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2022.09.15山东
一、土地增值税核定征收的文件依据和主要内容
二、土地增值税核定征收的焦点问题
1.土地增值税核定征收是税务机关依职权事项还是依申请事项？
2.对纳税人未按照规定期限内办理清算手续或报送纳税资料的，是否必须税务处罚后才可以开展土地增值税核定征收？
对纳税人未按照规定期限办理清算手续或报送纳税资料的，符合土地增值税核定征收条件。同时根据税收征管法第六十二条规定，对纳税人未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。实际征管中，纳税人经税务机关责令限期改正仍未改正的，税务机关是否必须对其予以罚款后才可以开展土地增值税核定征收？笔者认为，税务罚款并非核定征收必要前置环节，税务机关也可以直接开展土地增值税核定征收，理由一是税收征管法第六十二条对罚款的定位是“可以”而不是必须，二是核定征收作为据实清算的补充方式，是税务机关征税手段之一，在纳税人不配合提供资料的时候可以直接采用，具体是否需要罚款是税务机关裁量权，可以结合征管需要择机使用。
3.除采用单一核定征收率外，土地增值税核定征收方法有无更好选择？
4.核定征收率是否一定不得低于5%？
税务总局2010年发布的国税发[2010]53号第四条要求土地增值税核定征收率原则上不得低于5%，该规定与近几年房地产市场发展的状况基本吻合，但对于2010年前已建设销售的房地产项目，受制于房价低、项目增值低的原因，土地增值税税负率很难达到5%，如强制按照5%的最低核定征收率限制，税企产生巨大争议，使得历史项目拖而不清，也不符合土地增值税对项目真实增值征税的原理。笔者认为，由于土地增值税政策的特殊性，土地增值税清算项目往往需要往前追溯10年、20年，应从实体从旧、程序从新的原则，参考国税发[2006]187号文第七条关于“不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”的规定，税务机关在土地增值税最低核定征收率的确定上应分段处理，对国税函[2010]53号文发布后达到清算条件的项目，土地增值税核定征收率不得低于5%；对国税发[2010]53号文发布前达到清算条件的项目，土地增值税核定征收率不低于当年当地的预征率即可。
5.土地增值税核定征收流程、方式应注意哪些要点？
6.销售价格明显偏低的，能否按本项目同期同类房屋的销售价格调整计税收入？
7.只是调增部分房屋的计税收入是否受土地增值税核定征收流程、核定征收率的制约？
国税发[2006]187号第七条、国税发[2009]91号第三十四条均将“申报的计税依据明显偏低，又无正当理由”作为税务机关可以采用核定征收的条件之一，根据上述分析，土地增值税核定征收应受到核定征收流程和最低核定征收率的制约，但如果只是调增几套房屋的计税依据就需要发出核定征收通知书、进行审核合议，最终核定征收率还不得低于5%，明显不合理且实际操作中也不现实。笔者认为，土地增值税核定征收流程、最低核定征收率的限制，是考虑到税务机关测算不准确导致核定征收率可能低于项目真实税负，而采取的下限保护方式，而调增部分房屋的计税收入，一定会使得项目税负上升，所以虽然该调整属于税务机关行使核定权的范围，但无需受土地增值税核定征收流程、核定征收率的制约。
8.参考建安造价标准核定部分扣除成本是否受土地增值税核定征收流程、核定征收率的制约？
土地增值税清算往往会出现只是部分的成本资料不齐全或不符合税务机关的要求，如建筑安装、装修费用、园林绿化等，根据国税发[2006]187号第四条规定：“对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。”这里需要指出的是“据以计算扣除”的表述，笔者理解，核定扣除部分成本仍在据实清算的框架内，无需受土地增值税核定征收流程、核定征收率的制约。但该问题往往对纳税人的权益影响较大，如广东省在细化时在流程上也进行了严格控制，要求税务机关也需要发出正式文书，并需要进行审核合议。
9.不能提供土地使用权扣除成本资料的，能否参考基准地价予以核定扣除？
10.核定征收的项目能否享受土地增值税税收优惠？
核定征收作为一种税款征收方式，按道理与是否适用税收优惠并不冲突，但核定征收同时又作为一种制约手段，一定程度上把握“优惠”与“从严”的关系。采用核定征收方式清算土地增值税时，税收优惠主要考虑两方面：一是对于普通住宅增值率未超过20%免征土地增值税的规定，由于土地增值税核定征收时更多是考虑简便、易行，从整个项目的角度测算增值率、税负率，没必要再区分普通住宅、其他项目分别测算，因此笔者认为，该税收优惠在确定采用土地增值税核定征收方式时已缺失适用的前提条件。二是对1994年前立项的项目，2000年前销售部分免征土地增值税的规定，该规定主要是考虑土地增值税开征前后纳税人税负预期稳定，同属于财政部、税务总局层级的文件，土地增值税核定征收并不影响该税收优惠的适用，笔者认为对1994年前立项但销售横跨2000年前后的项目，在项目整体清算确定清算税款后，应按收入比例分摊，对2000前销售的部分继续适用免征土地增值税的规定。
三、土地增值税核定征收发展趋势的几点判断
近年来随着各地土地增值税清算持续展开，特别是今年新冠肺炎疫情对地方财政收入的冲击，笔者判断土地增值税清算力度会大幅提升，作为据实清算的补充方式，土地增值税核定征收方式会持续得到规范。
（二）为合理确定房地产项目土地增值税税负，税务机关会更多采用核定扣除成本的方法来测算核定征收率。国税发[2010]53号文要求各地规范土地增值税核定征收，堵塞征管漏洞以来，各地税务机关作了多方探索，从目前征管实践来看，在所辖区域内规定单一核定征收率的方式，公平性、有效性均存在不足。笔者认为核定征收除了作为一种制约手段以外，本质仍是一种税款征收方式，应尽可能遵循土地增值税征税原理，通过核定扣除成本来合理测算核定征收率的方式，更加符合这一导向，笔者认为这种土地增值税核定征收方式会成为主流。
各地核定征收率一览表
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1
广东的规定
2
福建的规定
关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2016年第7号）
从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。
关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2014年第4号）
对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。
对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：
（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；
（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；
（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；
（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。
(一)住宅核定征收率
1.普通标准住宅5%；
2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
(二)非住宅核定征收率
除住宅以外的其他房地产项目8%。
对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%
对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。
个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。
在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。
（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：
1．普通标准住宅不低于5%；
2．非普通标准住宅不低于6%；
3．非住宅不低于7%。
（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：
1．普通标准住宅不低于6%；
2．非普通标准住宅不低于8%；
3．非住宅不低于9%。
对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。
3
重庆的规定
关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2014年第3号）
(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。
(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。
4
江西的规定
5
青海的规定
6
安徽的规定
7
黑龙江的规定
黑龙江省哈尔滨市地方税务局关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2011年第1号）
（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%
（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。
黑龙江省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2011年第5号）
对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。
8
浙江的规定
9
四川的规定
10
河南的规定
关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号）
房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。
（一）住宅
1.普通标准住宅5%;
（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。
11
湖南的规定
12
湖北的规定
13
辽宁的规定
14
陕西的规定
15
贵州的规定
贵州省地方税务局关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2010年第3号）
全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率
（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：
1、普通标准住宅，核定征收率为5％；
2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；
3、营业用房，核定征收率为6％；
4、其他房产，核定征收率为5.5％。
（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：
1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；
2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；
3、营业用房，核定征收率为5.5％；
4、其他房产，核定征收率为5％。
房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。
除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。
16
吉林的规定
关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）
一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：
（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。
（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。
二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。
三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。
17
宁夏的规定
18
河北的规定
19
新疆的规定
20
江苏的规定
纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：
1、独栋商品住宅：8%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。
21
山东的规定
1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；
2.普通住房，核定征收率不低于5%；
3.非普通住房，核定征收率不低于6%；
4.别墅，核定征收率不低于7%；
5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；
6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。
济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。
济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：
住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。
（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；
（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；
（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。
纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。
个人转让旧房及建筑物，核定征收率为5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。
转让国有土地使用权，核定征收率为7%。
（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；
（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5%。
对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。
22
广西的规定
23
内蒙古的规定
24
山西的规定
25
北京的规定
关于明确土地增值税有关问题的公告（北京市地方税务局2013年第8号）
个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。
26
天津的规定
关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2016年第25号）
（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；
（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。
（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。
27
云南的规定
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号）
确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。
核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2010年第2号）
普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。
28
甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2018年第10号)
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：
1、普通住宅5%；
2、非普通住宅为7%，
3、其他类型房地产为9%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：