传闻已久的南京房地产市场调控已经敲定。其中，为房价年度涨幅设置了涨幅板块。很多人都会有疑问。这是否意味着今年南京大量楼盘将无法提价？今年未开盘的项目能否获得超高销售许可？
4月25日，南京物价局发文解释南京楼市调控措施，其中包括明确限制涨价的量化标准。
前提：主城六区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含180平方米以上户型及低密度住宅），各批次成交均价为以年初为基准，按照价格区间分类进行指导。
1、申报均价低于2万元/平方米的，每年涨幅不得高于12%；
2、价格在20000-30000元/平方米的，每年涨幅不得高于10%；
3、价格在3万元/平方米以上的，年涨幅不得高于8%；
4、2016年首次销售的项目，以周边同类型、同品质楼盘平均申报价格为准。
其实对于这个政策解读我有几个疑问：
问题一：解读中提到，以年初批次平均成交价为基准。所以南京今年开了两次，而且第二次的价格比第一次要高。不少楼盘的价格都超出了限价。是这个意思吗？南京大量房地产项目今年将无法涨价？
解读：南京市物价局服务价格处处长王阳表示，“这是不公平的，这些开发商不知道接下来会出台什么监管政策。”他表示，对于这些属性，将按照上述加权计算方法重新计算。物价部门参考周边均价，为其计算出一个基准价。在此基础上，年内可有8%-12%的增幅。
答：汪洋说不是这样的。对于今年没有申请的人来说，首次申请也必须有一个合理的价格。虽然不会追究与去年价格相比的涨幅，但也不能随便加价。必须与周边同类型、同质量的房产价格相当，且不能大幅超过。
问题三：另外，“超过45%的保费不纳入允许成本调查”也是我的一大困惑。大家现在看到的，目前南京土地市场火热，开发商竞相争夺，地王纷纷诞生。溢价超过100%的地块似乎并不少见。
47.6亿元土地总价值中，有超过20亿元未计入房价成本。你能认为开发商在麒麟拿地就一定会赔钱吗？
……
官方解读
执行周期不跨年，仅计算2016年的增量。
过去一周，新政的时机一直是最大的谜团。现在答案已经出来了。昨天下午，南京市物价局独家接受扬子晚报记者采访，解读“监管红线”。服务价格处处长王阳解释，年度涨幅8%-12%的控制期是指以2016年初特定楼盘成交均价为基准，到2016年底的整体涨幅。
比如，某楼盘今年只推出过一次，2月份推出了一批房源，均价为3.5万元，那么新政策要求今年年底前最高涨幅为3.5万×8%=2800元。至于今年年初3.5万元的楼盘均价比去年上涨了多少，那就不在掌控范围之内了。
基准价如何计算视情况而定
如果今年只开盘一次，则很容易以今年第一次开盘价为基准价来计算。今年内进一步上涨的空间可见。
>>>>第一类：今年未开业
问题是，今年没有推出的如何统计？汪洋表示，如果房地产下一步要推出一批房源，那么将以其推出的下一批房源，也就是今年第一批房源的成交均价作为基准价。。
>>>>类别2：今年已开业多次
有些物业今年可能已开业数次。应该以首次开盘价还是最后一次开盘价作为基准价？
汪洋表示，两者都不公平，因为这些房地产开发商事先并不知道政府会出台调控政策。这些楼盘的物价部门将计算多批次的加权平均成交价格，并参考周边同类型、同质量的楼盘价格制定基准价。在此基础上，年内增幅不应超过8%-12%。
“年化增长”是指控制按季度细分的增长。
“年化”在金融行业是一个有些专业的术语，很多人对这个概念比较陌生。南京市物价局服务价格处处长汪洋解释，所谓“年化涨幅”，是指按季分解控制涨幅。这很容易理解。实际操作与2014年的《宁七条》有些类似。
汪洋表示，按季调控房价是一个动态调整过程。如果上季度增幅过高，则相应调整本季度的控制目标，确保今年增幅控制在8%-12%的目标之内。防止房价上涨和下跌的线。
>>>>“年增长率”
即按季度控制房价涨幅。如果上季度房价指数涨幅过高，则对本季度的目标进行动态调控。
>>>>分级控制
主城六区以及江宁、浦口的商品住宅项目，不含180平方米以上住宅和低密度住宅，按价格区间进行指导：
申报均价每平方米低于2万元的，每年涨幅不得高于12%；
每平方米20000-30000元，每年涨幅不高于10%；
每平方米3万元以上的，年涨幅不得高于8%。
>>>>基本价格
今年已多次申报的，综合计算基准分；今年未申报的，以下一批申报的平均价格为基准点。
>>>>执行周期
也就是说，按照基准价计算，2016年涨幅应控制在8%-12%以内。
>>>>打击涨价行为
已取得预售许可证的项目应立即公开全部房产，并及时对外出售。不愿出售房产并希望提高整栋楼或大面积售价的，不得申请调价。（扬子晚报部分整合）