把“烂摊子”留给了次承租人和产权人。
为精准识别这些异常经营企业，
上海法院推出
“房屋租赁合同、委托合同纠纷案件
房产中介公司经营异常风险提示预警”
应用场景。
企业暴雷、跑路
产权人、次承租人深受其害
法官，我已经交了一年租金，但是只住了两个月就被产权人赶出来了，联系房屋管家也无人处理。
法官，我把房屋包租出去，但现在包租的公司租金付不了，房子里住着包租公司找来的租客，我房子收不回来、租金也收不到，怎么办啊？
近年来，一些从事转租经营的轻资产住房租赁企业控制房源、哄抬租金，通过错配租金支付期限，向产权人支付短期租金，却收取次承租人的长期租金，从而建立自己的资金池。然而，这类公司一旦资金链断裂，产权人和次承租人都将成为受害者，容易引发上下位数份合同纠纷。
图片源自网络
而另有一些住房租赁公司，以高收低租方式，骗取租客大额长租的租金，此类行为甚至可能涉嫌刑事犯罪。
住房是民生之本。为促进住房租赁行业风险防控，助力营商环境建设，上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东新区人民法院）申报研发了上海法院“房屋租赁合同、委托合同纠纷案件房产中介公司经营异常风险提示预警”应用场景。
该场景依托大数据技术，筛选出高度存疑的经营性房产中介公司，从而辅助法官在案件审理中更为容易地发现该类公司存在暴雷风险，同时防止出现类案不同判现象。
场景预警提示
异常经营企业信息被精准获取
如何识别高度存疑的经营性房产中介公司呢？
之后，法院通过大数据模型，将该筛选结果与在办案件进行碰撞、比对，从而得出高度存疑的案件和主体，并向承办人员发出提示预警。
据统计，该场景嵌入法院办案系统后，截至2024年10月25日，共触发案件线索271条，法官反馈有帮助率达93%。
2024年4月，浦东新区人民法院立案庭的何绍辉法官收到了该场景发出的提示预警，显示“该案中被告在全市范围内涉诉次数大于二十次，被告可能存在经营异常情况”。她立即联系被告代理人了解情况，却得到回复称人已离职、被告公司已被列为失信被执行人。
这起案件法律关系并不复杂，处理的难点在于，作为被告的二房东公司已经停摆，次承租人由于此前曾向二房东支付过租金，拒不搬离。为真正做到案结事了，何法官在捋顺三方法律关系、分析其中利害后，先后与原被告进行沟通，确认双方基本诉求，并试图找到对各方都更有利的解决方案。
经沟通，产权人、次承租人一致认为，何法官提出直接在双方之间建立房屋租赁关系能够最大程度满足双方的诉求，并能防止损失的进一步扩大，故二者很快达成了新的房屋租赁约定，表示愿意共同分担已向二房东支付的租金损失。至此，该案得到了圆满解决。
自2024年1月至6月，浦东新区人民法院已有13起以该涉案公司为主体的类似案件，该示范调解案例作为纠纷化解样本被运用于其他类案中，通过“示范调解”机制，目前已促使13起案件得到依法处理。
以“数”助力
提高审判实效、维护租赁市场秩序
近年来，在租赁市场中，担任“二房东”角色的经营性房产中介作为被告的房屋租赁合同或委托合同纠纷不断增多。法院在审理此类案件时，受案件分散、被告缺席、实体审理意见不一等各种因素影响，可能出现偏差。
而且，该类企业一旦涉诉，大量案件旋即涌入法院。
为此，应用场景研发过程中，法院专门增设多元解纷模块调解登记保存嵌入节点，通过将预警提示端口前移，一旦抓取该类经营异常企业，在诉前调解或先行调解前期阶段，排摸案件数量、了解案件情况，在源头予以先行处理。
值得一提的是，场景提示预警的目的在于将存疑线索呈递给承办法官，提醒他们预警甄别出的此类公司不同情况。应用场景并不会代替法院进行审理，其提示内容亦不会被承办法官直接当作定案依据。承办人员收到提示预警后，需自行分析、甄别，并根据前述不同情况快速作出判断。
上海法院将继续以本场景建设为基础，探索与各调解机构、街镇等部门的沟通交流，共同建立常态化治理机制，在纠纷源头予以先行处理，提升法院源头治理实效。
本期作者
陈韫鏐
上海市浦东新区人民法院立案庭法官助理
高院供稿部门：立案庭（诉讼服务中心、诉调对接中心、信访办公室）、审判管理办公室、信息管理处