第十章房产税法、契税法和土地增值税法——第二节契税法
【知识点】契税法
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、纳税义务人和征税对象
(一)契税的纳税人(★★★)
契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受产权的单位和个人。
【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：
转让方
承受方
（1）增值税（销售不动产、转让土地使用权）
（2）城建税和教育费附加、地方教育附加
（3）印花税（产权转移书据）
（4）土地增值税
（5）企业所得税（或个人所得税）
（1）印花税（产权转移书据）
（2）契税
(二)契税征税对象的规定(★★)
契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：国有土地使用权的出让、土地使用权转让及房屋的买卖、赠与、交换。
具体情况
基本含义
特点
国有土地使用权出让
国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为
土地买卖的一级市场
土地使用权的转让
土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权出售、交换、赠与等再转让的行为（不包括农村集体土地承包经营权的转移）
土地买卖的二级市场
【特别提示1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。
【特别提示2】买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。
【特别提示3】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税：
(1)以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。
(2)以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。
【注意特例】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。
【特别提示4】注意辨析与房屋赠与有关的规定：
(1)房屋的赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为，应由受赠人按规定缴纳契税。房屋的继承要区分法定继承与非法定继承，法定继承不征契税，非法定继承属于契税的征税范围。
(2)以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。
(3)按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
赠与——征税;但婚姻存续期间夫妻之间变名或加名的免征契税。(财税〔2014〕4号)
二、税率、计税依据和应纳税额的计算
(一)税率
3%-5%的幅度比例税率。
(二)计税依据和应纳税额计算(掌握，能力等级3)
征税对象
纳税人
计税依据（不含增值税）
税率
计税公式
受让方
成交价格
【提示】国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税
3%～5%的幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府按本地区的实际情况在幅度内确定
应纳税额=计税依据×税率
土地使用权转让
房屋买卖
买方
土地使用权赠与、房屋赠与
受赠方
征收机关参照市场价核定
土地使用权交换、房屋交换
付出差价方
等价交换免征契税；不等价交换，依交换价格差额征税
【特别提示】“营改增”后，成交价格等契税的计税依据不含增值税。税务机关核定的计税价格或收入也不含增值税。
【难点解释】这里易混淆的考点有两个：
一是等价交换土地、房屋权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
三、税收优惠
(一)契税优惠的一般规定(★★★)
【提示】
1.注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。
2.个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析：
个人购买住房
契税优惠政策
城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）
免征契税
个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的
减按1%的税率征收契税
个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的
减按1.5%的税率征收契税
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的（不含北京、上海、广州、深圳的住房）
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的（不含北京、上海、广州、深圳的住房）
减按2%的税率征收契税
(二)契税优惠的特殊规定(★★★)
分为企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资、公司股权(股份)转让等方面。这些规定主要归纳为下表：
特殊行为
契税政策
企业改制
企业整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属
免征
事业单位改制
事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属
企业合并
合并为一个企业，原投资主体存续，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属
企业分立
分立为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对分立后企业承受原企业土地、房屋权属
企业破产
债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属
非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的
减半征收
非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的
资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转
债权转股权
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属
划拨用地出让或作价出资
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的
对承受方征税
公司股权
（股份）转让
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移
不征
四、征收管理(★)
基本要点
主要规定
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
纳税期限
纳税义务发生之日起10日内
纳税地点
土地、房屋所在地
【提示】两个特殊税务管理规定：
(2)购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
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