现在很多父母都操心怎么把房产过户给自己子女，其实把房产留给子女一共有三种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣？产生的费用又有什么不同？
一、房产继承
发生的条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。这种是无可选择的，发生的费用也是最低的。
但是，这里必须提醒大家两件事：
第一，继承房产与赠与房产一样，以后子女再次出售，需要缴纳差额20%的个人所得税。而现实中，父母留给子女的房子常常是比较旧的房产，比如评估价不高的房改房。而如今的市场价却已经不低，所以两者的差额通常不低，甚至动辄百万，这样一来，20%的个税就相当高了;
第二，进行继承公证时，会面临各种复杂流程，比如“我爸是我爸”“我妈是我妈”等的奇葩证明，这常常让办理手续的子女为难。甚至，现实中还可能发生“转继承”，让独生子女也无法全额取得父母房产的所有产权。不过该问题也不是无法解决的，只要父母提前做好“遗嘱公证”“继承权公证”则可避免。
继承：过户子女最便宜，再次转让要缴20%个税。
优：给子女的时候，收取的费用最少。
劣：1.子女有多套住房，卖出去费用高；2.继承手续复杂，常常会遭遇奇葩证明、以及发生继承纠纷；3.要父母去世才能办；4.未来可能会遭遇遗产税。
适合谁：1.父母已经去世，没得选择，只能继承；2.适合继承关系简单，继承纠纷发生可能性低的家庭；3.最适合以后不打算把房子卖出去，或者是手中没有房子、以后也不买房的人“无产人士”。
理论上讲，通过继承的方式将房产留给子女是个不错的选择。按照目前的操作方式，子女继承房屋，父母不用缴纳税费，也不用缴纳遗产税，只需要公证则可。
二、房产赠与
房产所有权人把房产无偿赠与子女很好操作，但是费用不菲。另外，和房产继承一样，将来如果再度卖出，差额20%的个人所得税是逃不掉的。
如果父母的房子比较老，这种方式是很不划算的。所以，现实中，假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话，90%的人都不会选择这种方式。不过，也不能一概而论，如果是新买的、豪宅、多套房买家，赠与费用也不一定是最高的。
赠与：首次过户缴3%契税再次出售费用同继承一样。
优：1.生前就能办好；2.不受购买名额限制；3.如果是两年以内的新房，赠与费用比买卖低。
劣：1.子女如有多套住房，今后卖出去费用高；2.早早赠与子女，子女如已婚，房产则为夫妻共同财产。
适合谁：1.适合以后不打算把房子卖出去的人；2.适合手中没有房子、以后也不买房的人；3.适合已经没有购房名额的子女。
据地税专家介绍，房产赠与需要缴纳的税费主要是契税，为房屋现价总额的3%；另外和继承一样，也要缴纳公证费。
三、房产买卖
看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”“忽悠人”。其实，假如你好好算一下账，你就能够发现，大多数的情况下，“买卖”是最透明、也是最省钱省力的方法。前提是子女有购房名额。
买卖：手续透明简单也可能最省钱。
优：1.生前就能办好；2.手续透明简单；3.再次交易可能费用最低。
劣：1.受到名额限制；2.买卖计税标准多种，如果恰好都按最高标准计税，那也会发生比赠与更高的费用；3.和赠与一样，变更所有权后，子女如已婚，该房产则视为夫妻共同财产。
适合谁：1.适合手中有多套房子的子女与父母；2.适合还有购买名额的子女。
只要证明彼此是直系亲属，可以按照原价而非市场价进行交易买卖，比如说，父母是花40万买的房子，证明是父母卖给子女的，可以40万的原价交易。
买卖产生的费用有三种情形：
1.父母如果将房产“卖”给子女，房产证未满2年的，则需要缴纳房屋现价总额5%的增值税，同时还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税。这是最贵的一款，当然，如果父母稍有头脑，恐怕不会这么做，因为等2年后，缴纳的税费会大幅下降。
2.父母如果将房产“卖”给子女，房产证已满2年的，免征房屋现价总额5%的增值税，仅仅只需要缴纳房价1%的个人所得税以及契税。
3.如果是父母唯一住房且已5年以上，则免征1%的个人所得税、增值税，只需要缴纳契税则可。
附录：契税税率有3种
一、父母首套房屋且面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收;首套房屋且面积为90平方米以上的，契税税率按1.5%征收。
二、父母有两套房屋，“卖”给子女的房屋如果面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收;面积超过90平方米的按2%征收契税。
三、父母有三套及以上的，契税均按3%的税率征收契税。
事实上，由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等因素的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，也会出现比房产继承、赠与高，这里就不一一列举。但是，大多数情况下，把房子“卖”给子女，费用还是会低一些。
而值得注意的，“买卖”的手续与收费都很透明，不像“赠与”与“继承”，很多时候，你根本搞不清公证处会给你的房子开出的评估价是多少。