本知识点属于《涉税服务实务》第十一章其他税种纳税申报和纳税审核
【知识点】土地增值税的纳税申报和纳税审核(1)
第二节土地增值税的纳税申报和纳税审核
一、土地增值税征税范围的审核
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
1.土地使用权、地上建筑物及其附着物的“产权”必须发生转让;房地产的出租、抵押(抵押期)，不缴纳土地增值税。
2.转让房地产过程中双方纳税(费)情况：
转让方：增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、所得税;
承受方：契税、印花税。
(一)征税范围的一般规定
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
3.存量房地产的买卖。
(二)征税范围的具体规定
情形
税务处理
房地产的继承
不属于土地增值税的征税范围
房地产的赠与
不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括两种情况
（1）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为
（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为（公益性赠与）
上述两种情形以外的赠与，均征税
房地产转为自用或出租
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如果未发生产权转让，不征税
房地产抵押
抵押期间，不征税
抵押期满，以房地产抵债发生产权转让的，征税
交换房地产
双方发生了产权转移，取得了实物形态的收入，征税
【提示】个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免税
合作建房
建成后按比例分房自用，暂免征税
建成后转让的，征税
房地产出租
产权未转让，不征税
房地产
评估增值
国家收回
或征用
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征
代建行为
双方均为非房地产开发企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策
（1）按照规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税
（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税
（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税
二、土地增值税应纳税额的审核
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。
增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
(一)转让房地产收入审核
1.应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，应税收入不含增值税。
收入的形式：货币收入、实物收入和其他收入。
【提示】代收费用的处理：
(1)对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。
(2)如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
(3)对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
2.视同销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
【提示】在土地增值税清算时，未列入收入，则不得扣除相应的成本和费用。
(二)扣除项目金额审核(新5旧3)
1.销售新房及建筑物(房地产开发企业销售其开发产品)
(1)取得土地使用权所支付的金额(A)：
包括地价款、有关费用和契税。
【提示1】纳税人分期、分批开发、分块转让的：
①取得土地使用权所支付的金额需要在已开发转让、未开发转让的项目中进行分配，即仅就对外转让部分计入扣除。
②允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权所支付的金额×(已开发的土地面积÷全部的土地面积)×(已转让的建筑面积÷全部的建筑面积)
在“开发成本”科目中核算。审核“开发成本”账户，应与土地转让合同和有关会计凭证等相互核对，审核开发成本的分配与结转是否正确。
(2)房地产开发成本(B)：
包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
【提示】①不包括利息支出。
②包含装修费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
③开发间接费用与期间费用明确区分。开发间接费用的核算内容包括工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费四个部分，将为企业直接组织和管理开发项目而成立工程部门所发生的费用一律予以剔除，不再作为开发间接费用列支。企业类似部门的职工薪酬、办公费等支出应该列入“管理费用”，不能再列入“开发间接费用”科目。
(3)房地产开发费用(C)
房地产开发费用的两种扣除方式：
①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
即：C=利息+(A+B)×5%以内
②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明：
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
即：C=(A+B)×10%以内
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
【提示】①房地产开发费用不是按照实际发生额进行扣除，税法≠会计;
②利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过利息上浮幅度的部分不允许扣除;
③对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除;
④罚息在企业所得税前可以扣除，但在计算土地增值税时不得扣除。
(4)与转让房地产有关的税金(D)
从事房地产开发的纳税人：城建税、教育费附加，不包括印花税。
【提示】
①非房地产开发企业可以扣除印花税。
②对于地方教育附加，能否扣除考生须注意题干提示和要求。
(5)财政部确定的其他扣除项目(E)
从事房地产开发的纳税人适用：加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%