10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房减按1.5%计算缴纳增值税，解读来了
整理：云南百滇税务师事务所有限公司万伟华
一、住房租赁企业
住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
1、符合规定条件的住房租赁企业可以享受优惠政策，未进行开业报告或备案的住房租赁企业不可以享受，其他企业出租住房不可以享受24号文件规定的优惠政策。
住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
根据《住房和城乡建设部国家发展改革委公安部市场监管总局银保监会国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见建房规〔2019〕10号》：从事住房租赁活动的住房租赁企业，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。住房租赁企业开展业务前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设部门推送开业信息。
2、向个人出租住房可以享受优惠简易计税，向公司等非个人出租适用一般计税。上述规定中的“个人”包括个体工商户和其他个人。
3、必须将向个人出租住房取得的全部出租收入适用简易计税，或者将向个人出租住房取得的全部出租收入适用一般计税，不可以根据情况分别适用。
4、简易计税36个月内不得变更。
5、应纳税额=含税销售额/（1+1.5%）×1.5%。
住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
1、必须适用优惠政策，没得选择。
2、向个人出租住房可以享受优惠，向公司等非个人出租不适用。
3、应纳税额=含税销售额/（1+1.5%）×1.5%。
二、专业化规模化住房租赁企业
对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
1、专业化规模化住房租赁企业是向住房城乡建设（房管）部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业，在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房达到一定数量标准的企业。
2、专业化规模化住房租赁企业同样可以享受住房租赁企业的上述增值税优惠政策。
3、向没有满足专业化规模化住房租赁企业标准的住房租赁企业出租住房，不可以适用减按4%的税率征收房产税。上述规定中的“个人”包括个体工商户和其他个人。
《关于完善住房租赁有关税收政策的公告财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号》
本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
《关于明确江西省专业化规模化住房租赁企业标准的通知》
《关于明确河北省专业化规模化住房租赁企业标准的通知》
《陕西省住房和城乡建设厅陕西省财政厅国家税务总局陕西省税务局关于专业化规模化住房租赁企业标准的公告》
我省专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房500套（间）及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上。
《云南省关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》
我省专业化规模化住房租赁企业的标准采用国家规定幅度内的最低标准。
三、保障性租赁住房
对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书，保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见国办发〔2021〕22号》
住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用住房租赁企业向个人出租住房的增值税政策；
企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用减按4%的税率征收房产税政策。