房产一直是家庭生活乃至经济活动中最重要、最受重视的财产之一。《汉书·元帝纪》说：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”人们普遍认为，有了房子就有了依托，生活就有了最基本的保障。更重要的是，房产也被视为家庭传承的重要财产。
近年来，许多夫妻将房产登记在未成年子女的名下。本文旨在探讨将房屋登记在未成年子女名下产生的法律问题，力求厘清通过房屋登记途径进行未成年人保护和财富传承的法律规范体系。
登记的可行性
父母将房屋登记在子女名下，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第11条第1款和第2款的规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”因此，登记行为在行政层面是不存在障碍的。
不动产登记具有推定力。不动产登记簿的推定力是指登簿后其记载事项被推定与真实的权利主体与物权状态一致。推定力的适用对象应当是登记簿上记载的全部内容。《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”也即是说，当房屋被登记在未成年人名下时，我们可以根据不动产登记簿来推定房屋的所有权人即为登记簿上记载的未成年人。
推定力的推翻。然而推定力也并不代表着绝对正确，实践中也会出现不动产登记簿上记载的事项与真实权利不符合的情况，那么此时我们如何应该理解《民法典》第216条第1款呢？有学者认为此条为证明责任规范。具体来说，在诉讼中，如果当事人就登记簿上记载的物权归属和内容不发生争议，则法官无须对不动产登记簿上记载的权利产生的要件或权利消灭的要件是否存在的问题进行认定，其只需适用此条即可，并据此在有人提出登记簿不正确的主张之前，将登记簿上的记载作为判决权利存在与否的基础。倘若有人与登记权利人就登记簿上记载的物权的归属或内容发生争议而提起诉讼.则其必须举证证明不动产登记簿的记载是错误的，即登记簿的记载与真实的权利状态不一致且其为真实的不动产物权人。倘若不能证明或者事实真相已无法查明，法官应当判决主张登记簿不正确者败诉，即其承担举证不能而败诉的风险。
由此来看，想要推翻不动产登记簿的推定力是较为困难的，但并不是不可能的。在实践中，当涉及未成年人名下房屋权属争议时，利害关系人可能会从以下几个角度来尝试推翻登记簿的推定力。
赠与合同效力
从民法的角度来看，登记在未成年人名下的不动产绝大多数情况下并不是未成年人自己的财产，一般而言可以理解为父母将房子赠送给未成年子女，其属于赠与行为，根据《民法典》第657条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与合同是双方合同，需要当事人双方的参与，又根据《民法典》第19、20条的规定，未成年人实施民事法律行为分为两类，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为；而八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，其可以独立实施纯获利益的民事法律行为。在父母赠与的场合，无论是父母进行法定代理，还是认定为限制民事行为能力人“纯获利益”的民事法律行为，该赠与行为似乎都不存在着障碍。
然而，实践中有法院提出了不同的观点，如北京市第一中级人民法院在“（2020）京01民终1749号”判决中提出了“自己代理”的反对理由，其认为：“关于徐某2（未成年人徐某1的父亲）出资购买涉案房屋并登记在徐某1名下的行为是否构成‘赠与’一节，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第129条规定：‘赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产’。因合同法上的赠与系双方法律行为，需赠与人赠与的意思表示真实、自由，且受赠人应发出接受赠与的意思表示。而本案中，徐某2购买涉案房屋，其以徐某1的名义签订购房合同和取得房屋所有权证时，徐某1仍为未成年人，其民事行为仍需由父母代理，此时徐某1父母可代徐某1接受第三人赠与。如扩大解释将徐某2的行为认定构成赠与，赠与人与受赠人皆为徐某1的父母，从而在自己与自己之间发生民事法律行为，该行为不可能发生合同法上的效力，同时，也不属于上述《意见》所述的赠与情形。故徐某2购房时将涉案房屋登记在徐某1名下的行为与徐某1之间不成立赠与。”
“自己代理”指代理人以被代理人的名义与自己进行民事活动的行为，这种行为因其很容易损害被代理人的利益因而具有效力问题，所以上述案件的审理法官以此否定了父母赠与子女的效力，但此种观点对自己代理进行的是完全形式化的解读，忽略了法律禁止自己代理的实质理由。包括自己代理和双方代理在内的自我交易行为的禁止，旨在避免利益冲突。若在个案中并无利益冲突的可能，法律自不必禁止。在父母赠与子女房产的问题中，子女的利益并未受损，由此来否定赠与效力并不妥当。
在更多的案例中，法院并没有仅从“自己代理”的角度“一刀切”地否定父母将房产赠与给未成年人子女的效力，如浙江省高级人民法院在“（2017）浙民再140号”判决书中认为：“例如钱某某、陈某在夫妻关系存续期间以钱某（未成年子女）名义签约购买涉案房屋并支付‘首付款’、办理‘按揭贷款’，其行为实际上属于赠与，钱某此时虽然未满18周岁，但该种纯获利益的赠与，并不需要未成年子女作出接受的明确意思表示；在钱某年满18周岁后，钱某某、陈某在离婚协议中再次作出赠与的意思表示，钱某虽然未就此与父母签订书面赠与合同，但此后以自己名义办理涉案房产权利登记的行为，足可认定其有接受赠与的意思表示。”
笔者认为，在不存在其他效力瑕疵的情况下，父母将房产登记在未成年人名下是没有问题的，赠与行为本身并没有法律障碍，不构成“自己代理”。
综上可以看出，实践中法院大多没有支持撤销赠与的请求，在父母赠与子女房产之后，仅因“后悔”而希望撤销赠与的想法是不被支持的。
分家析产时对登记在未成年人名下房产的处置
为了逃避债务而为赠与的考察。在实践中，有些父母是为了逃避债务而将房产登记在未成年人子女名下，对于这种案例，法院在判决时会综合考虑个案情况进行分析，探究是否真的有逃避债务的意图，如果有的话，该房产就无法简单认定为父母赠与给子女并由子女所有的财产了。
结语
《中华人民共和国民法典》
第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第六百五十七条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十八条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第十一条无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。