房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。
本次调研以分析2022年上海房地产市场运行情况为基础，提出对于2022年市场形势的看法和2023年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2022年上海房地产市场的基本情况
（一）土地供应
2022年，全市新增经营性用地333宗共1425万平方米。其中住宅用地116宗共851万平方米；商服用地38宗共70万平方米；工业用地140宗共726万平方米；其他用地39宗共79万平方米。
（二）房地产开发投资
2022年，全市完成房地产开发投资4979.54亿元，比上年下降1.1%（全国完成房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%），增幅回落8.3个百分点；其中住宅投资2771.8亿元，比上年增长3.7%，增幅回落6.8个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.7%。
（三）房地产开发建设
2022年，全市商品房施工面积16678.19万平方米，比上年增长0.3%，增幅回落5.3个百分点；其中住宅施工面积为7759.31万平方米，上升2.1%。在施工面积中，新开工面积2939.74万平方米，下降23.6%（全国为下降39.4%）；其中住宅新开工面积1602.02万平方米，下降4.8%（全国为下降39.8%）。
2022年，全市商品房竣工面积1676.4万平方米，比上年下降38.8%，增幅回落34个百分点；其中住宅竣工面积934.69万平方米，下降34.2，增幅回落21.5个百分点。
（四）房地产交易
2022年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1852.88万平方米，比上年下降1.5%，增幅回落6.6个百分点。其中商品住房（包括市场化商品住房、销售型保障住房）销售1561.51万平方米，增长4.8%，增幅回升0.9个百分点。
2022年，全市存量房（二手房）成交登记面积为1426.93万平方米，比上年下降43.98%，增幅回落46.08个百分点，其中住宅成交登记1271.82万平方米，下降44.47%，增幅回落46.47个百分点。
（五）住房价格
全市新建商品住房价格指数：环比1月份涨0.6%、2月份涨0.5%，3月份涨0.3%，4月份持平、5月份持平、6月份涨0.5%、7月份涨0.5%、8月份涨0.6%、9月份涨0.2%、10月份涨0.3%、11月份涨0.3%、12月份涨0.4%。同比上年12月份上涨4.1%。二手住房价格指数：环比1月份涨0.6%，2月份涨0.9%、3月份涨0.4%、4月份持平、5月份持平、6月份涨0.2%,7月份涨0.8%、8月份涨0.6%、9月份涨0.5%、10月份跌0.4%、11月份跌0.5%、12月份跌0.5%。同比上年12月份同比上涨2.6%。
2022年，全市商品住房平均销售价格（含销售型保障房）44430元/平方米，比上年上涨8.4%。二手住房平均成交价格39168元/平方米，比上年下跌2.2%。
（六）房地产金融
2022年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额26072.06亿元，同比增长4.7%，增幅同比回落0.9个百分点。其中个人住房贷款余额16594.26亿元，同比增长0.9%；人民币房地产开发贷款余额8243.73亿元,增长13.8%。
二、2022年房地产市场的政策环境
地方则全力落实“因城施策”，根据各地市场情况逐步优化政策。特别在4月份政治局会议明确鼓励地方完善房地产政策之后，各地因城施策进入高峰期，出台政策节奏加快，政策力度加大，且从低能级城市向高能级城市扩围。据统计，全年约有295省市出台595次房地产松绑政策，内容主要涉及优化四限政策（杭州、南京等39城放松限购；济南、厦门等111城放松限贷；广州、西安等7城放松限价；西安、成都等24城放松限售）、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等。
今年上海受到疫情影响，市场经历了近3个月的静默，行业、企业均受到了前所未有的考验。为此，上海加大了纾困力度，在信贷、税收、人才落户、城市更新等方面出台一系列政策，帮助房地产行业尽快复工复产。4月，央行上海总部发布《关于进一步做好金融支持疫情防控和经济社会发展工作的指导意见》，要求稳妥执行上海市差别化住房信贷政策，重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持，合理安排个贷受理与投放。5月，发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，对房地产行业提出多方位支持，包括加大减税力度；全方位支持人才落户、购房；加快旧改、城市更新；加快商品房供应等。6月，连续两次发布人才落户新政，一流大学留学生放开落户限制、应届硕士毕业生可直接落户、对满足要求的应届本科毕业生开放落户限制。10月，上海临港进一步优化人才购房条件。符合条件的非本市户籍人才，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购1套住房。
（一）房地产有关政策
1、1月30日，人民银行、银保监会印发《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（银发〔2022〕30号）。《通知》共四条：一、自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。二、银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。三、……。四、……。
2、1月末，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会联合印发了关于对商品房预售资金监管的正式文件。文件规定，地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面仍由各地的市县级城乡建设部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。但涉及到具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定。另外，文件中还对房企提取预售监管资金的额度和提取条件进行了明确规定。
4、3月16日，国家金融委召开专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，要求防范化解房地产市场风险，促进房地产业良性循环和健康发展。财政部也表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
5、4月29日，政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
6、5月20日，住建部、财政部、人民银行印发了《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》（建金〔2022〕45号），《通知》共三条：一、受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。二、受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。三、各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。
7、7月28日，中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
8、9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，《通知》共两条：一是对于2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二是按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
10、11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发[2022]254号），《通知》六大点共十六条：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
11、11月28日，证监会官网发文“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”，共5项措施，包括：一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资；三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；五是积极发挥私募股权投资基金作用。
13、12月15日至16日，中央经济工作会议在北京召开。会议指出，要有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
上海政策：
14、4月29日，央行上海总部印发《关于进一步做好金融支持疫情防控和经济社会发展工作的指导意见》。《意见》共包括7个方面20条具体措施，其中与房地产行业有关：10、金融机构要准确把握和执行房地产金融审慎管理各项要求，稳妥执行本市差别化住房信贷政策，重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持，合理安排个贷受理与投放。11、区分房企项目风险与企业集团风险，支持房地产开发企业、建筑施工企业合理融资需求；加大对保障性住房建设支持力度。对因疫情影响缓建停工、延期交房的部分已售住宅项目，应综合项目实际、借款人意愿等，按照市场化、法治化原则妥善协商处理，切实维护购房人合法权益。
17、6月28日，市教委、市发改委、市人社局和市公安局发布《关于做好2022年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》。《通知》规定，在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生、其他世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生，符合基本条件者，可直接落户；在沪“双一流”建设高校的应届本科毕业生，在五个新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的，符合基本条件者，直接落户。
18、10月27日，上海临港官微发布文件，决定进一步优化人才购房条件。定向优化人才购房准入条件：同时符合单位条件之一、个人条件之一以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。转让限制方面，适用定向优化人才购房政策的非本市户籍人才，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税已满1年的，所购新建商品住房自合同网签备案满7年后可转让；满2年的，6年后可转让；满3年未满5年的，5年后可转让。此次的实施范围为临港新片区产城融合区域，包括临港全境，外加蓝湾、四团镇以及四团镇下属平安镇。
（二）货币金融政策
1、实施积极的财政政策和稳健的货币政策
12月末，广义货币(M2)余额266.43万亿元，同比增长11.8%，增速比上月末低0.6个百分点，比上年同期高2.8个百分点；狭义货币(M1)余额67.17万亿元，同比增长3.7%，增速比上月末低0.9个百分点，比上年同期高0.2个百分点；流通中货币(M0)余额10.47万亿元，同比增长15.3%。全年净投放现金1.39万亿元。
12月末，本外币贷款余额219.1万亿元，同比增长10.4%。月末人民币贷款余额213.99万亿元，同比增长11.1%，增速比上月末高0.1个百分点，比上年同期低0.5个百分点。全年人民币贷款增加21.31万亿元，同比多增1.36万亿元。分部门看，住户贷款增加3.83万亿元，其
2、降低存款准备金率两次
为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。
为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。
3、三次调降LPR利率，5年期以上LPR共下调35个基点
4、人民币汇率波动加剧
在高通胀、紧货币的大环境下，全球货币市场经历了剧烈震荡的一年。美联储全年连续七次加息，加息幅度累计高达425个基点。受美联储加息影响，人民币汇率全年波动加剧，对美元汇率最高触及6.3048，最低下探至7.3280，最大波幅超过一万个基点。人民币对美元即期汇率最终收于6.9514，全年累计贬值超过9%。
三、2022年市场走势回顾与2023年市场形势分析
2022年，在疫情影响和全国市场下行的不利局面下，上海房地产市场展现出了极大的韧性，总体呈平稳态势。全年住宅用地成交显著增加；房地产投资先抑后扬；新建商品住房成交稳定；受预期、疫情等因素影响，二手住房成交有所下降。
展望2023年，从宏观经济面看，随着疫情防控措施的优化调整，全力“拼经济”将成为2023年的主旋律。随着全球经济增长预期放缓，发达经济体面临衰退压力，将对我国出口贸易造成较大冲击。拉动经济增长将更多依靠国内大循环来实现，房地产行业既能拉动投资，又能促进消费，将在“提振经济”中要扮演重要角色。同时，随着经济运行的复苏，居民收入水平有望提升，对未来的预期也将逐步改善，这将对房地产行业带来正向拉动。从资金面看，为支持宏观经济发展，助力经济运行在合理区间，2023年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，市场将保持充足的流动性。预计随着各项金融利好政策的落实，房企融资环境将有所改善，企业资金压力或将得到缓解。居民需求端信贷支持力度有望进一步加强。从房地产政策面看，中央在2022年年底明确了要重点支持消费和扩大内需，并且确立了房地产的支柱产业地位。在坚持“房住不炒”基调不变的基础上，预计房地产行业供需两端政策均有继续优化的空间，政策力度有望进一步加强，在支持住房需求、化解债务危机、保交楼方面持续发力。
2023年，上海将继续稳妥实施“一城一策”，以“三稳”为目标，更加注重供需双向精准调控，支持刚性和改善性住房需求有序释放，防范化解房企风险。预计上海房地产市场将总体将保持平稳发展的态势，土地市场量稳价平，土地溢价率维持低位；房地产开发投资保持增长，施工和新开工面积比上年有所上升；商品住房成交稳中略升（包括新建住房销售和二手房买卖），价格保持平稳。
（一）2022年住宅用地量增价升，预计2023年量平价稳
2022年，全市实际成交经营性用地344宗共1499万平方米，总成交金额为3312亿元。其中，住宅用地115宗共547.8万平方米；商服用地44宗共76万平方米；工业用地146宗共792万平方米；其他用地38宗共81万平方米。住宅用地中，普通商品住房成交92宗共413万平方米；商住成交21宗共119万平方米；租赁住房2宗共18万平方米。
据研究机构数据显示，上海全年共四批次集中出让土地，共出让涉宅地块115宗（四批次分别出让40宗、34宗、35宗、6宗），总出让面积达到547.8万平方米，同比增长20.9%；总出让金额达到2839.5亿元，同比增长64.7%。
首轮集中供地：受疫情影响中断，为了提振房企的拿地积极性，优化了出让规则，降低了参拍门槛，并通过降低封冻资金比例来缓解房企参拍资金压力。这些举措吸引了多家央、国企参拍。首轮土拍整体表现平稳，36宗涉宅用地全部成交，土地出让金共成交834.7亿元（加上此前成交的4宗城中村改造地块，40宗地块共成交879亿元），平均溢价率3.46%。其中超半数地块底价成交，达到19宗；进入一次报价环节地块13宗，占比36%。
第二批次集中供地：此轮供地质量明显提升，长宁、静安、杨浦和普陀等核心城区均有地块出让。此外，远郊地区的地块房地联动价也有所提升，这提高了房企拿地的意愿，企业参拍积极性大增。因此本轮土拍市场热度较上轮有明显回升，近四成地块触及了中止价，总体溢价率也上升明显。第二批集中供地共计成交34宗含宅地块，成交总金额780亿元，平均溢价率4.49%。13宗触及中止价、以一次性报价成交，占比达到38%.
第三批次集中供地：此轮供地虽然也有中心城区稀缺土地的供应，但由于行业资金偏紧的局面没有明显改观，而且经过前两轮土拍的消耗，房企拿地预算大幅缩减，整体热度有所下降，大部分地块以底价成交。第三批集中供地共计成交35宗含宅地块，成交总金额1054亿元，刷新了上海历次集中供地的最高总价记录，平均溢价率为2.27%。其中8宗地块触及中止价、以一次性报价成交，占比达到22.8%。
第四批次集中供地：四季度以来新房市场有所降温，新开盘项目去化率下降，土拍市场热度也随之下降，仅推出了6宗地块，大部分土地以底价成交。但由于共富、赵巷两宗较大体量地块封顶成交，整体溢价率反而略有上升。第四批集中供地共计成交6宗含宅地块，成交总金额126.8亿元，平均溢价率为3.69%。其中8宗地块触及中止价、以一次性报价成交，占比达到22.8%。其中2宗地块触及中止价、以一次性报价成交，占比达到33.3%。
2023年土地市场走势分析：近年来，上海的土地市场展现出了较强的韧性，市场活跃度在全国名列前茅。而且房地联动价留给房企合理的利润空间。因此，上海土地市场将会对全国房企保持较高吸引力，市场将继续维持一定热度。随着信贷、股权、债权“三支箭”先后落地，央、国企等优质房企融资环境明显好转，仍将是未来拿地的主力。同时，优质民企在获得资金支持后有补仓的需求。总体上看，2023年土地市场将呈现“量平价稳”的态势。土地供应、成交基本持平，土地价格保持平稳，市场维持一定的热度。
（二）2022年房地产开发投资先抑后扬
2022年，在疫情后全力发挥投资关键性作用政策的引导下，全市房地产开发投资低位回升，投资增速呈“V”型走势。全年房地产开发投资4979.54亿元，比上年下降1.1%。其中，12月完成投资630.21亿元，同比增长17.6%，环比增长12.9%，创单月历史最高水平。
从房屋类型看，住宅投资年内“由降转增”，商办投资持续下降。2022年，全市住宅投资2771.80亿元，比上年增长3.7%，占全部房地产开发投资的55.7%，占比提高2.6个百分点。商办投资则恢复较慢、持续下降，全年商办投资1111.98亿元，下降13.1%。
从投资结构看，土地购置费是支撑房地产开发投资降幅收窄的重要因素。2022年，全市土地购置费2462.18亿元，比上年增长5.8%，占全部房地产开发投资的49.4%，占比提高3.2个百分点。建安工程投资2044.09亿元，比上年下降10.4%。虽然疫情后建安工作量稳步回升，但由于上半年降幅超两成，全年建安投资恢复较为缓慢。
图1：2022年上海房地产开发投资情况
房屋在建规模总体平稳，开工、竣工面积有所减少。2022年，全市房屋施工面积16678.19万平方米，比上年微增0.3%，房屋建设规模总体平稳。但受疫情影响，房地产项目开发建设进度明显放缓，当年开、竣工项目数量均明显减少。全年房屋新开工面积2939.74万平方米，比上年下降23.6%；其中住宅新开工面积1602.02万平方米，下降4.8%。2022年，全市房屋竣工面积1676.40万平方米，比上年下降38.8%。其中，住宅竣工面积934.69万平方米，下降34.2%。
（三）2022年新建商品住房量增价稳，预计2023年量价齐稳
2022年，上海商品房市场在疫情影响和全国市场下行的不利局面下走出了独立行情。全市商品房批准预售1303万平方米，同比增长11.6%；其中商品住房批准预售1132万平方米，同比增长42%。据市统计局统计，全市商品房销售（包括市场化商品住房、非居住用房、销售型保障性住房）1852.88万平方米，同比下降1.5%；其中商品住房销售1561.51万平方米，同比增长4.8%。
受到全年供应放量的影响，全市新建商品房库存有所上升，总体去化周期上升到7个月左右，同比上年增加了2个月。截至12月底，全市市场化新建商品住房网上供应面积为673.92万平方米，同比上升19.1%。其中普通商品住房可售量为114.1万平方米，比去年同期上升15.1%。动迁安置住房存量可售量为2309.37万平方米，比去年同期基本持平。
图2：2022年1-12月上海市场化商品住房销售情况
从大宗交易情况看，根据戴德梁行公布的数据显示，2022年，上海大宗交易市场共录得774亿元成交，同比下降27%。从各物业类型来看，办公/研发办公以577.4亿元成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位，其中以投资目的为主的内资买家青睐上海核心办公资产，积极配置核心物业、抵抗通胀；工业/物流热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%。买家方面，内资买家以66%的占比继续主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2021年的24%上升至34%。投资型买家超过自用交易买家，成交金额比例上涨至66%；自用买家行业分布特征明显，主要以金融、TMT为主，其中金融企业实力强劲，虽仅贡献3笔交易，却占自用型买家交易总额的50%份额；而TMT企业成交金额相较上年缩水近一半。
2023年上海商品房市场将维持平稳运行的态势，成交量基本稳定，价格保持平稳。从供应端看，过去三年，上海住宅用地供应持续放量，预计2023年商品住房仍然会保持充足的供应量。从国家信贷政策看，在房贷利率、首付比例、认房认贷等方面对支持刚需、改善型需求的政策存在调整空间，会继续加大支持力度。从需求端来看，随着防疫政策的优化调整，国民经济将逐渐复苏，居民收入和对未来的预期将会持续改善，市场预期逐步好转。五大新城人才落户、人才购房政策逐步落实，更多人才将在上海落户置业，这会持续为市场带来新的需求。
（四）2022年二手住房市场量跌价平，预计2023年量升价稳
2022年上海二手住房市场“量跌价平”，全年呈现“Λ”形走势。据房地产交易中心网上数据（见图3），全年共成交154422套，同比下降45%，成交均价39168元/平方米，与上年基本持平。1月份延续上年市场下行惯性低位起步，当月成交14736套。2月份受假期影响成交回落至12562套。3月份受到各区散发疫情影响，部分住宅小区对中介带看进行限制，成交量继续维持在低位，达到12588套。4，5月份受全域静态管理影响，市场成交基本暂停，两个月分别成交142套和267套。6月随着全面复工复产，成交快速反弹，成交15329套。三季度受到疫情积压需求集中释放和“三价就低”政策出现松动的影响，市场成交量快速反弹，但新房不断供应，分流了大量需求，二手房市场动能明显不足，成交量逐月回落，三季度分别成交19520套、18842套、17837套。四季度，市场继延续低位调整的走势，月度成交量甚至跌破了15000套的警戒线（据研究机构测算15000套/月是上海二手房市场的警戒线，一旦跌破该数字就意味市场无法支撑所有经纪企业，部分业绩不好的企业将闭店），年底随着第一波感染高峰来临，交易停滞，成交量探底。三个月分别成交15804套、14829套、11966套。
2022年上海二手房市场成交量大幅下降的原因主要有三点：一是自2021年二手房市场出台一系列政策（二手房核验价、学区改革等）后，三价就低政策大幅削弱了二手市场整体购买，学区改革让原本市场的成交主力“老破小”学区房遇冷，二手房市场进入回落调整期。2022年，叠加疫情影响（3-5月份和12月份两波），市场延续低迷的走势。二是2022年新房市场供应放量，新房产品力更高、功能性更好、税费成本更低，部分项目还存在价格倒挂，相较二手房市场优势明显。而且，随着新房市场认购率、触发积分率的下降，购房者有更大的机会买到心仪的新房，这就分流了大量二手房市场的需求去新房市场“打新”，二手房/新房的成交套数比值从前五年的3-4，整体下降到了1.8。三是近三年，上海每年都有约3万套左右的旧改，其中很多客户会流入二手房市场，尤其是就近的“老破小”，而随着上海本轮旧改基本收尾，市场需求减少。
图3：2022年1-12月上海二手住房成交情况
2023年二手房市场分析：随着疫情防控政策调整，国内经济运行的大环境将好转。同时，利好房地产市场发展的政策，尤其是金融、财税、人才等方面的政策不断推出也会提振二手房市场信心，市场有望探底回升。预计2023年，二手房市场将继续延续低位震荡的走势，交易量略有回升，房价将保持平稳。
四、对当前上海房地产市场的看法和建议
2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。党的二十大报告规划了我国未来五年乃至更长时期国家发展的目标任务和大政方针，明确了房地产未来的发展方向，要把学习二十大精神作为首要任务，推动行业高质量发展。随着疫情管控的放开，我国经济将重回正轨，回暖复苏可期。中央高层重申“房地产是国民经济的支柱”，这意味着房地产行业将在经济复苏的过程中起到重要的作用，随着政策效应的逐渐显现，房地产企业风险逐步化解，需求端信心逐渐恢复，房地产行业有望触底回升，发挥经济“压舱石”的作用。上海房地产市场在极为困难的情况下展现出了极强的韧性，对稳定上海经济发展做出了巨大的贡献。未来，政府部门应保持政策定力，维持市场平稳运行。同时，也要做好政策储备，支持刚需和改善型需求。房企则要转变经营模式，探索新发展路径，适应房地产行业新发展模式。
（一）学习二十大精神，促进行业高质量发展
党的二十大对全面建设社会主义现代化国家、实现第二个百年奋斗目标、以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴作出了全面部署。党的二十大报告提出了很多新论断、新思路、新战略、新举措，为社会经济未来发展提供了强大的思想动力和理论依据，也为未来房地产行业发展指明了方向。
房地产业发展作为经济工作的重要组成部分，必须围绕团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国这个党的中心任务开展。二十大对房地产业的定位更加清晰，更加确定，再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来房地产业作为国民经济的重要行业，定位不变，但房地产业更加持续健康发展需要更好地贯彻这一定位，将房地产业与保民生、稳增长、防风险紧紧结合起来，探索实践房地产高质量发展的新发展模式。
高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，对房地产业更是如此。房地产业要坚持“房子是用来住的”这个初心，通过建设更多优美的居住环境、更宜居的社区、更高质量的住房，不断满足人民对美好生活的向往。
一是房地产业要适应高水平社会主义市场经济体制建设要求。按坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展的总方针，深化国有房地产企业改革，做强做优做大，提升企业核心竞争力。民营房地产企业发展的信心要更加坚定，充分发展企业家精神，促进民营经济发展壮大。
二是房地产业要适应现代化产业体系要求。房地产业作为重要的实体经济内容，同样要坚持高端化、智能化、绿色化发展，将先进的管理理念，先进的科学技术运用到产业发展中，将房地产业打造成现代化产业体系的重要内容。
三是房地产业要适应促进区域协调发展的要求。房地产业是城镇化发展的重要支撑产业，在推进以人为核心的新型城镇化过程中，贯彻坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。房地产业在城市发展中要更加重视城市更新、宜居环境的建设，将产业发展与上海超大城市的发展紧密相联。
四是房地产业要适应租购并举住房制度建设的要求。城镇化进程的快速推进使得流动人口规模迅速增长，在人口净流入的大城市，目前适合新市民、青年人等群体租住的房源较少。要大力发展保障性租赁住房为主的多层次租赁住房供应体系，解决这部分常住人口的住房问题，这也是未来房地产业发展的新增长点。
（二）充分发挥行业“压舱石”作用，优化政策促进住房消费
1、防化风险，提振信心，发挥房地产行业“压舱石”的作用
2022年中国房地产行业遭遇了非常严重的下行周期，目前房地产行业下行尚未见底，风险尚未完全释放。从行业各项指标来看，2022年全国房地产开发投资增速全年呈现下降趋势，同比下降10%；全国商品房销售面积、销售额同比分别下降26.8%和28.3%，且市场走势仍未出现明显好转；国房景气指数全年处于低景气区间，年末四个月更是跌至95以下的较低景气水平。上海市场虽然表现出了较强的韧性，但二手房市场表现低迷，市场成交连续六个月下降。而受到经济下行，居民消费能力下降；房企暴雷，项目烂尾，市场信心受挫；居民杠杆率增加，购房者加杠杆空间不足这三重因素的影响，市场需求端在短期内也很难有明显改观。
2023年，我国将把工作重心放到提振经济，促进消费上。房地产行业能够有力地推动建筑、建材、机械、装潢等60多个行业部门的发展，同时横跨生产、流通和消费三大领域，是支持工业化、加快城市化、扩大投资需求、带动消费需求、增强城市居民收入的重要抓手和关键产业。因此，房地产行业要发挥促进国民经济发展的“压舱石”作用，这就需要有效防范化解头部房企风险，改善资产负债状况，促进房地产市场的平稳、健康发展。要加快落实金融三支箭政策的落地，扩大政策的受益面，防范化解企业风险。通过银行授信、股市融资向房企输血，缓解房企债务端的燃眉之急，降低企业沉重的财务压力，随着资产负债表的修复，现金流转正，房企就会重新恢复正常的经营活动，带动房地产市场回稳。此外，也要采取有效措施促进住房需求复苏。需求端支持政策要破除各类障碍和阻力，持续发力，为市场交易提供友好环境。比如取消认房认贷、降低首付比例、降低增存量房贷利率、调整普通住宅认定标准、降低交易税费等。
2、优化调整政策，促进本市住房消费合理释放
2022年，上海市场展现出了很强的韧性，新房市场表现优异。但也要看到，市场热度分化明显，郊远项目去化压力增大、二手房市场处于低位调整期，四季度新房市热度也有所下降。建议政府部门能做好政策储备，优化调整政策，促进住房需求合理释放，保持市场健康平稳发展，达到稳投资、稳销售、稳二手房交易的调控目标。
分区施策，缓解远郊地区库存压力。目前上海远郊地区库存高企，去化周期延长，例如松江南、嘉定徐行、奉贤及金山的绝大多数区域的项目认购率低，开盘去化率差，个别项目甚至只有个位数的认购。这些项目周边没有地铁覆盖，商业配套薄弱，仅靠本地需求很难消化库存。政府部门能否根据实际情况“分区施策”，在土地供应端就开始强化房地联动，根据区域的销售、去化情况确定供地规模。此外，要落实五大新城的人才购房政策，引导这部分需求的合理释放。
（三）转变经营模式，探索新发展路径，适应行业新发展模式
随着人口红利、资金红利、开发红利的逐渐褪去，房地产行业正在向新的发展模式过度，行业会由原来的的粗放式发展转为精细化发展；由原来销售为主转变为租售并举；由原来增量市场转变为存量市场；由原来的以量取胜转变为以质取胜。房企要适应行业新发展模式，积极调整经营策略，探索未来的新机遇。
1、转变经营模式，保持企业健康、平稳发展
当前房地产市场正处于大幅调整后的恢复期，市场复苏“道阻且长”。而且随着行业发展环境的改变，房企原先熟悉的那套“高周转、高杠杆、高负债”营运模式已经不再适应当前的形势，企业亟需转变经营模式，加强风险管理、提高产品质量、提升管理效能，保持企业健康平稳、发展。
提升品质，赢得市场。随着“房住不炒”精神逐渐深入人心，以及人均住房保有量的提升，市场将由原先的卖方市场向买方市场转变。未来房地产开发企业的核心竞争力将是产品品质，以及由产品品质带来的品牌竞争。企业要摒弃过去同质化、拼成本的竞争模式，将产品品质的提升和差异化发展作为企业的重要发展基础。加大产品的技术创新，从规划设计到材料使用、建筑科技等环节都要技术创新。房企还要持续研究市场需求，为不同层次的需求提供有效供应，赢得客户，赢得市场。要让产品做到供需匹配，一方面性价比要高，产品品质超出同等价位的竞品，物超所值；另一方面，要研究不同需求对产品的需要，根据各自不同的特点生产产品来匹配需求。
2、探索中创新机，寻找行业新机遇
随着行业进入新发展模式，市场正在孕育新的发展机遇。房地产开发要结合政策导向，扬长避短，探索行业未来新的增长点，在探索中创新机，与时俱进，在新一轮发展中抢占先机。
积极推广绿色、低碳建筑。二十大报告指出要推动绿色发展，积极稳妥推进碳达峰碳中和。目前中国房地产建筑业的碳排放规模位居全球第三，中国40%的碳排放主要来自房地产建筑业。建筑行业是碳排放大户，推进低碳建筑是双碳目标之下的当务之急。“加快发展方式绿色转型，实施全面节约战略”是各行各业的共同责任，房地产业向绿色低碳转型势在必行。根据住建部数据，全国新建绿色建筑面积已经从2012年的400万平方米增长到2021年的20多亿平方米，2021年城镇当年新建绿色建筑面积占比达到了84%，2021年全国新开工装配式建筑占新建建筑面积的比例达到24.5%。绿色低碳有望从企业自选项转为必选项，以绿色、健康和文化为主导的高品质人居正在改变房地产市场格局。房企可以通过选择低碳建材、降低建筑隐含碳、发展装配式建造、提高建筑能效、降低建筑运行能耗、增加可再生能源占比等方式做出更好的绿色建筑产品，真正让住房产品满足当前的人居需求。这样做既有较好的经济价值，也有较好的社会效益，是房企在新一轮竞争和改革中可以发力的方向。目前已有部分房企积极尝试“绿色建筑”的推广，比如万科绿色建筑认证面积就达到6000万平方米。