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自2024年12月1日起，由西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局修订的《西安市存量房买卖合同》范本（以下简称：合同范本）正式推行使用。与此同时，2019年发布的《西安市存量房买卖合同》示范文本将停止使用。
（一）依法依规，防范交易风险
为积极响应《中华人民共和国民法典》《房地产经纪管理办法》和住建部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号），扎实落实陕西省住建厅、陕西省市场监管局《关于进一步落实<住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务意见>的通知》（陕建发〔2023〕1114号）工作要求，在2019版《存量房买卖合同》示范文本的基础上，结合交易过程中常见的纠纷矛盾点，完善、增加了贷款期限设定、房屋交付、居住权设立、户口迁移、房屋质量保证等微小但事关群众切身利益的条款。此范本的推出，为买卖双方在交易前提供了协商内容指引，能够进一步提高信息透明度，减少防范矛盾纠纷，促进二手房市场的活跃度。
（二）权责相当，确保交易安全
（三）公开透明，方便查阅使用
（四）部门联动，严惩违规行为
各区县、开发区住房管理部门将把规范使用新版合同范本，作为房地产市场整治的重要内容。房地产经纪机构不按规定公示、使用合同范本，以及为交易当事人逃避房屋交易税费等非法目的就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利等违法违规行为的，各区县、开发区住房管理部门将会同市场监管部门依法严肃查处。
合同范本在推行使用过程中如市民有好的意见建议，可向市住建局、市市场监管局反馈。（联系方式：029-87618172）
《西安市存量房买卖合同》合同范本政策解读
一、出台背景
为深入贯彻落实《房地产经纪管理办法》及住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，2019年西安市房产交易管理中心在城六区范围内全面推行使用新版《存量房买卖合同》和《房屋居间服务合同》示范文本，为规范存量房交易和经纪行为，增加交易透明度，保障交易当事人的合法权益起到了积极作用。
2021年《中华人民共和国民法典》全面实行后，现行《存量房买卖合同》示范文本亟待修改，以适应当前市场需求。
二、制定依据
一是《中华人民共和国民法典》第二编第二章第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
二是住房和城乡建设部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）：“规范签订交易合同。各地住房和城乡建设部门要制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示合同示范文本，方便交易当事人使用。房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。”
三是住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）：“实行房屋买卖合同网签备案制度。加强房屋买卖合同网签备案管理，实现新建商品房、存量房网签备案系统全覆盖。经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。”
四是陕西省住建厅、陕西省市场监管局《关于进一步落实<住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务意见>的通知》（陕建发〔2023〕1114号）：“各市（区）住房和城乡建设部门要会同市场监管部门制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本。房地产经纪机构应当在经营场所公示合同示范文本，引导交易双方规范签订交易合同。房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。”
三、本次修订的主要内容
四、合同的使用范围
为规范市场交易行为，保证线下门店合同与网签合同内容保持一致，维护消费者及经营者合法权益，自2024年12月1日起，在本市行政区域内国有土地上的存量房买卖，应当使用《西安市存量房买卖合同》合同范本。
五、其他需重点说明的内容
各房地产经纪机构要充分认识推行合同范本的重要意义，要在经营场所醒目位置公示合同范本，积极宣传引导交易当事人使用合同范本。
《房地产经纪管理办法》部分链接
房地产经纪活动
第十四条房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。
房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
第十五条房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照和备案证明文件；
（二）服务项目、内容、标准；
（三）业务流程；
（四）收费项目、依据、标准；
（五）交易资金监管方式；
（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；
（八）法律、法规、规章规定的其他事项。
分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。
房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
第十六条房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同应当包含下列内容：
（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；
（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；
（三）服务费用及其支付方式；
（四）合同当事人的权利和义务；
（五）违约责任和纠纷解决方式。
建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。
第十七条房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
第十九条房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
第二十条房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
（一）是否与委托房屋有利害关系；
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
（六）经纪服务的内容及完成标准；
（八）其他需要告知的事项。
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。
第二十二条房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。
房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。
第二十三条委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
第二十四条房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。
房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。
第二十七条房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程，逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。