通常情况下，房产转让的方式，主要包括生前赠与、生前买卖、生后继承共3种。
如果同一套房屋要实现三种转让方式，不可以同时进行，因为赠与、买卖是产权人生前的行为，而继承从被继承人死亡时开始的，也就是产权人死后才能产生继承行为。所以如果产权人只有一个自然人，则必须在生前实现房屋的买卖及赠与部分，在死后将剩下的继承给被继承人。
如果该套房子属于不同的产权人，则可以由其产权人分别按不同的转让方式实现房屋的过户，并分别适用赠与、买卖及继承的税收政策。
例、2020年8月李大爷拟定合同及遗嘱，将其名下一套60平方米的商铺进行处理，其中：1/3销售给朋友小王，1/3由其儿子大李继承，1/3赠与给亲妹妹。已知商铺在5年前购入，原价为300万元(有发票），现市场价格为600万元，四方如何缴纳税收？（假如没有其他费用）
1、1/3销售给小王的。
应当缴纳增值税、土地增值税、印花税、个人所得税，税款计算如下
增值税=（200－100）÷1.05*5%=4.76
增值税附加=4.76*（7%+3%+2%）=0.57
印花税=200÷1.05*0.0005=0.1
土地增值税的增值额=200-100（1+5%*5）-4.76（1+0.12）-0.1=200-125-5.33-0.1=69.57，增值率=69.57/（125+5.33+0.1）=69.57/130.43=53.33
土地增值税的税率=40%，速算扣除系数=5%
土地增值税=69.73*40%-130.43*5%=27.83-6.52=21.31
个人所得税=（200-100-4.76-0.57-0.1-21.31）*20%=73.26*20%=14.65
李大爷共缴税=4.76+0.57+0.1+21.31+14.65=41.39
小王需要缴纳契税、印花税：
契税=200÷1.05*3%=5.71
小王共缴税=5.71+0.1=5.81
两人合计共缴税41.39+5.81=47.2
2、1/3继承给儿子大李的
李大爷做为立遗嘱人，不需缴纳增值税、土地增值税、个人所得税，但要缴0.1的印花税。
大李为李大爷的法定继承人【《民法典》规定的第一顺序法定继承人包括配偶、子女、父母，第二顺序的法定继承人包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母】，根据国税函[2004]1036号的规定，大李不缴纳契税，但要缴印花税0.1万元。
两人合计应当缴税0.1+0.1=0.2
3、1/3赠与给亲妹妹的。
李大爷需缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税可享受免征；印花税全额缴纳。
其妹妹需缴纳印花税、契税：
两人合计共缴税0.1+0.1+5.71=5.91
契税按3%（作为受赠人不能享受任何优惠，即使是住房也不存在第一套、面积大小等的优惠）。受赠方接受赠与似乎比买卖形式缴纳税收要少，但实际上如果邻居将来再转让这套商铺的1/3，假如售价为300万元，不考虑中间环节的过户费等小额费用，要按照300－100＝200万元做为个人所得税的计税依据，而不能按照300－200＝100万元来计算，要多缴的个人所得税可能比买卖情形下需缴纳的增值税、土地增值税还要多。如果将来要转让的话，上一个环节免去的个税将在下一转让环节一并缴纳，其实是递延纳税。
如果李大爷把1/3的部分赠与没有血缘关系的也没有直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，应当按照销售的税收政策缴增值税、土地增值税、个税所得税及印花税。
相应的税收政策见以下内容：
1.增值税应税规定：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税。买卖房屋要征收增值税。免税规定：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对“北上广深”四城市的特别规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对于个人转让商铺等非住房则不分年限，要按照差额缴纳，计税依据＝（销售取得的全部价款和价外费用－不动产购置原价或取得不动产的作价）÷（1+5%），按照5%的征收率缴纳增值税。
成都市对个人转让住房有专门的规定：为贯彻落实“房住不炒”要求，进一步发挥税收调节作用，我市借鉴其他城市经验，自2020年9月12日起，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的，免征增值税。
政策依据：《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发[2020]83号）《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知的政策解读》
因此，个人转让房屋根据持有的年限确定是否缴增值税。
2.土地增值税应税规定：《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入（不分房屋类型），指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。免税规定：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这里只就住房免税，对商铺等非住房不免税。
免税规定：财税〔2009〕78号文件同时规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税。就赠与行为而言，契税、增值税、土地增值税、个人所得税几者的共同点在于对受赠的特定关系人进行判别来确定免税与否，而对不动产的性质、面积、套数不做为衡量标准。但印花税是一个特例，以房屋性质确定免税与否。
因此，以继承的方式转让房地产的行为不征收土地增值税。
3.契税
4、印花税应税规定：《印花税暂行条例》规定，产权转移书据属于所列举的应税凭证。产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。由此可见，个人继承不动产所书立的书据属于印花税的征收范围，继承双方均应缴纳印花税。免税规定：《印花税暂行条例》规定，财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。具体到不动产来说，无论是住房、商铺都可享受免税政策。5.个人所得税财税〔2009〕78号文件同时规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税。