金地集团,曾经的“招保万金”四大天王之一,近年来似乎风光不再。根据数据统计,2018年公司签约金额和投资金额都在行业16位左右,已经掉出了房地产行业第一梯队。公司当下运营情况怎样,投资价值几何?本文将进行分析和探讨。
1.公司分析
公司介绍
公司的前身是1988年成立的深圳市上步区工业村建设服务公司,1996年改组设立股份有限公司,2001年A股上市,主营业务为房地产开发和销售。经过多年发展,公司成为一家全国性的房地产开发企业,2018年销售金额达到1623亿元,位于行业前20。上市初期公司大股东为国企福田控股,持股比例24.15%,经过13、14年险资举牌事件后,大股东变更成了富德生命人寿。
业务模式和收入结构
2018年公司收入结构中,房地开发收入占比91.84%,物业管理收入占比4.3%,收入的大头还是来自房地产开发和销售。
股权结构及子公司情况
根据19年一季报披露,公司前两大股东皆为险资,富德生命人寿持股比例为29.83%、安邦人寿持股20.43%分别位列第一、第二大股东。
目前公司持有香港上市公司金地商置41%的股权,金地商置18年营业收入70.79亿,归母净利润22.52亿,当前市值139亿元。
管理层分析
员工激励
公司激励分为两种:采用延期支付计划与股份增值权计划相结合的长期激励模式。延期支付计划即每年确定一个业绩目标,若达标则提取一定的激励基金,激励基金递延支付。股份增值权计划即股权激励。
从历史数据来看,公司员工激励的力度还是比较大的。
(1)延期激励计划
可以看到,2010-2017年总共提取延期支付激励基金约20亿元(2018年尚未提取),占同期归母净利润的6.08%;同期新增管理费用共计21.56亿,二者金额非常接近,是不是一种巧合呢?
(2)股权激励
2010年3月公司实施了股权激励,向224名中高层授予9937万股股票期权,占当时公司股本的4%,行权价14.12元,分5年行权,董事长凌克占5%的份额;后由于实施了10送8,以及期间部分激励对象离职,激励对象名单调整为138名,相应的授予股票期权数量调整至10,906.2万股,行权价格调整为7.42元。因为公司的行权条件比较严苛,导致只有2010、2011年达到了行权条件,2013-2015年均未达到行权条件,因此可行权的份额为4,362.48万份。
此外在2013年1月、2013年5月及2014年12月,控股子公司金地商置向激励对象分别授予15,423万份、46,519.80万份及49,470万股票期权,股票期权有效期均为10年,行权价格分别为每股港币0.55元、港币0.79元及港币0.44元,期权总份数占总股本的6.22%。截至2018年12月,末尚未行权的股票期权数量为94,589.60万份。
2.财务分析
公司聘请会计师事务所审计所为德勤,已经为公司提供14年审计服务。公司是目前国内为数不多的采用四大作为审计机构的房地产企业。
2.1资产负债表分析
公司多年以来多流动比例在1.6以上,账上现金完全可以覆盖短期有息负债,净负债率除了2014年以外都在50%以内处于行业低位,资产负债率在76%以内,可以看出公司的财务状况在房地产行业是非常健康的。由于在拿地方面比较谨慎,存货金额没有什么增幅;预收账款近三年增幅较大,业绩锁定性较强。
2.2利润表分析
从营业收入的增长来看,2013-2018年营收增幅不到50%,16年的营业收入甚至超过了18年的营业收入,可以说公司完美错过了近几年房地产行业的大牛市。不过受益于房价的提升,整体的毛利率和净利率呈上涨趋势,18年归母净利润较13年增幅达到125%。公司费用处理保守,18年利息费用化达到了46%,但是由于利息收入较高,财务费用极低,这也使得三费占比在10%以内。由于2013年成为了金地商置的控股股东,投资性房地产在当年从成本法计量改为了公允价值计量。
2.3ROE分析
近三年公司的ROE稳定在17%以上,公司的权益乘数在行业处于较低的水平,未来如果加大投资力度,增加负债水平,ROE还是有一定的提升空间。
3.历年投资、销售分析
3.1历年投资分析
公司近几年深耕一二线城市,权益投资金额80%以上都在此区域,值得注意的是公司18年三四线城市的拿地金额达到了32%(历年三四线投资金额都在15%以内)。
从公司历年投资情况来看,2014年至2016年处于对行业发展判断过于谨慎,这几年拿地金额和拿地面积公司较13年增幅不大,2014年投资金额降幅甚至达到了50%。此外投资权益比例也从2013、2014年的67%降低至47%以下,权益占比的降低会减少公司在单个项目的经营风险,但对整体的盈利能力还是有一定的影响。2017、2018年公司开始加大投资力度,当年土地投资金额度达到了1000亿元,2019年1-7月拿地金额417.81亿元。
3.2历年销售情况分析
从签约情况来看,项目的签约单价逐年上升,由于项目集中在一二线城市,公司近两年的签约单价达到了18000元/平方米的水平,在同行处于前列;结算价格在18年有大幅度提升,预计19年结算价格也将在高位。
4融资分红情况
自上市以来,公司累计融资104.82亿元,分别是首发募资8.48亿元,2004年、2007年、2009年分别通过增发募资8.9亿元、45亿元、42.36亿元。自2009年后没有通过股权模式进行融资。
公司上市以来年年分红,分红金额共计134.17亿元,已经超过了股权融资的金额。自2014年险资成为大股东后,公司分红比例有大幅度提高。2014年之前,现金分红金额/当年权益净利润这一数值在20%以下,2015、2016年分红比例超过了50%,2017、2018年都在30%以上,2015-2018年4年分红金额总计101.5亿元,占历年分红总额的75.6%。
5.历史股价表现及估值
历史估值分析
公司最高估值发生在2007年,当年最高静态130,最高PE动态PE57。自2011年以来,金地最高静态PE19.91,最低静态PE5.02;最高动态PE20.12,最低动态PE4.24(前复权情况下)。当前股价12.05元,市值544亿元,2018年归母净利润80.98亿元,静态PE6.71,低于近年最低静态平均PE6.87。
6.回报分析
总的来看,金地集团是一家财务状况良好、融资成本低廉、对股东比较慷慨、管理层激励到位的房地产企业。公司在发展中掉过队,近两年投资力度有明显加强,18年年报提出要提升盈利能力、提高ROE,管理层也有做大业绩的决心。当前股息回报率达到了5%,估值也处于历史低位。19年上半年销售金额同比有较大幅度提升,18年末将近700亿的预收账款也锁定了近年的业绩。若估值提升50%,叠加业绩的增长,公司的股价将有较大的空间。