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2011.03.19
《财政部、国家税务总局关于国有控股公司投资组建新公司有关契税政策的通知》（财税[2006]142号）对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。
以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本通知规定的范围。
您提到的以房地产等不动产交易投资接受投资方如属于财税[2006]142号通知中的情况则免征契税，需要注意的是：接受投资的单位和个人为契税的纳税人，投资方不涉及契税。我是一个公司，我因为业务需要在其他地区分立了另外一个公司，请问分立出来的这个公司承受原公司的土地是否需要缴纳契税？答：财税[2008]175号文件规定：企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额：（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）第四条的规定执行。一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。
《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函[2009]90号）一、关于纳税人销售自己使用过的固定资产（一）一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）和财税[2009]9号文件等规定，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
子公司应依照上述规定判断，如果属于简易征收，子公司只能自行开具普通发票，并按规定申报缴纳增值税。
2、营业税费、土地增值税、印花税：子公司将大楼销售给母公司：（1）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令2008年第540号）规定，按5%计算缴纳销售不动产业营业税，如果上述大楼是子公司购置的不动产，可以全部收入减去不动产购置原价后的余额计征营业税。同时按营业税额的一定比例（根据贵公司房产坐落地域而定）附征的城市维护建设税及教育费附加。
（2）根据《土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令1993年第138号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。第七条土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分,税率为百分之三十.增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分,税率为百分之四十.增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分这五十.增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分之六十.
3、企业所得税:转让财产收入应并入企业收入总额计征企业所得税。
4、契税：《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
上述行为一不属于改制重组，二不属于无偿划转，我们理解不适用免征契税的规定。
提示：上述交易属于关联交易，按照第《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令2002年第362号）五十四条纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：（一）购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；（二）融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率；（三）提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用；（四）转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用；（五）未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。第五十五条纳税人有本细则第五十四条所列情形之一的，税务机关可以按照下列方法调整计税收入额或者所得额：（一）按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格；（二）按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平；（三）按照成本加合理的费用和利润；（四）按照其他合理的方法。
我单位与一要关闭企业合并，其单位原有的房屋和土地转入我单位帐面，请问，我单位是否交契税？答：财税[2008]175号第三条规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。
提示：经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，应在改变有关土地、房屋用途的当日，按规定补缴契税。企业取得一块地工业用地，现在要改变土地用途，现变为商业用地。这时政府（土地主管部门）又与其签订"变更协议"或重新签"出让合同"，对此要征契税吗？答：国税函[2008]662号文件规定：根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
提供土地使用权与房地产开发公司合作建房征不征契税？我是一个企业，我提供土地，房地产开发公司提供资金,我们合作建房，建成后分给我一部分房屋，其余的房地产开发公司对外销售。请问：房地产开发公司在取得土地使用权时征不征契税
答：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二条条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。我事业单位购买房屋是否免征契税？有什么条件？答：财税[1998]96号文件规定：对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件:一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。
提示：上述文件为2008年4月8日实行，您应按实际成交价格来计征契税。
对于无效产权转移的情况，是否征收契税？答：国税函[2008]438号文件规定：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
提示：对于经确定的无效产权行为，是不征收契税的，对于已经征收的应予以退还。我单位原有一块地现要改变使用用途需变更协议，我是否要交契税？答：国税函[2008]662号文件规定：根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
提示：您应当按您补缴的土地出让金来交纳契税。
转移国有土地使用权要缴契税吗在今年的公司改制中，我们以公司房产、设施作价与另外企业共同投资组建了一家后勤服务管理公司。请问，转移国有土地使用权后，公司还要缴契税吗？
土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起执行的《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
问：我是军区干休所的离休干部遗属，请问我们购买的现住干休所公有住房还需要缴纳契税吗？答：根据《财政部关于退离休干部购买公房契税问题的批复》（[86]财农字第380号）：离、退休干部购买房屋自住，不论购买公房或私房，原则上应照章纳税。对于确因生活困难无力交税的，由本人申请，经县人民政府批准，可给予减税或免税照顾。
答:参照《财政部、国家税务总局关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权属转移不征契税的批复》（财税[2004]143号）规定，您提到的这种全资子公司以重组改制以外的形式承受母公司土地房屋权属的行为，属于同一投资主体内部的资产划转，不征收契税。
（2）不交土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第二条指出：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
（3）契税问题按照契税暂行条例规定，土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计缴契税。
（3）契税问题按照契税暂行条例规定，土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计缴契税。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）六、企业关闭、破产企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
以房地产进行投资企业所得税的销售价格应按下述文件规定执行，而非评估价格。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。按此规定，问题所述情况下计税收入应该是7000万元。当然，按规定如果主管税务机关认为必要时，可以另行确定或委托评估。但未见到有关此类情况下可以分期确认收入、缴纳企业所得税的规定。
契税。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。第九条条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，房地产开发企业开发的房地产进行对外投资，应按房屋权属转移合同确定作价出资额计征契税。
问：企业合并中免征契税，该项目是属于审批事项还是备案事项？答：《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）三、企业合并两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。根据《耕地占用税契税减免管理办法》（税发[2004]99号）规定：（1）契税的减免，实行申报管理制度。契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续。
（2）契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表。契税的计税金额在10000万元（含10000万元）以上的减免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。问：以房地产对外进行投资是否涉及契税问题？答：《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
您提到的以房地产等不动产交易投资接受投资方如属于财税[2006]142号通知中的情况则免征契税，需要注意的是：接受投资的单位和个人为契税的纳税人，投资方不涉及契税。企业合并中免征契税，该项目是属于审批事项还是备案事项，如果是备案净需要提供什么资料？《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）三、企业合并两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
根据《耕地占用税契税减免管理办法》（税发[2004]99号）规定：（1）契税的减免，实行申报管理制度。契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续。（2）契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表。契税的计税金额在10000万元（含10000万元）以上的减免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
从定义和征税对象来说，契税的确不能作为土地增值税的抵扣项。契税最后构成是购入房产的成本。而土地增值税是对土地增值的部分所征收的税。问：我公司因扩大规模，需增加经营用房，恰巧一债务人的房屋比较符合我公司的要求，遂双方协议，将房屋抵债，在去房地产交易中心办理过户手续时，被告知要先缴纳契税，但我公司之前接受的一家破产公司抵债的房屋并未要求缴纳契税，同是房屋抵债，为何税收政策不同呢？
问：我公司重组改制,将部分资产销售给控股子公司,涉及房屋转移,是否能免契税答：不知贵公司的重组改制是属于什么性质，请贵公司参照《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）文件中规定的几种情况来确认贵公司是属于哪种情况，是否应该免契税。
财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知财税[2003]184号
主要包括承受者应交付的征地费用、土地开发费用、地租。征地费用包括土地补偿费、安置补助费、新菜田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等；土地开发费用包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等；地租也称土地净收益，是指应缴入国库的土地出让金。
提示：财税[2004]134号：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
您取得这块土地支付给供热企业、自来水公司的配套费应属于公用设施配套费，所以应作为契税的计税依据。
问：我企业接受投资方以房屋作价进行投资，请问是否要交契税？答：财法字[1997]52号文件《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。