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2024年接近尾声时，澳大利亚住房市场显现出增长动能放缓的明显迹象，不同地区之间的市场表现也愈发多样化。
总体来看，全国住宅价值在10月份上涨了0.3%，这是自2023年2月新一轮周期启动以来连续第21个月的增长。
然而，增速显著放缓，尤其是在大城市和地区市场之间表现差异加剧。
首先，澳洲整体房产市场的正增长依旧是由中型首府城市布里斯班，阿德莱德及珀斯所支撑，其抵消了其他城市的下降。但这些市场的动能也在减弱。
以珀斯为例，其10月份的住宅价值增长1.4%，虽仍居全国首位，但远低于今年上半年2%以上的月度增幅。
同样阿德莱德的增长也有所放缓，10月份仅增长1.1%，是3月以来的最低水平。
布里斯班的月增长率则下降至0.7%，为7月以来最低。
年度增长趋势也在持续放缓。截至10月的12个月内，全澳年度增长率已降至6%，低于今年2月的9.7%的年度峰值。
随着房价增长放缓，新入市房源库存水平的上升为买家提供了更多选择。
根据截至11月的动态四周数据显示，全国首府城市的公布的房源库存自冬季结束以来增长了13.8%，其中珀斯的增长最大，达到23.7%，但其基数非常低。
在悉尼和墨尔本，总房源数量已比过去五年的平均水平高出12%，这有助于解释这些市场出现疲软的原因。
尽管中型首府城市的房源也有所增加，但珀斯、阿德莱德和布里斯班的在售房源库存量仍然比过去五年的平均水平低20%以上。
与其他市场不同，尽管随着上市房源供应的增加，这种平衡正逐渐改善，但这些城市现在依旧属于卖方市场。
住宅销售情况也在下降。截至10月的三个月内，首府城市的销售量比前三个月下降了7.5%，比去年同期下降了1.6%
私下销售的数据显示，房产在市场上的平均销售天数有所增加，尤其是在那些库存水平高于平均水平的城市。但整体数据表现依然优于进入澳洲房产旺季初的水平，其原因是CPI数据的下跌，降息信心指数的提高。
租金增长也在放缓。全国年度租金增长率降至5.8%，是自2021年4月以来全国租金指数的最低年度增幅。租金增长的放缓对通胀是个好消息，因为租金在消费价格指数（CPI）中占据了很大的比重，且租金增长也在放缓。
CPI（消费价格指数）中租金部分对通胀的影响已开始减弱，9月份降至6.7%，低于今年第一季度的7.8%的峰值。公寓市场较弱的租金增长趋势拖累了整体租金增长。在2024年10月结束的三个月里，悉尼、墨尔本、布里斯班、霍巴特和堪培拉的公寓市场租金普遍下滑。
此外，一些城市的别墅租金在动态季度内也出现了下降。悉尼的房屋租金在动态季度数据中下降了0.1%，而在堪培拉，别墅的租金则下降了0.4%。
租金下降的趋势主要有两个原因：一是住房可负担性问题，二是净海外移民的放缓，尤其是自2023年第一季度海外移民人数达到峰值后有所回落。同时，家庭结构的变化也是一个因素，随着疫情期间家庭规模缩小，平均家庭人数正在逐步减少。
接下来，我们来讨论一下直播间客户经常询问的珀斯市场。
珀斯的房屋价值在10月份再次上涨了1.4%，中位房价增加了大约10,790澳币，这是连续第22个月的增长，也是第18个月房价增长超过1%。
尽管房价持续上涨，但越来越多的迹象表明，珀斯市场的增长动能正在减弱。动态季度增长率为4.1%，是自去年年底三个月以来的最低水平。
随着市场库存的增加、购买活动的放缓以及价值增长的减慢，珀斯市场的动能也开始减弱。
然而，积极的一面是，通货膨胀趋势向下，这意味着首次降息可能会在明年第一季度实施。
与此同时，劳动力市场保持紧张，新建住房供应水平维持低位，这些因素都有助于避免房价出现大幅回调。
此外，第三季度的CPI（消费者价格指数）公布为3.5%，其中住房部分的年度增幅已降至仅2.8%，为自2021年第三季度以来的最低水平。这主要得益于能源补贴导致的公用事业成本大幅下降，下降幅度达到7.6%。
建筑成本同样趋于稳定，新建住房的建筑成本仅增长了4.8%，远低于疫情期间的高点20.7%，这是自2021年第三季度以来的最低增幅。
类似的趋势也反映在Cordell建筑成本指数上，截至9月的年度增长率为3.2%，显著低于疫情前十年4.1%的平均水平。新建住房成本的下降趋势也趋于明朗。
此外，住宅批准远低于平均水平，开工趋势较低，正在建设的住宅数量也在减少。鉴于开发商利润可达性和劳动力供应紧张，未来一年住宅建筑活动的实质性转变仍然不太可能。
全澳住房开工率维持低位
在供给方面，各州政策旨在提高项目可行性，例如为基础设施成本提供资金，这类措施会受到广泛欢迎，并能为准备就绪的项目提供立即启动的推动力。
然而，尽管有新住房供应的交付，但整体供应仍不足，很难预见房价会出现实质性的大幅下降趋势。
另一方面，住房可负担性带来的挑战在澳大利亚房地产市场的大多数领域依然存在。因为经济活动疲软，许多家庭已经基本耗尽了疫情期间积累的储蓄。根据可负担性指标，债务偿付比率在第二季度创下历史新高，住房价值与家庭收入的比例也接近历史高位。
利率方面，尽管较低的利率以及即将降息将有助于改善偿付能力并提振市场情绪，但如果家庭债务水平随着利率下降而上升，澳洲信贷监管收紧可能会成为另一个潜在风险。
综上所述，澳大利亚房地产市场的增长势头正在减缓，市场表现呈现分化。
尽管部分中型首府城市仍保持增长，但总体趋势显示房价和租金增长放缓，库存量上升。
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