2023年，楼市爆雷，房价下跌，市场上弥漫着悲观情绪。
许多人都心存疑虑：2024年，房价还会跌吗？
先亮观点：我们认为，房价阶段性的底部或许正在形成。最核心的底层逻辑，就是房地产市场的供需基本触达平衡线。
根据“七普”数据，2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米。
以房屋产权50年作为折旧计算年限，每年折旧2%，就是10亿平方米，这也就代表房地产市场成交量的基本平衡线。
当然，这个10亿平方米的平衡线，是用来衡量近几年房价走势的参考指标。从长远来看，如果人口减少会带来平衡线下移，不过这是后话，暂且不论。
我们先来拉一组过去十年全国商品房年销售面积数据：
数据显示，2022年全年商品房销售面积出现了大幅下滑，到了2023年持续下滑。2023年成交量相较2021年，下滑33%。
基于此，我们能看到，连续两年，楼市的走势是“缩量下跌”，这也就意味着，随着房价下跌，市场连续两年出现了“惜售”情绪，没有产生大规模抛售。
另一方面，2023年，全国商品房销售面积11亿平方米，已经逼近10亿平衡线。
综合推测，在10亿平方米成交量附近，楼市或将得到一个有效的支撑。
中国的房地产市场，无论是政府、银行、开发商还是房屋持有人，没有人希望房价下跌，这也就是最近两年楼市价格下跌后成交量萎缩的原因。
既然如此，这两年的价格下跌到底是什么导致的呢？
背后的主要“元凶”就是法拍房。
我国法拍房平台主要有3家，分别是阿里、京东和北交互联平台。其中，阿里拍卖平台的挂拍量最大。
阿里法拍房数据显示：
2021年6月之后，阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报，不过可以推测的是，最近几年，法拍房的数量依然在增加。
以2021年为例，168万套法拍房，以每套100平米计算，法拍房总挂牌面积达到1.68亿平方米，已经占据全国商品房交易总面积的近10%。
2022年，总交易面积大幅下降，法拍房继续增加。此消彼长，可以推测法拍房在全国商品房总交易面积中所占的比例，大幅增加。
一旦法拍房交易占据全国房产交易的20%以上，法拍房的价格将直接对市场价格造成冲击。近两年，深圳上海传出的房价跳水30%的消息，不少其实都是法拍房导致。
法拍房交易的本质，并非因看衰楼市主动降价售卖，而是由于债务违约，房屋产权人资不抵债，房屋被银行抵押拍卖。
法拍房挂牌以出售为目的，所以售价往往会大幅低于市场价，而且如果流拍，就会继续降价，直至卖掉为止。
一旦法拍房在市场成交数量激增，法拍房的成交价就会影响到正常楼市交易价格。任由这种情况持续，将会由法拍房的风险蔓延至整个楼市，甚至对中国经济产生冲击。从目前市场来看，房价下跌幅度的风险线是30%左右。
为什么房价下跌的风险线是30%？
中国近年来，首套房平均首付比例是30%。以一套成交价100万元的商品房为例，首付需要支付30万元，剩下70万元每月按揭付款。
如果房价下跌30%，这就意味着原先市场价值100万的房子，此时只值70万元，首付的30万元跌没了。对于房产所有人而言，在跌掉首付款之后，就会产生断供风险。
断供房会成为法拍房，从而形成恶性循环，会进一步导致房价下跌，产生系统性风险。
正因如此，中国楼市下跌的风险线会在30%左右，一旦触发这个风险线，政府就有了出手救市的必要性。
从目前看来，对于维稳楼市，国家早已出手。
除了不断下调房贷利率、持续放宽购房限制，以激发市场购买需求之外。据新闻报道，今年1月11日，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。福州、天津、成都、青岛、重庆、长春、郑州和济南作为首批试点城市。
从春节前国家公布的1月份经济数据来看，M2-M1剪刀差缩小，房贷增多，释放出了楼市回暖的积极信号。
与此同时，国家系列的政策支持仍在释放。
综上所述，中国楼市目前经过下跌，无论从市场供需还是政策调控，都已经到达一个相对有力的支撑区间，2024年房价的阶段性底部或许正在形成。
从目前的市场环境来看，房地产的黄金年代已经结束。中国未来的楼市，将从普涨时代，进入分化行情。
对于一般购房者而言，如何去判断房子的增值空间，核心指标就只有一个：人口净流入。
一座城市的房价，核心还是受供需关系影响，当城市的人口净流入持续增长，必然会推动价格上涨，这是判断房价的底层逻辑。
美元加息，导致全球被抽水，楼市、股市乃至大宗商品的行情必然受拖累。
目前，可预期的是，美元即将进入降息通道，加上国内持续的降准降息，一旦进入货币宽松的环境，楼市或可迎来小阳春。