不知不觉，在苏州市区定居10年了，亲身经历了苏州房地产市场波诡云谲的十年时光，如今的苏州楼市有哪些怪相？
为何园区房价一涨再涨，但是相城、吴中的房价却怎么也起不来？
为何地铁通车、大型商业综合体开业后，房价不升反跌？
为何2017年左右炙手可热的倒挂盘如今全部套牢？
为何园区二手4房比3房要贵5000元/平？
我相信所有怪诞现象的背后，都有其本质的逻辑，为了破解“苏州房地产市场背后的逻辑”，整理了这篇《苏州市区房地产发展简史》，为大家拨开迷雾，看清苏州房地产市场的本质逻辑。
壹
2008年是开始之年
2008年由美国华尔街爆发的金融危机蔓延全球，国家当时采取4万亿救市，大部分热钱流入了房地产，一方面减少了金融危机的冲击，使得经济实现软着陆，另一方面，央企有了钱之后疯狂拿地，地价大幅上涨，从而推动了房价上涨，也就是大家熟悉的面粉和面包的关系。苏州也正式在09年时候，房价从年初的5千左右上涨到年底的1万。
我印象很深刻，因为08年那会我还在南京上大学，我家在苏州下面的小县城，还没确定将来毕业了是留在南京还是回苏州，或者是去其他城市，当时问了下家人苏州市区的房价，我爸跟我说还在四五千左右，当时就想着，那还好，等我毕业了找到工作，确定留在哪个城市了再买房也不迟。
2009年我读研究生，继续留在南京。到了年底，我爸跟我说，今年苏州的房价基本上翻了一倍。从5千涨到了1万。我默默地叹了口气，作为工薪阶层家庭，在09年之前面对总价50万的房子，首付10多万拼拼凑凑还勉强凑活，但是要背负40万的贷款，还款10年甚至20年，却是心理上的一道难以逾越的天堑鸿沟，何况我还没毕业。（零几年那会我们那买房的基本上都贷款5年、10年的）
可以说2008年开辟了中国房地产的近代史，随之而来的是整个社会消费模式的改变。那会考研科目有一门叫《马克思主义哲学》，其中涉及到政治经济学部分，有一道题目我至今都印象深刻：“如何才能扩大内需，刺激老百姓的消费？”我是80后，从我出生到读书阶段，整个中国的老百姓几乎都在存款，很少消费，大多时候属于通货紧缩状态。但是08年危机发生之后，出口受到影响，国家需要刺激老百姓消费来拉动经济，因此考研老师出了这道题目，说这是必考题。
我现在还依稀记得标准答案是：
1、实行积极的财政政策和稳健的货币政策，降低存款利率，降低存款准备金率，增加货币发行量，刺激老百姓消费。（必背句）。
2、提高老百姓收入水平，让老百姓有钱消费。
3、提高社会保障水平（社保+医保），让老百姓消费后，生活上无后顾之忧。
这道题目从我上高一学政治经济学时老师就开始讲，一直讲到我考研，还是这个标准答案。但是国家发展了那么多年，到09年之前老百姓还是倾向于存款，毕竟国家在经历工业发展的大基调就积累，国家在积累外汇，中国人民用8亿件衬衫才换得一架国外大飞机。那时候的老百姓的钱，是通过一个个纽扣的缝制，一脚脚缝纫机的踩踏，生产线上每天工作12小时以上，全年几乎无休的工作状态，真正的用血汗换来的。
2000年左右，我姑姑在服装厂就是这样的工作状态，一个月1000，属于令人羡慕的工资。他们赚的就是血汗钱，你让他们怎么舍得消费？父母辛辛苦苦地赚钱，他们的终极目标就是等孩子读完大学，在城里找到了工作，然后买房结婚，组建自己的小家庭。
变革就发生在2009年，当父辈们准备给孩子买房时突然发现，房价突然翻了一倍？从5千直接上涨到1万？这是一种什么样的感受？
而对于那些在09年之前买房，尝到房价上涨红利的家庭，更加开始享受滋润的生活，同时也开始谋划买第二套房，来期望收到更多的投资收益，从此坚定的走上了买房之路。
前几年去莫干山旅游时，碰到一位有意思的老板，他说了一句非常有意思的话：“还是山里好啊，看着绿水青山，心态也会变得平和，城里太没意思了，遇到人说三句话，肯定有一句离不开钱，还有一句说的是房子。”
房价的上涨也是一项造富运动，在地价上涨后，各个城市都开始大规模基建运动，各种地铁、快速路、重大民生保障项目等等。城市建设犹如开挂一般，疯狂扩张。政府有钱了，也造就了一批炒房客。
2009年之后，苏州房价就基本上稳定在1万元左右，其中虽然经历些许小波动，但整体上还是跟太湖的水面一样平静，直到下一个风暴的到来。
总结：2008年可以说是近代中国房地产元年。为了应对金融危机而实行的四万亿刺激计划，导致土地价格的抬升，从而抬升了房价。房价的上涨导致老百姓生活习惯的改变，从此房价成为人们生活中的热议话题。
贰
2016年是爆发之年
从2010年开始州楼市经历了几年的平静时期，2016年为了去库存，国家降低贷款和利率门槛，政策松动（09年是通过土地价格来调整房价，这次是政策调整带动房价大涨，从而反过来推动土地价格上涨），又迎来了一波全国性的房价席卷热潮，苏州成为这次房价涨幅赛跑中，最先发力的城市，其中又以“学霸”园区率先行动。学霸为何能成为学霸，他总是能够领先别人一步。2016年如此，2019年也是如此，这个后面再提。
为什么16年的苏州工业园区能够率先发力，成为全国房价上涨的领跑者？16年的园区发生了什么？2016年园区东方之门已经完成结顶，从此大裤衩的形象深入人心，成为苏州城市建设的名片。
对比下学霸园区的几位兄弟，或者说一核四城战略的其他几个城，建设的如何？
相城区的高铁新城，当时几乎还是一片空地，核心项目“芯城汇”在2016年才进行土地出让。
南部太湖新城情况也类似，高新区的生态科技城太远了。
姑苏区是老城，发展受土地空间制约。
因此，2016年，当园区满血满魔，进化成完全体后，竟然发现身边的几个队友还在慢慢的打怪升级，园区的能量一下子就爆发出来了。
2014年时，苏州有几个热盘，园区东沙湖雅戈尔太阳城4期缘邑卖1万，九龙仓三期风华里1.1万，相城区水漾花城1万，吴中区招商小石城9千，并没有明显的价差。但是到了2017年。其他地区是翻倍增长，但是园区直接进入3倍增长模式。这次的幅度，远远大于2009年的涨幅。
2017年链家网二手房价格
2016年这一年诞生了最多的地王。许多大企业跟2009年一样，开启了疯狂抢地模式，资本有多疯狂，在那一年可见一斑。恒大在相城区漕湖（挨着无锡）豪掷80亿，拿了2宗地块，楼面价1.7万，加上开发建设成本，至少要卖到2.7元/平才不亏本。而当时漕湖周边的房价也就1万元/平，即便是现在周边房价也就2万左右。鲁能文灵雅苑、中铁诺德国礼、九龙仓久寻花园等都是如此。
而2016年之前出让的土地，凭借较低的土地价格，一度成为老百姓争相抢购，望眼欲穿的限价盘。
总结：2009年房价上涨，老百姓还在懊悔说没早点买房，2016年的涨价，对老百姓传递的则是一种房价必涨的信号，甚至将要开启全民炒房时代。
当然后面大家也看到了，国家坚决贯彻“房住不炒”的方针，通过限购、限售、提高贷款利率等多种手段抑制投资。才使得2016年之后房价上涨的势头被硬生生的按进水里，最终中铁诺德楼国礼拿地价2.7万元/平，最终只卖2.6万元/平，而九龙仓久寻花园拿地价2.7万元/平，备案价2.9万元/平。
叁
2016年之前供应的低价地项目，备案价格高不了，成为了倒挂盘。所以楼市在16-19年这三年主要在消化16年之前供应的土地项目。比如相城绿地都会雅苑、环秀湖花园，吴中区太湖汇景、天地源拾锦香都，科技城的绿地中央广场、吴江区华润凯旋门等限价盘，都成了炙手可热的项目。
2017年以后，住建局开始提出成品住宅要求（精装修），以前开发商愿意建毛坯还是建精装修房子，是开发商自己决定的，但是17年开始，精装修就写进土地出让条款里。另外土拍中超过市场指导价现房销售的规则，使得2016年以后出让的大批地块需要至少2年以后才得以销售。
2019年以后的苏州房地产市场，我用“极化”两个词来形容，这一切源于2019年初，“学霸园区”的又一次爆发，这一次，园区房价从3万直冲4万，再一次成为苏州的领跑者。导致新一轮调控政策的出台，堪称史上最严。
准确来说，2019年苏州园区房价上涨发生在上半年，伴随而来的是“5.11新政”、“7.24新政”中的政策陆续落地。
5.11新政要求的是工业园区和高新区狮山街道新房3年限售、二手房5年限售，因为园区那会和高新区狮山属于最火热的板块，虽然3-5年限售这条政策对二手房可谓是一剂猛药，直接锁死地区的流动性。但针对的仅仅是当时苏州最火的板块，对吴中和相城地区房地产并未产生太大影响。
然而7.24新政将全市区纳入了执行范围，调控政策之严厉，放眼全国，都属罕见。
那么2019年园区究竟发生了什么？为何又成为苏州房价上涨的领头羊？
苏州自贸区于2019年8月26日经国务院批准成立。但是苏州设立自贸区的消息早就在民间传播开来，回顾历史，上海自贸区成立后，区域内房价大幅上涨，因此对于苏州自贸区，老百姓对园区的楼市自然信息倍增，导致园区房价上涨，这是显化的原因，在这现象的背后，还有一个更为深层次的原因。
受制于调控政策，园区备案价不能突破4万，那么土地的出让价格也不会有所提升，园区核心区不愿意贱价卖地，便将土地供应集中在青剑湖等非核心区域，从而兼顾调控政策和土地收益，这便是园区土地的供应逻辑。
总结：房荒才是2019年园区房价上涨的真正逻辑。同理，2019年也是高新区、吴中区、相城区、吴江区房价最高光的时刻。那时候相城区高铁新城苏大实验学校二手房价格达到了3.5万，也是基于这个原因。
由此来看，在2016年就已经种下了2019年房价上涨的种子。可是谁又在2016年就预见到这种结果？
肆
房地产市场的两大理论
为了解答上述问题，我提出了房地产市场两大理论，欢迎大家批评交流。
1、房子本质理论（终极改善理论）。
2、房价梯队理论（阶梯理论）。
伍
房子本质理论（终极改善理论）
任大炮之前说过，房价一直会涨，涨到人口城镇化率超过80%，任大炮说这话的时候还是十年前。经过了十年的发展，中国的城镇化率不断提升，总有一天，城市里的房子不会再涨。近几年中央房住不炒的政策坚决执行。房价稍有松动，政策立即出台。2019年的苏州就是很好的例子。
一旦房价不涨了，甚至还有所下跌，那房子就不是优质资产，而是劣质资产，还不如把房子卖了套现之后进行理财，每年也有5%以上的收益。苏州除了园区和狮山核心区，从2016年开始有多少房子可以跑赢理财？
当房价上涨的时候，大家都会抢着买房，但是当潮水褪去，你还愿意在沙滩上裸泳么？2019年的房荒给园区房地产注入了一针强心剂，但马上又被政策无情的拍打。2021年园区的新房还是顶着均价4万的天花板突破不了。
园区是苏州城市建设最完善的地区，也是苏州房价的天花板，在经历了2009和2016两次房价造富运动后，昔日的投资客开始抛弃二房、三房这样的不良资产，进行终极置换。
终极改善理论分两点：1、户型改善、2品质改善。
1、户型改善主要是小换大。
响应了国家提出的“房住不炒”。国家在提出房住不炒的同时，还放开了二胎、三胎。为了更好地满足生活的需要，二房的换成三房，三房的换成四房。而100平的小3房价格从2019年到达巅峰后开始一路下跌，园区湖东100平小三房的二手房价格为何要比120多平的四房单价便宜5000元/平？
就是因为园区已经进入了终极改善时代，刚需已经开始放弃园区了，将目光投向高铁新城、太湖新城、科技城、太湖新城等有潜力的板块。在国家全面放开3胎的背景下，4房已经成为改善的标配，这是一个重要的指标。
2、品质改善从普通小区换成高档小区。主要包括了精装修、低密度、好品牌三个方面。
先来说下精装修，5年前大家买房可能还会选择毛坯，怕精装修质量差的话，还不如毛坯房自己装修，还可以敲墙改建，扩大面积。但是现在几乎所有的新盘都是精装修的，户型设计合理，还带三大件（空调、新风、地暖）。尤其一些品牌房企，看完他们的样板间，我就告诉自己，打死也不买毛坯了。
毛坯三宗罪（别墅除外）：
2、噪音困扰。敲墙改建、建筑垃圾瓷砖水泥来回运输，损坏电梯及大厅地砖，交房5年内，基本都会受到装修噪音影响，居住体验差。
3、群租现象。毛坯房容易产生群租现象，影响小区品质。
在调控限价的背景下，我可以买到更高品质的精装修房，为何还要去买毛坯呢？这也是何为2017年倒挂的投资盘到2021年卖反而还亏了。举几个例子：
这是2021年目前的挂牌价，最低只有203万，都是毛坯，如果买家砍砍价，房东成交到手可能只有190万，对于150万买入，拿房交税，还了4年多的贷款的房东，这套房子还有利润空间么？
同样，相城区的环秀湖花园、吴中区的太湖汇景、吴江区的华润凯旋门也是这样的情况。归根到底就是昔日低价盘的毛坯项目已不再满足老百姓对于住房品质的需求。
再聊聊低密度，一个小区的密度可以通过容积率来反映。通常2.5容积率都是高层，2.0容积率可以做洋房和小高层，1.5容积率可以做洋房和叠加，低于1.5容积率可以做纯叠加，现在不允许做别墅。容积率越低，楼层越低，产品的品质也更好。
高层四宗罪：
2、停车位配比不够，出现停车难问题。
3、采光受到影响，冬天晒不到太阳。
4、高层得房率低，只有75%，而洋房可以达到85%。
因此目前园区正在经历从高层变成小高层、到洋房、到别墅的更新置换。这也就解释了为什么今年别墅特别好卖，价格涨得最多。
同样，相城区仁恒另一个楼盘溪云雅园，备案价达到了30500左右。洋房价格甚至达到了33000，但是开盘还要抢，反观距离这个项目600米的绿都都会雅苑，二手房只要22000元，却无人问津。好的品牌体现在户型设计、装修、房屋品质、物业保障等多个方面，是入住之后的品质保证。
陆
房价梯队理论
房价梯队理论又分为区域梯队理论和产品梯队理论两点。
1、区域梯队理论。
根据苏州目前新房的价格，梳理了苏州房价区域梯队模型，如下：
苏州房价区域梯队模型
从区域房价梯队图上可以得到三点结论：
（1）、园区湖东、湖西的上限（4万）就是苏州的天花板。
要想在一个城市复杂的房价数据中，抽丝剥茧，寻找出本质规律，先要找到一个基点，依次进行类推。这个基点便是城市房价的上限，俗称天花板。苏州新房的天花板在2016年调控后定调，至今无法突破，高新区狮山新房在2019年也达到了4万的天花板。姑苏区极个别楼盘可能超过这个价格，但是没关系，我们讨论的是普遍层面。
（2）、园区的下限（3万）是吴中区、相城区的上限（天花板）。
（3）、5000元是跨越每一个梯队的价格。
一旦某个板块价格越界，购房人就会用脚进行投票，走向选择更高阶梯的区域，从而使得该地区价格回落，这一点好比发展中国家会经历“中产阶级陷阱”一样，成为地区的诅咒。
举个例子：尹山湖二手房房价在2019年一度突破3万，达到3.3万，直冲第二梯队，然而一旦园区加大供应，尹山湖二手房价目前又回归到2.8左右，宣告跨越阶梯失败。
今年9月17日中海竞得一宗独墅湖高教区住宅用地，楼面价将近23000元，预计未来备案价在35000左右，这便是尹山湖的宿命。如果尹山湖能卖到3.3万，那我为何不再多出2千选择园区独墅湖。毕竟尹山湖为什么价格一度会超过吴中主城区价格，就是因为园区独墅湖高教区住宅项目短缺，住房需求外溢到尹山湖片区，带动了地区的房价。独墅湖下限便是尹山湖的天花板。
同理，园区湖东是青剑湖和高教区（车坊）的天花板，青剑湖又是高铁新城的天花板。高铁新城是相城区的天花板，太湖新城是吴中区和吴江区的天花板，阶梯越往下走内卷越严重。
2、产品梯队理论
从商品房的产品类别来说有别墅、叠加、多层洋房、小高层、高层、超高层等。按照常识来判断，也知道房子越矮越贵，别墅最贵，毕竟地价摆在那。
不同产品来数据对比：
数据为产品的普遍特征，并非绝对。
根据上文终极改善理论，目前苏州已经逐渐进入到改善时代，人们对对房屋选择的倾向逐渐从小户型过渡到大户型（户型改善），从毛坯高层逐渐过渡到精装洋房（品质改善）。
这里重点分析下洋房和高层的产品差异，这两种产品是最为普及，也是最容易被忽视其中差异的产品。同一小区高层产品和洋房产品价格差多少才合理？下面我们来进行定量分析。
以湖东高层单价4万，100平，总价400万为例。上文提到了高层4宗罪：得房率低、采光少、电梯慢、车位紧张，从4个方面进行展开。
得房率：按照高层75%，洋房85%得房率来计算，洋房如果折算成高层产品的面积应该在113平，总价453万，折算单价就是4.53万，首先就比高层贵了5千。
电梯：住高层的小伙伴们肯定都经历过等电梯焦躁和无奈。折算成房价保守1-2千以上。
采光：高层大冬天大中午晒不到太阳的无奈和消极感受过没？保守2千以上。
车位：车位紧张尤其体现在高层老小区，下班了车子开不进小区是怎么办？保守1-2千以上。
综上，4万单价的高层同洋房的价差应该在1万左右，折算下来，同面积洋房应该比高层贵20%以上。但在现实中，可能仅仅贵10%左右。随着改善时代的到来，洋房的价值应该会越来越得到真实的回归。
再举一个例子，为何东沙湖雅戈尔太阳城天邑的价格要比一路之隔的缘邑贵4千，都是一个开发商，一个区位地段？我们也可以通过产品定量分析方法来解释。
天邑的很多户型，通过浇筑多得到了一个阳台，面积约5平方米，按照4.5万一平计算就是22万多，折算成房价就多了2000元/平。天邑的西侧就挨着学校和邻里中心，贵个1000元/平，而缘邑东边靠着中环高架，不利因素至少也影响了2千左右的房价吧。所以天邑综合来看比缘邑贵个4-5千，不过分吧。
苏州所有二手房的看似不可思议的价格差异，背后都有着深层次的逻辑关系。区域梯队理论，更多倾向于定性的分析，而产品梯队理论则可以通过定量方式进行精准估算。那么当区域和产品进行碰撞时，在有限的预算下，到底是区域优先，还是产品优先？就是考验客户抉择的时候。
根据居住需求，分为了：住房自由（终极改善）、舒适改善、普通改善、刚需4种类型。
一、1000万以上属于富人，富人的世界我不懂，因此不做讨论。
二、600万是第一梯队舒适改善的起步价，有600万，基本不会考虑第三梯队（吴中、相城）。
三、400—500万区间选择的区域和产品是最多的，可以涵盖3个梯队的不同产品。园区湖东的100平小三房为何不好卖也是这个道理，竞品太多，购房者可以选择四大新城（高铁新城、吴中&吴江太湖新城、平江新城、科技城）140平的舒适4房，可以选择青剑湖125平普通四房，何必要挤在湖东100平的小三房？
四、300万基本不会考虑第一、第二梯队。作为城市刚需，基本首选四大新城小三房（高铁新城、吴中&吴江太湖新城、平江新城、科技城）。
五、200万是进入苏州城区的最低房票，只能选择位于中环附近乡镇的刚需3房，还能享受到城市地铁、商业的便利。
柒
如何突破房地产市场理论
房子本质理论（终极改善理论）是住房的本质，无法突破，是一种不可逆转的趋势，就像已经住惯了高品质精装修的房子，就不会再考虑重新换一套毛坯房自己装修（别墅除外）。这里重点研究下房价梯队理论下，被压制的区域（相城、吴中）如何破局？实现房价梯队跨越？
1、打破教育藩篱
园区和狮山为何能够成为苏州房价的天花板，除了发达的城市建设水平，更多的高薪就业机会，最重要的还是教育资源和门槛。
目前苏州最好的公立高中在姑苏区、园区和高新区，三个区可以实现学生流动互通，而吴中、相城只能靠自己区内的高中。教育资源这道无形的门槛，成为了一道最大的阶梯。
试想，如果高铁新城和太湖新城也可以考市区的高中呢？凭借全区之力打造的两座新城届时也将迈入第二阶梯，甚至可以无限接近第一阶梯。毕竟在2019年时，高铁新城苏大实验学校旁二手房就一度达到3.5万。
相城、吴中近几年引入了很多品牌公立学校及著名的私立学校，本质上也就是为了破局。同属苏州市区却存在这样的教育不公、教育歧视，随着教育改革的不断深化，总有一天会打破教育的藩篱，让相城区和吴中区真正意义上参与同台竞技。
2、提升区域上限
以相城区高铁新城为例，虽然目前元和的备案价单价率先突破3万元大关，但是从市场来看，高铁新城依然是相城区的核心价值所在。高铁新城作为相城区重点打造的核心，五年前甚至还是一片荒凉，如今以成为苏州最亮眼的新城，相城区只有继续做大做强高铁核心，不断突破区域天花板，才能整地带动相城区的房地产市场。
只有高铁新城大哥挤进第二梯队，才能让元和、澄阳、黄桥等一众小弟再上一个台阶。
捌
苏州房地产市场未来期望
从房子来说，我们追求的是舒适改善，那么城市呢？如果你的人生也需要追求舒适改善，不妨来苏州。苏州的房价对得起这座城市的美好生活。如今园区湖东新开盘项目限价4万，但是转到二手房可以卖到六七万，这才是湖东新房的真正价格，苏州新房真实的天花板。
我相信苏州的房价一旦放开，依然会重现2016年的火爆盛况，但在调控政策及“房住不炒”的大环境下，幻想无益，总的基调就是人民群众在追求住房质量改善上将会越来越好。
我希望未来房地产公司能够设计更好的作品。如今中国的品牌房企随便排排都有上百家。未来真的需要这么多房企么？虽然说房地产本质是金融，但是我相信，总会有一家房地产企业能够以出色的设计、优秀的品质、良好的口碑、贴心的服务，成为行业标杆，如同苹果手机、特斯拉电动车一样，带来行业革命。大浪淘沙，剩下的房企能真正为苏州的百姓提供满意的住房产品。
我希望未来社区出行更加便利。相城龙湖天街的未来环，横跨于相城大道，连接天虹商场和文体中心，打破商业的空间壁垒，形成整体，而龙湖住宅地下可以直接连通天街商业，穿着睡衣、踩着拖鞋就可逛街。未来轨交站点接入小区地下空间也将不再是幻想，出门上班或者逛街不用担心日晒雨淋，甚至住宅、学校、邻里中心、地铁站都可实现地下空间联通。每个小区都可利用地下空间开发成公共活动空间，阿姨们不用在寒风中跳广场舞。
我希望未来城市规划能够更加人性化。规划师能够更多的听到百姓的声音，敢于“向权利诉说真理”，坚持自我，规划出舒适的城市空间和社区尺度。政府不要为了追求出让金最大化，一味地推出高密度住宅地块，从降低了住宅的品质，也影响了城市风貌。同时也不要只顾追求城市的风貌，建设大体量的形象工程，牺牲了群众的便利。