1.落实“金融16条”，支持民营房企融资。
2.并购交易年底翘尾，房企出售项目换取资金。
3.AMC以集团、项目、增信三种方式参与并购及纾困，其中以项目层面居多。
4.继续支持民营房企融资，房企出售项目仍将持续。
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房企政策：落实“金融16条”，支持民营房企融资
表：2023年部分落实“金融16条”，支持民营房企融资政策
表：2023年部分地方涉及房地产企业融资政策
企业并购：并购交易年底翘尾，房企出售项目换取资金
根据中指研究院监测，2023年房地产行业共披露471笔并购交易，其中323笔披露交易金额，总交易规模约2412.9亿元，平均单笔交易规模7.5亿元。从披露交易的数量和规模来看，年中与年末月份并购交易数量较多、规模较大，下半年并购活动较上半年更加活跃，年底出现翘尾。
图：2023年房地产行业披露并购交易笔数与披露交易规模情况
从交易标的物业类型看，2023年房地产行业并购交易数量以地产开发业务为主，披露的数量与交易规模分别占全年的72.4%与60.0%。商业与办公类多元业务披露交易规模次之，且披露的平均交易规模最大，达19.5亿元。
表：2023年房地产行业并购交易分类型统计
在披露规模的并购交易中，规模在10亿元以下的并购交易数量占比超80%，是并购交易中的“主力”。规模在30亿元以上的并购交易共有17笔，总交易规模为1046.9亿元，占全年总交易规模的43.4%，其中商办类及其他多元业务10笔，交易规模达524.2亿元。
图：2023年房企并购交易数量按单笔金额分布
地产开发业务方面，从企业端看，头部房企持续在广州、杭州、南京、武汉、合肥等重点城市收购项目股权。其中，部分项目收购来自出险合作方，此举意在增加对项目的掌控权，发挥自身运营优势增加盈利空间，也可降低来自合作方的风险。同时，头部房企持续与地铁公司、城投公司合作，收购优质地块项目股权、发挥自身操盘能力进行合作开发。另一方面，部分出险房企出售项目以偿还债务、增加运营资金，一些经营稳健的房企面对紧张的融资环境也选择出售项目股权，以确保自身经营安全。从城市端看，2023年地产开发业务并购交易规模最大的十个城市依次为上海、北京、杭州、深圳、南京、成都、西安、天津、广州、苏州，与中指研究院监测的全年土地成交总价排名前十城市重合率达80%，证明核心城市的项目依然具有吸引力，是房企争夺的焦点。
表：2023年部分头部房企收购地产开发业务案例
并购金融：AMC以集团、项目、增信三种模式参与并购及纾困，其中以项目层面居多
表：2023年AMC与房企合作情况
未来趋势：继续支持民营房企融资，房企出售项目仍将持续
企业并购层面，核心城市项目仍会是并购交易重点，房企将继续出售项目换取资金。一方面，核心城市项目收益相对有保障，同时与具有当地操盘经验的企业合作开发亦可降低风险，因此核心城市项目将会是房企并购的重点之一。另一方面，面对紧张的融资环境，房企仍会选择出售地产住宅项目或商办、酒店等多元业务股权换取资金，出险房企可抵消债务、回笼资金，未出险房企则需要保持自身经营安全，避免债务违约。
AMC参与项目纾困与并购仍将以项目层面为主。从政策角度看，AMC介入的主要目的在于纾困，保证项目开发有序进行，从而维护各方权益。从实践角度看，AMC已与部分头部房地产开发及代建企业达成合作协议，“出资+开发”模式已经跑通。目前，AMC从集团和增信方面参与纾困与并购的案例较少，效果有待观察。
附表：2023年12月重点房企并购情况
中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望
2023中国商业地产市场年报
2023年城市更新发展总结与展望∣政策篇
2023年城市更新发展总结与展望∣行业篇
中央经济工作会议定调！“先立后破”下的房地产能否迎来转机