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[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110
1房产继承、赠与强制公证的弊端分析
11缺乏必要的法律依据
12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则
2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。
2房产继承、赠与不再要求强制公证
21房产继承可以不用办理公证
22不公证可节省费用
23新规范更加注重便民服务
参考文献：
[1]杨伟东继承受遗赠强制公证的合法性和未来走向――以陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案为分析基点[J].法律适用，2015（4）
[2]陈慧娜，郭发产处分不动产遗嘱应当实行强制公证[J].上海房地，2009（4）
[3]杨永华，沈洁颖强制公证制度初探[J].行政与法，2003（7）
[4]郭岳萍强制公证进入物权变动领域辨析[J].中国司法，2012（8）
[6]高发房屋继承登记强制公证于法无据――从最高人民法院公报的一起案例看不动产登记程序需注意的环节[J].国土资源，2016（1）
【关键词】转继承；转继承公证；继承公证
案情介绍：刘某于二一年十月去世，配偶孙某健在，刘某、孙某共有房屋一套，且二人共有三名成年子女，分别为刘大、刘二、刘三，刘大于二一二年四月去世，刘大的配偶为王先生，他们共生育四名子女（四子女均已成年），分别取名为王一、王二、王三、王四。现孙某、刘二、刘三、王一、王二、王三、王四、王先生前来本处申请办理继承公证，其中刘二、刘三、王一、王二、王三、王四、王先生表示放弃对上述房产的继承，目的是将房产全部登记在孙某一人名下。
很显然，继承公证中继承遗产与继承人范围的认定是正确承办继承公证的关键。本案中涉及本继承与转继承，本继承在法律中有明确的规定，而转继承的规定却显得过于粗疏，转继承性质的认定将直接导致不同的公证证明后果，对公证申请人产生不同的权利、义务影响。转继承公证中如何认定转继承的性质将成为正确承办转继承公证的关键问题所在。本文旨在简析不同转继承性质对继承公证的影响，并在此基础上提出自己的看法。
1遗产份额说下的转继承公证
持遗产份额说的学者认为转继承的本质是被继承人应得的遗产份额转移给他的合法继承人，转继承的客体是遗产份额。如有学者将转继承做如下定义：转继承是指继承开始后，遗产分割前，继承人尚未实际取得遗产时死亡，其应继承份转归该继承人自己的继承人继承的制度。[1]《继承法》第二十五条规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《物权法》第二十九条的规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。按照遗产份额说，因为被转继承人生前并没有对继承的财产表示明确的放弃，因此对物权法第二十九条应做如下理解：不论继承人是否办理了继承手续，都应当推定被转继承人从继承人死亡时起就已经取得了遗产之物权，因此转继承的客体是遗产份额。因为遗产份额为物权，应当适用婚姻法第十七条、十八条、十九条的规定：婚姻关系存续期间，法定继承所得属于夫妻共同所有的规定，将被继承人应继承的遗产份额应为夫妻共同财产，所以具体来讲发生转继承的客体是被继承人应继承遗产的份额的一半，而不是应继承遗产份额的全部，因为其中二分之一为被转继承配偶按照婚姻法的规定所享有的财产。
按照该种观点来处理上述案例，很显然王一、王二、王三、王四、王先生要放弃继承的财产是刘大应继承的房产份额的一半，而孙某作为刘大的母亲对刘大遗留的遗产享有继承权，这样刘大遗留的应得房产份额的一半就都由孙某继承。刘二、刘三对刘某遗留的遗产也即房产的一半也放弃继承，由于孙某也是刘某的法定第一顺序继承人，孙某对该遗产也有继承权，因此到目前为止，该房产有两个权利人（此时不论这两个权利人享有的财产份额到底是多少）――孙某、王某，也就是说要达到该套房产通过继承手续全部由孙某继承的目的根本不可能实现。因为王某作为刘大的配偶因为婚姻法中关于夫妻共同财产的规定已经取得了刘大应继承遗产的份额的一半，要达到上述目的，必须由王某再申请办理赠与公证，将其因婚姻法规定所取得的对该房产的份额赠与给孙某。
从上述案例中按照继承遗产份额说我们不难得出，存在转继承的继承公证中，要达到遗产全部由被继承人健在的第一顺序继承人继承的目的，至少需要两种不同的公证：继承公证和赠与公证。因为被转继承人的配偶已经基于继承法、婚姻法的规定先天性的享有一定遗产份额，被转继承的配偶不但要明确放弃被转继承人继承应得的遗产份额，还要赠与自己基于继承法、婚姻法的规定先天性的享有的被转继承人继承财产的一半份额。
2继承权学说下的转继承公证
持遗产继承权说的学者援引最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第52条的规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人之规定，将被转继承的客体界定为继承权，意见第五十二条的规定是目前为止我国关于转继承制度唯一的成文规定，正如有些学者所言：转继承的实质，只是继承权利的转移。[2]因此转继承只是继承遗产权利的转移，处理此类案件时不应将被继承人应继承的遗产份额视为同夫妻的共同财产。[3]
综上可以看出，对转继承不同性质的认定将会导致不同公证证明后果的产生，不论是从保护当事人利益的角度出发还是从公证业务风险防范出发，还是基于法律严谨性的考虑，笔者都认为转继承的性质噬待进行统一规定。但由于现阶段转继承的概念并未上升到立法高度，仅存在于司法解释之中，转继承的性质之争并未平息。笔者认为采取继承权说更能体现立法之目的，可以更好的保护当事人的利益。
综上所述，不论是从法理分析还是从最高人民法院出台的司法解释亦或是司法部律师公证工作指导司下发的继承类要素式公证书，将转继承的客体界定为继承权都更为科学。但迄今为止，关于转继承的明确规定并没有上升到立法高度，学界对于它的性质仍然争论不休，司法界也没有统一的处理原则，从而导致现实中同类案件采用不同学说产生的证明结果大相径庭的现象。在法律没有明确规定的情况下，不论采用何种学说来处理转继承案例都会存在不同程度的风险。因此不论是从法理的严谨性还是从防范职业风险的角度出发，这个问题都噬需解决。笔者认为必须通过立法的形式明确转继承的性质。继承是导致物权变动的重要方式，且继承问题基本是每个家庭都会遇到的问题。转继承性质的明确规定对于保护公民合法的继承权利、减少家庭纠纷、促进家庭和睦具有不可替代的作用。转继承的性质之所以一直纠缠不清，法律规定的缺失具有不可推卸的责任。我们期待国家相应的立法机关尽快出台相应的法律法规，让这场没有硝烟的战争尽快平息。
【参考文献】
[1]李双元，温世扬，主编.比较民法学[M].武汉大学出版社，1998，11：1056.
在登记实务中，各地的房屋登记机构在办理转移业务时，通常都会要求转让方提供其已经完成内部审批或者许可处置的要件，例如：有限公司的股东会、董事会决议、机关事业单位的国资批复、集体企业或者组织的集体成员大会、村民大会决议，有时还要求提供企业章程、股东身份证明等。对这些处置权证明文件，登记时如果不予收取，会不会给登记部门带来不利影响？本文从以下几个方面进行分析。
一、从房屋登记部门的行政行为方面分析
《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《房屋登记办法》第2条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
二、从申请人方面分析
而且，所谓的合同无效也并不必然导致登记行为的无效。《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。对于处置房屋的企业来说，只要其申请的形式合法，要件齐全如申请表、买卖合同上公章都齐全，对于登记部门和房屋所有权的承受方来说，都会认为其是合法转让的。而且从以上规定也可以看出，对于善意取得所有权的只要是符合法律规定的，即是合法有效的，且赔偿责任应当由无权处分人承担。
从以上分析可以看出，申请人处置此类房产有无权限，主要由申请人自己把握，而不是登记部门进行审核。
三、从法律后果和救济途径方面分析
首先，从申请人内部审批的责任来分析，《公司法》第20条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《企业国有资产法》也规定造成国有资产损失的由做出具体决定的董事、监事、高级管理人员等承担责任。
因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的签字，对外签订的房屋买卖合同都是有效的，是当事人的真实意思表示，出现其他问题，其责任的承担应由作出具体行为的人向被侵害人承担，与房屋登记机构无关。
其次，从登记部门自身承担的责任来分析：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。且最高院在其解读中明确指出该条第2款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第12条规定的审核标准。据此可以得出，登记部门只对要件进行形式审查，而对于其真伪及是否符合内部审批规定等是没有必要进行审查的。
夫妻共有房产登记是指房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻状况存续期间取得的房产进行权属登记时，实行共有房产登记。
一、房屋共有的形式及夫妻共有房产权属登记的界定
1、房屋的共有有两种形式：按份共有与共同共有。许多人对此并不太了解，在此，有必要进行比较与区分。
按份共有与共同共有的概念
所谓房屋的按份共有（又称分别共有），是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。需要明确两点：第一，各个共有人对共有房屋按照各自份额享有所有权，其份额在共有关系产生时共有人就应当将之明确。第二，按份共有并不是指把共有房屋分为若干份，各共有人各自享有所有权，而是共有人对共有房屋整体按各自的份额享有权利承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额，但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四间房屋，双方各占二分之一，这并不是指甲乙二人分别占有两间房屋，而是指两个人都对这四间房屋享有权利，该权利的份额由共有人所占的份额即各半进行分配。
房屋的共同共有是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的、不分份额的享有权利和承担义务。这种共有具有以下几个特征：第一，共同共有的产生基于一定的共同关系，这种共同关系，或是由法律直接规定，如夫妻关系、家庭关系，或是由合同约定，如合伙合同。第二，在共同共有中，各个共有人对共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和处分的权利，每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用。
2、夫妻共有房产权属登记的界定
二、我国夫妻共有房产登记的现状及弊端
但是，这种登记方式的问题也是显而易见的：一是按物权立法的理论，政府权属登记机关所登记的产权人才是房屋所有权人，而不能包括配偶在内的其他人。将本属于夫妻共有的房产登记为一方所有，就不利于保护另一方的合法权益。例如：
二是在2001年修改的《婚姻法》更进一步明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻间的财产问题趋于复杂，财产所有权形式多元化，不能简单地确定为一方所有或共同所有。
因而，原来的登记方式已经不相适应，而将夫妻共有的房产按共有房产登记，能真实地反映权利状态，这对保护房屋所有权人的合法权益，维护正常的房产交易安全，降低和减少房屋权属登记部门的责任和风险，将发挥积极有效的作用。
三、对于夫妻共有房产登记过程中可能存在的问题进行分析和探讨
㈠．夫妻婚姻关系存续期间房屋权属登记问题
根据修改后的《婚姻法》第十七条、第十八条、十九条的规定夫妻对房产所有权有多种形式，具体可分为以下几种：
1、共同共有。夫妻双方不分份额地享有和行使房屋所有权，包括⑴、夫妻双方婚姻关系存续期间，由一方或双方购置、自建、交换的房产，以及继承所得的房产，而且双方没有明确规定的。⑵、夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。夫妻对共同所有的房产享有平等的处理权，任何一方都不能无视他方擅自处理。根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：共同所有的房屋，由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机关申请登记。
2、个人所有。包括⑴、婚前通过购置、自建、交换等方式到得的房产。⑵、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。此类房产，只需个人申请登记，今后，对已经登记为一方所有的房产，在转让或设定抵押时，只需要登记的一方签字，不必取得对方的同意。
2、房屋权属登记机关在受理夫妻共有产登记中的审查职责
房屋权属登记是依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。登记的功能在于推定了所登记的房屋的合法性，起公示作用，社会公众可以通过查阅房屋登记机关登记簿的记载和颁发的房屋所有权证，了解相应的权利状况，使之具有社会公信力。
房屋权属登记机关的登记行为是依当事人的申请并依照法律规定进行审查，登记部门的职责在于审查申请人是否依法律提交了申请登记所需的材料，申请登记的房屋有无违反法律的禁止性规定。只要申请人提交的材料符合法律的规定，登记机关即应依法予以登记。至于申请人的民事法律关系状态在实质上是否合法有效，则不在登记范围之内。房屋权属登记的特性决定了权属登记部门依法作出登记行为时，依法只应负形式审查义务，如当事人以虚假材料申请登记的其所获行政登记缺乏合法基础，房屋权属登记机关可以依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款之规定，以“申报不实”为由注销其发放的房屋所有权证书。
四、在办理夫妻共有房屋所有权证过程中，针对权属登记实践中的问题的建议和对策的探讨
第一，登记机关在受理当事人的申请时，必须向当事人详细说明两种共有形式的含义和区别，这种说明可以以公告的方式明示作出，或者以书面形式向当事人出示，并且其主管部门也可以借助媒体向广大市民进行有关内容的宣传。
第二，除夫妻共有和家庭共有等形式外，其他形式的共有不宜登记为共同共有。原因有二：其一，夫妻关系的共有是典型的共同共有，其关系受《婚姻法》的调整，根据《婚姻法》第十九条的规定，只要有夫妻双方的书面约定，登记成任何一种共有形式都是可以的；家庭共有也是共同共有中一种特殊的形式。而其他类型的共有则不同于此。前面已经提到过，共同共有的前提是共同关系的存在，而除夫妻共有和家庭共有等形式，一般情况下，显然不存在法理上所谓的共同关系。其二，登记为按份共有分清具体的份额有利于保护各个共有人的利益，也方便其处分各自的份额。另外，《民通意见》第八十八条提到，“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定共同共有。”但如果产权变更的事实发生在登记前的近期内，例如最近购买的商品房或二手房，共有的份额可以根据购买房屋时各个共有人出资额的不同而加以明确，不应当属于《民通意见》中所指的这种情况。因此我认为，在其他的共有形式下，登记成按份共有较为适宜。
五、另外，还有一些其他问题需要说明
1、对于权利人新购商品房，此类登记分以下几种情形。
(1)、签订商品房买卖合同日期在领取结婚证之前，即属于婚前财产的夫妻双方必须亲自到场填写产权归属的约定书或提供公证机关的公证书。
婚前房产双方约定办理夫妻共有产登记的，双方需共同到场。例如：在收件中碰到申请婚前财产登记的情况，即订立合同日期在领取结婚证之前，而购房发票、结算单上的日期均在领取结婚证之后，不能明确判定是婚前还是婚后财产，鉴于此，必须夫妻双方到场填写约定：本人于某年某月某日签订商品房购销合同，并于某年某月某日与配偶申请结婚，现该房屋归某一方所有（或双方共同共有）。这样手续才算比较完备。
2、关于离婚后当事人对房屋产权的若干情形
(1)、婚姻关系存续期间签订的合同（一直未办产权），之后双方离婚，产权归于一方所有，须前妻／夫到场填写约定并作析产处理。如：夫妻二人购买了一套商品房，一直未办产权，后因夫妻感情破裂而离异，此套房屋是他们婚姻关系存续期间的财产，现归女方所有，须男方约定：愿意放弃该房屋产权，归女方所有。
随着人们法律意识的不断增强，通过我们对房地产政策法律法规的宣传，我相信市民会对夫妻共有权登记政策不断的认识和了解。要维护自身合法权益，就必须依法办事，以切实保护自身利益，使房产共有权登记政策进一步完善，为今后房产档案的无纸化管理，建立电子档案、产籍信息网络化等奠定基础。
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
受赠人：_________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条赠与房产
赠与人将其所有的_________(写明标的物)赠送给受赠人，其所有权证明为：_________(写明证明赠与人所有权的证据名称)
第二条赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条赠与目的：_________
第四条赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________(写明具体的不动产产权登记机关名称)进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条手续办理
受赠人应在_________(写明具体的期间)期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条赠与的撤销
1、受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(2)对赠与人有扶养义务而不履行;
(3)不履行赠与合同约定的义务;
(4)因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产;
(5)_________。
2、赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
第十四条合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
新不动产赠与合同范本一合同编号：_________
赠与人：_________
第一条赠与财产
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十八条补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第二十条本合同自_________日起生效。
第二十一条本合同一式两份，双方各执一份。
赠与人(盖章)：_________受赠人(盖章)：_________
委托人(签字)：_________委托人(签字)：_________
签订地点：_________签订地点：_________
_________年____月____日_________年____月____日
──────────────────────────────────
│鉴(公)证意见：│
││
│经办人：鉴(公)证机关(章)│
│年月日│
│(注：除国家另有规定外，鉴(公)证实行自愿原则)│
附件：
不动产标示：
1、土地：坐落于_________市_________街_________号，面积：_________(亩/平方米)
2、建筑物：房屋_________层，面积：一楼_________(亩/平方米)，二楼_________(亩/平方米)。
新不动产赠与合同范本二赠与人(甲方)：_________________
住所：___________________________
有效证件号码：___________________
受赠人(乙方)：_________________
甲乙双方依照有关法律规定，经协商一致，订立扶养赠与协议，共同遵守执行。
第一条赠与标的物：
甲方将自己拥有的位于___________市___________区___________街(路)___________号，建筑面积为___________平方米房屋自愿赠与给乙方。
第二条乙方应按约定履行扶养甲方的义务，否则不动产所有权不发生转移。
第三条若乙方未按合同约定履行义务，则甲方可以撤销赠与。
第四条甲方对不动产负瑕疵担保责任，若故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成乙方损失的，应当承担损害赔偿责任。
第五条合同成立后，赠与人应将赠与的不动产所有权移转登记与乙方。
第六条自合同生效之日起，由乙方负担与不动产标的有关的一切费用。
第七条本合同自公证之日起生效。
第八条本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方(签章)：___________
乙方(签章)：___________
新不动产赠与合同范本三赠与人___________(以下简称甲方)、受赠人___________(以下简称乙方)双方缔结如下赠与合同：
第一条甲方将其所有的不动产依以下各条约定赠与乙方。
第二条甲方会同乙方于_________年________月_______日进行登记的不动产转移登记及转让手续。
第三条前条的转让系以现有状况下交付乙方。而自签约日始至_________年______月______日止，乙方可以继受为不动产建筑物的出租人。
甲方须将前述房屋租赁合同交付予乙方。
第四条乙方受赠不动产后，应负抚养甲方夫妻之责。
但，乙方应自不动产租赁所得租金___________元于每月前交付予甲方。
但，当甲方夫妻之一生病时、或乙方生于时，双方可重新酌商前述但书的约定。
第五条乙方如有下列情形之一时，甲方可撤销本合同：
(1)无法履行前述的抚养义务时。
(2)对甲方犯下重大罪行。
第六条乙方若因前条任一事由遭致撤销合同时，不得将不动产转让，并应立即将之归还甲方。
第七条根据第二条所述不动产于办理移转登记或交付日之前损坏时，则撤销不动产建筑物的赠与，而仅赠与土地使用权。
乙方可不支付第四条但书中的抚养费。
(1)土地使用权：
坐落于___________市___________街___________号
面积：___________亩
(2)建筑物
本房屋二层
面积：一楼___________亩
二楼___________亩
上列建筑物正租赁中。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。
赠与人(甲方)：
在人民愈发重视法律的社会中，合同的地位越来越不容忽视，合同协调着人与人，人与事之间的关系。拟定合同的注意事项有许多，你确定会写吗以下是小编为大家推荐的关于一些房地产认购协议书，希望能帮助到大家!
房地产认购协议书1出卖人(甲方)：身份证：
买受人(乙方)：身份证：
二、双方议定上述房地产及附属建筑物(如有)总价款为人民币大写(小写：)。
三、乙方在签订本合同时，支付甲方房款元(其中房屋总价款的20%作为定金，剩余部分作为预付款)。
四、甲方保证该房产合法、权属清楚，不得有任何除甲方以外的第三人主张该房产的合法权利，并不得在本合同签订后又与其他方签订关于本合同所记载的房屋的买卖合同并办理过户手续。
五、自本合同签订之日起三个月内，甲方须将房屋过户给乙方(包括房产证、土地证等证件)，如遇特殊情况，双方协商后可延期，但延期不得超过一个月。
七、办理房产证过户所应缴纳的税、费均由乙方承担，但不包含甲方房屋贷款费用，且过户前甲方必须结清该房屋银行剩余贷款。
八、双方约定，自本合同签订之日起三日内，甲方即将该房屋交由乙方占有使用，同时，甲方须将水、电、气、有线电视等附属设施的费用结清。
九、违约责任：甲乙双方应自本合同签订之日起，严格履行本合同，不得违约。如甲方违约，则须双倍返还乙方已付定金，同时返还乙方所支付的预付款，乙方违约，则甲方有权没收乙方所付定金。
十、双方约定其他事项：
十一、本合同未尽事宜，甲、乙双方可以合同附件形式另行约定，约定条款与本合同具有同等效力。
十二、本合同履行中如发生争议，双方应通过协商解决，协商解决不成，可向合肥市瑶海区人民法院起诉。
十三、本合同正本一式三份，甲方执一份，乙方执一份，房地产管理部门一份自双方签字之日起生效。
甲方：乙方：
年月日年月日
房地产认购协议书2甲方：
乙方：
1、乙方购买甲方合法拥有的座落在___镇___小区___号楼___单元___室，建筑面积为___平方米的房产一套。
2、双方议定上述房产出售价格为人民币(大写)___万元整(小写￥___元整)。
3、甲方于20
年月日收到乙方定金人民币(大写)___万元整(小写￥___元整)。(另附收据)
5、甲方将过户手续办理完成后，交于乙方认定手续齐全后，乙方一次性将房屋余款(大写)___万元整(小写￥___元整)交付甲方(另附收据)，甲方将房屋按时交付乙方。
6、本合同签订后，双方不得违约，如有一方违约，则付给对方违约金人民币___万元整(小写￥___元整)。
7、甲方保证出售房产符合国家房产的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
8、本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
9、本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。
10、本合同共2页，一式2份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方：_____________________乙方：_____________________
身份证号：__________________身份证号：__________________
签约日期：_____年___月___日签约日期：_____年___月___日
房地产认购协议书3甲方(出售人)：_____________
乙方(认购人)：_____________
丙方(经纪机构)：___________
乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的________________物业(以下简称“该物业”)。其建筑面积___________平方米，套内建筑面积____________平方米，认购价￥____________(大写：________)。《商品房预售许可证》号：________________。
经与甲方协商，达成以下协议：
1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付￥_______________(大写：____________________)给甲方作为认购该物业的订金。
2、乙方应于本认购书签订后______日内(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到____________签订《商品房买卖合同》。
并带上如下证件和资料：
(1)本认购书。
(2)身份证明原件和复印件。
3、订金退还与不退还的约定。
4、甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。
5、乙方如对所购物业了解清楚，有购买意向，甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。
6、甲方如委托房地产经纪机构销售的，经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。
本认购书一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(签章)：____________
乙方(签章)：____________
丙方(签章)：____________
签订日期：___年___月____日
房地产认购协议书4购买方(甲方)：
方(乙方)：
经甲乙双方协商，自愿达成如下协议：
一、甲方经过对珠海市(建筑面积m2，其中附属面积m2)的详细考察，确定购买该房屋，并全权委托乙方购宜。
二、乙方甲方购买该房屋的单价为元/m2，实付房款(小写)元，(大写)拾万仟佰拾元(含佣金，不含交易税费及按揭费用)。
三、签订本合同时，甲方即付认购金元，并于年月日前来办理按揭申请手续和交清首期房款元。否则按甲方弃权处理，并不得要回认购金。
四、甲方要求乙方担保并向银行申请二手楼宇按揭服务，要求借款金额为元，还款期限为年(以银行实际批核为准)。
五、甲方须如实填写按揭申请材料交由乙方递交按揭银行，若银行同意按甲方申请的按揭事项，甲方必须及时到银行办理按揭手续，并签订《房地产买卖契约》，同时缴纳过户时政府规定应由买方交纳的税费以及按揭借款之评估费、保险费、抵押登记费、律师费、公证费。
六、若甲方不供房款超过三个月，乙方有权协助按揭银行处分该房屋。
七、若发生下列情形之一时，乙方须将认购金扣除评估费和总房款的0。5%的手续费后二个工作日内退还甲方。
A、按揭银行不同意为该房屋的交易提供按揭服务;
B、按揭银行同意提供借款的额度或年限，低于甲方要求的借款额度或年限而导致该房屋实际不能成交。
八、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签名或盖章即时生效，均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
房地产认购协议书5甲方：
现就甲方借用乙方名义购宜，在平等、自愿的基础上，经充分协商达成如下协议，望共同遵守：
一、甲方借用乙方名义购买的房屋位于
二、上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管。
三、甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担，乙方不承担任何费用，该房屋的所有权也归甲方完全所有。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。
五、甲方如不需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，那么房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管。待甲方需要办理过户手续时按照甲方的指示过户到甲方或甲方指定的其他人名下。
六、该房屋交付时由甲方收房;甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及所有物品等均由甲方所有。
七、乙方为合法夫妻关系，乙方已经对该协议进行了充分了解，甲方只是借用乙方的名义购买房屋，该房屋的所有权益与乙方无任何关系，并保证乙方的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。
八、如因乙方替甲方购买该房屋，乙方再行购买其他房屋时额外支付的费用由甲方替其承担。
九、本协议如需要补充，另行协商达成的协议与本协议具有相同的法律效力。
十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份;本协议自双方签字或按印之日起生效。
甲方：
作者简介：李洁媚，中国地质大学（武汉）。
一、共有部分登记范围的认定
（一）法律规定中的问题
在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。
时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件，认定标准也不能最终确定，单纯通过增加列举项难以适应新发展，实践中的合理区分也无法实现。可见在我国现有法律法规上，共有部分的认定、登记仍然存在很大的空白。
（二）共有部分的区分标准不明
在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前提。如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的“排他”来认定。这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有的不重视。也在实务中带来很多争议。
二、实践中的特殊共有部分登记
对于电梯、公共道路和楼梯间这一类共同使用性显著的共有部分，实践中争议较少。现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区绿地等的归属往往是认定以及登记的难点。本文将以车库与小区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。
（一）车位车库
（二）会所
屋顶平台一般是归业主共有，即使没有合同约定，也因其事关业主基本利益与共有构造而推定为业主共有。作为建筑物的天然部分，一般不具备登记条件。
然而屋顶平台存在依照专有部分来进行登记的情形。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合条件的房屋、车位、摊位等特定空间是可以认定为专有部分的。将屋顶平台与顶层进行搭售，符合了房屋建筑规划与签订了买卖合同后，这一部分就具有了专属性。
而对于实践中出现的占用公共屋顶，修建个人使用的“空中楼阁”是对共有权的侵害，是违反法律法规的侵权行为。也可以依照相邻关系来进行调整。
三、建筑区分共有的登记程序
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期分批”的方式，这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确认，建筑区划内对共有部分的原始规划，可能会因后期的审批产生较大改变。实践案例中，业主常常发现，开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼，当业主进行维权时，开发商却出示规划管理部门批准的建设工程规划许可。这反映了登记程序上的缺漏。
根据《暂行条例》的规定，初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登记时，就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完整性。
此外《房屋登记办法》第十九条规定，房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当实地查看。根据《暂行条例》第十八条的规定，要求对受理的不动产登记进行查验，包含界址、空间面积、位置等。第十九条第一款也指出，对房屋建筑物、构筑物所有权的首次登记，登记机构可以进行实地查看。参考房屋所有权登记，区分所有权的共有部分登记在进行完善时，也应该增加实地查看这一部分。
（一）登记申请人
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
据此，我国房屋所有权初始登记时，是由房地产开发商作为申请人，提起对公共区域与公共建筑物这一类建筑区分共有部分的登记。且根据《房屋管理办法》第十二条，对于合法建造房屋进行所有权申请，可以由房产开发商单方进行。此外，根据《房屋登记簿管理试行办法》的记载说明，建筑面积包括单体建筑的共有部分与专有部分两类。其中单体建筑共有部分是与专有部分一并登记的，在登记簿上以建筑面积为形式量化。在进行房屋登记时，这一部分共有是依附于专有面积，申请人为当事人双方。
这一现状反映出我国现行的关于区分所有建筑物共有部分的登记申请是割裂开的，单体建筑内共有部分由房屋权利人申请登记，建筑区划内其他共有部分则由房地产商申请初始登记。
（二）登记人
我国现行法规中，并未对区分所有建筑物共有部分的登记部门做出单独规定。共有部分依附专有部分的登记，由房产部门管理。而我国目前存在的有关建筑物区分所有权登记的法律规定主要体现在建设部颁布的《房屋登记办法》。该法第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第十一条规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
“台湾土地登记规则”第77条指出建物所有权第一次登记，除本款规定者外，准用土地总登记程序。所以共有部分的登记依照土地登记规则，由所在地的直辖市、县（市）地政机关办理。
实践中建筑区分共有部分的登记机关一般为住建部门或土地部门。不动产统一登记后，多头分散的登记将划归到统一部门。所以共有部分登记应与房地产登记一起归由县级以上统一政府办理。
（三）登记的客体范围
建设部颁布的《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指固有界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间。”由此我们可以得出现行房屋登记的对象主要是是指房屋的专有部分。涉及到共有部分登记的是《房屋登记办法》中三十一条中“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”；以及《房产测量规范》中规定的单体建筑的分摊部分（电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房，共有外墙等）。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条中同样也仅仅规定了这一部分公用建筑面积。从上述现行的指导文件可看出，登记的客体是不全面且缺乏标准的。对建筑物区分共有部分所有权的讨论往往是以单体的建筑物为其存在前提，但实践中小区中建筑区分所有权范围又大大超过了单体建筑物区分所有权之共有权的权利内容。现有对于共有部分的登记客体局限于公摊面积，即单体建筑内部的共有部分。建筑区划内的其他部分也应该纳入登记范围。
（四）登记方式
德国《住宅所有权与长期居住权法》第七条规定：“（1）在本法第三条第一款的情形，依职权为每一份共有所有权份额编制一份专门的土地登记簿页（住宅土地登记簿、非住宅用房所有权土地登记簿）。在此种簿页上登记从属于共有所有权份额的专有所有权和作为对共有所有权的限制的属于其他共有所有权份额的专有所有权权利的授予。”该登记将共有部分划分为单独的份额，与所属的专有部分联系，与专有部分一并登记。
台湾地区“公寓大厦管理条例”第四十四条规定：“公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建物所有权第一次登记。”“台湾土地登记规则”第七十五条指出：区分所有建物之共同使用部分，应另编建号，单独登记。
（五）登记类型
本人于2009年9月购入一套商品房，支付了首付款30万元，并在银行以个人名义办理了贷款，该房屋的产权人为本人所有。2011年5月，本人与妻子小辛领取了结婚登记证，婚后仍由本人归还房屋贷款，现本人与妻子发现性格不合，经常争吵，现双方均同意解除婚姻关系，但我的妻子要求获得上述房产所对应市场价格的一半。我想咨询一下，我妻子的要求是否有法律依据？在司法实践中对于我们这种情况又是如何处理的？
求助人：小岑
A：小岑，你好！
根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
依据上述规定，夫妻离婚对于双方财产的分割，一般而言，有约定从约定，也就是说，夫妻双方就夫妻共同财产或是夫妻一方的财产分割或补偿有约定的，按照彼此已达成的约定办理。若小岑你同意你妻子的要求，给予上述房产所对应市场价格的一半作为对她的补偿，这不违反法律的规定。
但若双方协议不成，诉至法院的话，就当前的司法实践而言，人民法院一般将该房产判归房产的产权登记一方也就是小岑的名下，对于尚未归还的贷款也应由作为产权登记一方的小岑独自承担。
根据小岑的介绍，婚后该房屋的贷款仍由小岑支付，但根据《婚姻法》第十七条的规定，在夫妻双方未对夫妻共同财产有所约定的前提下，仍属于以夫妻共同财产还贷。
离婚时由产权登记一方的小岑对妻子进行补偿。法院补偿的标准一般为：以双方婚后共同还贷支付的款项及该部分贷款所相对应该房产的增值部分为限，并根据照顾子女和女方权益的原则按一定比例进行划分。
Q2：王律师，您好！
我的儿子和儿媳妇于2010年3月登记结婚，婚后与我和老伴同住，但由于我们与儿子儿媳的生活习惯不同，经常出现矛盾。现在我和亲家商量，同意共同出资给孩子们买一套房，让他们小夫妻俩独立生活。但对方要求在产证上只写我儿媳妇一个人的名字，我想咨询一下，像这种情况，该房产是属于他们小两口的夫妻共同财产，还是我儿媳妇的个人财产？谢谢。
求助人：徐先生
A：徐老先生，你好。
根据《婚姻法司法解释三》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
依据上述规定，若婚后由你的亲家一方出资为你儿媳妇购买房屋，且产权登记在你儿媳妇名下的，视为你亲家对于你儿媳妇一方的赠与，该房产应认定为你儿媳妇的个人财产。
但若按照您的介绍，是由你们两家老人共同出资购买房屋的，除你们两家对该房产有约定（例如，该房产确定归谁所有）外，该房产无论登记在你儿子名下还是你儿媳妇名下，该房产均可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
但为了避免日后不必要的矛盾和纠纷，本律师建议徐老先生在支付购房款时，最好用银行转账的方式，并保留相应的转账凭证、收条等能证明由您支付购房款的付款凭证。
Q3：王律师，您好！
我和我丈夫婚后买了一套房，并对外出租，该房屋的权利人仅写了我丈夫一个人的名字。但他未经我允许擅自将该房屋卖予他人，并已经办理了产权登记过户手续，我想咨询一下，我能否撤销他们的房屋买卖合同，追回该房屋？
求助人：李女士
A：李女士，你好！
根据《婚姻法解释三》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
依据上述规定，若该购房人并不知道该房屋是你和你丈夫的共同财产，且已经支付了该房产合理的对价并办理了房屋过户登记手续的，你再向法院主张追回该房屋，人民法院将不予支持。但是，若你丈夫擅自处分你们共同共有房屋造成你损失的，离婚时你可以向你丈夫请求赔偿，该赔偿请求，法院应予支持。
此外，若你丈夫有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为，你也可以在你们婚姻关系存续期间，向人民法院提出分割夫妻共同财产的请求。
夫妻财产约定
《婚姻法》第十九条，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
根据《婚姻法司法解释二》的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
关键词：小产权房流转途径
引言近年来，随着经济的发展和房地产市场的跌宕起伏，在城市及其周边近郊地区出现了小产权房购销两旺的现象，虽然国家屡次明令禁止城镇居民购买小产权房，但随着近年房价的大幅度上涨，小产权房购销现象却呈现出不减反增的趋势。国家政府对于小产权房的处理办法，目前亦没有得到统一。可见，探寻小产权房出路，已成势之必然。
一、小产权房概述
小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。[1]小产权房是相对于大产权房而言的，所谓大产权房是指通过划拨或转让的方式取得国有土地使用权后建设的并且南国家房管部门颁发合法产权证的房屋。所以，严格来说，小产权房其实并不是一个法定的概念，只是人们对特定社会现象的一种描述。小产权房与大产权房相比较而言，具有如下几个特征。[2]
首先，小产权房的土地使用不合法。小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。
再次，小产权房无合法产权证书。《物权法》第9条规定，"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力"。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋"产权证"不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。[3]
由此可见，小产权房的存在和发展是不合法的，国家也三令五申地强调小产权房的不合法性，建设部对此还了风险提示规劝城镇居民不要购买小产权房。尽管如此，我国的小产权房购销现象还是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房价格不断上涨已经远远超出了普通老百姓的承受能力之外，在我国法律制度体系中存在着缺陷也是小产权房市场存在的另一个原因。
二、小产权房的现状
由于"小产权房"是由一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的"商品房"，它未经国家产权部门登记认可，只在一定范围内被赋予产权，被认可有产权，从法律上而言即没有物权特性，不能享有物权的完整权利，不能随意处分，也不会受到《物权法》完整的保护。小产权房发展到今天已呈难以遏制之势，其发展现状可以概括为以下三个方面。
第二，小产权房保障差。因为目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，小产权房购买者可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外，无法享受有关补偿或优惠条件，小产权人的权益无法保护。另外，小产权房没有按照法律规定履行相应的报备、报批手续，不符合法律规定，其即使取得了由乡政府颁发的"小产权"，也将因不符合法律规定而无法受到法律保护，不能进行正常的上市交易，也不能继承，不能办理抵押。
三、小产权房的限制流转
我国政府以保护农民基本生活保障为目的，严格限制和禁止小产权房的建造和流转。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》第43条规定"建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续"第63条规；定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"。2008年1月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，"农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或'小产权房'"；"其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地"。[5]
一般认为，我国之所以要限制小产权房流转，主要有以下原因：首先，保护耕地。有人指出，允许城市居民到农村买房，"将使我国耕地资源税减，加剧我国人多地少的矛盾"，并"导致某些农民流离失所"。国办通知禁止小产权房流转的直接原因，就是"我国人多地少，必须实行最严格的土地管理制度"，故此，农村的土地只能用于农业用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的权限和程序征收集体所有的土地。其次，保障农民生存权。我国城乡二元分化的现象严重，农村地区传统上医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，而住宅是实现农民生存权的必要条件，如果允许其流转，那么在一定程度上将导致居无定所，无法真正的保障农民的生存权。另外，小产权房是集体组织内部福利。"宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权"，"农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度"，在集体组织土地上建房无需缴纳土地使用费，以特定的集体成员身份为基础，是集体组织内部成员的一种福利。城市居民不具备这种身份，如果允许其购买农民住宅，则其通过受让也享受了这种福利，这有违社会主义分配原则。
四、小产权房解决途径
我国现有的小产权房规模大，且对小产权房问题的处理不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分配，而且会涉及更深层次的问题。处理不当，就会引起社会的不稳定。探析小产权房的出路，可以从以下几个方面人手：
首先，对现有的小产权房进行统一回收和再利用。对于非农民集体所有制成员所属的小产品房，无论是购买的还是赠与的，一律没收；对统一回收的房产进行评估，或建议本村村民回购，或发展为旅游度假，暂作短期有效使用；而对于非法占用的，危害到国防安全的，违反防洪、防汛及危害社会公共利益的，违反文物、名胜古迹的必须强行拆除。
其次，制度完善和加强监督。其一，完善农村集体土地所有制制度。明确农民集体土地所有权的主体，农民集体的法律地位和农民土地所有权的性质，提高集体土地利用效率，真正维护农民集体的合法权益，切实调动农民耕种积极性。其二，提高监管力度。由于集体土地和国家土地间的成本差价大，违法收益的空间大，况且目前又缺少一套完整的监督机制，使得乡镇，村集体与开发商违法私自签订用地协议，擅自改变耕地用途等。因此，必须严格执行现行的国家法律和规定，加强和完善监督和管理机制。
第三，健全和完善房地产市场。小产权房的愈演愈烈凸显高房价及住房保障体系的不完善。小产权房是居民躲避高价房产的现实选择，在客观上满足了中低收人者的住房需求，成为除商品房、廉租房、经济适用房之外的一种城市房屋供应类型。因此，要有效地解决小产权房问题，政府不但要管理好房地产市场，而且需要加大对居民保障性住房的供给，逐步健全商品房供应机制，满足中低收入者的住房需求。[6]
五、结语
[1]葛欣：法律政策规范下小产权房的困境与出路D1．经济管理者2008，（13）．
[2]宋石磊：小产权房出路探析田．经营管理者2010（7）．
[3]宋要阉、王媛丽：我国农村小产权房的法律问题探究．《前沿》2011年第01期总第279期
[4]陈美华："小产权房"存在的若干问题及对策[期刊论文]-科技广场2009（6）