是地方政府重要而稳定的税源，而地方政府通常将这部分收入用于公共服务支出。笔者选取了西方和东方各两个发达国家作房产税的介绍：
（一）美国房产税情况
美国房地产税税率都由地方市政当局的立法机关自己制定，也就是说根据财政支出决定房地产税的税率，一般在1%～3%。在房地产税税率高的地区，公共设施一定上乘，公共服务质量也要好于其他地区，中小学校的等级也较高。税率方面，若房屋出租，税率是租金的30%左右；若房产转让，要收15%的资本得利税以及交易价格1%～5%的营业税；若按揭购买，要对贷款额征收0.35%的印花税以及0.002%的无形税。
（二）加拿大房产税情况
加拿大房产税也是和地产税分离的。加拿大的房地产税不是计征一次，而是市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%。老年人支付的房产税占个人收入的11.7%，而年轻人则只占4.2%，这是因为老年人退休收入低，但住的房子较大，所以比例就显得高。
（三）日本房产税情况
在日本，房产税不仅涉及房子，还涉及土地。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。对土地、房屋的课税依据是市场价值，日本称之为“适当的时价”，一般每三年进行一次基础评估。土地价格是依据“路线价”计算出来的，房屋则以房屋再建价格为基础评估。
（四）韩国房产税情况
韩国政府为抑制房价过快上涨，2005年出台了综合不动产税，根据房产价值的不同对拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，征收0.75%~2%的不动产税。除此之外，韩国政府还征收财产税，征税对象为拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，根据财产价值不同，对应的税率也不同。为打击房地产投机行为，韩国政府还出台了房产转让所得税，针对拥有两套住房的家庭购买房产两年之内将其出售，征收50%的房产转让所得税；针对拥有三套以上住宅的家庭购买房产两年之内将其出售，征收60%的房产转让所得税。
二、国内房产税的具体情况
2011年1月28日和30日，重庆和上海地方税务局分别出台了《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市个人住房房产税征收管理细则》。细则分别在1986年9月15日国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》基础之上将征税范围扩大到居民自住房屋，以期望通过对房产税的改革结合限购政策的出台，对持续走高的房价进行控制。
房产税在我国并非一个新税种，而且房产税并不是现代才有的税种。《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布相当于当时课征的房产税，属于土地税的一部分，对三种房屋征收。到现代，1986年10月《房产税暂行条例》正式实施，房产税就已经开始在我国各大中小城市按年征收。但是，房产税征收对象仅限于经营性房产，包括买卖房产和出租房产。现在媒体热议的“征收房产税”，实际上是指房产税扩大了房产税的征收范围，将目前普通老百姓个人持有的住房中空置的部分纳入征税范围。
（一）重庆市个人住房房产税征收概况
1、试点区域
个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收。
2、征收对象
对于重庆市本地居民，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房。独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。
3、计税依据
应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。凡纳入征收对象的应税住房用于出租的，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征房产税。
4、适用税率
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。
5、应纳税额计算方法
个人住房房产税应纳税额的计算，公式：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。应祝建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。拥有的独栋商品住宅，面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。
（二）上海市个人住房房产税征收概况
个人住房房产税在上海市行政区域内实行。
对于上海市本地居民，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。对于外地居民，征收对象为非本市居民家庭在本市新购的住房。
计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
（三）对沪渝两地房产税扩大范围的思考
我国当前的土地和财税政策带来了地租分配的极端不平等和居民税收负担的极端不公平，城市土地增值收益为少数人掠取。扩大房产税范围的目的是要建立公平的社会财富分配机制与有效率的土地资源配置机制。它的意义在于财富分配公平化和资源的有效配置。在房产税的作用下，中等收入者自能凭自身收入住上中等房，政府将对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出，来解决城市低收入群体的住房问题。
房地产具有双重性，分别是公共服务属性和商品属性。政府的服务行为与开发商的商业行为必须实施双轨制。一方面，保障性住房政策是事关社会和谐和民生的重大政策，是政府公共服务和社会管理的职责。另一方面，商品房、豪华房以及别墅等，通过市场交易法则发展房地产业。政府实行宏观调控，进行市场调节，优化经济结构调整，改善和发展民生。
三、沪渝两地试点房产税不足和建议
（一）沪渝两地试点房产税的不足
1、房产税对抑制房价作用有限
从发达国家的经验中可以看到，房产税并不能有效防止房价暴涨暴跌。美国、加拿大等国都长期实行房产税，但这些国家投机炒作造成的房产泡沫仍不时出现。房产税出台的初期，对房价短期内有强烈的冲击作用，但在中国住房市场基本面没有改观之前，购房仍然是居民的刚性需求，房价上涨预期仍然很高，房地产投资需求依然强劲。在狂热的、极度不均衡的市场环境下，需要一些短期的极端措施来控制房价，如北京、上海、深圳、广州等14个城市，采用的“限购令”，限制所有家庭新购房数量等。
2、房产税对普通老百姓负担太重
中国居民拥有住房的是绝大多数。据《中国城市状况报告》调查显示，中国城市住房自有率达到87%。若按照房屋的评估价值来征收，以上海为例，2011年上海新建商品住宅控制目标为15350元/平方米，以80平方米计算，平均每套住宅价值122万元，1%就要每年1.2万元，对普通老百姓的收入水平来讲负担太大。另外，还要特别考虑中国很多自有住房是通过房改获得的，这些房改房往往地段不错，评估市场价值很高，可居住者的现金收入不高，还有很多老年人和低收入者根本无力支付。
3、房产税的前提是公共财政
房产税的最终目的应该是增加社会福利，谨防政府征收房产税以此来弥补地方政府的收入不足。为此，在财政收支没有建立起有效监督体制的时候，还没有形成“公共财政”的机制，提倡房产税并不理智，只会给老百姓增加负担，不会带来政府公共服务的改善，更不会带来政府效率的提高。如果没有相应的公共财政机制改革来确保房产税“取之于民、用之于民”，房产税仅仅成为广大老百姓的新负担，那么当前开征房产税的控制房价的目的就值得质疑。
（二）沪渝两地试点房产税的建议
对于我国房地产市场，利用税收杠杆配合其他政策，通过房产税改革来抑制过度虚高的房价是很有必要。沪渝两地先行试点改革房产税可为房产税在全国范围内实施积累宝贵的经验。房产税改革可参考如下原则：
1、普遍纳税原则
按照房产性质和用途，可将其分为四种类型，即生活保障型房产、公共服务型房产、生产经营型房产、投机套利型房产。对于不同类型的房产，房产税应该区别对待。对生活保障型房产，以规定家庭人均占有面积为基数，一倍基数和两倍基数之间的部分归类为生产经营型房产征税，超两倍基数的部分归类为投机套利型房产征税。对公共服务型房产，以该事业单位登记员工人均占有面积计算，一倍基数以上部分归类为生产经营型房产。
2、便利征管原则
3、筹集收入原则
第一条为培育和发展房地产市场，促进住房消费，改善和提高居住水平，加快住房建设，使住宅业成为新的经济增长点，根据国发［1998］23号及厦府（1997）综094号文规定的精神，制定本办法。
第二条本办法所称已购公有住房是指市土地房产管理部门和单位按房改政策出售给个人的住房。
第三条本办法所称已购公有住房进入市场是指将已购公有住房买卖、置换、出租、抵押等行为。
第四条厦门市土地房产管理局是已购公有住房进入市场的行政主管部门，具体业务委托厦门市房地产交易中心办理。
第五条开展城镇职工家庭住房情况普查，建立家庭住房档案。已购公有住房进入市场实行准入制度，须经市土地房产管理部门审批。
第六条职工将已购公有住房进入市场后，不得再购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第二章条件
第七条购买全部产权的住房，在个人取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第八条购买部分产权的住房，在个人办理改按成本价购买并取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第九条将已购公有住房进入市场必须出具房屋共有权人及同住成年直系亲属同意的书面意见，并提供当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明。
第十条下列已购公有住房不得进入市场：
（一）未按有关规定超标加价或加租的；
（二）商品房原价格在人民币4000元/平方米以上的（已按厦房改字［1997］03号文执行的除外）；
（三）户籍冻结区和改变使用性质的；
（四）已购公有住房进入市场后造成新的住房困难的；
（五）其他按法律、法规及市政府规定不得进入市场的。
第三章基本程序
第十一条市土地房产管理部门对已购公有住房所有人提出的进入市场申请进行审核，自收到申请之日起十个工作日内做出是否准予进入市场的书面意见。
第十二条经市土地房产管理部门审核准予进入市场的房屋，由当事人到厦门房地产交易中心办理交易手续。
第四章买卖
第十三条买卖已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房买卖申报审批表；
（三）当事人身份证件及户籍证明；
（四）买卖合同；
（五）卖方婚姻状况证明；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房买卖的书面意见。
第十四条出售已购公有住房，当事人应如实向市房地产交易中心申报成交价格。当事人申报价格明显低于房地产市场评估价格的，原产权单位或市土地房产管理部门可按申报价格优先购买，不购买的按评估价格征收税费。
第十五条买卖已购公有住房应按规定缴纳以下税费，计税费基数以成交价（或评估价）计收。
（一）土地出让金：1％，由卖方缴交（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
（二）营业税、个人所得税等地方税务部门征收的税费：按3％综合征收率计征，由卖方缴交；
（三）契税：1.5％，由买方缴交；
（四）交易鉴证费：0.8％，买卖双方各承担一半。
第十六条出售机关工作区、教育园区、企业生产区内已购公有住房的，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十七条出售已购公有住房，成交价款扣除应缴纳的税费后，增值部分全部归卖方所有。
第十八条将已购公有住房出售后，再购买商品住房时，按规定缴纳住房公积金的职工，经批准，可按房改规定申请个人住房组合贷款。
第五章置换
第十九条已购公有住房可以同各类住房置换。
第二十条已购公有住房置换，应提交下列材料：
（一）置换双方的土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房置换申报审批表；
（三）置换合同书；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房置换的书面意见。
第二十一条房屋置换应按规定缴纳以下税费。
（一）土地出让金：
1、属已购公有住房的按已购公有住房价值1％计收（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
2、不属已购公有住房的按有关规定执行。
（二）营业税等地方税务部门征收的税费：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按3％综合征收率计征，由房产价值大的一方缴交；
（三）契税：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5％计征，由房产价值小的一方缴交；
（四）交易鉴证费：以置换房屋总价为计费依据，按0.8％计征，由置换双方各承担一半。
第二十二条已购公有住房出售后一年内按市场价购买住房的，视同住房置换。其所购住房的房款总额低于或等于原已购公有住房出售的房款总额的，免征契税；其所购住房的房款总额大于原已购公有住房出售的房款总额的，超过部分应计征契税。
第二十三条旧公有住房可与统建房置换（置换办法另行公布），通过以小换大、以旧换新达到改善居住条件，提高居住水平的目的。置换后的公有住房，用于解决困难企业生活困难的职工和最低收入家庭的住房问题。
第六章出租
第二十四条出租已购公有住房，应提交下列材料：
（二）已购公有住房租赁申报审批表；
（三）房屋租赁合同；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房出租的书面意见。
第二十五条出租已购公有住房的出租方应按规定缴纳以下税费：
（一）租赁收益金：按厦府（1999）综031号文规定执行；
（二）房产税、营业税、个人所得税等按税务部门有关规定缴交。
第二十六条经审核同意出租已购公有住房，出租人按规定缴纳税费后，市房地产交易中心发给《房屋租赁证》。
第七章抵押
第二十七条抵押已购公有住房应提交下列材料：
（二）已购公有住房抵押登记审批表；
（三）借款合同；
（四）已购公有住房抵押合同；
（五）当事人身份证件；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房抵押的书面意见。
第二十八条已购公有住房抵押应按规定缴纳抵押鉴证费。
第二十九条将已购公有住房抵押，必须按《厦门市房地产抵押管理规定》办理有关手续。
第八章附则
第三十条进入市场的已购公有住房的管理办法，仍按原已购公有住房售后的管理办法执行。
第三十一条买卖、置换已购公有住房后，已购公有住房的维修基金（本息）仍保留在原住房基金帐户内，归新产权人使用。
第三十二条已购公有住房买卖、置换后再进入市场交易的，不按本办法办理。
第三十三条成立房屋置换服务公司，解决已购公有住房进入市场的收购、购房贷款担保、中介等问题。
第三十四条根据建设部1999年第69号令，对违反本办法规定的下列行为作出处罚：
（一）将不准买卖、置换的已购公有住房买卖、置换的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
（二）将已购公有住房买卖、置换后，又以非法手段购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由市土地房产管理部门责令退回所购住房，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十五条已购公有住房进入市场，职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
第三十六条各级土地房产管理部门对已购公有住房进入市场要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条原房改有关规定与本规定不符的按本规定执行。
第三十八条经济适用住房、统建房等优惠政策房进入市场的办法参照本办法执行。
【关键词】国外房产税制度；借鉴；启示
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。2011年1月28日，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税。
房产税试点征收已经两年过去，试点效果如何，该不该进行全国推广，如何更有意义的征收房产税还存在很大争议。
纵观世界，很多国家都在征收房地产税，各国在多年的实践过程中积累了丰富的经验，建立了比较完整的房地产税收制度体系，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。
各国房产税制度一览：
美国：
美国对土地和房屋直接征收房地产税，在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利等。所以征收税率由各地方政府根据当地所需的财政支出来决定，首先，政府必须对其一个财政年内的支出进行预算，然后，决定出哪部分支出是由房产税来承担的，一般在1-3%，即使在一个城市，不同的街区，由于公共投入不尽相同，税率也不相同。
美国的房地产税对全民征收，对业主来说是笔不太轻松的负担，如，纽约市的房产税在2%-5%，这意味着一套50万美元左右的房子，承担的房产税约2万美元。而出租房子也要收税，税率是租金的30%左右。如果房产转让，还要收15%的资本得利税，再按交易价格征收1%～5%的营业税。如果房子是按揭购买。还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的无形税。[1]
英国：
由于英国是土地私有化国家，居民买了房屋就同时买了土地。因此，课税对象包括两部分，一部分是土地，另一部分是附着其上的建筑物和构筑物。计税依据是纳税人拥有的一切居住房屋的评估价值，包括自用住宅和租用住宅。
英国所有房屋按照市场价值分为A-H八个档次，其中以D级为基准税级，其他档次的纳税额分别是D级的一定百分比或倍数。英国的房产税缴税原则为“谁住谁缴”，每年，各地区政府会给所辖地区的每栋住房寄去房产税账单，租户或者房主缴纳。账单中还会说明该项税收的用途，与美国大致相同，英国住房财产税也大体被应用于公共事业开支。[2]
法国：
法国房地产税包含在财产税里，财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，也就是说，按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说，财产税主要就是房地产税。
德国：
德国的房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”。
房产购置税也是一种重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。
加拿大：
根据加拿大税法，加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。加拿大房产税也是和地产税分离的。加拿大的房地产税比较复杂，因为它不是计征一次，而是市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而个人所得税占家庭收入的10%以上。
在加拿大，老年人支付的房产税占个人收入的11.7%，而年轻人则只占4.2%，这是因为老年人退休收入低，但住的房子较大，所以比例就显得高。为了减轻低收入群体的纳税负担，在年度个税申报时会有个调整，如果收入低，政府会退回房产税。
日本：
日本从1950年开始征收房产税，已经形成了一套比较成熟的税收体系，主要是以固定资产税的名义征收，针对土地和房屋征税。主要由市町村的地税机关征收。
日本对房屋的课税依据是按房屋的市场价值计征的，即以房屋再建价格为基础评估，并且每三个基准年度还需进行一次交替评估。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”，各地税率略有不同。
国外房产税制度经验借鉴：
1.明确房产税征收的目的
而对于中国来说，我们来看下这组数据：2011年，上海市征收房产税22.1亿元，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，房产税仅占0.64%；2012年，上海市房产税收入24.6亿元，地方财政收入3743.71亿元，房产税仅占0.66%。
我们应该将房产税作为一个长期的制度
2.扩大房产税征收范围，做到公平性
国外房产税征税范围广，除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，其余的房产所有者或占有者均为纳税对象，不仅对企业征收，而且对居民个人也征税。从试点城市来看，我国的征收范围较狭窄，上海只对增量房产征收，从公平性上看，对后进入房地产市场的人员不公平；而重庆目前只对高档住房征收，那些拥有数套普通住房的就免征，会让炒房投机者有空可钻，也起不到有效打压房价的作用。
3.对房地产转让环节征收高额税
从房产税的国际经验看，我国的房产税应该对住房保有阶段征收，而不是购买阶段，只对购买环节进行征税，会引起税费转嫁到租房者或第二次交易者身上。应该建立严格的转让环节税，来遏制房产投机者。如前文美国如果房产转让，要收15%的资本得利税，再按交易价格征收1%～5%的营业税，如果房子是按揭购买。还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的无形税。
4.建立有效的房产价值评估体系
房产税的计税依据一般为房产价值或者市场评估价值，应当建立有效的房地产评估机构，例如，波兰为有效监督房产税的征收，建立两个专门收集数据的登记部门，地方政府在房产税征收过程中，将自身记录与这两个部门比照，以保证税收征管的全面高效。再如英德等国为有效评估计税价值，专门设立房地产评估机构和专业评估师，而美国则在各地设置与征收机构分开的评估官，并委托社会评估机构进行评估，以保证财产评估的高效、准确。加拿大房产税成功的重要因素也是建立了科学有效的房地产税估价制度，通过评税确定计税依据，计算机辅助批量评估系统提高了评税工作效率，减少了地方财政负担。[4]
而我国目前资产评估的法律还不够完善，评估机构及管理机制还不够健全，评估人员的素质也有待提高，这些因素会造成难以保证评估价值的合理性。
结论：
参考文献：
[1]徐妍，中外房产税[J]，新农村（黑龙江），2012（4）
[2]席阳，国外房产税怎么收[J]，金融经济，2012（12）
[3]黄丽，国外房产税的征收经验及对我国的启示[J]，财政研究，2013（2）
[4]谷成，房产税改革再思考[J]，体制改革，2011（8）
1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。当天晚些时候，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式实行征收办法。
房产税的征收对象如何确定，如何界定征收范围，征收税率多少，作为房产税先进行推行的试点城市，沪渝两市的每一个动作都成为各方深度解读房产税未来走向的重要信号。
上海
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，上海市从1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。
通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房和非本市居民家庭在本市新购的住房)。
试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。适用税率暂定为0.6％。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4％。
上海房产税的征收方式采取方式是新购之时进行征税，即：上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积，人均超过60平方米的，进行房产税征收。
如果以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例，如果这个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么就是对100万交易价格的70％，70万计算，其一年应该缴纳房产税4200元。
至于房产税的用途，上海政府方面也表示，将用于保障性住房建设等方面的支出。
有关人士认为，未来随着房产税征收税率以及覆盖面的推广，各地系统性可以把高收入一群人的房产进行征税，用于弥补中低端保障房的建设，形成一套良性的循环体制。
而另外一份上海财政局、地税局及房产局的答疑中也表示，因为目前收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。对个人住房征收房产税，是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。
重庆
《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》显示，重庆房产税仅在主城九区行政区域范围征收，而非全部40个区县。
在征税对象上，重庆房产税针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。
其中高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。同时，独栋商品房征税包括增量和存量，而新购高档房及外地二套以上购房则只针对增量。
重庆市市长黄奇帆对此解释说，买了独栋商品住房和高档住房的要收税，因为占有公共资源比较多。
重庆的房产税税率是以房产交易价为征税基数，交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍(含)至4倍的，税率为1％；4倍(含)以上的税率为1.2％。
2011年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元／平方米。即今年房价超过9941元／平米的住房将进入收税范围，到1.5万元／平方米就是三倍，就是1％的税率，如果到2万元，平方米，就是四倍，为1.2％。
《暂行办法》还对首套独栋商品住宅和高档住房规定有抵扣政策，独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。
例如，一户家庭拥有的第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元／平方米，其纳税额为：(400-180)×16000×1％=35200元。
假设这个家庭在2011年1月28日之后，新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，其建筑面积为180平方米，交易单价为10000元，平方米，其纳税额为：(180-100)×10000×0.5％=4000元。
采取交易价来征税，避免了对房屋进行评估的麻烦。不过黄奇帆表示，三年、五年以后可能会转而采取评估房屋的方法，届时再出台具体的细则。
存量独栋商品住宅量有3000多栋，大都是在这十年里交易的，每年2000万平米的交易中，我们统计了过去五年高档房的比例，两倍以上的房子一般占10％，即200万平方米左右。
黄奇帆表示，地方收税工作量不大，我们不涉及复杂计算游戏规则，能够保证征收到位，不会降低房价。
对各界质疑的重复征税问题，黄奇帆回应说，不管国内还是国际，土地所有者都有权对土地的转让、出让、出租、买卖，有权收费，不管土地是私有还是公有，没有重复的概念。
逐步推向全国
财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部表示，房产税改革试点开始后，将总结经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在全国范围内征收。
近日，紧跟沪渝两市房产税试点步伐，深圳市规划和国土资源委员会《深圳市住房建设规划(2011-2015)》(征求意见稿)，将加强差别化住房金融税收政策执行力度，推进实施住房保有环节的税收征管工作，建立房地产税收体系。
[关键词]房产税改革；房地产市场；调控
[中图分类号]F810.422；F293.35［文献标识码］A
基金项目：国家自然科学基金项目（70631003）的阶段性研究成果。
众所周知，房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，已成为我国经济发展的新的支柱产业，所以保持房地产市场的持续健康发展，事关社会和经济稳定运行的全局。但目前的房地产市场呈现出了一些令人忧虑的问题：商品房价格增长过快，商品房结构性矛盾加剧，房地产投资规模偏大，房地产市场秩序较为混乱。基于我国当前房地产市场已初步显现的市场失灵现象，政府有必要对房地产市场经济进行一定的干预，使房地产市场经济运行回到均衡的轨道，也就是说，政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持房地产市场的均衡发展。
从经济学的角度来看，目前房地产市场所存在的畸形、失衡现象，在一定程度上是由房地产市场本身所固有的特性所决定的。房地产市场是一个供给稀缺性市场，一方面，人口的增长和生活的改善，使得房地产的需求无限制的增长；而另一方面，土地作为不可再生资源，使得房地产的供给相对有限。市场价格是由市场供求关系决定的，当有限的供给遭遇到无限的需求时，其结果必然是推高价格，更何况，目前的房地产市场上存在着盲目性、非理性需求，则更是对房地产市场的虚假繁荣起到了推波助澜的作用。这主要表现在以下两个方面：
一方面，在“耕者有其田，居者有其屋”的传统思想引导下，人们改善生活和拥有资产的愿望极为迫切，往往超过自身积累及收入增长能力去买“一步到位”的大房子、好房子，在不知不觉中，将“居者有其屋”变成了“居者优其屋”，对利率、租税、通胀与通缩等对保有房屋带来的风险估计不足，进而助长了房地产需求的盲目性。另一方面，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，决定了房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，而城市基础设施建设和社会设施投资引发的相邻效益以及房地产的保值、增值特性则更是进一步扩大了房地产投机的可能性。目前，社会上愈]愈烈的所谓指望短期“暴富”而跟风投机“炒房”的风气正是房地产市场需求非理性化的典型例证。
由此可见，政府要推动房地产市场健康、有序、平稳、均衡地发展，就必须采取科学、有效、可行的措施，遏制房地产市场的“虚假需求”，减少乃至消除房屋闲置面积增加；利用率降低；空置率上升；房价暴涨等现象的发生。这就要求政府不仅要采取金融手段，通过提高房贷利率和首付比例等措施来增加房地产的交易成本，而且还要采取税收手段，通过改革、完善房产税等方式来提高房地产的保有成本，进而促使房地产市场需求回归理性。
目前的房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其特点在于：
1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。
2.房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋。个人所有非营业用的房屋和由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房屋均免征房产税，对于房地产开发企业建造的商品房在售出前，不征收房产税；但对售出前的房地产开发企业自用或出租、出借的商品房则应按规定征收。
3.房产税区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的房屋，按照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；对于出租的房屋，依照房屋租金收入计算缴纳，税率为12％。
从房产税的这些特征不难看出，伴随着产业结构和分配机构以及市场格局等多方面因素的变化，房产税的缺陷和弊端已日渐突出。主要有以下几点：
1.税基过窄，征收面不宽。现行的房产税是在1986年制定开征的。当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，所以房产税的征收范围的确立较为狭窄。个人拥有的非营业性房屋和国家财政拨款的事业单位自用房屋也都被排除在课税范围之外了。但随着我国市场经济的建立和发展，以及制度安排和经济结构的变化，房产税的征收范围已不适应于现实经济状况。这主要表现在：首先，公有房制度的改革使公有房的性质发生了变化。公有房的产权货币化转移或使用权货币化转移，使原来的公有房已成为或变相成为现在的商品房，不应再享受免税的优惠；其次，随着事业机构管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位已逐步实现市场化和企业化。由于其性质已属于企业，所以也就应当履行纳税义务；最后，住房制度的改革使房产购买主体结构发生了很大的变化，个人购房比重大幅度上升。对个人自用房屋完全免税，不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段，违背了税收的收入、公平和效率原则，而且也使政府丧失了调控房地产市场，确保社会、经济均衡稳定发展的重要工具。
3.税率单一，缺乏弹性。现行的房产税采用的是单一、固定的比例税率，是由中央政府统一制定，全国统一实行的，没有顾及区域之间、城市之间的经济、生活差异，也没有考虑纳税人贫富的差距和负担能力的差距，更没有区分房屋的用途，所以，现行的房产税税率，刚性有余，而弹性不足，也正因为如此，现行的房产税既无法调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又不能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调控，同时还违背了税收的合理负担原则。
很显然，现行房产税的缺陷和弊端在很大程度上阻碍了房地产市场经济的均衡发展，对房地产市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了背离干扰效应。因此，要使房产税适应、符合现实经济格局和总体制度安排以及社会运转的基本要求，就必须对房产税进行进一步的改革和完善。具体来讲，主要有三个方面：
综上所述，通过对房产税的改革和完善，可以有效地抑制房地产市场的投机气氛，规范房地产市场的运行机制，为房地产市场持续、健康、有序、均衡地发展创造良好的环境。
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TheControllingEffectsofHousePropertyTaxReformtoRealEstateMarket
FangZhong1，MeiYuhua2
（1.SchoolofManagementofHefeiUniversityoftechnology,Hefei230009,China;2.HefeiLocalTaxBureau,Hefei230001,China）