房地产税终于要来了——继3月5日总理在《政府工作报告》中提到房地产税立法的消息后，3月7日财政部又在新闻发布会上透露了更多的信息。潘石屹在微博上的发言，更是让大家对房地产税的具体实施有了更多的讨论。
从2011年起，国家就开始在上海和重庆两地做了房地产税的试点，期间两地也各自进行了一些调整。因为征税方式不同，所以延伸出“上海模式”和“重庆模式”的说法。
“上海模式”只针对增量房，“既往不咎”，所有沪籍家庭新购二套房，或者非户籍新购房起全部征税，按市场价70%计算，税率0.6%。
“重庆模式”更针对高端市场，无论新购还是已经持有的独栋、新购并且交易价超过重庆前两年新房均价2倍的住宅，以及在当地无户口、无企业、无工作的“三无”人士全部住房，一律征税，税率根据住房和前两年均价的比例确定，在0.5%~1.2%之间。
上图源：ifeng.com
但就目前的一些媒体报道和业内人士的推测来看，全国正式的房地产税并非单一地照搬这两种模式其一。而且现在全部统一叫“房地产税”，与“房产税”一字之差，范围更大，除了房产税之外，也包括契税、地产税、增值税、个税等等，相当于进行了税制改革，很有可能今后交易环节中的税费会相应地也进行调整。
在正式的全国房地产税缴纳方式公布前，不如来看看世界上其它国家和地区是如何收取这种类似“物业管理费”一样的房产税。广义的房产税包括了持有和交易时的全部税种，但狭义的房产税只针对持有阶段，每个时期固定要缴纳的费用。
美国：
浮动估值×浮动税率
美国的地产税就叫PropertyTax，各个州、州内各个地区的情况各有不同。根据2017年的数据，州平均税率在0.28%~2.38%之间，最低的是夏威夷，最高的是新泽西。新泽西州内部，与纽约一河之隔的哈德逊郡税率2.23%，普林斯顿大学所在的默瑟郡就高达2.5%。
上图源：见水印
地方政府根据房产交易价格，对每块地产做出估值，地段、建筑、土地面积、是否二套房或投资房都会影响。但是这个估值是和实际的交易价有所区别，直接卖房的话并不能套上这个估值。
房产估值也有几种计算方式，比如大多数地区是每隔几年重新评估一次，房价涨了房产税也会贵；像加州就特别一些，他们是只在交易时做一次估值，然后根据通胀做一些调整，但和实时的房价不挂钩。
上在网上可以非常便捷地查到任一地块的估价，图为洛杉矶一个地块的估价，图源：lacounty.com
房产估值不变，但房产税率是会变的，比如在2009年时，新泽西的税率就只有1.89%。这是因为他们先计算整个地区的房产总估值，再结合第二年的支出预算，由此算出需要收多少的税，才会得出实际收取的税率是多少。完全是反过来的。
美国的房产税是地方相当重要的收入，因为房产税和地价挂钩，如此一来，地方政府会想办法提高当地房价，比如改善当地生活环境、加强基础建设、创造工作机会，以此吸引更多人口在当地买房。
收上来的房产税，会按照不同的比例分配给郡（第二级行政单位）、市镇（第三级行政单位）、学区、市政等机构做固定的用途，这些用途会非常清晰地写在税单上。
教育、治安、基础设施建设的费用全部都从房产税支出，房价越高的市镇，收上来的房产税就越多，教育质量越高、治安就越好，因此美国同样存在着“学区房”一说。
上俄勒冈州波特兰市旁clackamas市的房产税税单示例，除了列出应缴款项，还详细地标明了税款去向，黄色部分分别为教育经费、市政服务经费和其它费用的总值，图源：clackamascounty.com
因为美国的地方政府对房产税过于依赖，加上美国“市镇”的概念和国内不一样，很多市镇的辖区面积比国内的地级市要小，可以简单理解为国内的街道或镇，管理的人数和区域相当有限，无法做到宏观的调节，一旦当地房价下降，治安经费也会随之减少，警力不足就会导致犯罪率升高，大量中高收入居民搬走，房价下跌后更收不上来房产税，造成恶性循环，穷的地方会越来越穷。
上底特律因骚乱等原因造成富裕居民外迁、地价下跌，从而导致税收下降，形成恶性循环，于2013年申请政府破产，图源：TheNewYorkTimes
英国：
永久固定估值×浮动税率
英国的地产税叫CouncilTax市政物业税，同样是交给地方的“地税”，而且地方可以不用听中央的意见，随便怎么花都可以。
和美国不同，英国的市政物业税更多会针对“住房子的人”而不是“拥有房子的人”，如果是出租的房子，房东会让房客出这笔钱。即使是住在公租房里，这笔钱照样是要付的。
市政物业税是单纯地为了提供服务而设置的，如果房子空置，相当于并没有用到某些市政服务，反而可以有一定的减免，因此可以看出，这笔市政物业费真是相当务实的市政费用，并没有调控房价的作用，越是二套房越收得低。
上图源：instagram.com
市政物业税同样是按“房屋估值×税率”的方式来计算，其中房屋估值恒定不变，以1991年4月的价格确定（威尔士例外），如果是1991年之后建的新房子，也一律换算成1991年的估值，之后房价涨跌和税费毫无关系。
在此基础上，房子根据估值被划分成A-H一共8个等级，A最便宜，H最贵，只要房子不拆，等级就不变。政府每年会公布D等级住宅的税率，这样就能在D档税率的基础上相应地算出每一档的税率（比如H档税率是D档的2倍），再根据自家房子具体的估值缴纳相应的税费，颇有一点梯价电费的意思。
上图源：gov.uk
当然，富豪这块肥肉也不会不吃，尤其伦敦是全球富豪最多的城市。针对公司买房避税或做信托的行为，英国准备好了豪宅税，一刀切，公司购买交易价超过50万英镑一律征收最低3500英镑的税，最低税率0.7%，最高1.1%，而且税费在第一年基础上每年跟随CPI水涨船高，税费至少跑赢通胀。光是这一项在2015就为英国赚了1.78亿英镑！
另外英国的房产交易税里有个很有意思的“利得税”，比较像国内二手房交易时的个税。我们的个税是网签价的1%或差额的20%，而利得税会根据个人收入定在18%~28%。不过不像个税必须满五唯一才能免除，利得税更人性，只要把房子登记为主要住所，利得税就能减掉一部分，唯一住房更是直接全免。
另外利得税计算的是个人的所有资产，如果炒股亏了，亏的钱直接从应缴税额里抵扣，不用再税。买了房子装修过的话，装修也可以做抵扣。
德国：
德国人对买房子这件事并没有什么热情，即使是在购房比例最高的城市不莱梅，也只有50%左右的人有自己的房子。
德国的房产税也叫房地产税Grundsteuer，算法比英国更复杂：以1935年（东部）或1964年（西部）的房产价格为基础估值，这个估值和英国一样是恒定不变的。在此基础上，会乘以一个固定的税率，独栋和双拼是3.1‰，公寓是3.5‰。
唯一的变动数值叫系数，每个城市都不一样，2017年全德系数最高的黑森州Nauheim，这个离法兰克福机场不远的小城系数高达960%。
换一种方式来解释，假设一间Nauheim的屋子在1964年的价格是1万欧元，那么它固定要交的税是350欧元。不过在过去的半个世纪里，不动产已经升值了8.55倍，因此实际2017年需要缴纳的房地产税就是2992.5欧元。
上图源：kreditvergleich.net
这么去进行换算的好处是显而易见的，人口越密集、工业越发达的地区，土地升值越快，因而就会计算出更高的系数。
当然再怎么解释，毕竟还是从口袋里掏出来的钱，而且房东会把房地产税直接加到房租里，再不爱买房的德国人也受不了，一直吵着要把这种过时的计算方式给更换掉。
上有头有脸的大城市系数都不会低于400%，图源：kreditvergleich.net
瑞典：
浮动估值×固定税率
以高税收高福利著称的瑞典，实际房产税在0.75%~1%，以房产估值的75%征收，房产估值每年更新。属于低得很良心的税种（个人工资所得税在40%~50%左右，当然也有起征点和个人消费抵扣），独栋住宅会有交税上限，最多6512克朗一年（2016年数据）。
上限的存在很好理解，当房产税作为“物业费”收取的时候，再大、再贵的房子使用的公共资源也是有上限的，比如500㎡的别墅和800㎡的别墅实际上都只住一家人，差别不像50㎡一居和100㎡三居那么大。
上斯德哥尔摩老城区，图源：IntelligentCommunityForum
而公寓住户我们以前介绍过，即使买房之后每个月都还要交一笔价格不低的月费给房屋管理公司（类似物业+业主委员会），包括了暖气费、房屋翻新费，同时也包括房产税。
拓展阅读
首付一成半，房贷105年，
只还利息不还本金，瑞典人买房也太奔放了
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香港：
租金估值×浮动税率
大陆的土地改革制度是向香港学习的，但“上海模式”和“重庆模式”都没有参考香港。
香港的产权比较特殊，这个得从英国的情况说起。英国所有的土地名义上都是国王的，普通人只能租，只不过租期是永久，实际情况相当于自己拥有。
而香港作为殖民地自然待遇要低一点，当年香港岛是永久转让给英国，但新界只租99年。相当于香港岛是英国当房东，而新界是中国当房东、英国当二房东，英国的租金已经一次性付清给清政府。香港因此产生各种999年、99年、75年、50年产权。
上图源：CNN.com
除了土地情况特殊，香港有三分之一的人口住在公租房屋邨里，这部分的屋邨本就不出售，也没有办法按照售价估值。
综合香港当地特殊的情况，差饷就根据房屋当年的租金估值而不是售价估值来计算，同样会由政府计算和发布，基本可以理解为租了别人的房子，还要交物业费了。
目前的上海模式和重庆模式，均是以固定交易价格×固定税率的方式收取，但是上海留了一手，保留了浮动估值的可能。
上海的规则是最基础的房产税模型，实际税率相当于交易价的0.42%，而重庆则类似英国的豪宅税，税率也差不多，但是每年价格一致。
经过7年的试点之后，房产税对两地的房价基本影响不大，更不能解决地方对卖地的依赖，因此全国性的房地产税到底怎么收，还是得拭目以待（也不能不待呀），只能说别指望房产税打压房价了。