导语：在维修基金管理办法的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。
如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。
维修基金管理现状分析
（一）现行管理模式
我国第一部物业维修基金管理办法于1999年1月1日起实行。建设部、财政部2007年第165号令又了新的《住宅专项维修资金管理办法》。按新《办法》要求，住宅专项维修资金管理原则为：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。资金使用的决策主体为全体业主，即资金的列支范围、维修方案、购买国债等问题需由2/3以上业主或业主大会通过。管理主体最初为地方政府行政管理部门（代管），在业主大会成立后划转业主大会管理，政府部门监督。
（二）存在的问题
维修基金在管理办法的制定上更多地考虑了安全性，而弱化了资产保值增值要求；强调了公平性，而忽视了操作上的可行性。形成了资金规模越积越大，而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状。“饼大难充饥”，无论是业主还是管理部门对此都深有感触。
二、维修基金实行保险金运营方式的可行性分析
上述问题是影响维修基金持续发展的关键因素，已成为当前物业管理实践中的争议焦点和立法难点。单纯的行政部门管理或业主大会管理都不能从根本上解决上述问题。而保险行业坚实的安全监管保障和偿付能力引起了笔者对改革维修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：维修基金和保险金都是民众财富的集中，都是以稳健安全、保值增值为管理原则。维修基金对资金的流动性要求不高，可经营合理理财运作，提高资金收益率。
（二）结合方式及优势分析：
2、提高保障标准。借鉴保险资金保障额度的设定方法，通过对物业公共维修问题发生的概率分析，对交存的维修资金可提供的保障额度（支付金额及保障期限）作精准测算，提高现行维修基金的保障标准。
3、增值收益分配方式。借鉴投资分红型保险利益分配方式，保障业主缴纳的维修资金本金部分按银行协议利率复利方式计算的利息收入，同时对每年的资金理财投资收益部分进行分红。使业主不仅能获得预交维修费的利息收入，还能得到投资分红（增值收益计入业主维修资金账户滚存使用），从而提高业主交存积极性。
5、建立专业化投资和风险管理机制。借鉴保险资金管理经验，由专门机构（配置精算师、投资理财专家）负责资金理财运作和风险管理。
建立维修基金“政府主导型”管理模式的理论设计
保险公司不存在破产问题，一旦出现资不抵债，则以其他保险公司收购、合并或政府接管等方式来保障投保人的合法权益。社会保障资金的亏损，也会有国家财政来负担。因此，为更好地规避风险，实现资金效用最大化，笔者建议对维修基金建立“政府主导型”管理模式。
（一）基本原则
（二）具体方式
1、统一运作、管理。建议实行资金省级统筹运作。由政府投资成立国有独资公司——物业维修基金信托投资公司，实行公司化管理，属于非营利性企业法人。专职负责维修基金的理财、划拨及风险管理，接受财政、审计部门监督。委托房地产管理部门负责维修基金的归集、储备基金账户及业主个人账户管理、维修方案审批、支付条件审定、信息和档案管理等系列行政管理职能。维修资金的理财收益一部分进入业主个人账户，一部分作为机构营运成本。
房屋维修基金是一次性缴纳的，不是每年都交的。
【法律依据】
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条的规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。
（一）成立业主委员会
业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。
2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。
4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。
尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。
二、独立的物业维修基金管理部门
目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。
（一）物业维修资金管理中心基本职能
1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。
（二）基金一般使用程序如下
1．由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。
（三）针对社会认知度不强的举措
1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强教育培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。
3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。
4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
三、附属有关职能部门进行物业基金的监管
物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。
（一）监管现状
（二）措施
参考文献
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[2]《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬
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一、物业管理企业资金筹集
物业管理企业作为独立法人。应实行”自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除少数物业管理企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，金费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢
渠道A：收费物业管理企业按收费规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、
渠道B：小区维修养护专项基金用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提职。
1)维修基金的筹集
对于商品房，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。购房者购房款的2％―3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同拥有，不计人住宅销售收入；对于售后公房，售方单位和购房者双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层不低于20％，高层不低于30％。如因特殊原因，维修基金不足时，经业主委员会决定，可临时向业主筹集维修费用。
2)维修基金的使用
维修基全在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，物业管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用；业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基主要专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由物业管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果物业管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它浩律法规允许的投资渠道。另外维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
3)建立完善的监督机制
对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定维修基主管理办法细则中明确责任和惩罚办法，否则，由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会，缺乏监督机制。
4)建立物业管理维修基金管理中心
建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心，将全市的物业维修基金像公积金一样，集中起来专门管理，使之保值、增值，解决居民的后顾之忧。
渠道c：多种经营收人
物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务.开辟物业管理的经费渠道，通过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集贸金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向
渠道D：开发建设单位给予一定的支持开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用，即开发商应从开发项目的建设成本中提取1％―2％作业物业管理公司的启动资金；或按建筑面积的一定比例，为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房，增加物业管理企业的造血功能，使其以业养业。另外，物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利，以节约费用。
二、剖解导致行业性亏本的七大因素
因素A：物业管理规模小
原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。
处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。
因素B；物业管理人员配置不合理
原因分析：物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。
处理对策：一方面物业管理公司要精减人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。
因素c：物业管理收费低
原因分析：物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利未能全部体现。
因素D：物业管理收费难
原因分析：业主拒交物业管理费主要有以下五种情况：一是人们思想观念未能转变.部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产主抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意{三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。
处理对策：一是要加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同；二是加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实施细则，少物业管理收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；四是提高物业质量和其他服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。
因素E：物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太
原因分析：现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物业管理带来了一定的难度，造成物业宫理成本高，物业管理难以提高水乎、提高档次。
处理对策：各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套设施齐备。最好的办洁就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或公房出售资金中拿一部分钱用来改善小区配套设施。
因素F：物业管理手段落后，管理成本高
原因分析：我国现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。
处理对策：新建小区耍加强小区智能化实施建设，旧小区也要尽量加强小区智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段。从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。
因素G：物业管理服务项目单一，收业管理公司自身造血功能差
法规缺失
国家建设部出台的对物业共用部位共用设施维修基金管理办法中，规定了用于物业共用部位、公共设施维修、大中修、更新等的维修管理基金，应当由购房者按照房屋价格的一定比例在购房时同时缴纳，而有的地方政府规定该基金由承担建造的开发商和业主共同承担。近年来建造的商品房除了预留的公共维修基金以外，一般都在每月的物业费用中收取了一定数额的公共维修补充经费，收取额度较少且对车库、仓库等小区设施并没有收取。而因为没有相应的法规说明，由于时常缴纳了物业管理费用，居民业主认为小区所有设施(包括业主室内设施)都归责于物业管理公司维修维护。并且由于对维修维护经费的需求数额不甚了解，业主时常交纳小量的公共维修金在小区新投入使用的头几年还够用，随着年岁的增加，公共设施设备的维修费用也就日益增多，而公共维修经费的收取标准还维持十几年前的水平，就出现公共维修金收不够支的情况。
经费收取困难
(一)经费如何收取
1．应当对国家规定收取维修基金给及政策上明确的定义。对于商品房，明确规定从售房款从提取一定比例的金额作为维修基金，并且要将具体的数额公之于众。而对于共有住房，则从职工所在单位自己按照规定收取和缴纳。并且在收取维修基金时，要按照房屋的材料结构类型(钢结构、砖木结构)以及其维修维护的难度，和普通住宅、别墅、高层商住楼等不同的房屋类型，按照建安造价分类分标准征收，以体现公平合理的原则。
【关键词】住房专项维修资金现状分析保值增值多元化增值模式
一、引言
二、住宅专项维修资金管理现状分析
（一）住宅维修资金在第一阶段被开发商滞留，资金直接面临缩水
（二）住宅维修资金在第二阶段由于增值保值方式单一，面临贬值
二、现有政策下的保值增值的可行性措施
（一）办理房屋产权证前将维修资金以“协定存款”方式存入银行
（二）保修期满前维修资金以定期形式存入银行
《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，一般为50年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；装修工程，为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，根据《保修办法》可以看出维修资金交存后至少要间隔两年才会动用，这一阶段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商业银行二年期存款利率4.125%为例，抵减3%的通胀后，至少可以实现1%的增值。
（三）保修期满后维修资金存入银行可以定活两便、长短结合
（四）利用监管系统信息化自动实现科学的存款组合
维修资金管理系统是利用专业软件对一个行政区域内代管的维修资金进行日常管理的专门系统，管理系统的基本功能够实现个人交存、单位交存、续交、预交、计息、申批、划拨、下账、分摊、过户等日常业务和资金的管理。管理系统中有许多项目是需要自己设定的，如银行利率、收交比例、路街名称、竣工日期等。根据软件的可自定义性，在每个小区交存维修资金时就按房屋保修书项目中规定的保修期设置好保修期限，房屋保修期满前由于不使用维修资金，系统自动识别将资金转为定期。保期满后，根据房龄的长短、使用频率、使用资金占交存资金比例，通过设置参数，系统自动筛选提示定活期存款的组合模式。可充分利用系统智能性达到自动科学组合存款的模式，以最大限度地提高资金增值潜力，提升管理效益。
三、未来维修资金多元化增值模式的可行性探索
随着对维修资金监管模式的不断探索及维修资金增值方式的有益尝试，未来维修资金可以实现多元化的增值模式。
（一）基金模式
（二）信托模式
（三）过桥资金模式
四、结论
房屋专项维修资是伴随着房地产业发展出现的新事物，在保证资金安全的前提下，维修资金的盘活及持续增值关系到每一栋房屋的健康，涉及到千家万户的切身利益。通过加强对预售期到开发商办理产权阶段的维修资金归集监管，保障了业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有；通过对现行政策下保值增值措施的运用，挖掘现有监管资金的增值潜力；随着对维修资金监管模式以及对维修资金保值增值方式的不断探索，维修资金实现多元化的增值模式成为可能。届时，上万亿的维修资金必将焕发出生机活力，使每一栋房屋真正能实现“病有所医”、“老有所养”。
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（凌源市物价局，辽宁凌源122500）
摘要：随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。因此，只有不断加强和完善小区的物业管理，才能促进社会的和谐发展和进步。
关键词：加强；物业；管理；促进；和谐；发展
作为物业服务公司与其服务的业主之间本来应该是唇齿相依的关系，互利互惠，应该弹奏出和谐的乐章，然而事实上，物业公司抱怨物业费难收，业主难“伺候”，业主更是怨声载道，抱怨收费高、收费乱。出现的不协调的现象和因素呈现多发态势，严重地阻碍了社会的和谐发展。
一、物业管理现状
（一）居民小区与物业服务公司不相匹配，管理“缺失”。我市（县级市）从2003年开始成立物业服务公司，2004年成立物业管理办公室。目前，我市城区共有213个居民小区，其中有物业服务企业的小区46个，没有物业管理的小区167个，这些基本上都是过去开发建设的老旧小区。全市有资质的物业服务公司15家，从业人员400多人，服务区域总建筑面积330多万平方米。
（二）小区基础建设参差不齐，物业管理难以规范。老旧住宅小区基础条件十分落后。由于开发商随意变更小区建设规划，致使小区缺少物业用房，没有绿地、自行车棚、汽车停车位，更谈不上花坛、水池等美化设施。由于小区配套严重缺项，车辆乱停乱放现象严重，导致无法清扫，造成小区脏乱差的局面。
（四）业主委员会自主能力差，维权意识淡薄。按照规定，同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，召开首次业主大会会议时，应制定业主大会议事规则和管理规约，并选举产生业主委员会。而很多业主大会的召开及业主委员会的选举形式都不够民主，不够规范。很多物业小区在居民入住率较低的情况下召开业主大会，而业主大会又缺乏民主气氛，往往是推举或指定有一定影响的公务员、企业老板或社会公众人物为业主委员会成员，靠名人效应办事，偏离了法制轨道。业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。“代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会应当履行的职责之一，然而有的业主委员会成员缺乏必备的物业知识和法律常识，造成草率签订物业服务合同，无法代表广大业主的意愿和利益，在履行合同中产生诸多纠纷。有的业主委员会监管无力，管理无序。有的业主素质十分低下，不按规定交或拒缴物业费，并在小区内乱倒垃圾脏水。
（五）物业服务企业制度不健全，人员素质低下，缺乏竞争意识。按照规定，从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。目前我市有资质的物业服务企业15家，而绝大多数都是从开发建设企业派生出来的产物，这样的企业只对自己的开发项目实施物业服务收费，对其他项目则不参与。在400余人的从业人员中有300人左右是下岗失业人员，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，摆不正服务与被服务的关系。
（六）专项维修资金不能得到及时使用。据了解，目前，我市没有物业管理的167个小区住宅基本都已到维修期，而《朝阳市住宅共用部位共同设施设备维修基金管理使用暂行办法》第十条规定：维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后，市房产部门按计划拨付，物业管理企业负责实施并报送竣工决算”。由于维修资金政策不透明，再加上没有物业管理，少数居民为不影响自己的正常生活，只能自己掏钱维修，致使大部分住宅的基础、承重墙体、楼板、屋顶、上下管道等共同设备设施年久老化，无人维修，给居民的日常生活造成极大的危害和安全隐患。同时，绝大多数业主购房时已按标准向开发商足额缴纳了专项维修基金，但部分开发商将专项维修资金据为己有，造成维修基金严重流失。
二、加强小区物业管理，促进社会和谐的具体措施
（四）加快老旧小区改造步伐。要加大老旧小区的维修改造力度，提高修缮标准，完善配套设施，严格接管验收，为老旧小区物业管理创造良好的基础条件。同时，要改革创新物业管理途径办法，在部分无人管的住宅小区推行在街道办事处指导下，以社区服务中心为管理主体的新的小区管理模式，或鼓励小区业主“自治管理”。
（五）从物业服务企业本身来讲，除了为业主提供合同约定、可量化的服务之外，在其服务范围和服务水准上还要达到相当的广度和深度，才能称其为优秀的物业管理企业。一是要加强居住环境的改善，物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实施“见缝插绿”，想方设法为业主提供舒适的休闲娱乐场所。其次要注重精神文明建设。物业管理企业应多开展一些能够增进邻里感情的活动，强化团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳的意识。第三，物业管理企业始终把服务放在第一位，真正做到想业主之所想，急业主之所急。
厦门市_______________（以下简称卖方）与_______同志（以下简称买方）协商同意订立本合同，条款如下，以资信守。
第一条卖方将坐落于厦门市________区_________路（街、里、巷）_______号（幢）________室出售给买方。该住房为_______结构，于______年_______月竣工，建筑面积共_______平方米。
第二条以成本价、统建解困房价、房改经济适用住房价、商品房指导价(或评估价)购买的获得全部产权。高层住宅以标准价购买的获得________%产权。
第三条计价：
1、不超标面积_________平方米，以_________价出售，单价_______元，计______元。
2、杂物间面积________平方米（层高2.2米以下[]；层高2.2米以上[]），单价________元，计_______元。
3、超标面积________平方米，单价________元，计_________元。
4、超商品房指导价计________元。
5、超标准装修计_______元。
6、工龄折扣________年，计___________元。
实际付款：1+2+3+4+5-6=________元
人民币（大写）：_____拾_____万______仟______佰______拾_____元。
第四条该房产建筑面积的计算以土地房屋权属证书记载为准。
第五条购买单位自管公有住房的，由卖方持本合同、《公有住房出售核定表》、个人交款单、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。购买市国土资源与房产管理局管理的公有住房，买方直接凭本合同、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。
第六条买方与毗邻房产共同享有使用住房共用部位共用设施设备（如走廊、梯级、通道、供电、供水、排水、共用天线等系统）。住房共用部位共用设施设备的维修按《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执法。
第七条买方取得该房产后，自行管理和维修、养护，保证房屋安全使用。
第八条买方使用该产业时必须遵守国家法律、法规及有关规定，遵守社会公德和维护公共利益。
第九条买方取得该房产后，不得擅自改变住房的使用功能和房屋建设结构，不得拆改上下水管道、供电设备、公共电视天线、通信和煤气等管线；不得更改建筑物外观艺术造型，严禁在房顶、阳台及公共地上搭建。买方若有违反本条规定，卖方有权责令其恢复原状、补偿由此造成的一切经济损失或承担法律责任。
第十条买卖双方应共同遵守厦门市住房制度改革的有关政策及规定，双方如在合同履行中发生争议，应本着友好精神，协商不成，双方均有权诉法院。
第十一条其他事项：___________________________________________
第十二条本合同自签字之日生效。本合同一式二份。买卖双方各执一份，每份合同具有同等法律效力。
卖方（盖章）_____________买方（盖章）______________
乙方（受托方）：_________（物业管理公司）
为加强_________（物业名称）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业管理内容
1．物业基本情况
（1）物业类型：_________。
（2）座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号。
（3）四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
（4）占地面积：_________平方米。
（5）建筑面积：_________平方米。
2．委托管理事项
（1）房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。
（2）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
（3）本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。
（4）本物业规划内的附属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点）的维修、养护和管理。
（5）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
（6）交通、车辆行驶及停泊。
（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。
（8）社区文化娱乐活动。
（9）物业及物业管理档案、资料；
第二条委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条物业管理服务费用和住宅公共维修基金
1．本物业的管理服务费按下列第_________项执行：
（1）按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积_________元；
（2）按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积_________元；
（3）由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积_________元。
2．管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
（1）按政府规定的标准调整；
（2）按每年_________％的幅度上调；
（3）按每年_________％的幅度下调；
（4）按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；
（5）按双方议定的标准调整_________。
3．住宅共用部位共用设施设备维修基金
（1）共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
（2）共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。
（3）产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
4．乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付；
（2）由乙方承担；
（3）在_________费用中支付。
5．因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：
（1）由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元；
（2）由甲方承担上述管理成本费用的_________％。
第四条其他有偿服务费用
1．车位及其使用管理服务费用：
（1）机动车：_________；
（2）非机动车：_________；
2．有线电视：_________；
3．_________。
第五条代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。
第六条物业管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七条双方权利、义务
1．甲方权利义务：
（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的_________％）_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续；
（4）给乙方提供管理用房_________平方米（其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（7）对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
（8）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
（9）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；
（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；
（11）政策规定由甲方承担的其他责任。
2．乙方权利义务：
（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；
（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；
（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
（5）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；
（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；
（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；
（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；
（11）开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
（12）有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第八条物业管理目标和经济指标
1．各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2．确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________％作为经营收入。
第九条风险抵押
1．乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2．乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3．如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4．如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十条奖罚措施
1．在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________％奖励乙方。
2．如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元（全国）、_________元（省）、_________元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3．如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4．如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5．由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十一条合同更改、补充与终止
1．经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2．合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的_________个月向对方提出书面意见。
3．合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
甲方：
1．甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
乙方：
1．乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2．乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
第十三条保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
第十五条通知
根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
各方通讯地址如下：_________。
一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条争议的处理
1．本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第十七条解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。