回顾2024年上半年，一系列救市政策，为沉寂已久的房地产市场注入了新的活力。在限购政策的松绑方面，越来越多的城市开始放宽购房限制，这无疑为市场注入了新的活力。
从三四线城市到二线城市，不少地方都相继解除了之前的限购措施，使得购房者有了更多的选择空间。与此同时，银行方面也在积极响应政策号召，纷纷下调房贷利率至4%以内，并且首付比例也降低至了20%，还有不少城市还上调了公积金贷款上限，为购房者提供了更多的资金支持。
这些措施极大地减轻了购房者的经济压力，使得他们能够更加轻松地实现购房梦想，然而，尽管政策利好不断，但楼市的调整趋势却并未因此改变。2024年6月，百城二手住宅平均价格为14762元/平方米，这一数字虽然相较于之前有所回升，但整体而言仍然处于较低水平。
更为严峻的是，二手住宅价格已经连续26个月环比下跌，显示出市场调整的深度和广度。同时，百城二手住宅价格环比下跌的城市数量达到了100个，这意味着几乎所有城市的二手房市场，都面临着不同程度的调整压力。
面对这样的市场形势，业内人士纷纷表示，今年的房地产风向已经发生了明显变化。过去那种楼市一出利好政策，房价就立即止跌反弹的局面已经不复存在。相反，市场似乎进入了一个更为复杂且多变的发展阶段。针对这种变化，有业内人士提出了，下半年楼市可能出现的5大明显变化，到底是哪些变化呢？
01拆迁暴富的时代已经过去
过去，很多人抱着“拆迁就是暴富”的心态，期待着自家老房子能被划入拆迁范围，从而一夜之间实现财富的巨大飞跃。然而，随着城市化进程的加速，拆迁政策日趋严格，补偿标准也日趋合理，这种“拆迁暴富”的现象已经越来越少见。
以上海宝昌路拆迁为例，一个拆迁家庭的产证面积是26平米，最终能够获得的补偿款约为450万元。然而，在当前的房地产市场中，这样的补偿款在附近区域，已经难以购买到理想的房源。
因此，很多居民不得不选择搬到偏远的郊区去购房，这无疑增加了他们的生活成本和不便。这一案例并非个例，在许多二线城市也是这种情况，这充分说明了，拆迁补偿款已经无法满足人们对高品质生活的追求，拆迁暴富的时代已经远去。
这一变化背后，反映出了多个层面的深层逻辑。一方面，随着城市化进程的加速，城市土地资源日益紧张，拆迁成本不断上升，地方上难以再像过去那样提供高额的补偿款。
另一方面，政策导向也在发生变化，过去，各地为了推动城市更新和旧城改造，往往会对拆迁户给予较为优厚的补偿。然而，现在许多城市更加注重城市可持续发展和民生福祉，对拆迁政策进行了更加严格的规范和管理。
此外，随着房地产市场的逐渐成熟和理性化，人们对于房屋价值的认识也在发生变化。过去那种“买到就是赚到”的心态已经逐渐被取代为更加注重房屋品质、地段和性价比的理性消费观念。
02楼市已经成为了“卖方市场”
目前，楼市已经从过去的“买方市场”逐渐转变为“卖方市场”。这一变化不仅体现在新房市场上，二手房市场也呈现出类似的趋势。随着房地产市场的不断调整和发展，开发商和房东们开始面临更加严峻的销售压力，为了去库存和回笼资金，他们不得不采取各种促销手段来吸引购房者。
在新房市场上，一些开发商为了尽快回笼资金，除了提供买房送装修、送停车位等优惠措施外，还大幅降低了房价。然而，即使在这样的优惠力度下，很多购房者仍然持观望态度，这是因为随着房地产市场的不断调整和变化，人们对于房价的预期也在发生变化，很多人担心房价会进一步下跌，因此选择暂时观望而不是急于购房。
在二手房市场上，情况则更加严峻。由于各地二手房的挂牌量激增，二手房越来越难出售，很多房东只能以低于市场价20%甚至30%以上的幅度进行出售。
然而，即使在这样，仍然面临着较大的销售压力，这主要是因为，一方面，现在人们的收入普遍减少，难以支撑高房价；另一方面，很多人买房是买涨不买跌的心理在发挥作用。
这就和买股票追涨杀跌的心态差不多，每次看着股票下跌就觉得还要跌，不敢去买，而当股票上涨时，又担心连续上涨而错过机会，就想也不想地地冲进去接盘，因此，当房价下跌时，许多人往往会选择观望而不是急于入市购房。
03购房观念正在发生转变
这种转变体现在3个方面：一个是购房者在选择房源时更加注重性价比和实用性，不再过分追求地段和面积。二个是在购房方式上，购房者开始倾向于选择按揭贷款等分期付款方式，以减轻一次性支付的压力。三个是购房者还更加注重购房后的物业管理、配套设施等方面的服务品质。
因此，疫情过后，老百姓更倾向于储蓄而不是买房。这并不意味着购房需求完全消失，而是说人们在购房时更加谨慎和理性，他们会在确保自身经济安全的前提下，选择那些符合自己实际需求、性价比较高的房源进行购买。
04商品房销售逐步进入现房时代
在过去，商品房销售主要以预售方式为主。开发商在取得土地使用权后，就开始进行项目规划和建设，并在建设过程中进行预售，购房者需要提前支付一定的款项，并在一至二年后才能拿到新房子，这种预售方式虽然可以缓解开发商的资金压力，但也存在2个明显问题。
一个是预售制度容易导致信息不对称。开发商在预售时往往只展示项目的规划和效果图，而购房者很难了解项目的实际进展情况和质量问题。这容易导致购房者在交房时发现房屋存在质量问题或者与宣传不符的情况。
二个是预售制度还容易引发市场波动和投机行为。一些开发商为了快速回笼资金，可能会采取虚假宣传、违规销售等手段吸引购房者。同时，一些购房者也可能出于投机心理而购买多套房产，加剧了市场的波动和泡沫风险。
为了解决这些问题，社会各界纷纷要求取消商品房预售制度，实行现房销售。现房销售是指开发商在取得竣工验收合格证书后，将房屋直接出售给购房者，这种销售方式可以避免预售制度带来的信息不对称和投机行为问题，保障购房者的合法权益。
这样一来，购房者就可以在购买前直接了解房屋的质量、配套设施等情况，避免了信息不对称的问题。同时，由于现房销售需要开发商在取得竣工验收合格证书后，才能进行销售，因此可以避免开发商为了快速回笼资金而采取虚假宣传、违规销售等手段，而引发的市场波动和投机行为。
05租房市场将面临重要变革
这一变革的导火索是2023年10月我国推出的“14号文件”。该文件明确提出了，在未来五年内投放600万套保障房入市的计划，这意味着每年将有120万套保障房进入市场。这一举措的主要目的是为了解决城市低收入群体的居住需求，确保他们能够在城市中有一个稳定的住所。
随着保障房的逐步入市，租房市场将出现明显的分流。一方面，对于中小城市而言，由于保障房的供应量相对较大，而租房需求相对有限，因此未来中小城市的房子将越来越难租出去。这可能会导致部分房东降低租金以吸引租客，进而形成一定程度的租金价格战。
另一方面，对于大城市而言，虽然保障房的供应量也在增加，但由于大城市的租房需求依然旺盛，因此租房价格不会出现大幅度的下降。然而，随着保障房供应量的不断增加，大城市的租房价格将逐渐趋于稳定，并有可能出现一定幅度的回落。
不过，这一变革对于租房市场来说，不仅有助于缓解城市低收入群体的居住压力，提高他们的生活质量。同时也有助于优化租房市场的供需结构，减少租金泡沫的产生。
总的来说，下半年楼市可能出现以上5大明显变化，这既是市场自我调节的结果，也是政策引导和市场需求的共同体现。这些变化将推动房地产市场向更加健康、稳定、可持续的方向发展，为人们提供更加优质的居住环境和居住体验。同时，这些变化也将对房地产行业产生深远的影响，推动行业向更加注重品质、服务、创新的方向发展。