新闻速递：个人转让非住宅土地增值税征管新变化
（一）个人转让非住宅土地增值税严格执行查账征收
个人转让非住宅土地增值税征管的国家和地方规定
（一）个人转让非住宅土地增值税征管的国家规定
目前，个人转让非住宅土地增值税的征收方式包括查账征收和核定征收两种。
1、原则上采用查账征收方式
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十条的规定，个人转让二手房，土地增值税应当优先采用查账征收方式计算土地增值税，即以转让收入减除房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金等取得房屋的成本扣除项目，计算增值额和增值率，根据增值率大小分别适用30%、40%、50%、60%四档税率计征土地增值税。
其中，房屋及建筑物的评估价格，区分两种情形确定：
（1）如能提供购房发票，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条的规定，按照购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（2）如不能提供购房发票，根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，应按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定。
2、不能提供发票和评估价格的可以采用核定征收方式
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条，如纳税人既不能提供购房发票，又不能取得房地产评估价格，则可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，采用核定征收方式计算土地增值税，即以全部转让收入作为计税依据，直接乘以核定征收率计算税款。
（二）个人转让非住宅土地增值税征管的地方规定
以浙江省为例，目前《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（浙江省地方税务局公告2010年第2号）已明确自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，其核定征收率原则上不得低于5%。但浙江省税务局对转让旧房核定征收率未统一规定，而是由各市税务局具体规定。对于个人转让非住宅，浙江省部分市区规定的核定征收率如下：
案例分析：调整前后个人转让非住宅的土地增值税变化
以绍兴市为例，如个人2023年转让二手商业地产取得不含税收入2500万元（下同），购房发票记载金额为2000万元。
（一）适用旧政策规定
个人应当以收入总价2500万元乘以适用固定税率3%，计算缴纳土地增值税75万元。
（二）适用6月1日调整后的新规定
1、持有五年
应当以转让收入2500万元扣减原值2000万元，再扣减买入时按照3%缴纳的契税60万元，以及每年加计5%的扣减额500万元，计算出增值额为负值，即土地增值税为0。
2、持有一年
由于每年加计5%的扣减额部分仅有100万元，于是同等条件下计算出增值额为340万元，增值率约为16%，按照四级超率累进税率，对应的税率为30%，应当缴纳土地增值税102万元。
（三）小结：调整后个人转让非住宅转让土地增值税是否大涨不能一概而论
个人转让非住宅土地增值税政策调整的评价
（一）本次调整符合税收法定和量能课税的要求
本次调整中税法本身并未发生变化，实际上是税收征收管理和执行口径随着系统升级、数据完善得到规范，实现了财政部、国家税务总局规定在土地增值税征管中的回归和复位，更加契合税收法定和量能课税的基本原则。
一方面，税率和征税方式是法定的课税要素，在税法上土地增值税对于纳税人转让房地产一直规定优先采用查账征收方式，适用四级超率累进税率，只有在符合特定条件的情况下，才能采用核定征收方式，适用固定的核定征收率。过去部分地方对于个人转让非住宅，不考虑能否提供购房发票和评估价格，就一律采用核定征收方式的做法，本身有悖于上位法规定的土地增值税征管方式，也违背国家税务总局提出的土地增值税征管不能“求快图省”、“一核了之”的精神。本次调整后，现实操作上按照5%、3%、1%等固定税率或核定征收率对个人转让非住宅征税恢复到实行法定的四级超率累进税率，符合税收法定的要求。
另一方面，土地增值税的计税依据是房地产增值额，即本质上是对纳税人持有房地产期间产生的资本利得征收的税种，土地增值税的征收应当遵循量能课税原则。查账征收方式适用超率累进税率，即针对不同增值率设置不同税率，增值率越高税率越高，将实际税负和纳税人的负税能力相匹配，有利于促进税负的公平分配，符合量能课税原则的要求。
（二）本次调整对亏卖投资人将产生实际税负不升反降的效果