中房网讯（刘敏/文）2023年，中国房地产市场继续底部调整，政策力度前稳后松。
随着“房地产市场供求关系发生重大变化”的定调，政策支持力度在不断加大。但当前我国房地产行业局部风险并未消除，部分城市房价下行压力依然较大，市场仍处于调整期。
展望2024年，推动楼市平稳健康发展的信号仍在持续释放，多家机构也发布了房地产市场的展望与预测。对于今年房地产行业，政策走向如何？市场又会出现哪些变化？行业如何向新发展模式平稳过渡？让我们来看一下这些机构的观点。
克而瑞：房地产政策有望从三方面发力
2024年中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式；二是落实“三个不低于”等供给端金融支持；三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。地方层面，二线全面放开购房限制，一线调控仍有局部优化空间。
企业方面，2024年持续经营环境仍将充满不确定性，房企还需做好应对策略，保证流动性安全，修复购房者预期是提振市场的关键。房企需要尽快适应市场新变化，推进供给侧改革，挖掘不同城市、不同需求结构性机会，同时做好营销推广，提升货值变现能力。
易居研究院：2024年全国商品房销售面积预计下降2%
2024年，全国商品房销售面积预计下降2%，呈现出跌幅持续收窄的良好态势。
第一、短期内房地产市场复苏还有一些不确定性因素，购买力和收入状况还没有完全恢复，其会限制购房需求释放，进而限制销售数据反弹。
第二、2023年各类利好政策推出，将持续释放政策效应，对于2024年房地产销售市场会产生积极影响。包括一些重点城市二手房交易表现不错，其可以为2024年购置新房创造较为积极的条件。
第三、鉴于房地产市场长周期总规模的预测情况，尽管该指标有小降，但其绝对规模可观，交易市场数据依然说明住房消费需求潜力充足。
第四、大城市销售端会有提振机会，率先扮演市场复苏的先行兵角色。
标普信评：中国房地产市场将延续筑底行情
2024年中国房地产市场将延续筑底行情，并在当前市场体量下寻找新的平衡点。2024年不同能级城市的商品房销售将继续呈现分化态势，而在这个背景下，资产质量将成为影响房企获现能力和长期经营表现的关键因素。预计高线城市将继续对全国销售起到支撑作用，缓解低线城市销售下滑的拖累，房企“土储质量为王”的逻辑将继续演绎，而房企的获现能力、去化效率将很大程度上与土储质量挂钩。
诸葛找房：政策继续宽松，适应市场新供求趋势
2024政策继续宽松，适应市场新供求趋势。主要体现在以下几点：
1）核心城市限制性政策宽松。如首付比例下调，房贷利率加点调整，限购政策松绑，限价政策进行调整，更多的回归市场，旨在降低购房者的购房成本，完善现有基本政策配套，持续促刚性和改善性购房需求释放。
2）金融政策持续发力。首当其冲化解房地产市场风险，一视同仁支持房企合理融资需求，“三个不低于”落地，民营房企融资条件迎来改善，房企债务风险降低，保交付成效继续加强。
戴德梁行：市场有望完成筑底并在年底实现价格反弹
尽管2023年出台了多种措施刺激房地产市场但收效甚微，房企违约的雪球加大了市场风险，也拖累了经济增长。2024年将加大对优质房企的融资扶持力度，对需求端的优惠政策也将延续，市场有望在2024年完成筑底并在年底实现价格反弹。
贝壳研究院：房地产市场有望加速实现新均衡
展望2024年，随着房地产新发展模式加速构建，供需两侧政策持续优化，行业调整风险逐步出清，市场将逐步稳定并形成新的均衡局面。预计新房销售量将保持N型筑底态势。随着房价调整接近合意水平，市场供需匹配效率继续提升，预计二手房成交量稳中有升。
中金公司：商品房销售有望止跌企稳
2024年新建商品房销售有望企稳，但房地产开发投资仍面临较大挑战。在考虑房地产政策应对的力度进一步加强，同时城中村改造顺利推进的前提下，预计商品房销售面积和销售金额均有望止跌企稳，实现同比持平微增（预计面积+0.4%、金额+1.9%），但新开工面积受限于房企现金流压力同比或难转正。
兴业证券：地产销售或呈前低后高走势
中国房地产市场供求关系发生重大变化，2024年地产销售或呈现前低后高走势。城中村改造有利于消除城市建设短板，改善城乡居民居住环境条件，扩大内需，优化房地产结构；保障房有利于环节大城市住房矛盾，有力有序有效推进房地产转型和高质量发展。虽然当前行业处于调整阶段，但是加快城中村改造和保障房建设，构建房地产发展新模式，也为行业带来新的支撑和机会。
中信建投：三大工程成为构建新发展模式抓手
包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大重点工程建设，成为构建房地产新发展模式的抓手，助力市场修复筑底。中长期来看，我国住宅年需求中枢约为9亿平方米。投资方面，建议聚焦需求修复和城中村改造两条主线。
申万宏源：城中村改造+住房双轨制将是行业破局关键
从短期来看，供需两端综合将导致行业短期仍有压力。需求端，在宏观经济走弱背景下，失业率上行、收入增速放缓、居民杠杆率高位，综合推动居民短期购买力和购买意愿双双走弱，或将导致房地产市场持续下行。后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点、并有望加速推进，维持房地产板块“看好”评级。
中国银河证券：政策有望持续宽松
国泰君安：房地产行业将继续坚定修复之路
东吴证券：地产行业核心指标预计承压
预计未来城中村改造将拉动房地产投资7万亿元，最高年均1.4万亿元，有效对冲销售下行带来的房地产投资下滑影响。此外，2024年地产行业核心指标预计承压：商品房销售金额预计同比下降6.0%至11.0万亿元；土地购置费预计同比下降5.0%至3.7万亿元；房地产开发投资预计同比下降5.4%至10.0万亿元；新开工面积预计同比下降10.0%至8.6亿方；竣工面积预计同比下降3.0%至9.6亿方。
国金证券：城改和保障房是重要抓手
2024年房地产基本面或仍承压，预计2024年新开工面积为8.3亿方，同比-11%，销售面积仍延续下滑态势，约为10.8亿方，同比-6%。由于成交结构变化，预计2024年销售均价同比+3%。
“保障房+商品房”双轨制的新发展模下，城改和保障房是重要抓手，且城改为保障房提供支撑。未来保障房和商品房两套体系相互独立又互为补充，预计商品住宅将回归商品属性，未来商品房的核心竞争力是好产品、好服务，房企竞争加剧行业加速分化。
交银国际：政策将继续支持领先开发商的流动性
2024年预期政策为开发商提供更直接、更长期的支持。随着需求支撑政策的推出，大部分一二线城市的限制措施已取消。该行相信2024年，更多政策将继续支持领先开发商的流动性，以完成交付和竣工任务。同时预计政府将制定更多长期政策，旨在改善整体房地产库存结构，并保障中低收入群体的住房需要。此外，预计2024年成交量将出现温和复苏。同时分化将持续，一二线城市的房地产成交量将恢复5-10%，三线城市则表现不佳。
国盛证券：销售、开竣工、投资继续承压
预期2024年商品房销售金额同比-7.4%至10.77万亿元，面积同比-7.8%至10.37亿方。预计新开工面积同比降幅收窄至12%，面积为8.1亿方。新开工在销售低迷、融资尚未恢复下继续承压，但“三大工程”作为新变量或产生正向拉动作用。预计竣工面积同比-10%至9.2亿方。伴随新房销售、新开工等转弱，后续保交楼中资不抵债项目推进速度将放缓，竣工面积将面临压力。预计施工面积69.6亿方，同比-13.8%。前施工面积正发生趋势性萎缩，将在中周期拖累投资。施工、土地两端投资都将对开发投资产生负向影响，预计房地产开发投资额10.16万亿元，同比-10.3%。