经过几代的发展和改革，目前美国已形成了一套较为完善的房产税税收政策体系，它以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体，具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。
美国房产税税率“以需定收”，征收制度和缴纳制度完善。美国房产税税率一般“以需定收”，全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。税基以房地产评估价值为主（乘以一定征税比例），评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。美国各个地区征收的房产税会根据税率、税基的调整而变化，在房价上涨较快的时候也会动态调整税负压力，已经成为了居民在住宅消费上的第二大支出。财产登记制度、网络化房产信息管理、争议解决机制等构建了较为完善的征管制度和缴纳制度保障了征税流程的效率，但拖欠的情况依然无法避免，每年还是有超过100亿美金房产税金拖欠。
有税收优惠、有税负限制，差别化调控家庭税负。目前美国房产税制度包括对纳税人的税收优惠，以及限制地方政府无节制上调税负权利的条款，这也是纳税人和政府相互博弈的结果。优惠政策包括对特定人群免税、减税、延期纳税和税收抵扣。限制条款包括一系列税率限制、房产税收入增速限制、评估价值增长限制等等。美国房产税制度通过差别化政策降低了不同收入纳税人的税负压力，目前房产税占家庭收入的比重在3%左右。
美国房产税制解析
美国房产税的历史——两轮制度变迁
房产税作为国际通用税种之一，最早由英国在1601年在《贫困救济》法案中以家庭税（(DomesticRate）的名义进行征收。而作为世界上税制最完善的国家之一，美国在1787年宪法的第一条第二款中授予了联邦政府可征收直接税的权力，其中就包括房产税，其征收目的主要是为了满足独立战争中巨额经费支出的需要。伊利诺伊州从1818年开始实行一般财产税制度，对各类动产、不动产实行同一税率征收。到19世纪中期各州相继独立后，为了克服当时普遍存在的财政危机，各州政府开始引进这一制度，陆续针对房屋进行课税。
第一轮制度——
二十世纪初期，随着美国城市化进程的加速，房屋价格随之水涨船高，其带动的税收增长带来了巨大的公众支出压力，各级政府开始推动美国房产税的第一轮制度变迁。针对低收入家庭和老年人的减免税收政策、房产税高于一定税额后的自动减免的断路器（CircuitBreaker）等制度陆续在各州建立。同时由于绝大多数税负压力由从州政府转移到了地方政府，房产税的征收和支配主体也发生了同样的转移。
第二轮制度——
到了20世纪70年代，由于美国的经济发展陷入“滞涨”困境，房产价格的上涨带来税负的急剧提升。美国各州再次大规模出台以税收限制为特征的新房产税政策，开启了房产税的第二轮制度变迁。期间最具有影响力的就是加州在1978年的第13号提案，该提案囊括了计税房价调整、交易环节减免重复征税、税收增长限制等方面，为其他各州重构房产税制度提供了蓝本。
经过长期的运作和调整，目前美国业已形成了一套较为完善的房产税税收政策体系，它以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体，具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。
美国实行多元化的土地所有制，土地属性具有私人所有、政府所有等多种形式。在902万平方公里的国土中，主要分布在东部的私人土地约占58%，联邦政府和州及地方政府的土地约占40%，此外印第安人自留地占国土面积的2％。
据美国人口普查局主持的美国社区调查的数据显示，全美各州平均家庭房产税支出的中位数（按年度估算口径）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%逐渐攀升至3.96%。其中纽约州及其周边新泽西州的家庭缴纳的房产税最高，中位数超过7000美元，而密西西比、阿拉巴马等州最低，不到1000美元。
美国房产税主要用于地方政府的公共开支，同时具有较为透明的房产税支出披露体系，每个业主在年末亦会收到政府的纳税单，其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。支出通常主要分为三大类：一是学区教育，二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务，三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收入一半。典型的如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。
“以需定收”方式确定税率
法定税率=(预算支出-非房产税收入)÷房地产评估净值
=(预算支出-非房产税收入)÷(总评估值-豁免-减免-折扣)
目前美国全国的51个州在房地产的保有环节都开征了房产税，各地税率差异较大，根据美国数据网站WalletHub的统计，总体分布在0.2%～2.5%的区间之内。房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔，其税率均超过2%；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那，税率均低于0.5%。
核心在于不动产价值的估算
税基为评估价值的一定比例
房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=（评估价值×征税比率）×法定税率-税收优惠
三种估值方法：
市场比较法：又称可比价格法,即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价，具体为比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋面积、房型、房龄、房屋设施等进行调整。这是美国征收不动产税最常用的估值标准，也为绝大多数州所采用。该方法对于自有住房类不动产的价值评估较为合理和有效，但对工业和商业财产的适用性较低。
重置成本法：主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧进行调整。主要适用于通常不会产生所得，且可比交易很少的房产的估价。同时重置成本作为评估标准,使房产税的评估工作大大简化,管理者只需保持房地产的销售记录。目前美国有少数几个州，如加利福利亚、佛罗里达、密歇根等州采用了此方法。
入息收入法：通过预计财产的预期收益来估计财产的价值，对于持续产生收益的不动产，如公寓、商店、写字楼、停车场和农业用地等，此方法较为有效。例如纽约曼哈顿公寓的房产税税基就是根据其租金来估算的，不同租金层级的房屋具有相对应的房产税。
在对房产价值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分为年度重估、部分重估和全周期重估三类：
年度重估：根据市场的变化，每年都对所有不动产重新估价。
全周期重估：是指不动产在特定的年份被估价后，直到下一次规定的估价年份之前，其估值不变。但如果不动产在这期间被新建、损坏或改变用途，则需重新估价，估价周期通常在2-10年之间。
部分重估：是指在全周期重估的同时，每年都对一部分不动产进行重新估价。例如某地区法定重估周期为三年，则每年区内三分之一的不动产进行重估，同时在第三年，所有不动产都将被重估。
在美国缴纳房产税的手续较为简易，各地按季度、半年或按年度征收，每个房主会于定期收到地方税务部门寄送的纳税通知，房主在规定期限内通过支票或网络支付的途径完成支付即可。通常法定一年征收一次的地区的房产估值办会在当年12月向房主寄发房产税表，而房主则需在次年一季度末之前一次缴清税费。
延期权利和处罚条款
在美国国内税务局（IRS）税表申报的页面的文件中显示，美国房产税的纳税人享有延期申报的权利，期限通常为30日。若未能按期缴清税费，税务机构会处以罚款和加收滞纳金，同时估价员也可在现有估价基础上施加10%的惩罚。若长期欠税（一般为三年以上），许多地方的政府将有权处理并出售房主财产以抵扣税费。据美国税收留置权协会(NTLA)最新的数据显示，全美每年拖欠的房产税金的规模在120亿美元上下。
有何优惠？有何限制？——美国房产税优惠及限制条约
如前文所述，美国房产税税制经历了两轮大规模的制度变迁，而相应推出的惠及纳税人的税收优惠政策和限制地方政府税负权力的限制条款，也是纳税人和政府相互博弈的结果。在美国国内税务局（IRS）的纳税人享有的权利和低收入者纳税指南的页面，我们可以看到现行的美国房产税优惠政策主要分为三大类：
2、针对弱势群体的延期纳税条款，同时当纳税人的房产价值大幅升值时，纳税人可先按该财产的原价值缴纳税款，而差额则可以延期缴纳。
3、主要针对低收入人群的税收抵免制度，部分区域对低收入群体实施住房抵免，抵免额可以抵减个人所得税或者退休现金等，有效减轻纳税人的税负负担。当纳税人缴纳的财产税与其个人收入（或缴纳的个税）的比例超过了税收抵免的法律规定（各州设有不同的比例），则政府会将超出部分按比例返还给纳税人。
虽然美国房产税的征收主体为地方政府，同时拥有着通过年度财政预算调整税率的权力。但为了制约地方政府对于税负的无节制上调，美国各州均制定了一系列的限制条约。在美国林肯土地政策研究院（LincolnInstituteofLandPolicy）中发布的重点政府报告页面内，列举了较为完全的美国房产税税收限制条款，主要分为税率限制、税收收入和支出限制、评估价值增长限制、充分披露要求等几类。
1、税率限制
具体操作上既有对总税率的限制，也有分州、县、市、镇、学区等区域分别限制其税率，目前全美有超过三分之二的州制定了相应的限制条款。例如在亚拉巴马州，在规定州的总税率不超过0.65%的同时，还分别规定了县政府用于一般用途的房产税税率不超过0.5%，用于债务还本付息用途的房产税税率不超过0.25%，用于债务还本付息以外用途的房产税税率不超过0.5%，学区的税率不低于1.0%等。
2、收入和支出限制
全美约有9个州对房产税收收入或支出的增长设置了限制。其中有将收入和支出综合考量限制，也有单独限制支出或收入。例如在加州规定，州和各地方政府房产税税收收入的增长不得超过生活成本的变化和人口的变化。
3、评估增长限制
全美约有19个州及特区对各类型房产评估价值的上涨幅度设定了限制。同时部分州将不同类型用房的评估价值相联系制约，例如假设自住用房的评估价值增长率低于3%，则另一类别的农用房地产的评估价值也将受其限制。
4、充分披露要求
主要分为三类，一是要求对相对上年增税时的披露、二是要求对相对上年不增税或者减税的披露，三是要求对恒定税率的披露。目前全美有11个州存在此类限制条款。