最新数据显示，10月日本东京都公寓平均价格为9239万日元，和上一年相比上涨了40%。更让人惊讶的是，纵观这10多年，首都圈的房价竟然涨幅超过了70%。
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15年来，价格上涨了70%甚至更多
日本首都圈公寓的价格继续一路飙升。
根据不动产经济研究所的数据，2024财年上半年（4月至9月），东京首都圈（东京都和三县）新建公寓的平均销售价格同比上涨1.5%，达到每套7953万日元。每平方米单价为120.9万日元，同比上涨1.7%。
而东京都23区平均价格则高达1亿1051万日元，以至于“公寓”一词现在都被“亿寓”所取代。意思是至少1亿打底的房子。
首都圈的价格到底上涨了多少呢？
这么说吧，2007年东京首都圈新出售公寓的平均价格为4,644万日元，也就是说，仅仅15年间涨幅就高达70%。
除了房地产之外，近年来市场上可能没有其他产品的价格涨幅能如此之大。
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轻而易举就能买到昂贵房产的中国投资者
有意思的是，在同一时期，首都圈的人口并没有显著增长。2007年，首都圈的人口为3482万6000人，2023年首都圈人口达到3690万3000人。15年间人口增长率为5.9%。
这其中当然有地价和建筑成本上升等因素，但众所周知，促进首都圈房产市场发展的另一个重要因素是外来投资资金的流入。
除了日本富人投资东京和其他地方的优质房产，以及年长富裕人群出于遗产税目的的需求外，日元疲软和其他因素也导致了外来资金的增加。
尤其是外国人（中国人）爆炸性购买公寓的势头势不可挡。在首都圈内，大概有10%超高价位的公寓都被中国人入手了。
中国富裕阶层甚至能轻松购买一套价值4~5亿日元的房产。在如此有力的购买大潮下，首都圈的公寓也极具投资价值。
事实上，在过去10多年中购买了公寓的日本家庭无疑已经看到了巨大的未实现利润，如果现在抛售曾经5000万日元购买的公寓，它可能已经价值7000万日元，甚至8000万日元。
租房的人群听到这样的事，都会很焦虑，因为可能再不买就买不起了，或者说不买公寓就错过了积累资产的机会。
那到底购买公寓是否真的可以致富呢？事情并没有那么简单。
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自住公寓即使升值也不赚钱
其实，自住公寓即使升值也不赚钱。为什么这么说呢？
让我们来算一笔账。例如，假设5年前你以7000万日元（自筹2000万日元，贷款5000万日元）购买的公寓，现在增值了1.4倍，达到1亿日元。
此时，未实现利润为3000万日元。如果现在卖房，3000万日元以内的利润不需要缴纳转让税。你可能觉得自己大赚了一大笔。
但如果是你的自住房，你就必须在其他地方置换新房。如果你必须在完全相同的地区换一个相同档次的公寓，你的自筹资金会增加到5000万日元，你还必须重新贷款5000万日元才能买到它。换句话说，资产负债表只是膨胀了，但你并没有赚到钱。
那么，我们再考虑将其作为投资购买的情况。
如果你购买同一房产时的初始收益率为5%，那么你每年可获得350万日元的租金。同样，如果5年后以1亿日元的价格出售该房产，你需要为转让时获得的3000万日元利润缴纳超过20%的税款，但即便这样，你依然可以获得约4500万日元的存款，用于下一处投资房产。
这样一来，你可以制定新的战略，例如投资收益率更高的本地项目，或增加借款额度以获得更高的收益。金融机构也会因为你多次成功的投资而更加青睐贷款，从而更容易筹集到资金。
如果你花1亿日元在郊区购买一套高收益（5%）公寓，年租金收入将增至500万日元。由于你自己并不住在这个房产里，因此你在购买房产时有很多选择。只要利用这个杠杆来扩大自己的资产就行。
就住房而言，如果换成降低你目前生活水平的房产，则可以将收益收入囊中，但如果要将其作为杠杆，搬到更好的地点或更高级的房产，你就必须承担更多的贷款负担。
对于自住房来说，即使你按时偿还了房贷，也并不意味着你的信用得到了改善。金融机构给你提供抵押贷款的唯一原因是你工作的公司给你的信用，他们不会把你当作资产持有者。
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日本投资家一家四口为何租住10万日元的老破小
通货膨胀让房价一涨再涨，这可能会让你莫名其妙地感觉良好，但它并不会让你那么容易致富。相反，通货膨胀会让我们更加警惕生活成本的上涨。毕竟，我们已经看到食品杂货、公用事业和汽油的价格急剧上涨。
如果你只是勉强偿还贷款，那么生活成本的增加应该会让您感到相当痛苦。相反，如果房产是投资性的，在通货膨胀的情况下，租金可望上涨。
此外，通货膨胀会导致利率上升。使用浮动利率抵押贷款的家庭将遭受更大的损失。而利率上升也会影响投资性房产，但这可以通过提高租金来弥补，因为租金比自住房更容易控制。
在日本也有通过房产投资发家致富的人。
A桑只是一家中型企业的普通工薪阶层，但他却不舍得花钱买房，一家四口租住在郊外55平方米的房子里。
他把大部分工资用于购买投资性住房，同时还要忍受上下班的长途奔波。由于成功的投资，他拥有的出租房和公寓数量不断增加，很快租金收入就远远超过了他的年收入，但他仍然没有辞职。
A桑的理念是，“只要我在公司上班，每个月就能领到薪水。不动产投资坐着也能赚到钱，真的是很幸福。”
虽然自己租住在老旧公寓，但A桑认为把钱放在自己家里也赚不到什么钱。房子只要有屋顶，能睡觉，能吃饭，这就够了。多余的钱不如去投资好的房产。
要知道，日本很多房地产投资专业人士都选择住在简陋的房子里。因为他们很清楚，即使住在自己的房子里也赚不到钱。
只剩下很少的钱和背负着大量的贷款，生活在高级塔楼中，也许可以满足你的外表光鲜和欲望，但实际上你并没有变得富有。
弄清楚靠房产赚钱的逻辑和规则，才会赚到属于自己的那桶金。