2024-07-2621:50发布于广东财经领域创作者
划重点
01房产税在2030年之前根本不可能出台，近五年内也不会全面开征，因为其目的主要是控制房价和增加财政收入，但在上海和重庆试点中并未实现预期效果。
02购买商铺尤其是大城市的商铺存在较大风险，如难以租出、利润微薄等，而小县城的商铺则相对更具投资价值。
那今天蒋老师就好好跟大家聊聊，房产税会不会出台？以及什么时候会出台？
这次大会提到的是房地产税，并不是房产税，虽然只相差1个字，但背后的意思是完全不一样的！
房地产税包含了太多税种，比如说土地增值税、契税、营业税（现在改为了增值税）、城市维护建设税、所得税等等。
于是很多人看到这里，心里面不淡定了，觉得房产税要来了。
其实完全不用担心，你要知道，该政策提出的语境，是健全保障和改善民生制度，你觉得房产税出台，是在改善民生吗？
因此，大家根本不用担心，全面征收房地产税的问题，至少近五年内，不会全面开征！
有杠精会说，现在开征房产税不好吗？这样起码能够打压房价，房价跌了，我不就买得起房了吗？
这种说法其实是站不住脚的，因为市场是灵活的，比如说在交易环节加税，不管是向买家还是向卖家加税，其实结果都是由双方一起承担。
有的时候，看起来是卖家交了税，其实卖家完全可以把税费成本加到房价里面，最后还是由双方共同承担了税费成本。
其实重庆、上海房产税已经试点十多年了，但是房价走势受到房产税的影响了吗？并没有吧！
2011年1月，上海、重庆开始了试点房产税，上海征收对象为本市居民新购二套及以上住房，和非本市居民新购房，税率暂定为0.6%，重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及三无人员购买二套房，税率为0.5%-1.2%；
其实这个税率并不低，我们以上海为例，一套1000万的房子，按照0.6%征税，也得6万。
其实关于房产税的话题，2011年就开始炒，当时越传越邪乎，说要在2012年之前，全国其他城市都要开征房产税，但说了这么多年，房产税试点城市增加了吗？
就连高盛也来蹭热点，说中国2025年前不会征收房产税，其实高盛这句话说了等于没说，因为这个预测太保守了，我也可以预测，中国在2024年前，不可能出台房产税，有意义吗？
我的观点：中国在2030年之前，都不可能全面征收房产税！
一项政策的出台，肯定是有其背后目的的，开征房产税，无外乎两个目的：
第一，控制房价；
第二，增加财政收入；
但这两个目的，在上海和重庆身上，都验证失败了！
重庆一年的税收收入是970.2亿，而房产税只占了1亿，杯水车薪呀！
而且房产税本身和土地财政是冲突的，房产税收的越多，房地产市场就会越收紧，那地方土拍卖地收入，就会越来越少。
这就好比，一个是芝麻，一个是西瓜，你说地方更看重哪一个？
最后，我想告诉大家，中国人从来就没有主动报税的习惯，尤其是经济还处于缓慢增长期，很多人连月供都还不上了，你还让我交税？怎么可能呢？
其实还有一部分人，他们是大城市的土著，房子的价值确实很高，但是自己的收入却很低，你让他们如何交税才合理呢？
所以，大家完全不必担心房产税的问题，退一万步来说，房产税真的出台了，它的逻辑也应该是劫富济贫，大部分人的收入和资产不会受到影响的！
我们接着聊第二个话题
我的观点，坚决不买商铺，尤其是大城市的商铺！为什么呢？
第一，真正位置好，人流量大的商铺，你根本租不到，不仅如此，你想租，还得托关系、送礼，加价！
比如说深圳的壹方城，北京SKP、南京德勤、这些人流量密集的大商场，一楼或者是拐角位置，这些地方你能租到吗？不可能的！
这些地方，开发商愿意免费租给品牌方，甚至开发商还要倒贴装修费，或者给免租期！
想明白这个问题了吗？如果想不明白，你就是妥妥的韭菜大冤种！
我问你，商场最值钱的是什么？是它豪华的装修环境吗？不是，是人流量，如果一个商场没有人气，它啥也不是！
能够给商场带来流量的，是不是大品牌？大家耳熟能详的品牌。
当然，一个装修设计前卫、时尚、新颖、特别的商场，确实能够吸引年轻人，但对不起，你能吸引一次、吸引两次，你能吸引这些年轻人天天来吗？不行的！
但是喜茶、奈雪、茶颜这玩意能够呀，很多年轻人可以一天不吃饭，但不能一天不喝奶茶！
你去商场看看，现在哪个商场，排队最多的不是奶茶店？
明白了吧？你去买商铺，不就等于头上写好了两个字，韭菜，等着被商场割吗？
第二，现在大部分生意都不赚钱，你买商铺如何盈利呢？
你别看人家开个餐饮店、舞蹈房、面包房生意都挺好的，但我想告诉你，这些生意的利润是微小的，你看到每天生意嘎嘎香，结果赚多少钱，只有老板自己心里清楚。
餐饮老板想赚大钱，两条路：
1，自营，把效率做到极致，靠开多家分店赚钱，一家店一年净赚10万，但是有100家店，一年不就赚1000万了吗？但这个模式，成功率是很低的！
2，放开加盟，赚快钱，这条路你有那本事吗？
第三，最后我告诉你，哪类商铺最赚钱？
其实大城市买商铺，风险远远高于小县城，首先，大城市互联网发达，实体店被网购抢占了不少空间！
其次，大城市有非常多的商场，所以客流量也分流了！你今年买了一个商铺，好像人流量还挺好的，但是明年说不定，这座城市又多开了几家商场，分流了，结果你的商铺租不出去了，这种概率还挺大的！
但是在小县城，因为人口本来就少，可能就5万人，但是这座小县城，只有一条步行街呀，大家吃晚饭，都喜欢到这条街散步。
所以，人流量其实更稳定，而且小县城也不可能像大城市发展那么快，今年建一条步行街，明年又建一条，不可能！小县城基本发展到头了！
所以商业会更加成熟！
但凡是20年前，在小县城买了多个旺铺的投资人，现在日子很吃香，根本不愁租，而且租金还挺高的，你有5个旺铺，每个旺铺每月收租1万，一个月就有5万收入了！
好，还是回到那个话题，旺铺如果真的好，租金和流量都很稳定，它会转租吗？你有机会吗？
我告诉你，机会在哪？机会在源头，你提前20年，就开始布局了，源头买入小县城唯一步行街的旺铺，你现在就躺赚了！
现在每个地方，利益分配都非常成熟了，你能轻易吃到肉？这种肉，你就不怕被下毒？
还记得上大学那会，我们有一门课，叫做管理系统模型。
就是在电脑上操作一个软件，有点类似今天的大富翁游戏，把全班同学分成若干个小组，大家在同一个系统里面比赛。
那比啥呢？就是给每个小组一笔初始资金，每天可以买进或者卖出某些货物，比的就是最后谁的资产最多，谁就是赢家！
原本我以为这个游戏的赢家应该是学霸，但结果却不是，几乎班里面学习成绩好的同学，都是这个游戏垫底的，获胜的恰恰是成绩很一般的同学，还有两个学渣。
结果为什么会这样呢？
因为这个游戏想要赢，一开始就得贷款，当你的初始资金远超其他同学的时候，你就有了更多赢钱筹码，当然，行情不好的时候，你可能也会亏更多！
但这个游戏有一个潜规则，那就是贷款不收取利息，等于免费借你一笔钱，白给你用！
那这个游戏告诉我们什么道理呢？
另外一个新媒体工作室，是做矩阵账号的，他们有几百个账号，覆盖海内外50多个平台，他们一天所获得的阅读来那个，其实是前面一家公司的可能数百倍都不止！
其实20年前，老师就把财富密码告诉我们了，可笑的是，绝大多数同学，都不敢把杠杆游戏，植入到现实世界里面去，所以平淡一生！
只有极少数人掌握到了这个精髓，并加以实践了，所以可以在40岁之前选择退休，靠资产升值，实现财富自由！
说回房地产，2001年的时候，我一个同学，在深圳南山区买了一套房，不太记得多少钱买的了，大概是六千多块钱一平米，按揭贷款40万，拿下了这套房子！
当时我身边大多数人的反应就是，借银行40万怎么还呀，每个月工资才三四千，打工10年都还不清哦！
也就是从2001年开始，我第一次听到了按揭贷款这个词，再后来，我认识了一批炒房团，在跟他们交谈的过程中，我开始接触到了一个新的观念：
原来买房不一定需要有本金，原来负债不一定需要还钱！
所以，今天我想告诉大家一个秘密，那就是欠债不欠钱，才是买房致富的核心秘密！
我在星球里面，多次跟大家讲过一个概念，就是要构建以负债为核心的资产包，说白了，就是尽量去贷款，贷款越多越好！
在口罩事件发生之前，有人曾经统计过，我们每年的通胀率差不多是10%，而按揭贷款利率，现在已经跌到了3点多，刷信用卡也才6点多。
这样算下来，真实的贷款利率其实都是负的，也就是说，只要你找对了投资标的，你借越多钱，其实赚越多！
买房大神的逻辑是：
假设买套房子要1000万，首付是200万，那你可以通过各种方法，比如说银行高评，你从银行多贷出200万，这就相当于你不用花首付款了，十几万的税钱，你是可以通过信用卡刷出来的！
只要你手里头资金够还3-5年的房贷，那么其实可以等到3-5年后，房价涨了，把房子卖了，套现离场！
其实这就是几乎所有买房大神，通用的方法！
当然，每个人用这套方法，所发挥出来的效果，也是截然不同的，有的人会通过高评的空间，拿出来去购买下一个资产包，设置好八道防火墙，守住现金流，然后开启财富滚雪球模式，通过5-10年的努力，实现财富自由！
而这个财富自由的标准，一般来说，在一线城市，就是资产5000万，存款1000万！每月正向现金流在50万以上！
其实这里面确实有两个风险点，一个是设置好多重现金流防火墙，最好要设置八重！
很多人不够重视，或者设置防火墙数量太少，都有可能导致在楼市下行期崩盘！
另一个风险点，就是购买资产包，有的人是胡乱购买，根本没办法产生正向现金流，结果把自己玩死！
如果这两点，你都能做好，其实你离财富自由的目标，就非常近了！