不同的纳税人提供建筑服务、转让和出租不动产的增值税核算方式是不一样的，但是不同的计税方法之间又有相似之处。小编将这些知识点进行了总结，同学们需熟练掌握，提高做题速度及准确率。
（一）不同计税方法对应的预征率
预征率
一般计税方法
简易计税方法
房地产开发企业
建筑服务
2%
3%
不动产租赁
5%
转让不动产
【记忆口诀】：
一般计税方法：建2租3转5
简易计税方法：建3租转5
（二）不同应税行为销售额的确定
应税行为
计税方法
预缴销售额确定
销售额确定
销售额=全部价款和价外费用-支付的分包款（均差额预缴）
销售额=全部价款和价外费用-支付的分包款
非房企转让非自建不动产
销售额=全部价款和价外费用-购置原价或取得时作价（5%剔税，5%预征，自建全额预缴，非自建差额预缴）
销售额=全部价款和价外费用-购置原价或取得时作价
房企销售自行开发的房地产项目
销售额=全部价款和价外费用-受让土地时向政府部门支付的土地价款（均全额预缴）
销售额=全部价款和价外费用-受让土地时向政府部门支付的土地价款
出租不动产
销售额=全部价款和价外费用（均全额预缴）
销售额=全部价款和价外费用
服务发生地（预缴税款）
机构所在地（申报纳税）
一般计税方法（9%）
预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）/（1+9%）*2%
应纳税额（申报税额）=全部价款和价外费用/（1+9%）*9%（实际）应纳税额=申报税额-预缴税额
简易计税方法（3%）
预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）/（1+3%）*3%
应纳税额（申报税额）=（全部价款和价外费用-支付的分包款）/（1+3%）*3%（实际）应纳税额=申报税额-预缴税额=0
【注意】使用简易计税方法的情形：小规模纳税人；一般纳税人甲供工程、清包工方式
按照预收款方式销售的，以预收款为计税依据计算预缴税款，在机构所在地申报纳税。自行开发的房地产项目包括：土地开发和房屋开发。
预收款方式销售
申报纳税（主管税务机关）
简易计税方法（5%）
预缴税款=预收款/（1+5%）*3%
应纳税额=含税销售额/（1+5%）*5%
预缴税款=预收款/（1+9%）*3%
应纳税额=（全部价款和价外费用-受让向政府部门支付的土地价款）/（1+9%）*9%
【注意】：当期允许扣除的土地价款=支付的土地价款*当期销售的建筑面积/可供销售面积
（一）单位转让不动产
纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。其中，不动产以直接购买、接受捐赠、接受投资、抵债等形式取得的，统称为取得“非自建”不动产。
纳税人
房屋类型
不动产所在地（预缴税款）
单位
自建不动产
预缴税款=转让收入/（1+5%）*5%
应纳税款=转让收入/（1+9%）*9%
应纳税款=转让收入/（1+5%）*5%
非自建不动产
预缴税款=（转让收入-购置原价或作价）/（1+5%）*5%
应纳税款=（转让收入-购置原价或作价）/（1+5%）*5%
【注意】：预缴税款时不区分计税方法，按5%剔税，5%预征。
（二）个人转让住房
年限
申报纳税
个人
非自建住房
不满2年
满2年及以上
北上广非普通住房
除外
免征
自建住房
纳税人出租其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
（一）单位出租不动产---全额确定销售额
一般计税方法9%
预缴税款=含税销售额/（1+9%）*3%
应纳税额=含税销售额/（1+9%）*9%
简易计税方法5%
预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5%
（二）个人出租不动产---个人出租住房：按5%征收率减按1.5%
房屋性质
非住房
住房
预缴税款=含税销售额/（1+5%）*1.5%
应纳税额=含税销售额/（1+5%）*1.5%
【注意】：自2021年4月1日起，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。
（三）其他个人出租不动产---不需预缴
不动产所在地
个人出租住房：按5%征收率减按1.5%
【注意】自2021年4月1日起，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
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