2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行，截至年底，政策环境已接近2014年最宽松阶段。
据诸葛找房统计，截至12月18日，今年地方松绑政策出台达751次，较去年增加140余次，覆盖城市超330个。其中9月出台次数达去年以来峰值，单月出台超140次。
虽然政策环境持续宽松，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，楼市仍未出现明显回温。
在此市场环境下，2024年房地产市场将走向何方，政策端还将如何发力？
“房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，有利因素正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
政策放松力度加大
对于房地产行业而言，2023年的政策环境呈现愈来愈宽松的态势。
其实在2023年上半年，中央层面并无实质性的重磅刺激政策，而地方发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。
其中，在政策调整手段上，优化公积金贷款政策及实行购房补贴占比居多，包括提高公积金最高可贷额度、降低公积金贷款首二套首付比例、支持提取公积金付首付以及延长贷款年限等多项内容。
“主要是一季度在积压需求释放、政策整体偏松推动下，房地产行业迎来了一波小阳春。”克而瑞分析师指出。
然而，二季度未能延续回暖趋势，增长动能衰退，居民购房预期走低，房地产开发投资、新开工等持续承压。
克而瑞分析师指出，进入2023年三季度，政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，以此为分水岭，中央政策力度逐渐由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。
7月24日，政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调。此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。
其中，需求端方面降首付、降利率、认房不认贷接连落地，核心城市开启“四限”松绑潮；供给端方面，“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。
据克而瑞统计，三季度地方政策松绑加力提速，133个省市218次放松房地产政策，频次较二季度翻倍，9月更是迎来核心城市双限解禁潮，宁青汉等10个二线城市全面取消限购，广苏等限购缩围，8城解除限售。
由于楼市迟迟未有明显改善，进入12月政策放松再次加磅。
12月11日至12日召开的中央经济工作会议，定调2024年经济工作要稳中求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式。
随后12月14日，京沪两城迅速落地购房政策的优化举措，涉及降低首付比例、降房贷利率、优化调整普宅标准等，松绑力度大，覆盖面较广，利好信号强烈。
“整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。”中指院分析师表示。
2024年政策仍延续宽松基调
根据中指研究院统计数据显示，2023年至今，中央及地方共计出台房地产政策700余条，各地政策多采用提高优化公积金政策、发放购房补贴的方式，并涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。
业内人士认为，虽然政策出台次数不及2022年，但优化力度已经加大，目前多数城市的限制性政策均已取消，政策环境已接近2014年最宽松阶段。
12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，系统总结2023年工作，分析形势，明确2024年重点任务。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。
陈文静表示，整体来看，本次住建部门的会议进一步明确了2024年房地产政策的发力方向，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段，会议强调要“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”，“好房子”供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。
展望2024年，房地产政策有望从三方面发力。
首先，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意。
其次，落实供给端金融支持，落地执行细则让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。
最后，下调住房交易税费，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等，通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施，稳需求进而稳市场。
专家认为，未来，地方限制性政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。其中，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市中预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
“整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力。其中2024年一线城市新房销售面积继续稳中有增；二线城市市场有望底部企稳；三四线城市新房销售规模或延续下行态势。”上述中指院分析师称。（记者李洁）