摘要：契税是我国一项特有税种，是指不动产权发生变化时，就当事人所签契约按产价的一定比例，向新业主征收的一次性税收，以有效保障不动产所有人的合法权益，合理调控房地产市场。契税发展历史悠久，最早源于东晋时期的“估税”，自中华人民共和国成立之后，我国多次修订颁布有关契税管理条例，以更好地适应我国政治、经济、文化的发展变化。本文通过分析中国契税的历史沿革，从多角度解析契税的税制要素，明确契税的征收标准及其性质与功能定位，针对契税征收管理存在的问题，提出完善契税征收管理的路径探索，以立足最新的政策法规，优化契税征税服务，为契税征税体系的完善提供研究思路。
关键词：契税；历史沿革；税制要素；功能定位；征收管理
0引言
1我国契税的历史沿革
第一阶段，1949年，新中国成立初期，国家为了快速稳定经济与政治，颁布“城市房产税暂行条例”，规定税率为买契9%，典契6%。1950年，政务院发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税，并于1954年对个别条款完成修订。社会主义改造完成之后，土地禁止买卖和转让，契税征收范围缩小，后期税征收工作基本停滞[1]。
第二阶段，1978年，改革开放之后，国家重新调整土地、房屋管理方面的有关政策。为适应形势发展要求，我国于1990年全面恢复契税征管工作，契税收入得到大幅度增加，成为最具增长潜力的税种。另外，随着社会经济的快速发展以及政治文化的发展变迁，原有《契税暂行条例》中的很多规定都与实际情况相脱节，增加了契税征收难度，国家开始修订《契税暂行条例》。
第四阶段，2021年，《中华人民共和国契税法》施行，1997年《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。这个时期，征收契税不再具有保障土地、房屋权属的作用，同时契税征收税率综合考虑不同地区的实际情况以及纳税人的负担水平而进行调整，并且契税的申报缴纳规则等内容也发生了变化，合并删除了《中华人民共和国契税暂行条例》的部分内容，其更加适应经济社会发展需求。
2从多角度解析契税的税制要素
2.1征税对象
契税作为典型的财产税，《中华人民共和国契税法》明确规定了契税的征税对象，指在我国境内发生的土地、房屋权属转移行为，其中包括权属转移的对象以及方式。一方面，权属转移对象包括土地权属转移和房屋权属转移两类，当前我国土地权属转移仅针对土地使用权，且土地使用权转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。契税纳税对象是指一级与二级土地市场上符合政策规定的国有和集体土地使用权转移行为[2]。房屋权属转移包括地上建筑物所有权与房屋附着的土地使用权，因此房屋权属转移过程中通常包含土地使用权。另一方面，权属转移行为包括国有土地使用权出让与转让以及房屋买卖、交换和赠与。同时强调，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，仍可以给予免税待遇。
2.2纳税义务人
纳税义务人是指在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人，其涵盖所有行使的单位、组织以及中国公民、外国公民和无国籍人士[3]。通常情况下，不动产的物权确认需要以登记为要件，即土地使用权证和房产证上最终登记的人员为纳税义务人。
2.3税率
3契税的征收标准及其性质与功能定位
3.1契税的征收标准
3.2契税的性质与功能定位
财产税是以纳税人所有、占有或归其支配的财产为征税对象的税收统称，而契税的征税对象属于财产转移行为，因此契税属于典型的财产税。
4契税征收管理存在的问题
4.1立法体系不完整，税制体系不完善
4.2税率设置不合理，计税范围不恰当
4.3征管力量薄弱，评估机制欠缺
4.4部门壁垒严重，变相优惠扶持
契税征管工作的开展离不开住建、房管、国土、公安等多部门的协同配合，但在实际契税征管过程中，受多种因素影响导致契税征管秩序混乱，影响契税征管工作的有序开展。第一，受我国法律体制限制，部分政府层面虽了解先税后证制度的可操作性较低，但尚未明确规定有效的解决措施，尤其是随着纳税人法律意识与维权意识的提高，先税后证制度执行不到位的情况普遍存在。第二，各部门在实际工作过程中，出于多种因素考虑，存在多重数据共享壁垒，而政府在推动大数据共享改革的过程中也存在模板有效采集率较低的问题，影响契税征收工作的稳步推进。第三，部分政府为争夺地方税源，招商引资，提高地方经济总量，存在变相优惠扶持现象，影响税收公平性，破坏契税征管工作秩序。
5完善契税征收管理的路径探索
5.1科学开展立法，完善税制体系
5.2优化税率设置，调整税收模式
5.3加强征管工作，健全评估机制
针对当前部分纳税人纳税意识不强、无法及时掌握最新纳税政策等现象，国家和政府要重点加强契税征管工作，不仅需要充实基层征管力量，提升基层人员职业素养与服务意识，还需要做好契税最新政策的宣传工作，及时解决纳税人存在的疑惑，并通过普法教育来强化纳税人的主动纳税意识，同时立足最新的《契税法》，结合新时期的房地产市场发展状况，建立健全契税评估机制，重新确定存在争议的计税依据，明确优惠政策的认定界限，推动征管工作高效开展。
首先，地方政府要立足当前基层征管力量薄弱的发展现状而合理调整征管人员薪资待遇结构，积极吸引更多专业人才加入基层，同时科学设置征管部门的岗位权限与责任分工，强化纪检监察与巡查力度，确保基层征管人员行为合法合规。其次，地方政府要充分利用线上线下全覆盖的多渠道开展契税最新政策的宣传工作，并通过深入基层、联系群众的普法宣传，做好政策宣传与疑难解答，同时逐渐完善社会诚信体系和信用体系，以强化纳税人主动纳税意识。最后，地方政府要充分考虑因不同地段、配套资源存在差异而导致的房地产市场价格波动情况，并能建立以市场为依据的评估体系，解决价格明显偏低界限模糊问题。
5.4打破信息壁垒，保障税收公平
6结语
在房地产经济进一步发展过程中，为有效维持房地产市场秩序，国家和政府要科学开展契税立法工作，提高契税制度的立法层级，逐渐完善契税税制体系，结合时代发展趋势以及地区实际情况而优化完善税率设置问题，扩大差别税率区间，科学调整税收模式，避免重复征税问题，为契税征管工作的高质量开展提供坚实可靠的法律支撑。另外，政府还要加大契税征管工作的开展力度，既要建立健全契税评估机制，明确优惠政策认定界限；又要立足信息化背景，打破不同部门之间的信息壁垒。同时，强化纳税人的纳税意识，有效维护纳税人合法权益，推动契税征管工作高效开展，提高契税征管质效，有效防止税收流失，最大限度降低涉税风险，保障税收公平。
参考文献：
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