对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整和金融产品的创新，房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。对于美国的房地产开发企业，不仅有便利融资渠道进入金融市场，而且融资产品多、融资成本低。对于住房的消费者来说，则形成了广泛发达的房地产金融制度与市场。美国住房消费信贷的基本形式是住房按揭贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的、多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购买住房、建房，并对购买住房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免税。同时，对低收入家庭提供福利付款、住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房，形成以市场机制为主导，政府参与为辅助的房地产金融市场体系。
2住房金融政策对楼市的影响
在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，更为重要的是，尽管目前许多房地产金融政策及制度安排看上去是从发达市场经济引入，但是许多房地产金融政策只是学其形而无其神。例如，中国的住房预售制度就完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹，从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。由于这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度，2004年央行提议要取消这种住房预售制度，但遭到房地产开发商激烈的反对，从而使得央行取消住房预售制度的建议完全消失。
3房地产中长期规划的金融政策
首先，要围绕房地产业发展之目标，研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度，比如，以359号文件把投资与消费区分，就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展，又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。
【参考文献】
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关键词:房地产市场金融政策利率货币供应量
一、我国房地产市场与金融之间的关系
我国房地产市场自1998年开始逐渐市场化,从执行层面看,除金融和部分税收政策决定权属于中央政府之外,土地供应、市场管理、保障性住房等方面的政策很大程度上由地方政府决定,并且执行更为繁琐,干扰因素更多。地方政府及其他利益团体出于不同利益角度的考虑,在执行中央政府调控政策时可能大打折扣,从对最终调控效果带来较大的影响。因此,金融政策就成为中央政府调控房地产市场最能有效贯彻和执行中央政府意图而不扰的政策选择。
1.1货币供应量和房价
“通货膨胀是一种货币现象”,这是弗里德曼对通货膨胀所下的一个定义。更广义的,我们也有理由认为包括房价在内的资产价格也在很大程度上受到货币供应量的影响。
1.2利率和房价
由于购房过程中使用贷款,因此利率成为影响购房成本的重要因素之一。在贷款基准利率以及不同的折扣幅度之下,我们测算出100万30年期贷款所对应的不同月供金额,我们发现:利率每上升27个基点,月供增加约2.3%,而折扣减少也将明显提高购房成本,如果在5.95%的基准利率的情况下,实际利率从7折上升为1.1倍,月供将从4869.77元上升至6350.33元,增幅达到30.4%。
二、金融政策在房地产市场调控中所发挥的作用
2.11998年以来,地产调控的各个周期中金融政策的变化
根据政府对房地产市场的态度和主要调控手段,我们将1998年至今的调控政策分为以下6个时期:1、1998-2002,政府通过市场化改革和信贷支持鼓励房地产市场的发展;2、2003-2004,在投资过热苗头出现后,政府通过整顿土地市场和提高利率抑制投资过热,控制供给;3、2005,由于房价持续上涨,政府通过提高利率、按揭贷款首付比例、二手房转让营业税等手段提高购房成本和交易成本,以抑制需求;4、2006-2007,政府同时从供需两方面出手控制地产泡沫;5、2008-2009,政府通过信贷手段降低购房成本,同时降低二手房交易成本以活跃市场鼓励购房;6、2009年至今,信贷和税收优惠政策退出,并开始限制不合理需求。
图表1中国房地产政策调控的各个周期
2.2对金融调控政策的分析
在上述定性总结之后,我们进一步通过定量工具对金融调控政策对房地产市场的影响进行分析。主要角度包括货币供应量和住宅成交量、真实利率和住宅价格,房地产政策与投机获利空间等。
我们得到的主要结论是:
1、较低的利率或实际利率,对于中长期房地产市场的繁荣和房地产价格的增长有明显的作用,但在抑制市场过热和房价过高方面,提高利率难以在短期内产生效果,作用并不显著。
2、降低货币供应量及提高最低首付比例对抑制房地产市场过热和价格过高有明显的影响,降低货币供应量可以迅速降低市场的购买力,提高首付可以大幅提升投机者的初始资金投入,降低财务杠杆和投资回报率,从而达到为市场降温的目的。
2.2.1货币供应量和房地产成交
因此,在制定调控房地产行业的金融政策时候,可以通过适当加大或减少货币投房,从而起到促进或者抑制房地产行业发展成交额的目的。
2.2.2真实利率和房价
从购房者的角度,我们可以解释为:当实际利率下降时,购房成本较低,消费者或者投资者存在较强的购房欲望,因此容易推动房价上涨或者加速上涨;当实际利率上升时,购房成本增长,但对刚性需求或者长期投资的购房者影响不大,因此未能明显表现在房价的下滑或者涨速下滑上。
由此可以给执政当局的启示是:
1、如果希望刺激房地产市场或者房地产价格的繁荣,可以保持适当的低利率或者允许一定程度的通胀,从而使得实际利率为负或者不断下降,进而刺激购房行为。
2、但如果执政当局试图让房地产价格或者房地产市场降温时,利率手段的效果并不明显,因此不能仅仅或者过渡依靠利率手段。
我们此处对真实利率的定义为1年期定期存款利率减去未来一年的通货膨胀比例,即当其的1年期定期存款利率减去1年后对应的CPI值。我们假设CPI是能够被理性预测的。
2.2.3从购房者成本角度分析金融政策的效果
为了比较政府通过金融政策改变购房最低首付成数、折扣利率和税收政策时,购房者投入资金、月供、以及投资回报的不同状况,我们建立的模型:
基本假设如下表:
表格1不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型的基本假设
我们假设目前存在1套市价100万的住房,未来房价年涨幅为10%,目前5年期贷款基准利率为5.95%,法定的营业税率、增值税率和所得税率分别为5.5%,1%和1%。
假设购房者在第0年投入,第二年底将该房产出售,根据不同的金融和税收政策,购房者可能面临以下四种情况:
表格2不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型四种假设场景
该模型的核心思想是:政府处于抑制或者鼓励购房,容忍或者打击投机的考虑,通常通过首付、利率和税收(主要是营业税)来调节市场,因此我们假设了4种不同的首付、利率和税收方案,以测算购房者的首付、月供、总购房成本、投资回报等数据,进而分析不同的政策对市场的影响。
表格3对自住型购房者的影响
由于自住的购房者不存在出售该房产的状况,因此营业税等税收政策并无影响,因此仅仅利率和首付政策对购房者产生影响。可以看到的是,由于最低首付成数上升,购房者支付的首付由20万上升至50万;虽然利率折扣上升,导致相同贷款数额需要支付的月供上升约30%,但因为购房者在支付了更多的首付之后,贷款总额由80万下降至50万,因此月供金额由3896元下降至3175元,减少约18.5%;由于贷款总额减少,但利率上升,须支付的利息总额从60.25万小幅上升至64.31万,带动总购房成本小幅增长。
因此,我们可以得出结论,首付和利率政策对自住型购房者的影响如下:
1首付成数大幅上升,可能将财富积累较少的购房者排除在市场之外,但对于有一定财富积累的购房者而言首付成数上升则贷款相应减少,并非一定是坏事。利率的上升会增加月供,但由于首付增加,贷款相应减少,实际月供反而减少,总的利息支出增幅也不大。因此政府调整首付比例并相应调整利率,可能影响财富积累较低的收入阶层,对富裕阶层影响不大。
表格4对投资者的影响
因此我们可以得出结论:
1、营业税等交易环节税率的提升可以立即提升投资者的交易成本,从而抑制投资。
2、首付比例的大幅提升将显著增加投资者的初始资金投入,并相应大幅降低投资回报率。因此在市场过热时,政府应该严格执行较高的首付比例或者通过严格控制货币供应量和贷款投放,以降低投机者的杠杆比例,从而达到抑制投机的目的。
参考文献:
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关键词：货币供给量；商品房销售面积；商品房竣工面积
一、变量选取及数据说明
本文重点分析货币供给量与房地产供求关系的影响，故在变量选取上选取了4个重要指标：
货币供给量（M1）：相比广义货币供给量M2来看，狭义货币供给量与房地产波动特征更为明显，其具体包括流通中的现金和企业等单位在银行的活期存款。
商品房销售面积（ha）：用于衡量我国商品房的销售量，也直接代表市场需求量。
商品房竣工面积（hs）：用于衡量房地产新增供应量的指标
人均可支配收入（y）：收入水平衡量居民的支付能力，也直接对房地产市场产生关联作用。
二、数据平稳性检验
本节选取ADF单位根检验数据的平稳性，具体检验情况如下表：
表2-1各数据单位根检验
从以上检验情况可以看出，以上4个变量数据在显著值5%水平下是不平稳的，但一阶差分都是平稳的，各个变量可能存在协整关系，可以进一步做协整检验。
三、协整检验
表2-2货币供给量、商品房销售面积、商品房竣工面积、人均可支配收入的协整关系检验结果
通过表2-2可以看出，4个变量之间存在一个协整方程，长期协整关系可表示为：
Lnm1=10.839lnshA-10.6039Lnhs+0.552369lny
四、实证分析主要结论
参考文献：
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【关键词】房地产价格波动政策因素建议
很大。从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。
一、影响房地产价格的主要政策因素
1、国家金融政策
(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。
2、土地调控政策
首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。
3、政府公共住房政策
当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。
4、税收政策
税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。
5、城市规划政策
城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。
6、国家收入分配政策
城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。
二、近年来房地产市场政策缺失导致的价格波动
1、土地供应政策
政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带来的结果。
2、金融与货币政策
2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,政府确定了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和政府调控的力度。
3、政府管理缺陷
(2)地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。
(3)区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。
(4)宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。
三、克服政策缺失的主要改进措施
1、取消价格双轨制
价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。
2、简化行政审批环节,降低交易成本
3、改进税收政策
降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。
[2]刘允洲:土地拍卖导致房价攀升[J].新财经,2001(12).
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关键词：房价；地区生产总值；协整检验；因果关系检验；河南省
一、房地产价格影响因素分析
房地产是土地、建筑物和地上附着物的综合体，而房价是房地产市场各种关系的综合反映。在2008年金融危机影响下，我国房地产市场经历了高涨、继而下降的时期。房地产市场是我国经济的重要组成部分，由于金融危机造成我国经济的下滑，因此以房地产市场带动我国经济复苏成为发展经济的首要选择。我国为了带动经济的增长，促进了房地产市场的发展，其中金融政策出现了松动，且房地产价格持续上涨并连创新高。房地产开发程度出现了前所未有的高涨，造成了我国房地产价格的非理性上涨。
对房地产价格的影响因素很多，每种因素对房价的影响都是不同的，不同的学者对房价影响因素的研究角度也不同。大部分学者都是从货币、宏观金融政策、银行信贷等角度分析了房地产价格的影响因素。已有文献对经济发展水平方面解释房地产价格大都是从房价对经济发展水平方面影响进行分析，但经济发展水平对房价的影响因素分析较少，因此本文从经济发展水平的综合方面分析了河南省房地产价格波动的影响因素。
二、经济发展对房价的实证分析
（一）研究区概况
河南位于中国中东部，是全国经济活动的中心之一。1998―2012年河南省平均房价处于增长趋势，从1998年的977.075元至2012年的3831.237元，同时，河南省地区生产总值（GDP）也呈现上涨的趋势，由1998年的4308.24亿元上升至2012年的29599.31亿元。另外，城市化水平不断提高，从1998的20.8%上升至2012年的42.4%。
（二）变量的选取
房地产价格主要受国家宏观金融政策、经济发展水平、城市化水平、居民收入水平等因素影响，根据科学性、差异性、数据的可获得性等原则，选取GDP（X1，单位：亿元）、城镇化率（X2，单位：%）、城镇居民人均可支配收入（X3，单位：元）为解释变量，商品房的平均价格（Y，单位：元）为解释变量。
选取河南省1998―2012年的GDP、城镇化率、城镇居民人均可支配收入与商品房的平均价格数据，所需数据均来自2012年《河南省统计年鉴》。商品房的平均价格是由商品房销售额比上商品房销售面积，而后利用居民消费价格指数进行折算。为了消除价格的影响，GDP以1998年为基期，将地区人均生产总值指数（上年=100）转化为定基指数，再将定基指数分别乘以1998年人均生产总值得到。
（三）平稳性检验
（四）协整性检验
假设lnX1和lnY之间存在协整关系，利用Johansen法对lnX1和lnY进行协整检验，由运行结果可知，迹检验和最大特征值检验在5%的显著水平上，变量间都存在协整关系。这说明地区生产总值与房地产价格之间存在着协整关系。
协整回归方程为：LnY=0.286488LnX1+7.618319（1）
（0.00729）（0.09781）
此方程表示GDP每增长1%，商品房价格将上涨0.286488%。该协整方程只是说明了各变量间的长期稳定关系，不能说明相互间的关系，因此，还需进行因果关系检验。
（五）Granger因果关系检验
进行因果检验是为了确定GDP和房价之间的因果关系。Granger因果检验的前提是变量间序列是否平稳，由ADF检验可知，满足该条件，因此可进行Granger因果关系检验，结果（见表2）。
由表2结果可知，当滞后期为1时，GDP的增长影响房价的上涨，而房价的上涨不是GDP增加的原因。当滞后期为2时，GDP与房价互为因果关系，房价的上涨能拉动GDP的上升，GDP的增长同时也能带动房价的上升。这与我国目前的实际情况大致相吻合。
Granger因果关系检验对滞后期的选择非常敏感，以AIC的值最小为原则确定最佳的滞后期，因此选择滞后期2为最佳结果。
三、结论与讨论
1.河南省的房价与GDP存在长期的均衡关系。固定资产投资是拉动经济增长的主要因素，而房地产又是固定资产投资的重要因素之一，因此，房价的升高，促进了固定资产投资的快速增加，从而推动了经济的发展。同时，经济的发展提高了居民生活水平，加大了对房地产的需求。
2.通过Granger因果关系检验，河南省房价和GDP之间存在着双向因果关系，房价的升高或降低会导致GDP的增加或减少。从协整关系可以看出，在其他因素不变的条件下，当GDP上升1%时，房价就会上涨0.286488%，即随着经济的发展，GDP的增加影响房价的高低。因此，经济的持续增加带动了房价的上升和房地产市场的繁荣，反之房地产市场的发展带动了经济的发展，促进了经济的增长。
3.经济快速发展中，研究促进房价与经济发展相协调具有重要的现实意义。重视房价波动的研究，分析房价波动的原因，使房价保持在合理的范围之内，如建立完善的房地产税制，以遏制购房投机者行为的大量出现；房价的适度上涨能够推动经济的发展，应发挥房价对经济发展的积极作用，使经济保持持续的增长；注意房价的上涨速度，防止房价上涨过快，超过经济发展的承受能力，导致经济发展受阻，进而影响房价与经济的协调发展。
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AnalysisoftheEffectonPricesofEconomicDevelopmentinHenanProvince
WANGBin1，WANGWei-bin1，CHENNing-li2
（1.Qinyanglandresourcesbureau，Jiaozuo454000，China；
2.SchoolofSurveyingandLandingInformationEngineering，HenanPolytechnicUniversity，Jiaozuo454000，China）
2004年下半年，土地、金融政策走向会对房地产市场带来什么影响？房地产公司会如何度过难关？房价会不会继续上涨？个人住房贷款审查趋严？土地制度改革的进一步落实……这些都让下半年的房地产走势变得扑朔迷离……
6月1日（周二）下午14：00-16：00点，焦点房地产网业内论坛版主毕普、talkative、华沉思、部分业内人士（将以网友身份出现在业内论坛）、以及广大网友就以上问题进行在线主题研讨。
毕普：政策利空出尽了吗？
从去年下半年，金融紧缩、土地政策、规划政策、征地拆迁政策等涉及到房地产的几乎所有政策调控都全面出台，今年上半年更是赶上对经济过热的调控，房地产做为“坏孩子”，首当其冲，调控的效果已显现，下半年还会有什么样的市场表现？上半年房地产销售市场一片兴旺的情况还能否持续？
华沉思：不相信神话！
talkless：上海的房子已经开始跌
最近看了几个楼盘，新二手房开价低于新房10%，注意：是同一栋楼。这些二手房是买家囤积的，供应量不小，由于预期利率上升，而且租金收入甚低，急着逃命呢！
毕普：从资源的极限看房地产价格的前景
五一节去郊游，经过密云水库，发现水位又下降了，已逼近死库容了。于是我判断，北京房价上升已后劲不足了。这是为什么？一个资源严重不足的地区，发展将是很成问题的。如果设想，面临着2008，这样大规模的城市建设，1600万人的消耗，除了水资源外，还有能源的消耗，已不堪重负的电力和石油，供给我们这个大都市我要说的是，水资源的紧缺只是冰山一角，热岛效应，还在加强，每每出现日照辐射强时，北京成为全国最干热城市，气温连续多年全国第一，这是不正常的。
如果要从这些表面现象中得出什么结论的话，我认为，资源的瓶颈将约束人口与产业的汇集，进而影响到地区的房地产价格。
笨笨V：构成房价的主要部分以及房价降因要素
构成房价的主要部分是土地费，这也是由政府来收取的，还一小部分是付给当地住户的，就从这两大部分都不会降低，只是部分地段由于投资过热或投后效益低于预期，才会引起部分地段楼盘下跌，但这主要集中于市中心的少数几个街道；另外，高价楼盘可能会降些，但中低楼盘不会降，除非是暴涨之后的缓降；同时，审批的限制也会引起楼盘数量的控制，那也只是为控制质量与房量而推出的，所以不会引起房子降价，但涨价也是长期现象！
孟宪生律师：价格下跌是有限度的
土地本身就是稀缺资源，政府再采取严管政策，供需关系决定房价价格不会向有些人预期的崩盘，也不会有大幅度的下跌。这一轮调整，价格下跌是有限度的。
老苏说话：2008年前，北京楼市好过些
经过多年发展，政策的影响，政府的降温，银根的紧缩，土地的政策，成信的缺失，加大了房地产企业的风险，北京楼市的日子也不太好过。2008年前，北京楼市好过些，2008年后，中国房地产业能否安然无恙？难！
我是穷人：北京的房子在未来5年内会降
我认为北京目前的价格与奥运会无关，哪个买房的是因为北京要开奥运呢？问题在于几十年外来人口的不断涌入，中国最大的问题是人口以及现在过快的城市化，同时土地资源的紧张也会导致房价长线上涨。
北京的房子在未来5年内会降，不是因为奥运会，而是现在有钱的人已经买了很多房，而没钱的人根本买不起房，那么盖那么多房卖谁呢？如果让房价不降只有一种办法，通货膨胀。
关键词：房地产；住房价格；影响因素
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、定性分析
（一）需求因素
1.人均GDP
假设居民人均GDP高的时候，人们便会有更多的钱去消费，也就有能力去考虑购房，然后房价也会随之而上涨。运城市居民的人均GDP逐年增加，从2005年的9473元增加到2014年的22941元，但运城市居民的人均GDP仍然低于全国平均水平，甚至低于山西省的平均水平。
2.居民消费价格指数
居民消费价格指数（CPI）是反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。同时也是度量通货膨胀的一个重要指标。运城市居民的消费价格指数较高且不够稳定，由于大众买涨不买跌的心理，这直接影响到了运城市住房的销售量，进而影响到运城市的房价。
3.人口数量
一个地区的房地产价格会受到人口数量方面的重要影响，其中主要包括人口密度、人口的增长率甚至家庭结构等多方面的因素。通常来说，房价大幅度攀升的地区，一般人口基数都比较大，人口增长率也较快，多种因素推升需求增长，结果对房价起到非常强的需求端推动。
4.收入
关于收入方面的因素，最经常被采用的指标是人均可支配收入。很多种因素都会刺激人们购房的欲望，但人均可支配收入的变化表现的最直接，显著提高居民的人均可支配收入，可以有效提升房地产市场的交易活跃度，对于首套房购房者，影响最为强烈。
（二）供给因素
1.金融机构贷款余额
金融机构贷款余额也会对房价产生一定的影响，当金融机构贷款余额多的时候，说明提供给居民的住房贷款额就较多，然后就会增加居民对房地产的需求，从而房价也会因为需求的增加而上涨；反之，金融机构贷款余额的减少则会出现相反的结果。运城市金融机构贷款余额逐年增加，且增加不少，说明提供给居民购房的贷款额就会多，然后就会加剧人们购房的心理，导致房地产价格上升。
2.房地产竣工面积
房地产竣工面积也会比较直接的影响到房地产市场的中短期供求平衡。如果当年的房地产竣工面积大幅增加，这势必会显著冲击房地产市场的供给端，在房地产市场需求方面没有显著变化的基础上，增加了房价下行的压力。运城市近几年住房竣工面积呈现一个开口向下的抛物线状，在2012年达到最高值，说明运城市居民目前对房子的需求是相对较小的，然后增加住房的竣工面积，只会导致供大于求，然后出现房价下降现象。
3.房地产开发投资总额
这一指标是从货币的角度来反映某地区的房地产繁荣与景气程度的又一个重要指标。但不是投资越多越好，应考虑当地的房地产需求量，这是一个很难控制的指标，应该提前去进行调研，运城市在住宅方面的投资额逐年增加，然后供应大量的房地产，但是需求较少，房价自然也会降低。
4.建筑安装成本
建筑安装成本的高低直接决定了房价的高低，当建筑安装成本低的时候，房价自然也低，当建筑安装成本高的话，房价也会随之上升。建筑安装成本和一个地区的经济发展程度有很大的关系。
二、运城市住房价格影响因素的定量分析
（一）模型的选择
采用多元线性回归分析方法，可以在众多可能影响房地产价格的因素中，得出影响效果最为显著的那些因素。
（二）数据的选取
本文因变量的选择，选取运城市的平均住宅价格（计算公式为：住宅均价=住宅销售金额/住宅销售面积），用Y表示，自变量的指标分别选取人均国内生产总值（X1）、城市人口（X2）、人均可支配收入（X3）、CPI（X4）、住宅开发投资额（X5），住宅竣工面积（X6）、金融机构贷款余额（X7），所有的数据均来自于相应年份的《运城市统计年鉴》。
（三）模型构建
依照以上的准备工作，建立关于运城市住房价格影响因素分析模型如下：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6
+β7X7+C
该模型包含了七个自变量，分别是X1：人均国内生产总值（元），X2：城市人口（万人），X3：城镇居民人均可支配收入（元），X4：居民消费价格指数（指数），X5：住宅开发投资额（亿元），X6：住宅竣工面积（万平方米），X7：金融机构贷款余额（亿元）；因变量Y代表运城市住房均价，模型中的C代表随机扰动项。
利用Eviews6.0软件，做Y与X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的回归，回归结果如下表：
由上表可以得出，回归方程为：Y=2.149012X1+0.129707X2
+0.421134X3-0.083083X6+481.8749
R2=0.991148F=136.9628
（四）实证结果分析
对表2.3中的数据进行分析，可以得出以下结论：
拟合优度检验：R2=0.984067，说明回归方程即上述样本函数的解释能力为98.4067%，即运城市人均GDP因素、住宅竣工面积因素、收入因素、人口因素以及金融机构贷款余额因素对运城市商品住宅房房价的变动的98.4067%作出解释，拟合程度很好。从全部因素的总体影响上来看，P值为0.000026，回归模型相当显著的。
从单个因素的影响来看：
4.住宅竣工面积与房价之间的回归系数为-0.083083，Prob值为0.0456。表明在房地产领域，竣工面积对房价有负向的影响，且影响较显著。居民在一定的时期内，对房子的需求是稳定的。竣工面积的增加，会导致消费者有更多的选择，且房子消费成为主导，继而好多房子都卖不出去，房产商不得不降价销售，最终导致房子均价下降。
根据实证分析结果，运城市商品住宅价格主要影响因素为人均国内生产总值>人口>居民人均可支配收入>住宅竣工面积>金融机构贷款余额>住宅开发投资额>居民消费价格指数。
三、政策建议
（一）加快保障性住房体系建设
目前我国建设的保障性住房包括经济适用房、廉租房、公共租赁房等，经济适用房虽然能够满足部分低收入家庭住房需求，但通过较低价格得到产权违背了市场运行规律，不利于房地产市场长期发展，也会助长寻租、造假行为。由于运城市有较多的商品房卖不出去，所以政府应该对多余的商品房进行回收改造成经济适用房，一方面满足了低收入人群的住房需求，另一方面，等这些人群财富积累到可以够买房屋标准后，将住宅重新进行租赁。既保障了低收入居民，又有利于房地产市场健康发展。
（二）实施房产税政策
房产税是向产权所有人征收的一种财产税。由于个人住房房产税的征收，从而使得住房持有成本的增加，这样就有利于引导购房者理性地购房，并且土地得到集约利用，能够缩小社会贫富差距。此外，房产税征收可以使地方政府的财政收入增加和税收结构的优化，房产税对房地产市场投资投机行为抑制、房价的调控也有一定作用。长远来看，房产税的征收会逐步影响人们购房的冲动。
（三）完善土地政策
地价是房价重要的一部分，因此应把重点放在对土地的宏观调控上。主要从以下几方面进行调控：“控制增量，盘活存量”；对土地供应结构的优化；土地管理监督体制的完善；做好旧城改造和土地整理工作；加快调整产业用地结构。政府的宏观调控对土地市场的规范以及房地产市场健康、稳定、持续的发展有着重要的作用。通过以上这些措施可以节省国土资源，合理有效的对土地资源进行配置，从而达到影响房地产价格的目的。
（四）制定及时有效的金融政策
从国内外的许多经验来看，金融政策确实可以有效地控制房价的上升。因此对政府来说，在不同的时期，适时制定相应完善合理的金融政策尤为重要。在供给方面，房地产开发需要大量的信贷资金给予支持来保证房地产的供应量，所以应适时、适当的增加信贷资金。在需求方面，在保障首套房贷款需求的前提下，应提高已有多套住房者的贷款利率。我国房地产信贷方面还存在许多问题，通过进一步对资金投向结构进行优化，以及金融手段的调控，打击房地产市场的投机行为，使房地产价格处于合理状态，显得非常必要。
[1]李海全.中国房地产行业发展现状及对中国经济的影响[J].北方经贸，2014（11）：43-45.
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[3]李鹏.影响房地产价格的政策因素与制度调整[J].商业时代，2011（9）：69-70.
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[5]韩凌芬.房价地价关系再思考[J].中国土地，2012（8）：34-35.
关键词：理性预期房地产价格
穆斯在《理性预期与波动理论》一文中，对理性预期作了精辟的解释：理性预期是相对“适应性预期”而言的，所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方式，使预期逐渐符合客观的过程。而理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息做出的预期。这种预期之所以称为“理性的”，因为它是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预期。
针对房地产的价格，消费者在做出投资或置业的决定之前都会通过理性的分析，对此类商品做出一定预测。前景乐观，则付之于行动；悲观，则不予购买。这里，消费者所做出的预测，正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点：理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济行为。因而理性预期可以说是构成经济行为的基础。从理论和现实的角度看，房地产行业的参与者主要有：政府、金融机构、房地产开发商和消费者。四者关系可以用图1表示。
影响消费者理性预期的因素
本文主要是分析对消费者理性预期的影响因素及这些因素对消费者预期的影响，可以根据房地产行业参与者之间的关系图，得出影响消费者理性预期的关系图，如图2所示。
本文具体分析房地产行业参与者与消费者之间的关系及他们对消费者理性预期的影响。
（一）政府与消费者：宏观调控政策与消费者理性预期
房地产开发的基础是土地，由于我国特有的土地制度，土地出让的数量直接决定了房地产的开况。政府针对土地出让所做出的调控政策，成为消费者预测房地产开发量的一个主要依据。而且，消费者对政府的信任度，远高于对房地产开发商的信任。近几年，由于房地产价格持续上涨，为了抑制房地产价格的上升，政府出台了一系列的政策。这些政策，同时引起了消费者的理性预期行为（尽管有时候消费者的理性预期与政府的初衷并不相符合）。2004年，土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设用地占农用地的指标，严格控制土地的“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施，使土地开发面积和竣工面积增速减缓，导致消费者对土地的升值预期空前高涨，从而激发房地产市场上旺盛的需求。
（二）金融机构与消费者：金融政策与消费者理性预期
金融机构出台的政策对消费者的影响，主要表现在贷款利率上，因此，房地产贷款态度的变化对房地产的需求变化有相当大的影响，最终导致房地产价格的变化。近几年，银行贷款利率逐年在提高，虽然提升幅度很小，但中国人民银行短期内对利率进行连续调整的行为，加强了消费者对“进入加息周期”的预期和房价调整的预期。部分消费者担心利率会继续提高，增加购房的开支。在经过一阵观望之后，大部分消费者选择提前消费，导致住房需求增加，房价增幅再度上扬。在过去的十年间，无论是在发达国家，还是在发展中国家，银行贷款与房地产价格波动的关联日趋紧密。
（三）房地产商与消费者：厂商行为与消费者理性预期
“8.13”土地大限之后，房地产商拿地的成本大幅度增加，已成为不争的事实。与此同时，国家采取了暂停半年农用地转用审批、土地整顿、提高征用土地费用标准等措施。与此同时，房地产贷款利率不断上涨，也直接导致了许多中、小型房地产企业退出房地产行业。这一道道门槛使得房地产投资热开始下降。这一结果，造成消费者的再度恐慌，从而也再度引起房地产价格的上扬。尽管政府出台了一系列的政策，而且金融机构的贷款利率也几度提升，但是，据专家分析，这些政策对真正有实力的大型房地产开发企业影响是很小的。从某种意义上来说，这些政策只会使与他们分羹的竞争对手减少，从某种程度上反而帮助了他们。与此同时，房地产价格还在逐渐上涨，这也为开发商获取暴利创造了条件，开发商在交易市场上形成价格联盟，共同合谋有价无市的虚假房价交易关系。信息不对称的条件下，消费者被蒙蔽而做出购买的决定，房价也在消费者的购买行为驱使下，扶摇直上。
（四）消费者与消费者：从众心理与理性预期
消费者的从众心理不仅表现在对低价位商品的消费，也表现在对房地产这种高价位产品的消费上。消费者即使在政府出台一系列政策、银行金融政策的变化和房地产开发企业的厂商行为变化的情况下，还是不会轻易决定是否购买如此高价位的商品。而只有在大部分消费者都去购买时自己才作决定。可见这种从众心理也是消费者理性预期的影响因素，他的作用不可忽视。
正确引导消费者理性预期的建议
完善政府信息制度。尽快建立房地产信息制度，引导新闻媒体的舆论导向。通过定期不定期的信息，引导消费者理性消费，逐步使消费者对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保证我国房地产市场快速、健康、协调发展。
加强对消费者房地产知识培训。近年来，在网络上与电视上的培训方式越来越能为人们所接受。中央电视台十套的“名师大讲堂”就备受大家的喜欢。可以通过多种渠道普及房地产知识，如安排定期的“房地产知识讲座”和“房地产现状分析”节目。降低消费者对房地产产品的盲目消费性，培养消费者的理性消费。这也是有效控制房地产价格上涨的途径之一。
参考文献
2.孔煜，魏锋，任宏.调控我国房地产价格的政策选择[j].价值理论与实践，2005(6)
3.曹洪.对房地产价格评价指标的几点思考[j].价格天地，2005(8)
4.许承明.房地产政策与房地产价格泡沫[j].产业经济研究，2005(5)
关键词:住房制度鸦非高端客户鸦金融政策
(一)房地产开发建设领域应采取的措施
(二)消费领域应采取的住房金融政策
(三)建立住房抵押贷款保险体系
(四)大力开发住房金融产品
【关键词】住房公积金问题改革方向
我国住房公积金制度已经执行多年，为稳定我国房地产市场起到了非常重要的作用，对当前住房公积金制度的推行方案进行分析，能够很大程度上提升住房公积金制度的执行质量。
一、住房公积金制度存在的问题
（一）住房公积金政策支持不足
起初，住房公积金制度的推行依赖国家房地产政策的调整，但是，随着公共住房体系的不断完善，住房公积金体系受到了市场化因素的影响，因此，现有的住房公积金领导政策已经较难适应新时期的住房公积金改革目标[1]。另外，随着我国房产价格的快速上涨，原有的住房公积金管理政策已经迫切需要进行转变，我国政府现有的调控政策，更多的倾向于社会领域的住房困难群体，因此，传统的住房公积金政策已经很难和住房保障制度进行完整的对接。
（二）住房公积金风险防控机制不够完善
（三）住房公积金监管机制不够完善
目前，我国住房公积金管理机制依然受到行政性体制的影响，使得住房公积金从决策到使用，完全需要在住房公积金现有体系内进行运作，不能更好的实现监管原则的确立[3]。另外，住房公积金的主要管理团队，为事业单位性质，这使得住房公积金的管理比较容易受到行政性体制的影响。住房公积金现有管理单位难以保证具备金融机构的性质，使得住房公积金不能提升监管机制的实效性。
二、住房公积金制度的改革方向
（一）完善住房公积金改革政策
（二）完善住房公积金风险管控机制
风险管控机制是提升住房公积金制度稳定性的重要机制，因此，住房公积金制度的改革要从房产信贷的角度入手，对公积金的风险管控机制进行完善，使公积金制度能够从政策的角度加以完善。另外，要从政策管理的角度，对风险管控机制的运行成本进行估测，使风险因素能够得到较为有效的控制。要结合现阶段我国房地产市场的发展需要，对房地产领域存在的资金缺陷进行政策领域的研究，并将多余的资金使用于存在资金缺口的领域，使风险管控机制的成本能够在运行初期得到有效的控制。另外，要根据现阶段住房试产的运行模式，对风险防控机制的灵活性进行设计，要结合当前公积金制度的运行需要，对公积金体系的独立运作需求进行满足，使更多的资金运作工作能够同金融领域的运行需要共同进行资金使用方案的改良[5]。另外，要从风险防控体系的管理模式入手，对公积金制度的运行情况进行研究，使公积金能够在保持独立运行的情况下进行资金流动特点的有效管理，使资金的使用效率能够得到大幅度的提升。
（三）完善住房公积金管理监督机制
良好的监督机制是保证公积金制度运行公平性的基础，因此，要积极转变当前以行政性机制引导的公积金制度，通过监管机制的构建，提升公积金费用结算机制的质量，使公积金能够实现管控机制的完善。要对当前的公积金资金运行途径进行分析，使现有的内部控制管控机制能够根据风险防控工作的要求进行内控机制的完善。要在进行防控机制应用之前，对费用的转移机制进行设计，以便风险防控工作能够从制度上对资金进行合理的管控，避免大量资金在使用的过程中出现非法挪用的问题。公积金管控单位要加强同司法部门的协调合作，提升住房公积金的管控质量，使公积金能够加快使用效率，提升监管机制的改革质量。要尽快完善监管机构的组织领导体制，通过监管队伍的正规化处理，提升质量监督标准的完善质量，使现有的管理工作能够在较高水平的管理制度影响下实现公积金质量问题的应对。
三、结论
[1]张璞.住房公积金视角下的牡丹江市农民工住房保障问题研究[D].吉林大学，2014.
[2]李智.我国住房公积金制度发展概况、存在的问题及改革建议[J].经济视角（上旬刊），2014，03：34-36.
[3]陈.我国住房公积金管理问题研究[D].东北师范大学，2009.
[4]陈丹.中国住房公积金制度的有效性研究[D].山西财经大学，2010.