公积金首付比例下调、贷款额度提高！恢复商转公！换房可以退个税……
自去年以来，福州的政策礼包不断，相应的，购房政策也随之变动。
那么，今年买房有什么不同呢？
对此，我们整理了福州最新版购房政策！包括限购、限售、限贷、公积金贷款、税费等购房的方方面面，让你一文看懂。
希望能给2023年想在福州买房的朋友带来一点帮助，建议收藏起来，慢慢看。
限购政策
一图看懂福州最新限购政策↓↓↓
1.1限购类型
建筑面积在144㎡及以下的新建商品住房和二手住房。（144㎡以上不限购）
1.2限购区域
福州五城区（亭江、琅岐除外）、及连江城关区域。
1.3限购数量
五城区户籍：居民家庭最多可购买3套房（二孩家庭中有一个孩子未成年的，可购买第3套）
长乐户籍：居民家庭最多可购买2套房
非本市户籍：居民家庭最多可购买1套房（无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明）
1.4其他事项
五城区小区业主购买车位数量不受限（原有最多3个）
房屋在不动产中心登记出租5年，以及网签未备案的房屋，不计入名下套数。
注：居民家庭住房套数的认定范围↓↓↓
包含：购买新建商品住房和存量住房（二手住房）
不包含：自建房、房改房、经济适用住房、征迁安置房等
限售政策
自2022年8月11日起，福州最新限售有所宽松。
2.1最新限售政策
2022年8月11日起，所有新房、二手房网签备案满2年就可以出售！不需要等产权证满2年！
2.2税费认定标准
限贷政策
2022年8月17日起，福州房贷政策调整。
3.1最新限贷政策
在福州市限购地区（五城区）购买商品住房申请商业性个人住房贷款的，房贷首付比例下调：
五区户籍购买二套房（无未结清房贷）首付由5成降为4成；
非五区户籍在五城区购买首套房（无未结清房贷）首付由4成降为3成。
本细则自2022年8月17日起实施。
2022年8月17日（含17日）前已签订购房合同的，购房贷款首付比例仍按原合同约定执行。
3.3最新房贷利率
目前，福州首套房贷利率按最新LPR4.3%-20个基点，即4.1%执行；二套房房贷利率按最新LPR4.3%+60个基点计算，即4.9%。
根据《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》，自2022年8月17日起，福州房贷利率下限分成五种情况执行。
对福州市五城区无房，且无尚未结清房贷的购房者，首付30%，房贷利率下限将调整为4.1%。
对福州市五城区无房，但有一套房贷未结清的购房者，首付40%，房贷利率下限将调整为4.9%。
对福州市五城区有一套住房，且无尚未结清房贷的购房者，首付40%，房贷利率下限将调整为4.1%。
对福州市五城区有一套住房，且有未结清房贷的购房者，首付50%，房贷利率下限将调整为4.9%。
对福州市区有两套住房，再购买第三套的购房者，不得发放个人住房贷款。
值得一提的是，日前，央行、银保监会也发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，包括福州在内的38个城市可以自主下调首套房贷利率。
接下来，福州首套房房贷利率有望降至3字头。
Part2公积金政策（首付、贷款利率、最高额度）
纯公积金贷款
去年，福州公积金政策多次放宽：
省直公积金缴存职工可在福州办理"购买新建商品住房提取住房公积金支付首付款”。
在福州以外的地区缴存住房公积金的福州户籍职工在福州市行政区域范围内购买自住房的，也可以申请住房公积金贷款。
同时，贷款首付、贷款最高额度、贷款利率均有所调整。
4.1公积金贷款利率
2022年10月1日起，福州明确跟进并执行由央行发布的《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》通知要求，贷款利率同步下调：
首套房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%;
第二套个人住房公积金贷款利率不变，为3.575%。
4.2公积金贷款首付及最高贷款额度
2022年6月1日起，对于首次纯公积金贷款，首付比例最低20%，二次使用首付最低30%；单职工最高贷款70万、双职工最高贷款100万。
对于生育两个及以上孩子的职工家庭——
【最低首付比例】
对首次申请纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米以下住房的，首付款比例调整为不低于20%；首次申请使用纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米（不含）以上的自住住房的，首付款比例不低于30%；
对第二次申请纯住房公积金贷款购房的，首付款比例由40%再下调为不低于30%。
【最高贷款额度】
首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，
且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。
4.3公积金贷款条件
贷款用途必须是用于购买福州地区具有自主产权或共有产权的一手商品自住住房（不含别墅）、二手房；
申请贷款时，借款申请人的住房公积金账户处于正常状态且已连续按月正常足额缴存住房公积金满6个月（含）以上；
家庭名下无房或仅有一套住房的（不含本次申请贷款的住房）；
职工家庭未申请过住房公积金贷款，或仅申请过一次住房公积金贷款但已结清的。
商转公政策
2022年9月15日起，福州恢复办理个人住房商业性贷款转住房公积金（或组合）贷款业务。
5.1申请条件
申请商转公贷款业务，仅适用于福州住房公积金中心缴存职工，且职工家庭从未申请过住房公积金贷款，商业贷款已还一年以上。
职工申请“商转公”需要如下条件：
1.在福州中心缴存公积金、在我市已办理个人住房商业性贷款（不含福州户籍异地缴存职工）。
2.符合贷款申请条件，且家庭首次申请公积金贷款。
3.申请人为原个人住房商业性贷款的借款人或配偶（配偶应为原房产共同买受人）。
4.原个人住房商业性贷款未结清且贷款银行同意提前结清贷款。
5.原个人住房商业性贷款已还款一年（含）以上，信用记录良好且无逾期贷款余额。
6.所购住房为钢混结构且已取得不动产权证书，可设定抵押权，并可正常交易。
5.2申报材料
（一）现有基础材料：身份证件、户口簿、婚姻状况证明、个人信用报告、一手房原购房合同、不动产权证、原个人商业性购房借款（含抵押）合同、“商转公”贷款银行名下的收款、还款借记卡。
（二）需前往不动产登记中心出具：家庭名下住房套数查询证明、房屋抵押情况查询凭证、调档确认的二手房网签合同。
（三）以变更抵押登记的方式办理的，须向原贷款银行申请出具：《结清贷款承诺函》。
（四）配偶或者直系亲属（父母）参与收入认定和贷款额度测算需提供：配偶或直系亲属（父母）参与收入认定的，需正常缴存住房公积金并提供缴存证明；主贷人的配偶正常在省直、能源、铁路中心缴存或是现役军官有在部队正常缴存，可以参与贷款额度测算，需出具缴存证明。
（五）其它材料：
1.办理“商转公”组合贷款，另提供:月收入证明。
2.借款申请人若为生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，另提供子女的《出生医学证明》。
5.3办理流程
“商转公”有两种申请方式，一种是申请人自筹资金结清原商业贷款，另一种是申请人办理住房变更抵押登记。
5.4注意事项
（一）申报材料说明：申报材料提供原件；借款申请人个人信用报告(查询打印之日起一个月内有效)；原购房合同包括商品房买卖合同或不动产买卖合同或房地产买卖契约；如抵押合同包含在借款合同中的，可不提供抵押合同；以办理住房变更抵押登记方式申请商转公贷款的,另提供：原贷款银行出具的同意提前结清原个人住房商业性贷款，并及时办妥解押手续的《结清贷款承诺函》。
（二）借款申请人具体包括：主贷人及配偶。
（三）借款申请人应至购房所在地公积金贷款承办银行网点申请办理贷款。
（五）通过“数据共享平台”可以获取借款申请人的结婚信息的，可不提供“结婚证”，若“数据共享平台”查询不到婚姻状况证明或借款申请人对查询结果存在异议的，提供“婚姻关系证明”，借款申请人为离异未再婚者，需提供离婚证和离婚协议或法院生效判决书。
（六）办理个人住房商业性贷款转住房公积金组合贷款的借款申请人，另提供:月收入证明原件各二份，月收入证明应加盖缴存单位公章，该证明开具之日起三个月内有效。
（七）缴存证明中需体现住房公积金缴存基数、月缴存额、近6个月的缴存情况。
（八）职工申请纯住房公积金贷款的，以申请之月的住房公积金缴存基数来认定家庭月收入。
（九）不动产登记机构出具的住房套数查询证明或结果，开具之日起三个月内有效。住房套数证明为家庭成员查房证明（含夫妻双方及未成年子女查房情况）。
（十）不动产登记机构出具的商转公贷款房屋的房屋抵押情况查询证明或结果，开具之日起三个月内有效。
（十一）借款申请人若为生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，需另提供子女的《出生医学证明》；离婚重组的职工家庭，除提供子女《出生医学证明》外，还需提供未成年子女户口簿、离婚协议或法院生效判决书。
（十二）申请人以自筹资金结清原商业贷款的方式申请商转公贷款，应在商转公贷款审批后30日内，向原贷款银行办妥原个人住房商业性贷款结清手续和解押手续，并取得结清凭证，将材料送至申请商转公贷款的承办银行网点。原商业贷款无法结清而影响商转公贷款抵押权正常设定的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。
（十三）申请人以办理住房变更抵押登记的方式申请商转公贷款，应在接到商转公贷款承办银行网点通知后30日内筹足自有资金（原商业贷款余额扣除审批贷款金额）偿还原商业贷款差额部分，并将还款凭证提交到申请商转公贷款的承办银行网点。若无法在30日内偿还原商业贷款差额部分，影响商转公贷款抵押权变更登记的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。同时，借款申请人应在放款后的15个工作日办结原贷款银行的解押手续，并提供不动产登记中心出具的房屋抵押情况查询证明至商转公贷款承办银行网点，否则将承担福州住房公积金中心收回贷款并不再享受商转公资格等后果。商转公贷款资金专项用于偿还原贷款本金余额，不得挪作他用。
（十四）原购房商业性贷款所购住房的房屋结构应为钢混结构。不动产权证书中未记载房屋结构的，借款申请人应提供原贷款银行的原评估报告调档件或不动产登记和交易部门调档查询房屋结构信息。
（十五）原商业性购房贷款所购住房已办理不动产权证书，可以正常设定抵押权，为商转公贷款提供抵押物担保，不存在除原商业性贷款抵押以外的其他权利限制。
（十六）商转公贷款房屋价值根据不动产登记和交易中心记录的成交总价、原借款合同中记载的成交总价和评估价三者中的就低者确定。
（十八）只有主贷人的配偶正常在福州地区（福建省直、福建能源、福州铁路）住房公积金中心缴存住房公积金或是现役军官有在部队正常缴存住房公积金，可以参与贷款额度测算。
（十九）配偶或直系亲属（父母）有正常缴存住房公积金的，可以参与收入认定。
（二十）属中国（福建）自贸区福州片区引进的高层次人才需申请特殊政策规定的贷款额度的，需另出具福建省人才工作领导小组办公室发放的《福建省引进高层次人才证》。
（二十一）“闽都英才卡”持有人需申请特殊政策规定的贷款额度的，另提供“闽都英才”钻石卡或白金卡。
（二十二）借款申请人可通过“榕政通”或“EMS”等快递服务商将申报材料复印件邮寄至贷款承办银行网点。待审批通过后，持申报材料原件至贷款承办银行办理签订《借款合同》手续。
5.5住房公积金贷款最高额度
（1）当流动性宽松、正常时，职工家庭住房公积金贷款最高额度统一按双职工80万元、单职工50万元执行；
（2）当流动性紧张时，职工家庭住房公积金贷款最高额度统一按双职工60万元，单职工40万元执行；
（3）为支持中低收入家庭的购房需求，住房公积金贷款最低额度不论资金流动性情况统一确定为20万元。
（4）首次申请住房公积金贷款且名下无房的职工家庭，不受住房公积金资金流动性因素的限制，其住房公积金最高贷款额度按双职工80万元、单职工50万元执行。
（5）生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在其他贷款条件符合的情况下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。
Part3税费攻略（契税、增值税及附加税等）
6.1契税
新房的契税，按照房屋的成交价格来计算，即成交价格乘以对应的契税比例；
二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。
以上信息仅供参考，具体信息以官方公布为准
6.2增值税及其附加税
购买二手房需要缴纳增值税。增值税及其附加税的税率为5.6％，计算公式：
增值税及其附加税=房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％
6.3中介费
在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费。
一般为房屋成交价格的1％－3％。注意了，中介费是可以砍价的，具体砍价多少，就要看个人与中介人员的沟通、谈判情况了。
6.4贷款担保费
房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险，需要借款人提供专业的担保公司，由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准，由中介开。
6.5个人所得税
一般征收房屋价款的1％，或者两次交易差额的20％。
满五唯一的房子，免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房，且不动产证满了五年，则可以免征个税。
值得一提的是，22年9月30日，财政部官宣：对居民出售自有住房并1年内购房的，售房已缴个税予以退税优惠！
公告显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
截图自财政部官网
另外，公告也指出，享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：
1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。
6.6交易手续费
按照房屋的面积来征收，住宅一般为4-6元／㎡。
注：在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。
Part4落户政策
（“零门槛落户”）
2020年12月，福州全面放开落户限制。
7.1适用对象
外省市户口迁入福州。
福州市辖的六县（市）、长乐区户口迁入五城区。
7.2办理流程
六县（市）、长乐迁入五城区
申请人可以直接向五城区迁入地公安派出所提出申请，材料齐全的，当场办结。
外省迁入
福建省内其他地市户口迁入福州的，申请人可自主选择向迁入地县级公安机关户政窗口或迁入地公安派出所提出申请，材料齐全的，公安机关出具《福建省居民户口网上迁移业务受理单》。
根据省公安厅省内网上迁移流程规定，跨地市网上迁移的，需由迁出地派出所网上审核同意迁出，我市才能办理迁入。
因此，两个工作日后，申请人持《福建省居民户口网上迁移业务受理单》（投靠迁入的，另需提供被投靠人《居民户口簿》）到迁入地公安派出所直接办理落户。
互联网申请
两个工作日后，群众可携带与网络申请时一致的材料直接到迁入地公安派出所直接办理落户。
7.3落户类型
8种落户方式可供选择——
1、有合法产权住房
有合法产权住房的，本人、配偶及其双方的近亲属均可以申请落户该房屋处。
2、单位名下有产权住房
单位名下有产权住房的，职工及其近亲属可以申请落户该房屋处。
3、有商业住房产权的
有商业住房产权的，本人、配偶及其双方的近亲属均可以申请落户该商业住房以楼座为单位设立的集体户。
以上三类落户地址迁入时需要该房屋所有产权人的同意。
4、单位设有集体户
单位设有集体户的，职工及其近亲属可以申请落户单位集体户，迁入时需要单位同意。
5、高层次人才
福州市人才（或人社）部门引进的高层次人才可以落户人才公寓集体户。
6、一定学历、资格证书、各类人才
具有技工学校、中等专业学校、职业院校、高等学校学历，具有专业技术资格和技能资格证书，人社部门引进的各类人才，可以自愿选择15个就业和人事人才中心集体户落户。
7、租赁私有住房
在六县（市）、长乐区和仓山三江口区域租赁私有住房，私有住房所有权人同意落户的，可以落户租赁的私有住房内，落户租赁的私有住房需要经建设（房地产）主管部门登记备案。
8、兜底措施
7.4落户提供材料
1、落户合法稳定住所的家庭户
迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；
本人（或近亲属）合法稳定住所权属凭证。近亲属权属凭证的，另需提交与房屋所有权人（或使用权人）的近亲属关系证明。夫妻一方所有权（或使用权）可视为夫妻双方共有，双方近亲属均可申请迁入；
房屋所有权人（或使用权人）近亲属随迁的，提交与房屋所有权人（或使用权人）的近亲属关系证明；
2、落户单位名下有产权住房的家庭户
单位名下合法稳定住所《房屋所有权证》或《不动产权证书》；
合法稳定就业凭证；
单位职工近亲属随迁的，提供与户口迁入职工的近亲属关系证明；
3、落户单位集体户
单位职工近亲属随迁的，另需提供与户口迁入职工的近亲属关系证明；
4、落户商住楼集体户
本人（或近亲属）《房屋所有权证》或《不动产权证书》。近亲属所有权的，提交与房屋所有权人的近亲属关系证明。夫妻一方所有权可视为夫妻双方共有，双方近亲属均可申请迁入；
房屋所有权人近亲属随迁的，提供与房屋所有权人的近亲属关系证明；
5、落户就业和人事人才中心集体户
可自愿选择任一集体户落户，提供以下材料：
下列凭证之一：
（1）国家承认的高等院校学历证书或教育部学历证书电子注册备案表或中国高等教育学历认证报告；
（2）中等专业学校（或职业院校、技工学校）毕业证书；
（3）国（境）外院校毕业证书和教育部留学服务中心出具的国（境）外学历学位认证书；
（4）专业技术（职业）资格证书；
（5）职业技能资格（等级）证书；
（6）县级（含）以上人社部门出具的《引进人才落户证明》；
近亲属随迁的，提供与申请落户人的近亲属关系证明。
6、落户人才公寓集体户
福州市人才公寓房屋租赁合同，或市级人才（或人社）部门出具的《引进人才落户证明》；
7、落户六县（市）、长乐区和仓山区的三江口区域租赁私有住房立家庭户
迁移人《居民户口簿》、承租人《居民身份证》；
经建设（房地产）主管部门登记备案的租赁私有住房备案凭证；
房屋租赁合同；
近亲属随迁的，提供与承租人的近亲属关系证明；
注：“仓山区的三江口区域”包括：城门镇下洋村、漳岚村、壁头村、梁厝村、厚峰村、洋坑村、绍岐村、濂江村、狮山村、福濂村、潘墩村、清富村、湖际村的区域。
8、无法提供上述七类落户地址材料
可以自愿选择落户便于工作、生活的任一公安派出所设立的公共地址集体户，提供以下材料：
近亲属随迁的，提供近亲属关系证明；
四城区及市属单位
福州构建“租、售、补、贴”多位一体的人才住房保障体系。
8.1保障对象
人才住房保障面向以下人才提供——
1型保障对象：福建省高层次特级、A类人才；
2型保障对象：福建省高层次B、C类人才，福州市第一层次人才（D类）；
3型保障对象：福州市第二层次人才（E类）、全日制博士研究生、副高级及以上职称专业技术人才，高级技师职业资格技能人才；
4型保障对象：双一流高校全日制硕士研究生；
5型保障对象：2020年10月27日以后引进的福州市第三层次人才（F类）、中级职称专业技术人才、技师职业资格技能人才、全日制本科及以上学历毕业生、技工院校全日制（预备）技师班毕业生。
保障对象学历、职称、业绩等条件达到新层次的，经申请认定后可按新层次住房标准予以保障。
人才以家庭（本人、配偶及未成年子女，下同）为单位进行申报，夫妻双方均符合条件的，就高享受一次。
8.2、申请条件
保障对象还应符合下列条件——
（一）保障对象应在我市市属用人单位或鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区（以下简称“四城区”）区属用人单位（其中，企业单位要求企业所得税地方部分为福州市市级或四城区财政收入）工作，缴纳城镇职工养老保险满3个月且落户。
其中，劳务派遣人员所在劳务派遣公司和用人单位均须为市属或四城区区属单位。
（二）省高层次特级人才、我市工作的省市引进生、科级行政挂职博士不受用人单位及社保缴交的属地限制，由市委人才办、市人社局分别认定。
8.3、多种类型保障
人才住房保障形式主要有这些：
（一）闽都院士村；（二）人才购房补贴；（三）人才限价商品住房；（四）购房贷款贴息；（五）人才租赁住房；（六）人才租赁补贴；（七）酒店式人才公寓。
毕业三年内有意来榕求职实习的全日制高校外地生源毕业生，可申请享受最长不超过一年的免费住宿，所需房源由市房管局筹集，交市人才发展集团运营，具体管理办法由市人社局另行制定。
人才限价房、购房贷款贴息、购房补贴只能选择一种享受；人才租赁住房、租赁补贴可选择其中一种享受，不得同时享受。享受租房政策的可再申请享受购房政策，但购房后应退出租住的人才租赁住房或停止发放租赁补贴。现行有效的其他人才住房政策，除政策规定可叠加享受的外，与本办法按照“就高从优不重复”原则享受。
具体来看↓↓
【人才限价商品住房】
人才限价商品住房是指按照人才层次提供的不同面积户型及折扣的限价商品住房，人才可自愿选择下靠户型：
人才限价商品住房按项目进行申请，项目达到销售条件后，由市房管局、市人社局牵头组织申报审核，市国有房产中心组织配售。
人才购买人才限价商品住房后，若符合我市商品房限购政策，可以购买其他商品住房。
【人才购房补贴】
人才购房补贴是指按照人才层次提供的不同标准的人才购房补贴，最高180万。
人才保障家庭可在办理网签合同备案、购房全款缴清后（现金全款支付或银行按揭贷款放款后）向市国有房产中心申请兑现。
享受购房补贴的人才，需与市国有房产中心签订购房补贴发放协议，明确10年服务年限和上市交易限制等内容。
【购房贷款贴息】
购房贷款贴息是指对在福州市缴存住房公积金的购房时给予如下支持：
人才工作调离福州且未继续在福州地区缴存住房公积金的，福州住房公积金中心应停止利息补贴，人才在申请住房公积金贷款购房前已享受租赁补贴优惠政策的，将在利息补贴时限中扣减相应的租赁补贴时限。
【人才租赁住房】
人才租赁住房是指面向1、2、3型保障对象提供的不同面积户型的租赁住房，由市人才发展集团与保障家庭签订合同，开展配租。
承租人有下列行为之一的，由市人才发展集团提出转市人社局负责取消其保障资格，并由市人才发展集团根据合同约定，要求其退出人才租赁住房。
人才租赁住房租赁合同期限原则上不超过3年。租赁期限届满需要续租的，承租人应当在租赁期限届满3个月前向市人才发展集团提出申请。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。
人才家庭购房、工作调离福州市或不再符合保障条件的，应主动报备，退出承租的租赁住房或停止租赁补贴。市人才发展集团应及时停止发放租赁补贴或组织清退。
【人才租赁补贴】
人才租赁补贴是指面向人才保障家庭，按月发放定额货币化补贴发放租赁补贴前需进行租赁备案。
人才工作调离福州，且未继续在福州地区缴交城镇职工养老保险的，市人才发展集团将停止发放租赁补贴。
本办法自印发之日起施行有效期五年，适用于本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区四城区，其他县（市）区、高新区可参照执行或根据本地情况另行制定政策。
Part52022楼市地价图（销售指导均价）
最后，为大家奉上福州2022楼市地价图：
以上，就是福州最新的购房政策，希望能给在置业路上的各位，提供一些帮助。