内容：您好，我想咨询一下，住宅项目地下停车场面积不计入容积率，但其中的非人防部分可销售及办理产权，在做土地增值税清算的时候，该地下室非人防部分是否需要分摊土地成本
回复单位：国家税务总局佛山市禅城区税务局
现在想卖掉手上的写字楼，想了解一下交易中有哪些税费以及税率是多少
回复单位：国家税务总局珠海市香洲区税务局
从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定
发布日期：2021-04-14
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。”
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
……
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。”
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
(二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。”
回复单位：国家税务总局珠海市税务局
问题内容：老师您好：我公司为一家房地产开发企业，请问在一块土地上分期开发产品、且各期产品类型和容积率差异较大的情况下，土地增值税清算时，土地成本按何种方法在各期间分摊谢谢!
答复机构：辽宁省税务局
答复内容：您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题
属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。
属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。”
感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。
答复机构：福建省税务局
转让土地使用权，土地增值税能否核定征收
答复机构：河北省税务局
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
问题内容：该问题(具体问题内容详见上传附件)是3月27日提交，4月1日答复，但是，没有解决问题呀!购入毛坯房，未另外支付土地价款，甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款，全部是房屋及建筑物的价款吗“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗恳请明确回答，谢谢!
附件：0401转让购置的办公楼办公楼申报土地增值税时，其已实际支付的“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除.doc
答复内容：根据您的叙述，贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。购入毛坯房时未另外支付地价款，转让时不另行计算扣除。
1.风险提示：签订合同未申报缴纳印花税
2.风险提示：超限额列支预提费用
风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
3.风险提示：违规扣除利息支出
4.风险提示：缺失合法有效的税前扣除凭证
风险防控建议：对房地产企业而言，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。
5.风险提示：外购礼品用于赠送客户涉税风险
6.风险提示：违规代征契税
7.风险提示：车位销售未及时确认收入
风险描述：车位销售收入一般是在项目竣工验收，首次确认产权后进行，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收入时，特别是对于不需要办理产权证的车位(人防工程部分)既未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税收风险。
风险防控建议：企业应当梳理销售业务和款项，对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认，避免带来税款滞纳风险。
8.风险提示：预售阶段涉税风险
风险防控建议：房地产企业取得《商品房预售许可证》后，在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售，预收款需要及时足额作相应的税款预缴，避免产生税款滞纳风险。
9.风险提示：收入确认时点滞后
10.风险提示：自然人股东股息红利个人所得税代扣代缴
内容：拟一次性转让目标公司100%股权，目标公司的资产主要是房屋和土地构成，是否会视同转让房屋和土地从而被征收土地增值税目标公司依然存续，房屋及土地所有权仍属于目标公司，只是股东发成变更。
回复单位：国家税务总局东莞市税务局
房地产开发企业因为销售计划原因，将待售商品房办理在自身名下用于抵押，但不涉及使用，自用，出租等情形，未来仍将对外销售，是否符合：属于正常销售，不属于自持物业，免交房产税和土地增值税等。
问题内容：我司是房地产开发企业，委托绿城建设代建开发，我司支付代建费，其中包括工程管理费用且可明确区分，绿城建设开给我司工程管理费发票，该费用能否在土地增值税清算时作为开发间接费用列支
答复机构：浙江省
答复内容
政府拆迁时收回土地使用权，对地上建筑物及附着物给予一定赔偿，对建筑物或附着物的赔偿金是否免征被拆迁人的各项税费对政府是否征收契税
答复内容：根据河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之七)
二十、关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费免征增值税问题
第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。
答复内容：国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
贵公司购入毛坯房，未另外支付土地价款，现发生旧房转让情形，应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
文件依据：
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”
您好，同一控股公司的两家全资子公司，一家子公司想把土地及地上建筑物无偿划转给另外一家子公司，请问需要交哪些税跟普通的交易是否有区别有没有什么政策性文件可以参考
回复内容：
你好，想问问，关于中山市在土地增值税清算中是采用二分法还是三分法