编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。
观点地产网走进禹洲地产位于香港上环那间办公室时，林龙安正站起来整理自己的衣着，身边是一男一女两名助理。
寒暄之后，林龙安引领众人走向一张红木三连座，那里摆着一套中式沙发六件套。坐下之后，他开始浏览几页被递到跟前的资料。
微胖的身材，合身的西装，只坐椅子的三分之一，这样有助于挺直腰部。作为一名太平绅士，林龙安懂得如何保持一个良好形象。
香港太平绅士每年委任一次，林龙安是一位新晋人士，去年7月刚参加完自己的授衔仪式。
太平绅士向来受到商人们的欢迎。一来，他们在其专长领域所做出的贡献及成就受到肯定；二来，这个荣誉本身更是他们提升地位圈子的台阶。
加上多年来港府、商界组织等均有意栽培一些商业出身的政界新星，一旦获此殊荣，这意味着受衔者业务精勤，拥有良好的人脉，对一些有争议性的问题能有独立的看法。
如今，该公职分为官守、非官守两大类别，前者随政府公职卸任自动撤销荣衔，而后者由政府委任给社会人士。除此之外，还有一个新界太平绅士。
林龙安就是一名非官守太平绅士，他因常年热心公益，并对香港社会有重大贡献而受到嘉奖。
闽商朋友圈
空调很凉，会客桌上的茶杯也已斟满了几轮。林龙安让秘书用大玻璃碗装了些水果过来，各式各样都有，几个莲雾果几乎要把旁边的草莓挤下去。
我们选择了几个玫瑰香葡萄，林龙安自己也拿了个蟠桃。
“我现在重心有60%放在了香港。”林龙安早年入了港籍，一手创办的公司现在也已经融入到香港文化中了。尽管这位福建起步的企业家粤语还是处于初级水平——听可以听的明白，但是口语欠佳。
1964年，林龙安出生于福建泉州一座小城惠安，生长在特殊的年代。1977年，恢复高考时他才13岁。11年后，林龙安于集美财经学院毕业并去到中国科学技术大学深造。
这一年，国内房地产业发生了翻天覆地的变化，房改全面试点，土地禁锢终于完全放开。
对于创业时期的艰苦，林龙安曾回忆到，当时禹洲新村（公司第一个项目）的企划和销售都是一手操办，为此，周末时候还经常带着女儿到售楼处查看进度。
创立24年后，禹洲的据点布满北京、上海、杭州、合肥、武汉以及香港等国内25个城市，并公布了千亿计划——在规模追逐成为潮流的房地产行业，向来因“稳健”而在闽系房企中独树一帜的禹洲地产，开始谋求规模加速增长。
禹洲在香港的项目也是收购而来——2014年8月，禹洲斥资3.7亿港元，向具有基金背景的丰泰地产买入西半山坚道重建项目，面积约3.3万平方呎。
不久前，禹洲还纳下同行沿海家园7个项目，代价是38亿元，未来却能提供一两百亿的销售。“有1/3以上的项目是收购、并购的，这是禹洲的一大特色。”
到底要去哪里找这么多合作机会？林龙安的回答很普通，认为成功的秘诀在于要拥有强大的“朋友圈”：“你知道，我是香港中华出入口商会的荣誉会长、常务副主席，很多人有好的项目都会给我推荐。”
言外之意，林龙安擅长用友情去维系一段合作关系：“像台湾全球人寿的老板，他是我二三十年的老朋友。他也是我地产上市公司的股东，不定时的会来看我一下，我们会在一起聊聊天。”
林龙安倚在靠背上，稍稍放松了一下，想起来林龙安口中的华侨是SM集团的老板施至成。据说，这位菲律宾华人首富是林龙安的同乡兼好友，他把一家人包括太太，儿子女儿都介绍给后者认识。
香港大舞台
数十年来，林龙安遍布香港、台湾、新加坡、马来西亚.等国内外“朋友圈”，无疑也是一种宝贵资源，在他成为太平绅士、港区人大代表时，起到了重要作用。
林龙安一直在香港担任香港义工联盟常务副主席、香港中华出进口商会荣誉会长、香港厦门联谊总会理事长、香港福建社团联会副主席、香港侨界社团联会永远名誉会长、香港特別行政区选举委员会委员等社会公职。
去年，林龙安就是由香港中华出入口商会推荐参加港区全国人大代表选举，同49名符合条件的代表候选人角逐36个席位。
既然说到民众的呼声，香港的住房是一个不得不提起的问题。
此行的摄影师是一位香港本地人，叫阿ken，是我们聘请的。采访前，在楼下大堂闲聊的时候他告诉我们：“别看我长得年轻，我已经四十几了。”他之前经营着一间影楼，但最近几年因为租金问题无奈结业。
阿ken当天拉来一个贴满贴纸的设备箱，这与林龙安放满木质家具的办公室显得有点格格不入。当我向他介绍受访者，他说从未拍过身份这么高级的对象。
看得出阿ken是一个乐天的人，但他谈起买楼的时候，脸上明显不高兴。
“现在房价太贵了，一个普通市民根本没可能买得起房子。”
短暂的沉默后，林龙安认为要先讲讲香港的大环境：“香港的地产市场不是供应给香港本地的，它是供应给全世界的，因为毕竟是世界金融中心、航运中心和贸易中心，这次国家又赋予香港一个科技创新中心，所以香港的市场需求量很大。”
“另外，香港早就没有土地了，都是做旧改，旧改的成本比较昂贵，所以它的成本在直线上升。所以香港的房价是跌不下来的。”
阿ken表示赞同，举起佳能又补拍了几张：“大家都明白香港的地少人多，现在变成这样的状况真的没办法。地产商都是要赚钱的，他不可能亏本推出来，我们都明白这一点。”
“现在政府也意识到房价过高不利于有效控制，所以采取了一些限购和限贷的措施，让房地产回归更加稳健发展的轨道。”林龙安说自己依然保持看好香港市场。
另外，香港年轻人的理念跟大陆年轻人的理念是不一样，这里的法律体系比较健全，所以年轻人比较容易接受租房过生活。”
其实能不能学内地拆迁呢？林龙安摇摇头：“香港的土地是私有产权的，没办法说拆就拆。而且土地的年限是999年，不是70年的，体系不一样真正要实现大的拆迁很难。”
活在大湾区
有工作人员敲门进来，趁着话隙，告诉林龙安他有一位朋友来了，现在楼下停车。
林龙安一边说要介绍给我们认识，一边自顾自跑去泡茶。只见他把茶叶分好后，便装进器皿中，放到电磁炉上。电水壶，突突开了，林龙安快步走出门口，不一会便领着一位中年人回来了。
木质沙发上两人并排坐着，老友相聚，高兴得几乎要抱在一起。林龙安穿着深蓝色西装，打了领带。另一位则着了一身黑，也是西装，白色衬衫上风度扣敞着，显得休闲，他看起来年纪比较大一些。
这位是现任金威集团控股有限公司主席吴良好，业内称呼其作“西装大王”。他有另一重要身份——是全国政协常委。林龙安介绍到：“他也是香港福建社团联会的主席。”
我们请吴良好评价一下身边的好朋友。他说没问题：“我了解林龙安，他的为人、做事是非常可靠的。他很守诚信，做人又低调。他之前也是我们厦门联谊会的会长，是我们福建社团联会的副主席，很快会成为五大商会的会长。如果他的为人处事不好，哪怕再有钱也不一定能做得到，所以他的人品是得到大家公认的。”
“去年特区政府给他颁了一个太平绅士，要获得太平绅士其实是很难的，说明他对香港的社会贡献，还有他的为人是非常好的。另外就是在香港也是没有污点的。”吴良好聊到了去年的选举：“他作为港区的人大代表，投票选举的时候，他的得票率是新代表中的前三名。可不是用钱可以买得到的。”这是一个相当高的评价。林龙安在旁边认真的听着。
吴良好没有久待。
送走了朋友，话题转到了日常生活去。问现在生活累吗？他笑着，点点头：“作为企业家层面来讲，随着公司的发展不断壮大，应该说事情是蛮多的，一睁眼就要考虑到几千人的生存和生活，所以压力蛮大。”
“当然深圳和香港非常方便，我有时候早上去深圳上班（禹洲现在实行双总部策略，在深圳和上海都设总部。），晚上就回来香港了，一个小时就到了。以后在大湾区内生活基本上是一个小时通勤，我觉得很方便。”话题聊到交通。
午后的阳光透进来，采访接近尾声。摄影师阿ken说现在光线很好，便请林龙安到书桌去拍几张定照，一张站起来扶椅，一张坐下来双手交叉放在胸前。
照片中，由上世纪著名书法家于右任所提的两幅字显得格外醒目。“养天地正气，法古今完人”。但毕竟人无完人，一向随性沉稳示人的林龙安，坦白自己私底下要求比较严格，也会发火骂人。
临走前，一旁的女助理上来跟我对接。我打趣地问：“跟林主席上班到底累不累。”得到的答案是不累。林龙安插上话说：“就是经常被骂，不好意思喔。”
小女生一笑，把我们三人送出了房门。
以下为观点地产新媒体对禹洲集团董事局主席林龙安先生的采访实录：
观点地产新媒体：我一直在追踪林主席这一年来的行踪，觉得您是停不下来，非常累。
林龙安：作为企业家层面来讲，随着公司发展的不断壮大，应该说事情是蛮多的。一睁眼就要考虑到几千人的生存和生活，所以压力蛮大。对公司的布局来讲也在加快，在公司层面来讲，我们今年进入东北、华北、西北、西南，全中国现在全部都布局完了，扩大了公司发展的区域。
今年两会期间的焦点就是房子问题，中央也定调了，房子是用来住的，不是用来炒的，怎么确保整个行业能平稳落地，能够更加有序地展开，不要存在因为房地产开发问题引起的金融的动荡，这是很敏感的话题，也是中央政府在提前布局上考虑的。
我看总理的报告也很明确，比如说未来作为长效机制的调控体系的落地，更有利于整个房地产业的稳健发展，更加有利于约束房地产金融危机的产生，有堵也要疏。现在是五限时代，所有的都在极限范围内，要怎么疏？我看两会里面也提出来各个地方要加大租赁事业的发展。
租赁事业发展起来以后，会存在重资产的问题，那你怎么疏？不能把它的现金流弄断了，所以现在要把重资产打包，变成可以换成现金的现金流，这一块中央政府也很明确，包括银行现在也在展开，租赁事业达到一定程度转为金融收入性的贷款，然后把资产盘活，把重资产变成轻资产，输送现金流，这是未来的一个关键的方向。
禹洲地产所有的战略布局跟国家政策是相向而行的，特别是我作为全国人大代表，更应该跟国家的政策相向而行，所以我们在战略布局方面，除了加大战略布局以外，我们今年成立了两个新的部门，一个是租赁事业部，一个是医养产融事业部。我们今年更大的事是加大产业和地产的结合度，真正把科技产业融入到地产的开发。
观点地产新媒体：这种航天材料做出来的牙齿，市场前景应该是很好的。
林龙安：这只是一项。还有航天的卫星遥控应用，未来的无人汽车、智能化的产业，可以通过卫星遥控的应用掌握在自己的手机上，掌握在自己的一个专有终端上。比如家里的防盗体系、监测空气质量的体系、监测人的各项指标体系，这些全都可以化为智能化的掌控。
在这方面，希望我们的产业落地以后，能加大产业跟地产的结合，做出来的产品不是纯地产的开发，更多的是科技应用的开发，达到疏解首都功能的作用，另外提升生活的质量和品质，也提升人的健康预测程度。
观点地产新媒体：现在跟航天部合作的承德智慧小镇项目，准备复制到全国吗？
林龙安：我们希望在大湾区能落地，我作为一个港区人大代表，在航天新材料应用、航天医疗、航天卫星遥控、航天教育方面都希望能有一些项目落地。去年香港回归20周年的时候，航天部就在维多利亚公园展示了航天的产品。
观点地产新媒体：应该很多人去看吧？
那天港区全国人大代表在考察大湾区的时候，我跟东莞、中山市都提出，香港不单单是各项专业人才的聚集地。香港也是最大的留学人才回归地，香港也是世界级科技精英的向往地，所以利用香港把各项专业人才和大湾区整合，有利于大湾区在科技创新方面有一个大的提升，有一个大的人才落地，特别是引进世界级的科学家，一个国家的发展要有世界级科学家相应的加盟，会加速我们的科学创新的正能量，会加速我们科技创新的进度和速度。
林龙安：地产归途这一点，应该说，现在纯粹的投资、投机炒房的年代已经过去了。未来应该更适宜在现在生活中跟高科技紧密相连的产品，还有一个是跟产业链紧密相连的产品。现在我们国家产业也在大的转型中，产业链的转型不可能停留在那些低端产品，更多的是跟世界顶级的高科技紧密相连。
而且我们也不可否认，这次中兴事件以后，也给我们国人很大的教训，我们每个人都说中国很强，但中兴这次被美国制裁，需要缴纳10亿美金罚款，4亿美金的保证金，还有其它的很多东西，把我们的脖子都卡住了。
我们的科技跟西方还是有一定差距的，所以我们要韬光养晦，还要奋起直追，还要勤恳地做好每一项实实在在的工作。特别是总书记很关心民生的事，房地产首先是一个民生，涉及到民生工程有两个，一个是投机、投资的成分不要太大，真正满足居住的条件。第二是要防止过分的垄断，过分的垄断会产生很多不稳定的现象。
不光是我们国家，西方国家对民生行业都是不允许垄断的，因为这是涉及到千家万户的问题，所以在垄断方面，在提升方面都要有一些准则，这样更有利于国家的发展，更有利于国强民富、更有利于国家的和谐团结，更有利于发动整个产业走向良性的竞争。
观点地产新媒体：关于房产税的问题，房产税是不是早晚要出的？
林龙安：今年两会对房产税也讨论的比较多，我个人的意见是，房产税要核算它的税基很难，每个地方不一样，比如说广州是这样，兰州又怎么样？乌鲁木齐又怎么样？各地的收入相差也很多。
比如说中西部的老人家退休了，他的工资可能就是两三千块，如果把他的房子征税了，他怎么活？所以这个税基要算清楚。
另外，中西部地区工资体系比较低，可能他也买了两套房，其中有一套用来收租来给自己提供一些收入，这也是有差距的。所以我认为税基要算精准，根据区域不一样、收入情况不一样，还有所承受的能力不一样，计算出合理的税基，然后有序地进行，成熟一步走一步，不要一刀切，一刀切会造成很多中低收入阶层很难接受。
我认为房地产税从长远来讲，香港是可以参照的一个地方，就是按照差饷费的做法来做，但是香港的房产税收的并不是太高。
房地产税征收方面，更多的是应该根据区域的状况来统筹协调，不要一刀切，如果一刀切，可能会造成很多不公平。
观点地产新媒体：6月5日，深圳推出了“二次房改”政策，您对这个怎么看？
林龙安：深圳毕竟是改革开放的前沿城市，可以尝试。深圳最大的亮点就是创新产业的蓬勃发展，不但引领了整个中国的创新产业，有可能未来是引领世界的创新产业在深圳落地，所以深圳做的事不单单看现在，更要看未来。
作为一个国际大都市来讲，要真正能引入国际科技人才加入的时候，这个国家才有更大的竞争力。
观点地产新媒体：禹洲可能不存在资金流的问题，但是有部分房企已经感觉到资金有压力，调控会不会已经起到作用了？
林龙安：现在整个融资体系紧绷，如果再持续半年左右，可能有一些中小的甚至中等房地产商都会倒闭。
我一直强调房地产跟金融是无缝接轨、相融相通的，房地产公司的资金链一旦断了，整个公司马上就趴下去了，趴下去之后会造成连锁反应，比如说它的发债执行不了，它给客户的交房承诺也履行不了，它对银行的贷款也履行不了，最大的风险又回归到银行。
当然我们作为一个地产商来讲，有的房地产片面追求量，不管负债比例，这就造成风险系数直线上升，只要有一笔款还不上了，它的信用体系马上就崩了，会造成连锁反应。
我们这个公司20几年了，经历了2007、2008年的金融危机，那时候是很危险的，所以后来给我一个很大的感触，做一个产业还是要量力而行。
禹洲也秉承着三架马车并举的方式，当然作为企业来讲首先还是股东利益最大化，我们考虑到盈利空间要实现，第二个考虑到量要增加，第三个重在考量负债比例的管控，要管控好自己的负债比例，所以三架马车缺一不可。
观点地产新媒体：2018年年初的时候，收购了沿海家园的项目，收购还比较顺畅吗？收购了项目，人才也全部并了过来？
林龙安：收购比较顺利。至于人才方面，我们接收了一部分，愿意加盟禹洲的，跟禹洲的理念有同感的，我们会吸收，如果跟禹洲的理念不同的，我们还是建议他离开。另外，收购过来的几个项目，我们陆陆续续已经在卖了，武汉的项目已经在卖了，佛山的也在卖了。
禹洲为什么这十几年能保持着比较高的盈利空间，我们有1/3以上的项目是收购、并购的，这是禹洲的一大特色。
禹洲从1994年成立到1995年、1996年就开始收购了菲律宾华侨在厦门的一个世贸中心，我们在收并购方面有几十年的经验，而且我们收购的这些项目大部分都是比较熟悉的，法律风险相对会少一点。
观点地产新媒体：禹洲现在应该算是港资企业了吧？
林龙安：也是一个大湾区的企业，我们的立足点就是大湾区的企业。所以现在双总部，在深圳和上海都有总部，深圳的办公室已经启用了。
昨天我去东莞，从我香港家里开车过去也才两个小时，从香港家里开车到深圳办公室也就一个小时。
现在大湾区同城化了，所以现在国家的大湾区给我们带来了很大的交通改变，还有城市打通的一个理念上的改变。
大湾区里面有5所世界级前100强的大学，聚集了很多的科技人才，所以是创新基地、人才基地，具备了一个国际金融中心，香港本身就是国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心，再加上两地的整合，包括粤港澳大湾区的整个系列的整合，还有交通资源的整合。
这个范围内有5个国际机场，这是非常方便的；另外是全面打通城铁和高铁，以后在大湾区内生活基本上是一个小时通勤，不管住在哪里基本上一个小时就能到。
观点地产新媒体：未来大湾区在打破城市间壁垒方面作用有多大？
林龙安：应该讲还是有一定的难度。因为香港是一国两制，香港的民生决策各个方面都要经过立法会，相对来说会缓慢一点。但如果能真正打通所有的壁垒，能形成一体化的时候，我认为大湾区的速度会加速。
大湾区已经具备世界级湾区的职能和条件，也具备了内在的人才基础，最主要的是经济环境的基础，还有一个是硬性环境基础，比如说它的交通环境，它的所有的生活国际化的环境，包括所有的人才汇聚的环境，这些已经具备了。
观点地产新媒体：相比海南怎么样？
林龙安：海南是自由港，香港本来就是自由港了，而且是全世界税率最低的自由港。两个地方完全不一样，它是新建的自由港，香港是全世界公认的自由港。
未来海南随着中央政府高度的重视，海南作为内地第一个自由港，是完全可以建立起来的，也具备了这个条件，因为它毕竟是一个岛屿省份，特别是有最优越的气候条件，这是它的天然资源。
观点地产新媒体：您平时很忙，如果闲下来会干什么？
观点地产新媒体：因为要到处跑？
观点地产新媒体：您怎么抽空跟朋友见面？
林龙安：偶尔有些朋友来找我，就边泡茶边聊聊。
观点地产新媒体：很多朋友应该都是，维持了很长久的关系？
林龙安：对，像台湾全球人寿的老板，他是我二三十年的老朋友，也是我地产上市公司的股东，不定时的会来看我一下，我们会在一起聊聊天。
观点地产新媒体：朋友间会聊到收购吗？
林龙安：收购这一块我们主要是很多小型开发商，我是香港中华出入口商会的荣誉会长、常务副主席，很多人有好的项目都会给我推荐。我们的资讯比较多，也比较靠谱，相对的纠纷也比较少，所以更有利于达成共识。