2、土地成交情况点评：2023H1土地成交总土地成交总价同比下滑价同比下滑21%，京、杭、沪位列前三；预计下半，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖（年会有结构性回暖（2023/7/6）居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩需求收缩央行央行2023年年二二季度问卷调查点评季度问卷调查点评（2023/7/1）走出停滞期，诞生新格局走出停滞期，诞生新格局房地产行业房地产行业2023年年中期策略中期策略(2023/6/13)中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格房地产行
3、业房地产行业证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710jialu.xu证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002住房住房“以旧换新以旧换新”政策政策研究研究住房“以旧换新”一个被低估的方向核心观点核心观点“以旧换新以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、地方国有平台公司、购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、地方国有平台公司、第三方直接收购二手旧房，部分城市同时还
4、提供换房补贴。第三方直接收购二手旧房，部分城市同时还提供换房补贴。“以旧换新”是属于贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新，对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用。我们认为“以旧换新”政策实施的背景主要有二：1）去库存。当前广义库存去化周期已处于15年10月的水平，15年“去库存”的主要手段为货币化棚改。而从目前政策来看，“以旧换新”是类似的，可将居民持有的房产再投入市场，激发置换需求的政策。2）目前热点城市新房二手房都出现了疲弱甚至相互竞争，循环降价的现象，导致地产循环
5、链条中断。目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和住房升级需求。据我们的不完全统计，截至7月26日，全国已有超80个城市表态支持住房“以旧换新”。在政策的实施过程中，各地根据自身情况，探索在政策的实施过程中，各地根据自身情况，探索出了多种模式，主流模式有以下几种：出了多种模式，主流模式有以下几种：1）帮卖模式：最为）帮卖模式：最为市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房。市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房。房企、中介、购房者三方签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内（一般1-3个月）二手房成功售出，则新房认
6、购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。代表城市有北京、上海、深圳、广州等。帮卖模式或将更利帮卖模式或将更利好好B端的中介和房企。对于中介来说，可以增加客源，端的中介和房企。对于中介来说，可以增加客源，同时能在现在众多的挂牌房源中快速甄别真实卖房客源。对于房企而言，相当于获得了相当于获得了1-3个月期限的无息资金。个月期限的无息资金。不过该模式的弊端在于：交易周期长；政府未能介入；中介自身的利益诉求仍在，因此对购房者来说，和普通的置换差异不大，甚至更不划算（换新房源有限）。2）收购模式：）收购模式：由政府指定的地方国资平台或开发商直接收购业主二手房（旧房），业主再将售房款项
8、售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴（以税费补贴和购房款补贴为主），补贴比例通常不会超过新房总价的3%。当前参与当前参与“以旧换新以旧换新”活动的新房房源以国企项目占主导，活动的新房房源以国企项目占主导，但但越来越多品牌房企加入其中。越来越多品牌房企加入其中。主流房企中万科是“以旧换新”参与度最广的房企，其次保利发展、中海地产、招商蛇口、中国铁建的参与度也相对较高，均为央企，地方国企参与活动的城市相对聚焦在深耕地区。对于房对于房企，参与主要动力在于推动新房项目库企，参与主要动力在于推动新房项目库存去化、加速回款，从而缓解自身的库存压力。但同时，也考验房企的运营能力。存去化、加速回款，从而缓
9、解自身的库存压力。但同时，也考验房企的运营能力。“以旧换新”能否取得预期效果，开发商起到了至关重要的作用，主要体现在：1）提供的新房产品，从地段、户型、交通、环境、配套到质量，能否满足换房者的需求？2）“以旧换新”活动能否给购房者带来实实在在的优惠？在一些能级在一些能级较高的城市，参与较高的城市，参与“以旧换新以旧换新”的房企，只拿出了偏远地段或者的房企，只拿出了偏远地段或者滞销滞销尾盘参与，新房无法满足居民的期望，尾盘参与，新房无法满足居民的期望，居民参与意愿就不强，换新受阻会使得卖旧房动力不足。由于牵涉面广、需破解的综合性难点多，所以需居民参与意愿就不强，换新受阻会使得卖旧房动力不足。由于
10、牵涉面广、需破解的综合性难点多，所以需要地方政要地方政府发挥好力量，起到牵头作用，府发挥好力量，起到牵头作用，统筹协调全市、各区的待售资源，扩大住房“选新”覆盖范围，更多纳入改善居住品质的“好房子”，尤其是鼓励市中心、优质地段的房源也要参与进来，以好房子驱动“以旧换新”。为了鼓励开发商拿出核心区的优质项目，地方政府可以适当向这些开发商做一些政策倾斜，例如在拿地、税收上给予一定的政策优惠等；可以将住房置换资金以“房票”形式发放兑换，推动实现跨区域或者全市范围内流通换新；此外，政府也需要甄选开发商品牌及信用资质，做好入选新房项目自身财务、品质等尽调工作，消除逾期交房、购房资金退还难保障等风险。政策
11、效果政策效果：1）对于购房者而言，对于购房者而言，“以旧换新以旧换新”有效缩短置换周期、流畅交易衔接问题；有效缩短置换周期、流畅交易衔接问题；降低违约损失；有效降低违约损失；有效降低置换成本。降低置换成本。2）对于市场而言，对于市场而言，理论上政策有助于城市加快商品房流通性，先带动二手房成交（去化二理论上政策有助于城市加快商品房流通性，先带动二手房成交（去化二手房库存），再带动新房成交，起到帮助新房库存去化的效果。但从实际的城市数据来看，效果暂不显著。手房库存），再带动新房成交，起到帮助新房库存去化的效果。但从实际的城市数据来看，效果暂不显著。二手房成交：二手房成交：我们发现，在2024年
12、4-5月多数城市参与到“以旧换新”活动后，6月执行政策的25个样本城市的二手房成交面积环比增速转正，为6%，小幅高于我们跟踪的34个城市二手房成交面积环比增速（5%），政策效果不明显。新房成新房成交：交：2024年6月49个“以旧换新”城市的新房成交面积环比增长18%，增速低于81城新房成交面积环比增速（25%），政策未对新房成交起到效果。新房去化：新房去化：36个执行“以旧换新”政策的样本城市新房（不包括保障房）库存去化周期整体仍然呈现上升态势，截至2024年6月平均去化周期仍然高达30.2个月。如果我们对比不同模式的效果，从数据上看，如果我们对比
13、不同模式的效果，从数据上看，帮卖和收购模式对于二手房成交修复都起到了一定作用，帮卖模式效果收购模式，而补贴模式基本没有起到效果。从目前看，从目前看，“以旧换新以旧换新”模式下的模式下的成交规模有限，可带动一定的市场活跃度，但能否真成交规模有限，可带动一定的市场活跃度，但能否真正达到提振市场的效果，还需等待市场的检验。正达到提振市场的效果，还需等待市场的检验。我们认为我们认为“以旧换新以旧换新”是当前市场上一个被低估的方向。是当前市场上一个被低估的方向。根据我们的测算，23年全国新房成交套数中，约有年全国新房成交套数中，约有17%来自于二手房置换客（来自于二手房置换客（172万套）。全国年均
14、换房套数为万套）。全国年均换房套数为332万套万套（既可能换新房、也可能换二手房），占全国二手房成交套数的比重为56%。全国范围内，换房客中全国范围内，换房客中52%会选择置换新房，会选择置换新房，48%选择购买二手房。我们预计，未来可能通过未来可能通过“以旧换新以旧换新”实现置换的潜在体量为实现置换的潜在体量为3.41亿平，亿平，占商品住宅销售面积的比重为36%。全国范围内收购全国范围内收购“卖旧买新卖旧买新”的置换客手中的二手房所需资金的置换客手中的二手房所需资金体量体量预计为预计为4.18万亿元，即万亿元，即“卖旧买新卖旧买新”的置换的置换客手中二手房的价值体量。客手中
15、二手房的价值体量。“以旧换新以旧换新”政策可能实现的潜在的新房销售额空间预计为政策可能实现的潜在的新房销售额空间预计为5.50万亿元，万亿元，占全国商品住宅销售额（2023年为10.3万亿元）的比重为53%。投资建议投资建议“去库存去库存”已经成为当前房地产行业的主基调之一。当前新房库存去化周期高企的同时，二手房挂牌量也在激已经成为当前房地产行业的主基调之一。当前新房库存去化周期高企的同时，二手房挂牌量也在激增，一定程度上对新房产生替代效应。因此本轮去库存，与增，一定程度上对新房产生替代效应。因此本轮去库存，与2014年相比，最大变化是要提振置换需求，激年相比，最大变化是要提
18、际集团。3）受益于）受益于“以旧换新以旧换新”二手房成交的房地产经纪公司：二手房成交的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。风险提示风险提示“以旧换新”政策落地及推进进程不及预期；二手房房价波动风险，进而影响旧房的评估价格；保障性住房的租售前景存在不确定性；收购旧房的资金不足。2024年8月8日住房“以旧换新”政策研究2目录目录1通过以旧换新以期带动一二手房良性循环，同时促进新房去库存通过以旧换新以期带动一二手房良性循环，同时促进新房去库存.52“以旧换新以旧换新”的的N种模式是如何运作的？种模式是如何运作的？.92.1帮卖模式：最为市场化的交易模式，中介和开发商合作
19、，锁定新房房源、优先推售旧房.92.2收购模式：交易效率最高，旧房要求和换购的新房限制相对较多.152.3“旧转保”模式，即肇庆模式：国资统租存量房源用于保障性住房运营.302.4补贴模式：效果最弱，补贴比例通常不会超过新房总价的3%.323“以旧换新以旧换新”以国企项目为主导，未来核心区新房项目也可能更多纳入活以国企项目为主导，未来核心区新房项目也可能更多纳入活动中动中.344“以旧换新以旧换新”政策效果如何？政策效果如何？.384.1对于购房者而言，“以旧换新”减轻了置换压力.384.2从数据层面看，“以旧换新”对于成交量提升、库存去化的效果暂不显著，帮卖模式的城市
20、效果相对好于收购模式.394.3当前政策实际效果并不乐观，未来政策仍有优化空间.415“以旧换新以旧换新”一个被低估的方向一个被低估的方向.425.1二手房房价或成为收购价的锚定价，稳住二手房房价是政策实施的关键.425.2未来可能通过“以旧换新”政策实现置换的潜在体量为3.4亿平；能够实现的潜在新房销售额空间将达到5.5万亿元.436投资建议投资建议.497风险提示风险提示.50aVbUdXeU8XfYdXbZ9P8Q8OnPrRoMqMlOpPwOkPoOvM7NqQwPNZtOtRxNpOsR2024年8月8日住房“以旧换新”政策研究3图表
21、目录图表目录图表图表1.截至截至2024年年6月末，我国商品住宅广义库存面积（累计新开工面积月末，我国商品住宅广义库存面积（累计新开工面积-累计累计销售面积）约销售面积）约19.5亿平，去化周期高达亿平，去化周期高达29.1个月个月.5图表图表2.2024年上半年年上半年110平以上各面积段产品成交占比合计平以上各面积段产品成交占比合计56.3%.6图表图表3.2024年年6月末，月末，42城城二手房挂牌套数达二手房挂牌套数达564.8万套，同比增长万套，同比增长14%.6图表图表4.2023、2024年年1-5月重点月重点14城
22、城90平米以下二手房交易占比分别约平米以下二手房交易占比分别约54%、53%.6图表图表5.据我们的不完全统计，截至据我们的不完全统计，截至2024年年7月月26日，全国已有超日，全国已有超80个城市表个城市表态支持住房态支持住房“以旧换新以旧换新”.7续图表续图表5.据我们的不完全统计，截至据我们的不完全统计，截至2024年年7月月26日，全国已有超日，全国已有超80个城市个城市表态支持住房表态支持住房“以旧换新以旧换新”.8图表图表6.“以旧换新以旧换新”帮卖模式帮卖模式.9图表图表7.各城市帮卖模式配套支持政策梳理各城市帮卖模式配套支
23、持政策梳理.10图表图表8.部分城市在帮卖模式的基础上，引进了创新性的部分城市在帮卖模式的基础上，引进了创新性的“兜底兜底”措施，确保旧房一措施，确保旧房一定会被售出定会被售出.11图表图表9.漳州、常州在帮卖模式的基础上，引进了创新性的漳州、常州在帮卖模式的基础上，引进了创新性的“兜底兜底”措施措施.11图表图表10.各城市帮卖模式下支付房企购房意向金和新房锁定期限的梳理各城市帮卖模式下支付房企购房意向金和新房锁定期限的梳理.12图表图表11.截至截至6月月3日，招商、象屿、日，招商、象屿、金地、中国能建、中国铁建、中建东孚、上金地、中国能建、中国铁建、中建东孚、上海
24、纺织、金融街、新华、外高桥、隽冈、中交城投、中国金茂等海纺织、金融街、新华、外高桥、隽冈、中交城投、中国金茂等13家企业家企业21个个项目和项目和10家房地产经纪机构参加活动家房地产经纪机构参加活动.14图表图表12.深圳房地产深圳房地产“换馨家换馨家”活动实施流程活动实施流程.15图表图表13.“以旧换新以旧换新”收购模式实施流程收购模式实施流程.16图表图表14.收购模式的换新规则和定价机制收购模式的换新规则和定价机制.16续图表续图表14.收购模式的换新规则和定价机制收购模式的换新规则和定价机制.17图表图表15.据我们的不完全统计，全国范围内通过地方国企
25、平台收购旧房完成以旧据我们的不完全统计，全国范围内通过地方国企平台收购旧房完成以旧换新的住房数量不足两万套换新的住房数量不足两万套.18图表图表16.收购模式对旧房要求较高收购模式对旧房要求较高.19图表图表17.“以旧换新以旧换新”收购模式之一：郑州模式收购模式之一：郑州模式.20图表图表18.“以旧换新以旧换新”收购模式之二：南京模式收购模式之二：南京模式.21图表图表19.目前各城市的实施主体以城投主体为主，部分涉及开发商目前各城市的实施主体以城投主体为主，部分涉及开发商.22图表图表20.郑州住房郑州住房“以旧换新以旧换新”实施分为收购模式和帮卖模式两类实施分为收购
26、模式和帮卖模式两类.24图表图表21.郑州城发集团收购房屋条件郑州城发集团收购房屋条件.25图表图表22.截止截止2024年年5月月27日日“以旧换新以旧换新”新楼盘共新楼盘共85个，主要来自金水区，中个，主要来自金水区，中原区、二七区、郑东新区、经济技术开发区、管城区等原区、二七区、郑东新区、经济技术开发区、管城区等.26图表图表23.南京房地产南京房地产“以旧换新以旧换新”国企收购模式国企收购模式.27图表图表24.南京第二批南京第二批“以旧换新以旧换新”项目情况及存量房收购范围项目情况及存量房收购范围.28图表图表25.江宁区房企联盟存量住房江宁区房企
27、联盟存量住房“以旧换新以旧换新”活动情况汇总活动情况汇总.29图表图表26.华发珠海华发珠海“以旧换新以旧换新”补贴补贴.30图表图表27.肇庆肇庆“旧转保旧转保”模式模式.312024年8月8日住房“以旧换新”政策研究4图表图表28.肇庆肇庆“旧转保旧转保”模式实施流程模式实施流程.31图表图表29.“以旧换新以旧换新”补贴模式梳理补贴模式梳理.33图表图表30.主流房企中，央企主流房企中，央企“以旧换新以旧换新”普遍参与度较高，地方国企参与普遍参与度较高，地方国企参与“以旧换新以旧换新”相对聚焦在深耕地区，品牌房企万科参与城市范围也较广相对聚焦在深耕地区
29、，小幅高于我们跟踪的小幅高于我们跟踪的34个城市二手房成交面积环比增速（个城市二手房成交面积环比增速（5%）.39图表图表35.2024年年6月执行月执行“以旧换新以旧换新”政策的政策的25个样本城市的二手房成交面积环比个样本城市的二手房成交面积环比增速达增速达6%.39图表图表36.2024年年6月执行月执行“以旧换新以旧换新”政策的政策的49个样本城市的新房成交面积环比增个样本城市的新房成交面积环比增速达速达18%，低于我们跟踪的，低于我们跟踪的81个城市新房成交面积环比增速（个城市新房成交面积环比增速（25%）.40图表图表37.2024年年
30、6月执行月执行“以旧换新以旧换新”政策的政策的49个样本城市的新房成交面积环比增个样本城市的新房成交面积环比增速达速达18%.40图表图表38.36个执行个执行“以旧换新以旧换新”政策的样本城市新房（不包括保障房）库存去化周政策的样本城市新房（不包括保障房）库存去化周期整体上升，期整体上升，6月平均去化周期高达月平均去化周期高达30.2个月个月.40图表图表39.政策出台后的政策出台后的T+2个月个月19个样本城市二手房成交套数环比增速均值为个样本城市二手房成交套数环比增速均值为14%，帮卖模式的城市环比增速均值，帮卖模式的城市环比增速均值21%，收购模式，
31、收购模式8%，纯补贴模式为，纯补贴模式为-8%.41图表图表40.二手房房价或成为收购价的锚定价二手房房价或成为收购价的锚定价.42图表图表41.旧房定价采取多家评估公司联合评估，旧房定价采取多家评估公司联合评估，周边市场的周边市场的二手房房价或成为锚二手房房价或成为锚定价定价.43图表图表42.太仓、江阴、无太仓、江阴、无锡、南京等地还明确了置换总价上限不得超过拟购新房锡、南京等地还明确了置换总价上限不得超过拟购新房合同总价的一定比例，多为合同总价的一定比例，多为60%-80%.43图表图表43.一线城市一线城市新房成交中新房成交中53%的由二手房置换新房而来，二线城市
32、平均为的由二手房置换新房而来，二线城市平均为21%.44图表图表44.一线城市换房客户中，卖旧买新比例仅一线城市换房客户中，卖旧买新比例仅33%，二线城市约，二线城市约46%；三四线；三四线城市约城市约58%.44图表图表45.根据我们的测算，全国范围内新房成交中根据我们的测算，全国范围内新房成交中17%来自于二手房置换客来自于二手房置换客.44图表图表46.根据我们的测算，住房根据我们的测算，住房“以旧换新以旧换新”潜在市场规模或达潜在市场规模或达3.4亿平亿平.45图表图表47.根据我们的测算，收购居民二手房所需资金为根据我们的测算，收购居民二手房所需资金为
34、业务量增加等都务量增加等都有着有着积极的作用。积极的作用。“以旧换新以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、销售，或者由房企、地方国有平台公司、地方国有平台公司、第三第三方直接收购方直接收购二手二手旧房，旧房，旧房售出后购房者按约定购买旧房售出后购房者按约定购买新房的一项政策新房的一项政策。部分城市同时还提供换房补贴部分城市同时还提供换房补贴。在过去的地产宽松周期中，政府更多是通过优化或解除限制性调控，试图通过放松购房资质、降低置业成本以及提供更多优惠等方式来鼓励购房者入市，但是在这一轮的周期中，现行的这些需求
35、端政策没有改变市场继续调整下行的情形。地方政府开始选择一种更为直接的、可以畅通一二手交易链条的政策，为置换客户提供“以旧换新”的服务。2023年以来，二手房挂牌房源难消化的问题也逐渐凸显。根据中指院，2024年6月末，42城二手房挂牌套数达564.8万套，较2022年3月大幅增长了76.5%，挂牌价24038元/平。各地积极出台各类政策，包括带押过户、解除限售、商贷转公积金、房屋置换免个税、赋予高房龄房源的贷款资格、增加贷款期限等。但是，“以旧换新”是一种更为特殊的模式，是属于直接贯通一二手房、以及买卖市场的双向政策创新，更加符合当前中央对于“支持改善性住房需求”、
36、“顺应人民群众对优质住房的新期待”等政策导向。我们认为我们认为“以旧换新以旧换新”政策实施的背景主要有二：政策实施的背景主要有二：1）当前商品住宅库存高企当前商品住宅库存高企，新房销售持续负增长，新房销售持续负增长。2）二手房挂牌量增加，而成交价持续走低，成交周期拉长，）二手房挂牌量增加，而成交价持续走低，成交周期拉长，致使置换需求被限制致使置换需求被限制。打通一二手房的交易链条，释放改善性住房需求，是“以旧换新”背后的逻辑。上一轮“去库存”的主要手段是在于货币化棚改，即通过货币补偿的形式拆掉居民原有的住房，鼓励居民购置新房。而从目前的政策来看，“以旧换新以旧换新”是是与之与之类似的，将居民持
38、（累计新开工面积-累计销售面积）约19.5亿平，去化周期高达29.1个月，去化周期为2015年10月的水平。热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争，循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。至相互竞争，循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。但但市场上市场上仍仍存在卖一买一、卖旧买新、存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和住房升级需求。卖小买大的改善型和住房升级需求。刚需转向二手房，未来还可能向配售型保障房转移，新房市场主要面向改善型需求。而置换链路的起始就是二手刚需，只有低总价旧房卖掉换房才能够真正滚动起来。新房交易不景气与换房需求不
39、活跃有关，当前的新房市场以改善为主（2024年上半年110平以上各面积段产品成交占比合计56.3%），需要将手上的房子卖出去；而二手房交易以刚需为主，2023、2024年1-5月重点14城90平米以下二手房交易占比分别约54%、53%，2024年1-5月上海300万元以下的二手房源交易占比达40%；不过，即便二手房交易占主导，但交易量赶不上二手房挂牌量，导致二手房挂牌量不断创新高。“以旧换新”政策理论上是可以解决当下市场面临的一二手房传导不畅问题的优选政策。图表图表1.截至截至2024年年6月末，我国商品住宅广义库存面积（累计新开工面积月末，我国商品
41、010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-07
42、2020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-04全国商品住宅库存面积全国商品住宅库存面积累计住宅新开工-累计住宅销售（亿平）住宅去化周期（月）:右轴2015年9月：28.7亿平2020年8月：27.5亿平2018年3月：23.7亿平2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究6图表图表2.2024年年上半年上半年110平平以上各面积段产品成交占比以上各面积段产品成交占比合计合计56.3%图表图表3.2024年
45、：）帮卖模式：房企、中介、购房者三方签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内（一般1-3个月）二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。2）收购模式：）收购模式：地方国资平台或开发商直接收购旧房，售房款项用于购买指定新房项目，收购的旧房则可用于保障性住房、人才房等。3）“旧转保旧转保”模式：由模式：由广东广东肇庆首创。肇庆首创。即国资统租存量房源用于保障性住房运营，并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金，对房源要求较高，比如肇庆规定房源面积以40-70平为主、不超过90平，优先考虑楼龄较短的房屋。4）补贴模式：）补贴模式：在
47、42023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-064242个重点城市二手房存量挂牌套数（万套）个重点城市二手房存量挂牌套数（万套）54%53%27%27%19%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20232024年1-5月重点重点1414城二手房成交套数占比城二手房成交套数占比90平以下90-120平120平以上2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究7图表图表5.据我们的不完全统计，截至据我
49、月12日南京2023年9月14日、2024年5月22日南通2023年9月19日、2024年2月20日扬州2023年9月20日泰安2023年9月21日、2024年3月23日日照2023年9月22日济南2023年9月28日、2023年11月24日、2024年1月15日太仓2023年10月1日济宁2023年10月13日、2024年6月13日海宁2023年10月17日、2024年5月9日、2024年5
50、月17日连云港2023年10月23日宁波2023年10月31日丽水2023年11月9日兰州榆中县2023年11月13日、2024年4月29日盐城2023年11月23日绍兴越城区2023年11月24日玉林2023年11月24日阜阳2023年12月1日、2024年3月14日常熟2023年12月7日温州2023年12月8日、2024年4月8日张家港2023年12月10日、2024年5月21日常州20
51、23年12月11日苏州相城区2024年1月2日宜昌2024年1月2日东台2024年1月10日亳州2024年1月14日鄂州2024月1月19日、2024年7月5日襄阳2024年1月24日、2024年3月7日、2024年5月20日重庆2024年1月29日辽宁省2024年2月7日、2024年4月6日黄石2024年2月18日、2024年5月8日荆门2024年2月19日启东2024年2月28日
52、沈阳2024年2月28日乐山2024年3月5日、2024年4月30日江阴2024年3月10日、2024年4月30日宣城2024年3月11日、2024年5月23日蚌埠2024年3月15日苏州2024年3月19日、2024年7月3日遂宁2024年3月22日杭州临平区2024年3月29日哈尔滨2024年4月2日海安2024年4月2日、2024年5月11日无锡梁溪区2024年4月3日、2024年5
53、月30日南昌市南昌县2024年4月11日泰安2024年4月14日福州2024年4月15日郑州2024年4月18日、2024年5月3日长沙2024年4月23日深圳2024年4月27日、2024年5月23日、2024年7月1日江门2024年4月29日靖江2024年4月29日大连2024年4月30日惠州2024年4月30日拉萨2024年4月30日、2024年5月31日梧州2024年4月30
55、地产协会，湖北发布，江西发布，靖江发布，徐州发布，西藏发布，衢州发布，上海本地宝，武汉本地宝，启东本地宝，哈尔滨本地宝，襄阳本地宝，青岛楼市情报，营口951交通之声，太仓日报，住在杭州网，连云港房地产网，鲁网，中国宁波网，张家港房产网，中安在线，扬州新房网，宣城城建集团官方公众号，无锡乐居网，福州晚报，华发股份官网，梁溪城发集团官方公众号，荆州日报，常州楼盘网，陕西都市快报，襄阳日报，太房热线，乐山新闻网，中国会计视野，人社通网，金羊网，蚌埠先锋网，江门广播电视台，磁县融媒体中心，中银证券2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究8续续图表图表5.据我们的不完全据我们的不完
57、2日桂林2024年5月31日武汉武昌2024年5月31日江西南昌县2024年5月31日衢州2024年6月1日武汉经开2024年6月3日、2024年6月13日西安2024年6月5日淮安2024年6月6日连云港灌南县2024年6月7日石家庄2024年6月7日合肥庐阳县2024年6月11日咸宁2024年6月13日邯郸2024年6月14日嘉兴2024年6月17日承德2024年6月17日资阳20
59、房地产协会，湖北发布，江西发布，靖江发布，徐州发布，西藏发布，衢州发布，上海本地宝，武汉本地宝，启东本地宝，哈尔滨本地宝，襄阳本地宝，青岛楼市情报，营口951交通之声，太仓日报，住在杭州网，连云港房地产网，鲁网，中国宁波网，张家港房产网，中安在线，扬州新房网，宣城城建集团官方公众号，无锡乐居网，福州晚报，华发股份官网，梁溪城发集团官方公众号，荆州日报，常州楼盘网，陕西都市快报，襄阳日报，太房热线，乐山新闻网，中国会计视野，人社通网，金羊网，蚌埠先锋网，江门广播电视台，磁县融媒体中心，中银证券2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究92“以旧换新以旧换新”的的N种模式是如
60、何运作的？种模式是如何运作的？2.1帮卖模式：帮卖模式：最为最为市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房推售旧房帮卖模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优帮卖模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房。先推售旧房。购房者先与房企达成购买意向，向房企缴纳一笔意向金，再由房企联合中介，采用线上流量倾斜、线下聚焦推广等方式优先销售旧房，若一定期限（一般1-3个月，最长不超过6个月）内旧房顺利售出，即可按照流程推进新房购买手续，否则房企将无条件返还购房者意向金，换房人无需承担违约责任。目前帮卖模式是使用范
62、费用：）中介费用：宜昌提出旧房销售期间服务费用可由房企代支付，费用不超旧房销售总价款的1.5%；南昌中介返还旧房销售佣金的50%；乐山提出中介对参与“以旧换新”政策的购房者和房企给予中介服务费优惠；上海在原本中介费的收费标准下，对参与“以旧换新”活动的业主给予折扣，折扣力度最终确定在7-8折；北京购房人换房交易并提供专属佣金优惠，不同房企优惠力度不同；珠海、绍兴、兰州等部分区域则免去买旧房的中介佣金。2）贷款：）贷款：长沙明确“以旧换新”购买新房的，可按认房不认贷政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；玉林、兰州、南昌、南平、西安等地则给予优惠房贷利率。3）物业费：）物业费：湖北咸宁旧房
63、售出后，15日内签订合同并支付购房款，可享受6个月物业费补贴；30天内享受3个月物业费补贴。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究10图表图表7.各城市帮卖模式配套支持政策梳理各城市帮卖模式配套支持政策梳理配套支持配套支持城市城市帮卖模式相结合的配套措施帮卖模式相结合的配套措施中介费用中介费用广东珠海免费委托华发合作中介机构为其销售其位于珠海的二手房源，0佣金浙江绍兴越城区可免缴纳中介经纪服务费，改由房地产开发公司支付甘肃兰州榆中县意向客户不需要向中介机构缴纳中介服务费湖北宜昌旧房销售的居间服务费用可由房地产开发企业代为支付，费用不超
64、过旧房销售总价款的1.5%重庆万科选定万科在售新房并签订“放心买”协议和缴纳定金的，可享受“好赞”佣金1%+2万元/套置业优惠补贴四川乐山购房者和开发企业给予中介服务费优惠江西南昌市南昌县房地产经纪机构返还二手住房销售佣金的50%广东珠海旧房售出，2%的佣金补贴陕西西安给予不低于85折的中介费，如需租赁周转，则免中介费广西桂林中介费用减免优惠方案四川成都房企补贴旧房中介佣金(仅补贴一套旧的中介佣金，最高补贴该旧房成交总价的1.75%且旧总价不超过250万)上海在原本中介费的收费标准下，对参与“以旧换新”活动的业主给予折扣，折扣力度最终确定在78折
65、甘肃兰州榆中县甘肃榆中农村合作银行推出了“换新购”贷款产品，凡在“房源超市”选购房屋的，均可享受贷款最低利率广西桂林报销购房者二手房中介佣金（抵减新房款），旧房佣金最高为成交价1.5%广东江门直接补贴中介费2万元江西新余旧房销售佣金5折优惠广东广州星河1.5%的中介佣金补贴+0.5%的开通贝壳“好赞好房”补贴（仅补贴1套，成交总价上限400万元）湖北咸宁1个月内售出的给予中介旧房实际成交总价（下同）1%补贴；2个月内售出的给予中介0.8%补贴，3个月内售出的给予中介0.6%补贴北京购房人换房交易并提供专属佣金优惠，不同房企优惠力度不同甘肃兰
66、州中介费用给予市场8折以上的优惠贷款贷款资格资格广西玉林参加商品房“以旧换新”活动，购置的新房可享受更为优惠的银行贷款利率（如售出的旧房为首套房，待旧房售出后，购置的新房则定为首套房，可享受首套房的银行贷款利率）。江西南昌市南昌县银行给予新旧房贷款利率优惠政策福建南平给予首套房认定，新购住房的个人住房商业贷款可按首套住房认定陕西西安给子客户当前市场最优的利率政策，在二手房按揭贷款方面，抵押登记费、担保费、评估费均由银行承担湖南长沙明确“以旧换新”购买新房的，可按认房不认贷政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠物业物业费费湖北咸宁旧房售出后，15日内签订合同并支付
68、住建局等三部门联合印发漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案，通通过搭建过搭建“以旧换新以旧换新”平台，由运营主体购买在规定时限内未能成功出售的符合条件的存量平台，由运营主体购买在规定时限内未能成功出售的符合条件的存量“旧房旧房”。申请“以旧换新”的旧房需位于九龙大道以西、北江滨路以北、金峰路以东、北环城路以南的区域范围内，产权面积不得大于70平且权属清晰，在2009年12月31日前完成竣工验收备案并已办理房屋所有权证、土地使用证等不动产权证，房屋结构属于砖混结构或框架结构，住房评估单价不高于住房评估单价不高于9000元元/平。平。旧房价格采取评估“一编一审”方式确定，即由运营
70、体累计购满间若运营主体累计购满1000套存量住房套存量住房，则提前终止。，则提前终止。漳州模式的亮点有二：漳州模式的亮点有二：a）购房价格透明，进入购房价格透明，进入“以旧换新以旧换新”平台房源库的，每套都设置最高价，价格不得高于房屋预（现）平台房源库的，每套都设置最高价，价格不得高于房屋预（现）售备案价，且最高控制价不会高于该项目住宅近售备案价，且最高控制价不会高于该项目住宅近6个月的成交均价，同时鼓励入驻平台的房企给予个月的成交均价，同时鼓励入驻平台的房企给予购房人额外优惠。购房人额外优惠。b）资金安全有保障，存量住房不论是资金安全有保障，存量住房不论是60天内完成自主交易，还
75、购房意向金于开发商账户中。购房意向金通常在2-20万之间，且新房锁定期限通常为1-3个月，最长不超过6个月，房企相当于是获得了房企相当于是获得了1-3个个月期限的月期限的一笔无息一笔无息资金资金。个别城市的个别城市的“兜底兜底”措施若能被推广，对于措施若能被推广，对于C端购房者来说，端购房者来说，既保留了客户既保留了客户作为出售方对挂牌出售价的定价权作为出售方对挂牌出售价的定价权，可以先在市场上优先推售，可以先在市场上优先推售，又，又有中介有中介平台平台或国资平台兜底确保或国资平台兜底确保旧房一定会卖出旧房一定会卖出，解决了帮卖模式旧房难卖的痛点，解决了帮卖模式旧房难卖的痛
76、点，推进整个，推进整个“以旧换新以旧换新”的流程顺利进行。的流程顺利进行。评估价格需购房者、开发商、银行认可开发商开发商（选出合适的新房）（选出合适的新房）房屋换新需求者房屋换新需求者旧房评估旧房评估置换计划，签置换计划，签订三方协议订三方协议旧房挂拍，新旧房挂拍，新房认购房认购约定期限内未卖出约定期限内未卖出中中介介查证、验房、查证、验房、实勘实勘流量倾斜，流量倾斜，聚焦推广聚焦推广约定期限内卖出约定期限内卖出国资国资平台收购或中介平台收购或中介平台提供免息垫付平台提供免息垫付换房人新房换房人新房网签网签2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究12图表图表10.各城市帮卖
77、模式下支付房企购房意向金和新房锁定期限的梳理各城市帮卖模式下支付房企购房意向金和新房锁定期限的梳理城市城市新房购房意向金新房购房意向金新房锁定期限新房锁定期限北京-3个月上海5-20万不等的意向金2个月广东深圳几万到几十万不等不少于3个月广东广州-不少于3个月四川成都-3个月湖南长沙-3个月重庆-2-3个月江苏南京-1-3个月浙江宁波-1-3个月山东济南万科北宸之光-2个月山东济南万科城-1个月湖北武汉汉阳-3个月陕西西安-不少于3个月福建南平5万元/套2个月山东淄博缴纳3万-5万元的意向订金1-3
79、新闻，搜狐新闻，新浪财经，同花顺财经，中房网，楼盘网，乐居网，凤凰网，新浪网，楼盘网，北京房地产业协会，深圳市房地产中介协会，江苏省房地产估价与经纪协会，江西省房地产协会，湖北发布，江西发布，徐州发布，上海本地宝，武汉本地宝，常州楼盘网，太房热线，中国宁波网，陕西都市快报，绍兴网，中银证券不过该模式的弊端在于：不过该模式的弊端在于：1）交易周期长。交易周期长。二手房交易周期普遍较长+市场不好，而新房锁房期一般只有90天，中介帮卖并未实质性提升二手房流通性，“卖旧”仍是难题。2）政府未能介入。政府未能介入。帮卖模式推行通常由行业协会发起，政府未能直接介入。开发商、购房者、中介机构三股市场力
80、量主导参与，缺少行政力量牵线搭桥，在信息平台搭建、交易成本等方面并不具备优势，且在政策实际落地成效方面可能会有所折扣。3）中介自身的利益诉求仍在，因此对购房者来说，和普通的置换差异不）中介自身的利益诉求仍在，因此对购房者来说，和普通的置换差异不大，甚至更不划算（换新房源有限）。大，甚至更不划算（换新房源有限）。从政策效果来看，由于帮卖模式较为市场化，从政策效果来看，由于帮卖模式较为市场化，其其效果很大程度上取决于市场运行情况效果很大程度上取决于市场运行情况以及其他政策以及其他政策的推出情况的推出情况。例如，北京6月末提出支持住房“以旧换新”，主要采取帮卖模式，7月19日正式启动，首批
81、参加的新建商品房项目共31个，涉及房源9000余套、房地产经纪机构11家。受市场端率先恢复影响，统计局公布的北京二手房价2024年6月止跌转涨，叠加6月末，北京发布一揽子楼市政策，包括下调首付比例最低至20%、下调贷款利率最低至3.5%、多子女家庭购二套将认定为首套房贷等。受此影响，北京二手房市场出现回温，截至7月26日，北京二手房7月日均成交量为499套，较6月同期相比增长10%。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究13此外，帮卖模式的此外，帮卖模式的效果效果还还取决于取决于：1）房企是否给予购房者实打实的优惠；房企是否给予购
82、房者实打实的优惠；2）拿出来的新房房源是拿出来的新房房源是否优质。否优质。2023年9月，南京推行帮卖模式“换新购”，参加的企业虽不少，但加入的房源一般是项目尾货，或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果不明显。同时期的南通“以旧换新”取得了较好的效果，主要是由于开发商提供的换新购的新房房源是一栋楼，新房房源较好，使得最终的去化效果也较好；2024年4月，“以旧换新”首批房票集中发放，首批15名置换业主领到了房票。宁波在2023年10月中旬启动“换新购”活动后，2023年10月16日至22日，宁波六区二手房成交1230套，环比上升1
83、5%，创今年下半年以来单周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，环比上升17%。新房方面，10月16日至22日，市六区新房备案288套，环比上升20%。主要因为宁波参与的开发商和楼盘相对较多，涉及到全市已有13家开发企业的34个楼盘、23家房产经纪机构参与活动，可选范围较广。下面我们选取了两个典型的帮卖模式的城市，上海和深圳，做详细分析。2.1.1帮卖典型模式之帮卖典型模式之上海上海：参与项目有：参与项目有21个，但主要分布在外环外个，但主要分布在外环外2024年年5月月3日，上海市日，上海市房地产行业协会房地产行业协会、上海市房
84、地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房、上海市房地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房“以以旧换新旧换新”活动。活动。本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构
86、国企为主的开发商以央国企为主。房源主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港、金山、普陀等区域，除了普陀区的个别项目外，其余主要针对的是外环外库存压力较大的区域。首批的首批的9个项目个项目拿出来参拿出来参与活动的房源数量合计超过与活动的房源数量合计超过600套套。21个项目中，既有70-90平的刚需户型，也有满足改善型置业需求的160平大平层和叠加别墅；房源备案均价差异较大，最低的金山项目仅需2.49万/平，最高的普陀项目则达到8.33万/平。具体的定金和锁定期各楼盘略有不同，定金大约是具体的定金和锁定期各楼盘略有不同，定金大约是1-20万不等万不等左右左右，支付于开
87、发商账户中，支付于开发商账户中，锁定期，锁定期在在2-3个月左右。个月左右。在一定期限内，旧房顺利卖出去，新房定金就可以转为首付款。若旧房在锁定期内未售出，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任，无条件“退房退款”，最快当天就可退款，最晚30天。“以旧换新以旧换新”落地后，落地后，上海二手房成交量有明显反应上海二手房成交量有明显反应。自2024年5月开启“以旧换新”以来，5月上海单日二手房最高成交量984套，日均成交量859套，与4月日均603套相比有42.5%的增长；从中介机构也能看到市场端的变化，根据上海链家提供的统计数据，截至5月22日，活动
88、开展20天内，通过链家带看“以旧换新”指定的新房项目，产生了96套新房交易，同时新增10套二手房房源挂牌，带看量也有所增加。此外，此外，对于上海远郊楼盘的去化对于上海远郊楼盘的去化也也起到了一定帮助效果。起到了一定帮助效果。5月23日，象屿江湾悦府项目（楼盘位于奉贤新城金汇板块）营销总监表示，自参与“以旧换新”活动以来，售楼处来访量增加30%，活动开展20天已有8套新房通过“以旧换新”渠道签约了定房合同，有1套已经成功售出。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究14图表图表11.截至截至6月月3日，招商、象屿、金地、中国能建、中国铁
89、建、中建东孚、上海纺织、金融街、新华、外高桥、日，招商、象屿、金地、中国能建、中国铁建、中建东孚、上海纺织、金融街、新华、外高桥、隽冈、中交城投、中国金茂等隽冈、中交城投、中国金茂等13家企业家企业21个项目和个项目和10家房地产经纪机构参加活动家房地产经纪机构参加活动序序号号项目名称项目名称区域区域开发企业开发企业户型面积户型面积销售均价（元销售均价（元/平）平）冻结资金冻结资金冻结冻结周期周期帮卖中介帮卖中介参与活动的房参与活动的房源数量（套）源数量（套）1普陀金茂府普陀区中国金茂107-203平833405万60天中原-2象屿交控中
90、环云悦府普陀区象屿集团87-154平7903320万60天链家、尚盟50+3森兰海天名筑浦东新区上海外高桥90-136平540001万90天中原-4森兰航荟名庭浦东新区上海外高桥90-136平483611万90天链家、我爱我家、中原、太平洋、博贤等-5招商象屿星耀翠湾浦东新区招商蛇口、象屿集团72-115平4800020万60天链家、我爱我家、中原、太平洋100+6未来港元启浦东新区上海云瑆经济71-99平288005万90天-7上海嘉芯荟嘉定区上海隽冈置业102平400
91、万/套起10万60天-8象屿同进虹桥嘉悦府嘉定区象屿集团88-145平5641020万60天链家、我爱我家、中原、太平洋-9金地嘉峯汇嘉定区金地集团89-160平4692120万60天链家30+10星尚观澜世嘉嘉定区上海纺织103-129平4520020万90天首选链家-11象屿路劲都滙云境嘉定区象屿集团104平4478510万60天链家、中原、我爱我家50+12中交凤启虹桥青浦区中交城投74-127平465005万60天链家、我爱我家-13招商云澜湾松江区招商蛇
92、口96-126平48689小高层20万，叠加40万90天链家、我爱我家、中原、太平洋、博贤等160+14中交松香源著松江区中交城投75-88平洋房、117-124平叠墅366005万60天链家-15中国铁建熙语奉贤区中国铁建81-121平4285010万90天-16中建海樾境府奉贤区中建东孚89-132平4200010万180天-17象屿江湾悦府奉贤区象屿集团76-143平3630110万60天链家、尚盟30+18金融街美兰金悦府宝山区金融街89-102平39830-链
94、房人签署协议，开展就是通过鼓励房地产开发企业、中介机构与换房人签署协议，开展“卖旧卖旧+买新买新”的换房联动。的换房联动。2024年4月23日，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布开展我市商品住房“换馨家”活动的通知，官宣开展为期一年（自5月1日正式开启）的“换馨家”活动，面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民（换房人），首批共有13个新房楼盘、21家房地产中介机构参与。具体步骤：1）通过鼓励房地产开发企业、中介机构与计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的换房人签署协议，开展“卖旧+买新”的换房
95、联动。2）房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。三是在协议约定期限内，旧房售出的，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续；旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担违约责任。值得一提的是，在深圳正式官宣房产值得一提的是，在深圳正式官宣房产“以旧换新以旧换新”之前一周，乐有家已联合深圳绿景白石洲项目率先之前一周，乐有家已联合深圳绿景白石洲项目率先试点开展活动。试点开展活动。据乐有家方面的数据，4月20日-4月21日活动首次集中主推后的第一个周末，绿景白石
96、洲的上客量与成交转化率均提升，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套，成交金额破亿元。乐有家方面还针对意向参与“以旧换新”的换房客户进行了一份问卷调研，超500名客户参与。结果显示，客户参加“以旧换新”的两大主要原因为借此快速销售旧房，和需要改善居住条件。根据乐有家，深圳首宗根据乐有家，深圳首宗“以旧换新以旧换新”成功案例就诞生于绿景白石洲项成功案例就诞生于绿景白石洲项目，目，一名置换婚房的客户，于4月下旬参与乐有家“以旧换新”活动，意向换购绿景白石洲110平方米3房，随后通过乐有家成功卖出了其位于南山的54平方米小户型。截至截至5月月19日，乐有家与
98、全市超个，相当于全市超80%的房的房地产经纪机构（地产经纪机构（1200余家中余家中介）均参与到介）均参与到“换馨家换馨家”以旧换新活动中。以旧换新活动中。具体来看，参与到“换馨家”的项目覆盖了深圳8+1区（福田区、盐田区、南山区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、汕特区），福田有三个项目，南山8个项目，宝安有9个项目。其中在售均价最低的项目为位于深汕的书香雅苑，均价低至约1.19万/平起。咨询量近咨询量近9000人次人次，35套房源已签订。套房源已签订。据深房中协，通过对参加“换馨家”活动的房地产中介机构调研统计，截至截至5月月17日，消费者共咨询日，消
99、费者共咨询8945人次，涉及人次，涉及25个项目，占参加活动总项目个项目，占参加活动总项目45%；其中转化成带看其中转化成带看1501人次，涉及人次，涉及21个项目，占总项目个项目，占总项目38%；最终，成功通过活动签订新房订金协；最终，成功通过活动签订新房订金协议（成交）议（成交）35套（其中已有一套完成了套（其中已有一套完成了“旧房旧房”的出售）。的出售）。2.2收购模式：收购模式：交易效率最高，交易效率最高，旧房要求和换购的新房限制相对较多旧房要求和换购的新房限制相对较多收购模式收购模式是指是指由政府指定的由政府指定的地方国资平台或开发商直接收购地方国资平台或开
100、发商直接收购业主二手房（业主二手房（旧房旧房），业主再将业主再将售房款售房款项用于购买指定新房项目，项用于购买指定新房项目，补缴差价补缴差价。地方国资平台或开发商收购的旧房一般将作为保障房、人才。地方国资平台或开发商收购的旧房一般将作为保障房、人才房等房等。代表城市有郑州、南京、福州、青岛、济南、武汉、苏州、连云港、珠海、太仓、启东、扬州、宣城、江阴、海安、盐城、张家港、东台、黄石、启东、荆门、无锡、泰安、靖江、佛山、荆州、衢州等。尤其是江苏的城市居多，且最早于2023年9月28日由江苏省太仓市率先试行。由于该类以地方国资平台为收购主体的“以旧换新”模式最早在江苏省试点先行和普及推
102、（建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。三三、旧房挂牌出售、旧房挂牌出售参与活动的中介机构对换房人旧房进行评估，制定挂牌价格，并在各大房地产网站和中介门店进行推广。四四、新房选购与签约、新房选购与签约换房人在房地产开发企业提供参与活动的住宅项目中挑选新房，并签署认购合同，锁定意向房源五五、加快旧房交易、加快旧房交易优惠方案与租房服务提供优惠方案与租房服务提供房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。中介机构按约定在新房交付前提供租房佣金优惠服务。旧旧房未售出房未售出按约定解除协议，无条件退款。旧旧房售出房售出中介
104、基础上下浮动。福建漳州按评估价格的按评估价格的90%收购。收购。青岛绿地国科健康科技小镇的“以旧换新”先由专业的第三方评估机构根据二手房房源情况进行评估；再按照最近最近3个月同小区同户型的平均成交价个月同小区同户型的平均成交价为标准进行收购。换新过程中要求售房款低于新房购房款一定比例，差价部分由业主补齐（保障企业换新过程中要求售房款低于新房购房款一定比例，差价部分由业主补齐（保障企业可以收到部分现可以收到部分现金回笼）。金回笼）。太仓、江阴、无锡、南京、青岛、连云港、盐城、黄石、启东、江阴、珠海、荆州、武汉等地还明确了置换总价上限不得超过拟购新房合同总价的一定比例，多为60%-80%，
105、部分地区允许多套旧房置换一套新房。购房者“以旧换新”仍需支付置换差价，从目前试点的要求来看，补差价可能为新房总价的20%-40%。湖北荆门较为特殊，规定了“卖旧房所得房款用于购买新建商品住房的比例不得低于90%”，也就是说旧房售出款的10%可以留为自用资金，不必抵扣新房房价。实践中，收购模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实实践中，收购模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，施效果，比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策可在支持带押过户、给予优惠补贴等方面进行
106、完善。图表图表14.收购模式收购模式的换新规则和定价机制的换新规则和定价机制城市城市实施主体实施主体换新规则换新规则评估定价与交易评估定价与交易置换总价置换总价河南郑州郑州城发集团-各评估机构自愿参与报名，筛选，形成评估机构名单库。城发安居公司随机抽城发安居公司随机抽取评取评3家评估机构，取其评估价中间值。家评估机构，取其评估价中间值。城发安居公司与换房群众参照评估价格进行收购洽谈，洽谈成功则签订二手住房收购意向协议，城发安居向金融机构申请收购贷款。洽谈不成功或超过5个工作日的考虑期(自洽谈之日起)的，或金融机构授信不成功的，则收(换)购工作流程终止。完成物业交接、房屋
108、源收购主体：房源收购主体：开发商、国资平台开发商、国资平台（选出合适的新房）（选出合适的新房）房屋换新需求者房屋换新需求者旧房评估旧房评估房源收购主体回购旧房房源收购主体回购旧房换新者确定新房房源换新者确定新房房源（在新房总价中抵扣旧房房款）（在新房总价中抵扣旧房房款）收购主体进行旧房处置收购主体进行旧房处置参考南京：旧房款不高于所购新建商品住房总价的80%参考郑州：新房价格需要大于所出售旧房价格旧房评估、房源筹集与选定意向购买的新房或同步进行2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究17续续图表图表14.收购模式收购模式的换新规则和定价机制的换新规则和定价机制城市城市实
109、施主体实施主体换新规则换新规则评估定价与交易评估定价与交易置换总价置换总价山东青岛城阳区绿地集团国科院大学-第三方评估机构根据二手房房源情况进行评估。按近按近3个月成交价优先进行收个月成交价优先进行收购购，而过户将解决贷款等方面的政策分类限制-江苏无锡梁溪区梁溪城发集团一套存量二手商品住房置换一套新房（一对一），置换须缴纳意向金10000元-存量房收购价格不超过所购新建商品房的60%江苏南京首批：南京安局集团一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房抽抽3家评估机构，取排序中间价作为最终的评估收购价。家评估机构，取排序中间价作为最终的评估收购价。“旧房”房
111、房置换总价不高于新购房源总价70%江苏太仓太仓城发集团一套或多套存量商品房置换一套新建商品房在5家有专业资质的机构中随机抽取随机抽取3家，分别对家，分别对旧房进行估价，取平均值得旧房进行估价，取平均值得出最终收购价。出最终收购价。支持存量商品房价款分批次支付给存量商品房产权人，用于支付新房首付款及归还存量商品房银行贷款（若有）。存量商品房剩余价款在新建商品房贷款放款后予以支付给存量商品房产权人存量房收购价格不超过所购新建商品房的80%江苏连云港连云港城建集团一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房第三方机构评估存量房收购价格不超过所购新建商品房的80%江苏盐城
112、盐城城投悦达地产盐城城投：一套或多套自持商品房置换一套新建商品房悦达地产：由评估小组(置换中心、新房项目)进行二手房评估形成评估价格，价格达成一致后，三方(置换中心、新房项目、客户)签订房屋置换协议。房款通过二手房抵押借款方式给客户，仅用于缴纳新房首付。二手房最终销售价格若高于收购价格，溢价部分50%返还给客户。盐城城投：存量房收购价格不超过所购新建商品房的80%悦达地产：存量房收购价格不超过所购新建商品房的50%江苏苏州相城区相城城投集团购买相城区公布范围内一套，同时相城城投集团收购其本人名下的一套商品房-存量商品房总价不高于所购在售商品房总价湖北黄石黄石城发集团一套
113、旧住宅商品房可置换一套或多套新住宅商品房（不可多套置换一套）第三方机构评估存量房收购价格不超过所购新建商品房的83%湖北荆门-市住房保障中心等对房屋进行审核查勘、价格评估、协商收购。旧有住房产权人通过“卖旧买新”商品住房房源库选定拟购买新建商品住房，缴纳意向金锁定房源，与开发企业、市住房保障中心签订三方协议。最后办理旧房产权过户、新房网签付款及交付办证。卖旧房所得房款用于购卖旧房所得房款用于购买新建商品住房的比例买新建商品住房的比例不得低于不得低于90%江苏南通启东启东城投一对一置换，须缴纳意向金30000元，如30日内未达成“以旧换新”协议的，退还意向金由城投集团成立评估小组和监
114、督小组，对报名缴纳意向金的客户进行首轮评估后确定下一轮专业机构评估，如存在房屋结构安全问题的，一票否决;由鑫城城镇公司招标部门按照招投标流程在3家以上有评估资质的机构中随机抽取3家进行评估，根据评估结果由评估小组确定最终评估价（商品房毛坯价，硬装软装一律不计）。其中除梧桐苑叠墅以现行销售价参与“以旧换新”外，其它房源均以均以88折参与折参与“以旧换新以旧换新”存量房收购价格不超过所购新建商品房的60%江苏江阴江阴城发集团一套或多套旧房可置换一套商品住宅使用“房票”购买，剩余房款由市民自行补足“房票”金额不得高于拟购新房总价的60%安徽宣城宣城城建集团一套或多套旧房置换一
115、套或多套新房及车位产权车位或车库与旧房在同一小区内的，可用车位或车库置换同等数量的新房车位找找3家评估公司对旧房估价，然后取价格中间值，家评估公司对旧房估价，然后取价格中间值，打折后作为最终可用金额。支持收购款分批次支付给旧房原产权人，首批用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房贷款放款成功后,支付给旧房原产权人。如旧房原产权人有承租旧房需求的，享有以同等条件优先承租的权利。旧房收购价不高于新房及车位销售价格江苏海安-一套（或多套）回收商品房只能置换一套新商品房，如果回收商品房总价大于所购商品房总价的可加购一套旧房和新房价格，由交易双方共同协商确认。双方商定置换的回收商品房价格签订存
116、量房买卖意向合同后，由江苏银行开具等额“以旧换新”房票，房票代替首付款流水，银行按照正常程序办理按揭贷款和公积金贷款。旧房名下的车棚、车库、车位同等参与置换旧房议价是以市面上二手房的纳税指导价为基础，在这个基础上进行上下浮动广东珠海华发集团-存量房收购价格不低于不低于所购新建商品房的所购新建商品房的30%，不高于，不高于80%广东佛山佛山建发-第三方机构上门对旧房权威评估-湖北荆州荆州城发集团一套旧房可置换一套或多套新房（多套旧房不可置换一套新房-存量房收购价格不超过所购新建商品房的80%湖北武汉硚口硚口安居一套存量商品房只能置换一套新建商品房第三方评估机构对业主的旧房按
118、房“以旧换新”深度研究18收购模式在收购模式在“收旧收旧”环节环节的效率更高，不过也普遍存在：的效率更高，不过也普遍存在：1）试点规模小。）试点规模小。综合目前已公布政策的城市来看，据我们的不完全统计，全国范围内试点及计划套综合目前已公布政策的城市来看，据我们的不完全统计，全国范围内试点及计划套数约为数约为1.7万套万套。其中体量最大的是郑州，。其中体量最大的是郑州，2024年计划完年计划完成成收购模式收购模式5000套套。郑州市提出2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，其中：1）通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成居民以旧换新，全年计划完成500
119、0套；2）通过市场自行交易实现以旧换新，全年计划完成5000套。据郑州市房管局数据，2023年郑州市二手房销售10.2万套，今年计划完成以旧换新1万套，占2023年二手房销售的9.8%。南京国企收购存量房南京国企收购存量房“以旧换新以旧换新”的政策，拟收购数量的政策，拟收购数量2200套套（首批收购限额2000套、建邺区试点收购限额200套）。其他城市多在百套级别。其他城市多在百套级别。如漳州（1000套），荆州（915套），太仓（700套），苏州、连云港（500套），珠海（350套），宣城（300套），无锡（200套），衢州（160套），黄石（10
121、2024年7月29日。2）旧房要求高。旧房要求高。一般会将旧房位置限定在主城区，同时对房龄、套型等有一定限制（以满足后续作一般会将旧房位置限定在主城区，同时对房龄、套型等有一定限制（以满足后续作为保障性住房的条件）为保障性住房的条件）。南京、胶州、连云港、盐城、宣城、荆州等地要求在主城区内。郑州、胶州、盐城、启东、荆州等地对房龄的要求是20年以内，珠海等地对房龄的要求是15年以内；荆门要求房屋剩余使用年限不少于10年。郑州、荆州、武汉等地要求旧房住房建筑面积不超过120平，太仓、盐城、荆门、宣城等地要求建筑面积不超过144平。整体而言，符合这些条件的旧房在二手房市场上的流通
123、河南郑州范围：范围：房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保租房使用条件类型：类型：1.房龄不超过房龄不超过20年年;2.建面不超过建面不超过120平平(含含)等等截至2024年5月27日“以旧换新”新楼盘共85个，主要来自金水区，中原区、二七区、郑东新区、经济技术开发区、管城区等旧房通过改造郑州市保障性租赁住房山东青岛城阳区-“绿地国科小镇”城阳东部的白云山板块，占地1900亩，在售为兰亭郡（小镇中的核心区）-江苏无锡梁溪区范围：范围：梁溪区范围内拥有自有商品住房首批次“以旧换新”商品房项目：熙悦春秋（部
124、分住宅）、玖礼檀樾（全部住宅）、锦尚天华（全部住宅）、望山樾（全部住宅）、云上诗悦（全部住宅）-江苏南京（首批）地区：地区：南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）类型：备案已满类型：备案已满3年，房龄不可超过年，房龄不可超过50年等年等换新选择范围主要为安居集团旗下的14家楼盘（位于河西中、河西南、大校场、燕子矶区）优化存量住房，旧房由安居旗下企业进行运营，预计以租赁为主山东青岛胶州市地区：地区：胶州市主城区范围内类型：类型：2004年年1月月1日以后建成的住宅等日以后建成的住宅等胶州市内已取得预售许可的部分期房或现房，由各房地产开发
125、企业提供，规划用途为住宅（不包括商业用房、办公用房及车位、车库等）-江苏太仓建面建面144平以下平以下换新选择范围：鼎盛华庭、晨曦雅苑、洞庭分秀、桃园新著、忆江南康养社区、松韵雅庭、熙华合源云庭、江南禾风云庭、海和澜庭旧房由国资企业回收运营，将作为保障房和人才公寓房源江苏连云港地区：地区：主城区(东至环云台山大道，西至薇河，南至东风路、朐凤路连线，北至大浦河、盐坨站连线)范围内。类型：房龄不超过类型：房龄不超过20年。年。换新选择范围：市城建控股集团四个在售楼盘(苍梧锦苑、城樾大境、金海福邸、金凤雅苑)国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用江苏盐城盐城城
126、投：盐城城投：地区：地区：东至开放大道、南至盐渎路、西至盐马路、北至大庆路围合范围内类型：建面类型：建面144平以下、房屋建筑年限平以下、房屋建筑年限20年以内年以内(竣工备案日期在竣工备案日期在2004年年1月月1日之后日之后)盐城城投：换新选择范围：城投仁恒星岸家园、城投仁恒河滨花园、城投凤凰汇天辰府、城投中庚香江枫景收购或租赁存量房用于保障性租赁住房和人才公寓悦达地产：悦达地产：地区：地区：盐城市区（专指亭湖区、盐都区、经济开发区、城南新区）、东台、大丰、射阳内江苏悦达集团有限公司旗下所属全资、控股、操盘公司开发的。可上市交易的住宅和类住宅性质的商品房，参与“以旧换
127、新”活动对象需是江苏悦达集团旗下所属全资、控股、操盘公司开发项目的老业主，新旧房源业主姓名需保持一致。悦达地产：可置换新房的楼盘为：盐城市区悦珑湾、悦珑湾铂府、玲珑湾、悦达&交投玖玺台、科创园、宸溪公馆、天山水岸、十里香溪、悦达889锦邻，东台市悦棠湾、忻悦府，大丰区香溪水岸、丰悦荟珺玺，射阳县海玥府江苏苏州相城区地区：地区：苏州市相城区域内类型：建面类型：建面144平以下平以下换新选择范围：水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑-湖北黄石地区：地区：覆盖黄石4个城区可以置换新房有6处，分别为城发保利时代、湖山新城、城发花园印象、城发香山枫景、城发悦馨嘉园、城发
128、东方兰庭-湖北荆门地区：地区：主城区三级地区域以内类型类型：房屋剩余使用年限原则上不少于房屋剩余使用年限原则上不少于10年；原则上以年；原则上以50-120为为主，最高不高于主，最高不高于144等等位于主城区和五个组团。开发项目已取得商品房预售许可证，且主体工程已验收合格，在一年内能交付办证；或者开发项目已取得现房销售备案证收购优质二手房源转为公租房江苏南通启东地区：地区：主城区(东至丁仓港路、西至华石路、南至沿江公路、北至中央大道)类型：房屋建筑年限类型：房屋建筑年限20年以内年以内(以2004年1月1日之后竣工备案日期为准）等换新选择范围：城投集
129、团下属子公司启东市鑫城城镇建设开发有限公司开发新建的光明苑、蔷薇苑、风华苑、梧桐苑、阅峯名苑共50套住房用于保障性住房江苏江阴范围：范围：市澄江街道和高新区（限滨江社区、锦隆社区和双牌社区）市民凭“房票”购买国资公司指定的新房（东翎雅苑）将收购的旧房用做人才公寓或保障性租赁住房安徽宣城范围：范围：主城区水阳江大道围合区域及周边部分区域类型：建面类型：建面144平以下等平以下等换新选择范围：楼盘包括世纪阳江、彩金湖畔、望湖城、山水闲庭、幕溪和府、观江樾、江南里、星未来、天下名筑-江苏海安范围：范围：海安城区东至通榆路、南至黄海大道、西至隆安路、北至新通扬河首批新房房源来
130、自金石博雅园、山河宸院、金麟甲第、中杰凤凰城、海德花园、海德二期、院语江南、丽水湾、奥体首府等9个项目用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房广东珠海范围：范围：珠海市区内类型：珠海市房龄在类型：珠海市房龄在15年内的优质住宅年内的优质住宅华发此次推出的“以旧换新季”主体琴澳新城-广东佛山范围：范围：佛山市区内建投恒福壹号、城发悦城峯境、城发灯湖悦园、城发榕华里、建投绿地璀璨天城、中建壹品佛山建投誉湖、花曼沁园等7个项目用于保障性住房、租赁住房、人才住房等湖北荆州范围：范围：沙市区域为：东至豉湖路，西至武德路，南至荆江大道，北至西干渠路；荆州区域
132、网，网易新闻，搜狐新闻，新浪财经，同花顺财经，中房网，湖北发布，衢州发布，武汉本地宝，启东本地宝，青岛楼市情报，太仓日报，连云港房地产网，张家港房产网，宣城城建集团官方公众号，无锡乐居网，华发股份官网，梁溪城发集团官方公众号，荆州日报，江苏省房地产估价与经纪协会，中银证券3）换新受限制。）换新受限制。“换新换新”环节中，环节中，各地政策存在一些差异各地政策存在一些差异，一般只能购买指定房企的指定项目，可选，一般只能购买指定房企的指定项目，可选择范围窄择范围窄。a）国企限定换房人仅可购买国企限定换房人仅可购买企业旗下指定的新房项目（实现定向去库存），企业旗下指定的新房项目（实现定向去库存），目
133、前大部分城市采取这种方式。典型城市有南京，目前可置换的新建商品住房房源，为收购旧房的主体南京安居集团旗下14个项目，约7800套。整体来看，限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定影响，如果楼盘较少且位置偏远，那么政策效果可能会打折扣。但从南京模式来看，由于南京安居旗下在售项目较多，房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大。b）给予换）给予换房人更大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。房人更大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。目前郑州的“收旧换新”模式对“换新”范围约束较小。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究20此外此外，
134、在，在“换新换新”操作上也存在不同，郑州模式下，国资平台将旧房收购，售房款给到业主，业主再操作上也存在不同，郑州模式下，国资平台将旧房收购，售房款给到业主，业主再拿房款去房源库中选购新房。而拿房款去房源库中选购新房。而南京、苏州、珠海等城市中，购房者和收购国企或开发商签订以旧南京、苏州、珠海等城市中，购房者和收购国企或开发商签订以旧换新协议，由国企或开发商直接回购旧房，旧房房款可抵扣新房总价，没有涉及卖房和买房环节，换新协议，由国企或开发商直接回购旧房，旧房房款可抵扣新房总价，没有涉及卖房和买房环节，通过旧房通过旧房+差额房款的方式直接置换。差额房款的方式直接置换。例如苏州相城区“以旧换新”模
135、式下，没有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房即可。旧房由苏州相城城投集团直接回购，旧房款用于抵新房款。再例如珠海，“以旧换新”的实践是由华发牵头发起的，华发力推直接收购存量二手房以促成新房交易，仅需完成客户报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结这五大便利步骤操作，就可简单高效完成置换。以旧房换新房，旧房房可以直接当钱用。以旧房换新房，旧房房可以直接当钱用。这种方式效率较高，但旧房要求高，例如珠海华发“以旧换新”活动仅针对华发老业主开展。个别城市，例如福州较为特殊，仅针对拆迁安置房用户，受众群体相对更加有限，且需要定向购买个别城市，例如福州较为特殊，仅针对拆迁
136、安置房用户，受众群体相对更加有限，且需要定向购买国企新房楼盘，拆迁户商定置换的回收安置房价格并签约，定向购买国企一手楼盘新房。国企新房楼盘，拆迁户商定置换的回收安置房价格并签约，定向购买国企一手楼盘新房。“福房通”平台推出的面向拆迁户的“以旧换新”活动，要满足两个基本条件：1）拆迁户手上要持有拆迁安置房；2）卖出旧房源需在平台上定向购买国企一手楼盘新房。“福房通”平台整合了福州市区近30个国企一手商品房楼盘，可用于拆迁户换购。近年来福州拆迁数量较大，特别是2024年福州加速推进城中村改造，全年计划安排征迁项目159个，完成征迁攻坚1.4万户、313.4万平。截至2024年
140、鼓励开发企业直接收购业主旧房，利用旗下新房进行以旧换新。除了国企收购外，部分城市还鼓励开发企业直接收购业主旧房，利用旗下新房进行以旧换新。比如，南通海安在城区核心区内组织实施商品房“以旧换新”政策；开发商可根据开发进度和可售房源情况，分批次推出“以旧换新”房源清单，面向全市自主发布房源信息；旧房和新房价格由业主和开发商共同协商确认。再如华发集团在珠海推动“以旧换新”（详见2.3.3）。对于房企来说，旧房收购模式可对于房企来说，旧房收购模式可以使新房项目得以快速去化，但该模式较为考验开发商的资金筹集以及资产处置能以使新房项目得以快速去化，但该模式较为考验开发商的资金筹集以及资产处置能力。力。20
141、24年8月8日住房“以旧换新”深度研究22图表图表19.目前各城市的实施主体以城投主体为主，部分涉及开发商目前各城市的实施主体以城投主体为主，部分涉及开发商城市城市实施主体实施主体企业类型企业类型计划数量计划数量河南郑州郑州城发集团城投主体2024年郑州城发计划完成5000套山东青岛城阳区绿地集团绿地集团开发商-混合所有制房企-中国科学院大学事业单位江苏无锡梁溪区梁溪城发集团城投主体试点200套江苏南京南京安局集团城投主体首批2000套奥体建设城投主体第二批次2780套南部新城集团城投主体南京公用集团城投
142、主体浦口国资城投主体交通集团城投主体栖霞建设栖霞建设开发商-地方国企江苏太仓太仓城发集团城投主体首批试点200套，第二批次500套江苏连云港连云港城建集团城投主体试点500套江苏盐城盐城城投城投主体盐城城投试点50套悦达地产悦达地产开发商-地方国企悦达地产-江苏苏州相城区相城城投集团城投主体试点500套湖北黄石黄石城发集团城投主体试点104套江苏南通启东启东城投城投主体试点50套江苏江阴江阴城发集团城投主体无限额安徽宣城宣城城建集团城投主体第一批次100套，第二批次200套广东
144、川南充市鼓励属地人民政府在推进城市危旧房改造、城中村改造、城镇老旧小区改造的过程中，采取“以旧换新”“购房券救助”和“现金救助”等模式，在充分尊重群众意愿基础上拆除危旧房，通过发放“房票”等方式实施安置，也可购买存量商品住房作为安置房源，满足群众多样化需求。该模式的特点在于，无需经过业主的置换，也免去了房屋再建的过程，可以更快投入使用、降低库存。收购模式影响深远收购模式影响深远。1）对于市场来说，有助于促进房产成交、加速新房市场去库存。2）对于政府来说，加快政府保障性住房筹集节奏，可助力保障性住房供应目标的完成，提升政府资金的使用效率，收购的二手房经过适配改造后，能够迅速转变为满足不同群体需求
145、的保障性住房，从而在不增加新建住房负担的前提下高效扩大住房保障覆盖面。3）对于换房人来说，交易周期变短，交易效率更高，同时能保障旧房一定能去化，给刚性置换客确定性。收购模式收购模式的的反响相对积极，项目来访认购有所好转，但收购规模整体不大。反响相对积极，项目来访认购有所好转，但收购规模整体不大。1）无锡：）无锡：根据克而瑞，4月20日启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。2）青岛：）青岛：2023年9月8日推出至2023年年末，绿地国科健康科技小镇卖出60多套，成交金额1个亿，由开发商绿地控股
146、发起，根源上解决二手房难卖问题。3）扬州：扬州：2023年9月至2024年2月，扬州市区200余套二手房被房企直接收购，试点房企包括扬州万科、扬州中广置业、华建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地产、远大不动产、和润房产。据“扬州发布”的数据，5个月内，一家积极参与试点的房企，承接的二手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿元。4）太仓：）太仓：2023年10月至2024年3月12日，活动报名累计超过800组，其中已成交93套，86套交过意向金，正在进行验房、评估等。太仓参与置换的报名人数和置换成交量一直稳步上升。但由于设置了诸多条件，可
147、推广的范围或相对有限。截至2024年4月底，江苏太仓商品房“以旧换新”已累计成交新房235套，新房销售额约8.02亿元；置换存量房271套，收购金额约4.24亿元。下文下文我们选取了我们选取了试点规模较大的试点规模较大的典型城市郑州、南京，以及在原收购模式上典型城市郑州、南京，以及在原收购模式上有所有所创新的珠海模式创新的珠海模式进进行详细分析。行详细分析。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究232.2.1郑州模式：郑州模式：收购体量较大，进度缓慢收购体量较大，进度缓慢郑州全面铺开二手房郑州全面铺开二手房“以旧换新以旧换新”，计划计划推动推动
148、1万套住房万套住房“以旧以旧换新换新”。2024年4月1日，郑州市房管局等六部门联合印发郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)，推出住房“卖旧买新、以旧换新”政策。5月10日，该举措试点工作结束，郑州市住宅与房地产业协会发布关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新以旧换新”工作的公告，即日起取消郑东新区、金水区试点区域和试点期限，在郑州市内郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。此次郑州优化扩大政策范围，成为成为全国首个将二手房全国首个将二手房“以旧换新以旧换新”从试点到全面铺开的城市
149、。从试点到全面铺开的城市。郑州市计划郑州市计划2024年完成二手住房年完成二手住房“卖旧买卖旧买新、以旧换新新、以旧换新”10000套套，占，占2023年二手房成交的十分之一年二手房成交的十分之一。同时，通过开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集、发布市场待售的二手住房房源和用于换购人选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。综合运用国企收购模式、市场化交易模式综合运用国企收购模式、市场化交易模式两大模式，同时两大模式，同时对通过两种方式换购新建商品住房的，郑对通过两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴州市现行的契税补贴30%政策延续到政策延续到2
150、024年年12月月31日（税收补贴）。日（税收补贴）。郑州市4月20日在“以旧换新”工作方案中披露，2024年两种方式（市场化+城投收旧）各计划完成5000套，共1万套，其中试点期间内（4月20日至6月30日）城投“收旧换新”方式要完成500套。一、一、帮卖模式：帮卖模式：通过市场化交易实现通过市场化交易实现“卖旧买新、以旧换新卖旧买新、以旧换新”，2024年年全年计划完成全年计划完成5000套套。主要实施流程为：1）房源筹集，房地产经纪机构和换购人通过信息平台登记发布待售二手住房信息，同时换购人登记购买新建商品住房需求信息。2）二手住房交易
151、，换购人自行洽谈，或房地产经纪机构参与服务达成市场交易，买卖双方及时签订存量房买卖契约、办理交易过户手续，可享受二手住房“卖旧买新、以旧换新”交易过户绿色通道服务。3）购买新建商品住房，在达成二手住房交易的同时，换购人同步购买新建商品住房，同时依据法律法规办理商品住房契税征免。二、二、收购模式：收购模式：郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体，简称郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体，简称“城发集团城发集团”）收购二手）收购二手住房，促成换购人通过住房，促成换购人通过“卖旧买新、以旧换新卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，购买改善性新建商品住房，2024年年全年计划
152、在主城区全年计划在主城区全面实施完成全面实施完成5000套。套。城发集团收购二手住房促进“卖旧买新、以旧换新”主要步骤：1）房源筹集，换购人通过信息平台登记待售二手住房信息，同时选定意向购买的新建商品住房，与房地产开发企业签订商品房购买意向书。2）二手住房收购洽谈，委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果，收购主体和换购人双方洽谈，签订收购意向协议，收购主体向金融机构申请贷款，如洽谈不成功或贷款审核不通过，则收（换）购工作流程终止。3）签约、过户，二手房收购协议及商品房买卖合同签订后，交易双方办理房产交易过户和不动产登记手续；金融机构发放贷款，房款转入房地产开发企
153、业监管账户。4）二手住房房屋交接，换购人与收购主体办理二手住房交接手续。在过程中，在过程中，换房人群登记二手房形成二手换房人群登记二手房形成二手房源库、开发企业发布商房源库、开发企业发布商品房形成商品住房房源库，品房形成商品住房房源库，然后换房群体通过协商与洽谈分别与城发安居签定二手房收购协议，与开发商签定商品房买卖合同，最终城发安居向开发企业支付房款。最终城发安居向开发企业支付房款。在二手房交易完成后，“卖旧换新”活动并不能撤销，如换房人想调换新房，产生的违约金按开发企业和换房人约定承担。仅支仅支持持“以小换大以小换大”，新房交易价格必须高于二手房交易价格。，新房交易价格必须高于二手房交易
157、待售二手住房信息，同时选定意向购买的新建商品住房，与房地产开发企业签订商品房购买意向书。三、二手住房收购洽谈三、二手住房收购洽谈委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果，收购主体和换房群众双方洽谈。一、房源筹集一、房源筹集房地产经纪机构和换房群众通过信息平台登记发布待售二手住房信息。同时，换房群众登记购买新建商品住房需求信息。签约、过户、房屋交接签约、过户、房屋交接签订收购意向协议，收购主体向金融机构申请贷款。二手房收购协议及商品房买卖合同签订后，交易双方办理房产交易过户和不动产登记手续。换房群众与收购主体办理二手住房交接手续。城发集团收购城发集团收购收购工作
159、新”深度研究25郑州帮卖模式和收购模式相结合，目前郑州帮卖模式和收购模式相结合，目前“以旧换新以旧换新”取得了一定成效。但两类模式合计签约取得了一定成效。但两类模式合计签约1965套，套，仅仅完成完成全年全年计划的计划的20%左右，从计划完成情况来看，进展并不算快。左右，从计划完成情况来看，进展并不算快。郑州是全国首个从试点到全面铺开的省会城市，自4月20日启动试点，到5月10日提前结束试点期限在全市各区全面推开，全市2024年计划完成10000套，其中收购模式完成5000套，帮卖模式完成5000套。根据郑州市住宅与房地产协会，“以旧换新”活动实施以来
161、符合条件的房源7425套，其中2999套已完成现场勘验及价格评估，换房群众已累计完成商品住房认购及网签733套。2）帮卖模式下，截至）帮卖模式下，截至6月末，市场化以旧换新群众已累计认购及网签商品住房月末，市场化以旧换新群众已累计认购及网签商品住房1232套。套。在政策支持下，市场端成效初显，截至在政策支持下，市场端成效初显，截至6月末，市场化以旧换新已累计认购及网签商品住房月末，市场化以旧换新已累计认购及网签商品住房1232套加上城发安套加上城发安居卖旧买新居卖旧买新733套，共计完成套，共计完成1965套。套。我们认为，我们认为，目前目前郑州郑州“以旧换新
164、日日-5月月9日，试点期间日，试点期间5月月10日起，全市日起，全市房龄房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年年二手房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年年区位房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件房使用条件二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内面积房屋建筑面积不超过120平（含）其他房屋不
166、区、管城区等。根据官网的销售状态显示，期房在售项目为期房在售项目为63个，数个，数量占到了量占到了74%；其余22个为待售或现房在售。从房源来看，大多为期房产品，还有不少出险房企项目，从房源来看，大多为期房产品，还有不少出险房企项目，部分部分在售现房也可能是被挑选剩下的尾盘，在售现房也可能是被挑选剩下的尾盘，换房换房人或对新房选择上有一定顾虑。人或对新房选择上有一定顾虑。上述楼盘中，可以发现部分楼盘曾是此前的烂尾楼楼盘，如新房房源中的，金水区翠园云鼎苑就曾作为保交楼项目之一，原先由名门地产负责开发，此后多次停工，延期交房，直到2023年才开始重新交付。此外还有绿城沐春歌，原名为翰
167、林华庭，是较早的烂尾项目，2023年绿城作为代建方介入。此外，出险房企，如融信、世茂、华侨城、远洋等也均有出现。在新房房源中，包括央国企，地方国企如中豫置业、商都控股、河南水投、郑州公共住宅建设投资等，央企包括华润、中铁、中海、招商蛇口等。此外还有民企龙湖及混合所有制房企万科，但房源数量并不多。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究26图表图表22.截止截止2024年年5月月27日日“以旧换新以旧换新”新楼盘共新楼盘共85个，主要来自金水区，中原区、二七区、个，主要来自金水区，中原区、二七区、郑东新区、经济技术开发区、管城区等郑东新区、经济技术开发区、管
169、为南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团旗下全资公司）。对存量住房的要求是位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。首批首批可置换的新建商品住房房源，为安居集团旗下可置换的新建商品住房房源，为安居集团旗下14个项目，约个项目，约7800套。套。整体来看，限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定影响，这也是过去不少城市政策效果不明显的重要原因，但从南京模式来看，由于南京安居旗下在售项目较多，房源充足，且不少项目位于南京主城区，使
172、交易房款采取资金监管也较为严格。对于涉及到的交易房款采取资金监管也较为严格。换购人、南京置新资产管理有限公司、新建商品住房开发公司、南京市房地产市场交易中心四方签订以旧换新协议后，将存量住房房款全额转将存量住房房款全额转入市房地产市场交易中心存量住房监管账户，如果换购人选购的新建商品住房为期房，待存量住房入市房地产市场交易中心存量住房监管账户，如果换购人选购的新建商品住房为期房，待存量住房转移登记和新建商品住房买卖合同签订完成后，存量房交易资转移登记和新建商品住房买卖合同签订完成后，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入金监管机构将存量住房监管资金转入新购商品住房的预售资金监管账户。新购
174、研究中心，中银证券第一批效果较优之余，南京还扩大了第一批效果较优之余，南京还扩大了“以旧换新以旧换新”房源范围，第二批项目正在推进，房源范围，第二批项目正在推进，“以旧换新以旧换新”基本基本铺开到南京全市。铺开到南京全市。与第一批与第一批“以旧换新以旧换新”不一样的是，第二批不一样的是，第二批收购收购回收范围更广、户型种类更丰富、回收范围更广、户型种类更丰富、选择面更宽。选择面更宽。2024年6月6日，南京第二批“以旧换新”房源名单发布，奥体建设等8家国有平台共推出21个楼盘2780套房源，旧房收购的范围扩大到了江宁、江北新区、高淳等区域。仁恒、金茂、金基、奥体、栖霞建
175、设等品牌入局。金茂项目为：南部新城的秦淮金茂府；仁恒项目包括：江北新区的城市星皓、城市星瀚；金基项目包括：江北新区的山川江樾、城东的璟樾府、南部新城的璞悦隽园；奥体建设项目包括：江心洲的江尚紫薇、河西中的紫薇园、河西青奥滨江的青奥村、南部新城的云尚紫薇；栖霞建设项目包括：城中的翰锦院、江心洲的栖悦湾、城北的星叶愉憬尚府、燕子矶新城的燕尚玥府、仙林的半山玥府、板桥的星叶欢乐城、栖霞山的枫情玥府；还包括一些其他品牌的项目：禧樾府（南站）、汝悦铭著（江宁）、文苑居（六合）、睦水香邻花园（高淳）。大部分企业收购旧房范围仍是主城六区，其中栖霞建设旗下楼盘收旧条件最严格，必须要求是栖霞建设开发或者栖霞建设
176、物业服务的主城六区商品房或是仙林（栖霞区）的商品房，且房龄在2004年之后(含2004年)，房屋面积小于144平。各家参与的房源数量不一，最少的青奥村只有3套，最多的江尚紫薇则有243套。此外，此外，江宁组织了房企联盟，江宁组织了房企联盟，另有另有中天、联发、越秀等中天、联发、越秀等9家社会化房企积极响应，推出家社会化房企积极响应，推出10个项目共个项目共1000套套“以旧换新以旧换新”房源房源，由江宁区单独发布，江宁区“以旧换新”活动仅30天，各家房企对所收购的旧房所在范围有不同要求，主要面向主城区和江宁区旧房，旧房置换比例为50%、70%、80%不等。江
177、宁区还配套推出“出售区内旧房，再换新，可获得价值1万元的餐饮消费抵用券或江宁文旅消费券”的补贴政策。值得注意的是，值得注意的是，第二批第二批“以旧换新以旧换新”评估旧房不再完全免费。评估旧房不再完全免费。第一轮以旧换新的流程是看新房-交订金报名-上门评估旧房-价格满意换新房，不满意退订金，评估不收费，但是第二轮中，若完成“以旧换新”产权过户，则不收取换购人评估费用；验房评估后退出的，换购人需承担一定的评估费用。此外，南京针对“以旧换新”后，旧房原有“学区”能否保留的问题也做出了相应的解释，“以旧换新”置换成功的换购人子女自存量住房买卖合同签订生效之日起3年内，保留置换前对应义务教育年内
181、和条件浦口国资城市星瀚仁恒仁恒浦口城南中心89/105/128230-350万126套存量住房位于南京市浦口区、江北新区直管区(顶山街道、泰山街道、盘城街道、沿江街道、大厂街道、葛塘街道、长芦街道)和主城六区范新居集团城市星皓江核研创园108/138320-420万111套存量住房位于南京市江北新区直管区、浦口区江浦街道、主城六区交通集团禧樾府南京交通置业南站105/135396-540万130套存量房位于南京市主城六区范围内(玄武区、秦淮区、建邺区鼓楼区、栖霞区、雨花台区)山川江樾金基金基江核长江隧道口143/171/195/
182、199/253511-1085万40套璟樾府城东143/172/196650-900万50套南京公用集团璞悦隽园大校场116/171560万30套存量房位于南京市主城六区范围内汝悦铭居北盛置业江宁滨江99/119170-230万197套文苑居江苏建信建设集团六合大厂86/104116-169万8套南部新城集团秦淮金茂府金茂金茂大校场143/195/240750-1400万152套存量房位于南京市主城六区范围内云尚紫薇江尚紫薇奥体奥体建设建设大校场140/172/182/223650-1200
183、万111套奥体建设江心洲143/173/206630-1100万243套存量房位于南京市主城六区范围内青奥村河西青奥滨江195/306650-1400万3套紫薇园河西中1751070-1180万11套栖霞建设枫情玥府栖霞栖霞建设建设栖霞山80-113220-340万30套存量住房需为:栖霞建设开发建设的商品房小区存量住房、南京栖霞建设物业服务股份有限公司服务的小区存量住房、仙林片区的存量住房。存量住房建筑年代应在2004年之后(含2004年)，房屋面积小于144平方米。翰锦院城中朝天宫399-4962100-26
185、小组办公室，中银证券2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究29图表图表25.江宁区房企联盟存量住房江宁区房企联盟存量住房“以旧换新以旧换新”活动情况汇总活动情况汇总序序号号开发企业开发企业项目公司项目公司收旧收旧换新换新备注备注存量房收购范存量房收购范围围存量住房存量住房收购限额收购限额(套套)旧房置旧房置换比例换比例新建商品新建商品房项目房项目可选房源可选房源(套套)可选可选房源房源总面积总面积(m)可选户型可选户型1中天美好南京铭筑房地产开发有限公司南京市江宁区7050%云来府708050112、115、143，三室两厅两卫/四
186、室两厅两卫准现房(主体已封顶，2025年6月前交付)2绿洲地产南京芳草地置业有限公司南京市江宁区禄口街道及周边街道3650%云湖悦府363143.4783-118，三室一卫/三室两卫现房3南京家苑置业有限公司南京市江宁区禄口街道及周边街道15450%云湖十里院1541380084-92，三室一卫/三室两卫/四室两卫准现房(主体已封顶，2025年5月30日前交付)4北盛置业南京北盛置业有限公司南京市江宁区、雨花区、建邺区、鼓楼区、秦淮区19850%汝悦铭苑19821032.889-120，三房两厅一卫、四房两厅两卫现房5弘
188、0050%云启雅庭10010761.898-125，三室两厅两卫现房8越秀地产、滨江集团南京骏玖房地产开发有限公司南京市江宁区秣陵街道及周边街道5080%玖华府506740.3889、100、119，三房两厅一卫/三室两厅两卫/四室两厅两卫现房9屿发地产南京屿发房地产开发有限公司南京市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区、江宁区9050%铂萃云湾府909866.3295、110、135，三室两厅两卫/四室两厅两卫期房(2026年4月30日交付)10中劲地产南京中劲房地产开发有限公司南京市江宁区10080%山语春风雅
191、筹措资金为前提，大大缩短了交易流程，降低了可行性门槛，减少了操作的复杂性。凡是符合以下五项条件均可参与华发推出的“以旧换新”：珠海市房龄在15年内的优质住宅；产权清晰、面积不限；新房总价30%旧房总价新房总价80%；房屋产权人只能为自然人；意向认购珠海华发全资开发的新房项目。在此基础上，仅需完成客户报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结这五大便利步骤仅需完成客户报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结这五大便利步骤操作，就可简单高效完成置换。操作，就可简单高效完成置换。其间，华发专业团队全程跟进提供零操心服务。卖房到认购整个过卖房到认购整个过程耗时不到程耗时不到30天，成
194、亮点。三大亮点。1）零压力换房，以旧房换新房，旧房可以直接当钱用，以旧房换新房，旧房可以直接当钱用；2）零缝隙衔接，没有“中间商”，华发直接收购旧房，无需等待旧房卖出，即可锁定心仪的华发新房；华发直接收购旧房，无需等待旧房卖出，即可锁定心仪的华发新房；3）零操心服务，从旧房评估到新房成交，专业人员全程跟踪，真正做到“省时、省心、省力”高效置换。5月华发在原收购模式上，月华发在原收购模式上，新增帮卖新增帮卖和和补贴两种模式补贴两种模式。目前华发的“帮卖”模式采用的是“0佣金帮卖模式”，客户可免费委托指定中介机构优先帮卖。5月1日-6月30日期间，客户成功认购珠海大区该阶段在售的住
195、宅单位的，可免费委托华发合作中介机构为其销售其位于珠海的二手房源，缴纳诚意金锁定新房源，锁房时长最长60天，若到期后二手房未售出，诚意金退回，房源不予保留。与此同时，聚焦琴澳新城，针对华发老业主的“以旧换新季”也同步开启。包括车位、装修等五大项补贴最高价值达约80万元。甚至连旧房出售到新房入住过渡期间，关于居住需求的租金补贴等细节也被考虑在内。华发还从客户角度出发，不断迭代升级“以旧换新”模式，例如，部分现房项目，针对符部分现房项目，针对符合条件客户超过新房首付款的旧房房款，在取得新房房产证一个月内，将超额款项支付给旧房业主。合条件客户超过新房首付款的旧房房款，在取得新房房产证一个月内
197、肇庆首创，存量房屋持有人通过存量房屋持有人通过“旧转保旧转保”（旧房转保障性住房）的形式交由政府统（旧房转保障性住房）的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。2024年4月肇庆市住建部、财政局等7部门印发肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施，推出鼓励住房“旧换新”、“旧转保”等措施，5月印发肇庆市支持购买改善性住房并推动旧房转保障性住房实施办法（试行）。肇庆首次提出了“旧转保”的方案，特点在于无需卖房即可特点在于无需卖房即可“换新换新”，一次性获得长期租金。，一次性
198、获得长期租金。“旧转保旧转保”的的具体做法为：具体做法为：换购人申请将本人或直系亲属持有的可用于出租的商品住房纳入保障性住持有的可用于出租的商品住房纳入保障性住房房源房房源；经属地住房保障部门审核后，符合条件的，由属地政府委托的机构参考市场价格一次性支由属地政府委托的机构参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租付一定年限的租金进行统租（根据房屋楼龄、区位等因素，按按5-10年的年限统租年的年限统租）；申请人的全部租金收益用于新购肇庆市行政区域范围内的新建商品住房；实施部门统租后的房屋用于本辖区保障性租赁住房或公租房运营。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究31资金
200、期、低息的融资支持（包括不限于购买、租赁房源）。我们初步估算，涉及资金规模较我们初步估算，涉及资金规模较小。小。根据中指院，2023年肇庆商品住宅成交面积中90平以下占比16%。我们以2023年肇庆二手房成交面积206万平来计算，假设90平以下占比16%、其中20%参与“旧转保”，约6.6万平将会转化为保障性租赁住房面积，以市场价格21.65元/平/月、一次性支付一次性支付5-10年的租金为年的租金为0.86-1.71亿元亿元，也就是，也就是“旧旧转保转保”模式下实施主体需要一次性支付的租金收益模式下实施主体需要一次性支付的租金收益。“旧转保旧转保”并不买
201、断旧房所有权，而是一次性支付并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金，对于房源的要求也不低年的租金，对于房源的要求也不低。租金核定方面，根据房屋地理位置、周边配套设施、楼层、朝向、户型面积、装修标准等因素，在充分考虑企业运营成本的前提下，由实施单位与申请人协商确定。租赁时长方面，根据房屋楼龄、区位等因素，按5至10年的年限统租。肇庆规定商品住房房源面积以40-70平为主、原则上不超过90平（如超过90平以90平计算租金），优先考虑楼龄较短的房屋。我们可以简单测算，我们可以简单测算，换房客可一次性获得约换房客可一次性获得约9.1-18.2万元的租金收益。
202、万元的租金收益。旧房房源以40-70平为主、原则上不超过90平（如超过90平以90平计算租金），我们假设为70平，肇庆2024年5月住宅平均租金为21.65元/平/月，参考市场价格一次性支付5-10年的租金进行统租，换房客可一次性获得约9.1-18.2万元的租金收益。根据2024年5月肇庆新房房价（不含保障房）6660元/平，假设想要置换120平的新房，需要约80万的总房款，按照二套房25%的首付比例，“旧转保旧转保”所得的租金收益尚不所得的租金收益尚不能完全覆盖首付款能完全覆盖首付款，因此我们认为该项政策的实施效果很大程度上仍然取决于购
204、签订合同。签订合同。试行申请人申报制度，经筛选、核准符合长租要求的，达成租金共识，由房屋权属人与实施单位签订租赁合同。租金管理。租金管理。实施单位应将合同约定租金额的资金划入专账管理或冻结保存。租金支付。租金支付。申请人在租赁合同签订之日起，原则上在6个月内使用租金购买在肇庆市行政区域范围内的新建商品住房，优先考虑购买在本区域国有企业开发的商品房。申请人选定新购商品住房，并签订购房网签合同后，凭购房网签合同向实施单位申请将房屋租金一次性支付到商品房出售单位作为选定商品住房的首期购房款。租金直接汇入房地产开发企业预售监管账户。申请人逾期未使用租金购买新建商品住房的，或租赁期发生纠纷，按租赁合同约
205、定依法解决。三、运营配租三、运营配租实施部门收储旧房后，用作公共租赁住房或保障性租赁住房运营管理，主要面向符合条件的中低收入住房困难家庭等群体或新市民、青年人配租。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究322.4补贴模式：补贴模式：效果最弱，效果最弱，补贴比例通常不会超过新房总价的补贴比例通常不会超过新房总价的3%补贴模式，即政府对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，以此降低补贴模式，即政府对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，以此降低购房成本。购房成本。代表城市有：上海、武汉、南京、济南、重庆、沈阳、哈尔滨、蚌埠、苏州
207、；扬州则给予新购商品住宅不超1.5%的契税补贴。2）按面积补贴，大部分城市按照新房面积补贴，按面积补贴，大部分城市按照新房面积补贴，比如哈尔滨、沈阳补贴100元/平，个别城市按照个别城市按照超旧房面积部分来补贴，超旧房面积部分来补贴，例如黄石。3）按购房款直接补贴（）按购房款直接补贴（按套补贴），多在新房总房款的按套补贴），多在新房总房款的0.5-3%之间之间，比如南通在原按照购房款总额1%补贴的基础上，再给予所购新建商品住房购房款总额0.5%的购房补助（合计补贴购房款总额的1.5%）；中山在原有缴纳契税后给予购房款5的电子消费券补贴的基础上，再给予每套2000元电子消费券补
208、贴；徐州对符合条件的换房家庭，按照新购商品房合同价，给予0.8%-1.2%的补贴。山东日照的补贴力度最大，由市政府统一制发购房优惠券，补贴数额为购房款总额的山东日照的补贴力度最大，由市政府统一制发购房优惠券，补贴数额为购房款总额的20%，购房优惠券实名登记，不能兑换现金，不得转让，有效期至2024年12月31日，过期自动作废。购房款以商品房买卖合同约定价款为准，包括住房及其附属车位、储藏室，单独购买车位、储藏室等附属用房的不发放购房补贴。购买期房的，购房优惠券不能用于交纳定金、首付款；购买现房并直接办证的，购房优惠券可用于抵顶首付款的50%，剩余的可用于抵顶剩余款项。此外，对
209、于此外，对于B端房企来说，还有地方政府对房企回购给予补贴。端房企来说，还有地方政府对房企回购给予补贴。例如浙江省嘉兴市海宁市为鼓励房产“以旧换新”，2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。我们认为，单一的补贴模式的政策力度较小，预计政策效果相对较弱。我们认为，单一的补贴模式的政策力度较小，预计政策效果相对较弱。无论是税费还是按套、按面积补贴，补贴比例通常不会超过新房总价的补贴比例通常不会超过新房总价的3%，尚未能达到显著刺激新房销售的程度。，尚未能达到显著刺激新房销售的程度
213、房款总额1%的购房补助的购房补助；应缴契税额最高补贴100%浙江丽水购房款直接补贴（按套补贴）、税费补贴给予“旧房”交易税费留存地方部分100%补贴甘肃兰州榆中县税费补贴按照新建商品房缴纳契税的50%补贴浙江温州购房款直接补贴（按套补贴）按新建商品房合同成交金额的按新建商品房合同成交金额的0.6%补贴补贴江苏东台税费补贴在原有50%契税补贴，团购（10套及以上）100%契税补贴的基础上，再给予新购120平以上新建商品房的个人30%契税补贴重庆购房款直接补贴（按套补贴）2万元/套置业优惠；通过“换新购”活动在重庆市中心城区购买新房，给予新房总房款给予新
214、房总房款0.5%的补贴的补贴。购房补贴以货币或消费劵等形式一次性发放。江苏徐州购房款直接补贴（按套补贴）90平以下，按新建商品房合同价的按新建商品房合同价的0.8%补贴补贴；90平以上，按新建商品房合同价的按新建商品房合同价的1.2%补贴补贴山东日照购房款直接补贴（按套补贴）给予购房款总额的给予购房款总额的20%的购房优惠券补贴，购买现房并直接办证的，补贴额度可用于抵的购房优惠券补贴，购买现房并直接办证的，补贴额度可用于抵顶首付款的顶首付款的50%河南郑州税费补贴按照新建商品房缴纳契税的30%补贴辽宁大连按新房面积补贴200元/平补贴（补贴总额不超过缴纳增值税、
215、契税总额）江苏盐城税费补贴个人所得税优惠政策和给予购买新房所缴纳契税100%补贴的基础上，再给予购买新房所缴纳契税50%补贴广西梧州税费补贴购房契税100%补贴；按比例给予退税优惠，最高全额退个人所得税湖北武汉税费补贴对已缴增值税按计税价格的1%给予补助上海购房款直接补贴（按套补贴）70平以下，分面积段进行出售住房、趸租住房补贴，最高分别补贴3万/户、1.5万/户江西南昌市南昌县税费补贴、购房款直接补贴（按套补贴）不同片区补贴所缴契税100%、50%补贴；开发企业给予购新建商品房不低于3万元购房补贴山东青岛胶州购房款直接补贴（按套补贴）120
216、平以下，按新建商品房合同价的按新建商品房合同价的3%补贴补贴；120平以上，按新建商品房合同价的按新建商品房合同价的5%补贴补贴福建南平购房款直接补贴（按套补贴）购新建商品房和二手房，并完成契税缴纳，分别给予购房款分别给予购房款2%、1.5%的购房补助的购房补助安徽蚌埠购房款直接补贴（按套补贴）售出自有住房并在政策期限内购买新建商品住房的购房人给予新建商品住房总房价给予新建商品住房总房价1.5%的购房补贴的购房补贴（单套补贴最高不超过5万元）江苏太仓购房款直接补贴（按套补贴）90平方米，按照网签合同成交金额的按照网签合同成交金额的1.2%补补贴贴；90平方米面积14
217、4平方米，按照按照网签合同成交金额的网签合同成交金额的1%补贴补贴山东泰安购房款直接补贴（按套补贴）：个人、企业个人已有住房再购买二手住房，给予购房款给予购房款1%的奖励的奖励；给予团购2-5%的阶梯式优惠；企业收购存量房，按购房款的按购房款的1.5%给予奖励给予奖励湖北武汉武昌购房款直接补贴（按套补贴）、税费补贴新房原销售价格上再给予1%-10%的补贴；的补贴；已缴纳的增值税按计税价格的增值税按计税价格的2%给予补助给予补助广东广州购房款直接补贴广东保利可获10-30万购买新房补贴，万购买新房补贴，提供六重服务及最高最高8.8万元卖房补贴万元卖房补贴
219、观点网，网易新闻，搜狐新闻，新浪财经，同花顺财经，贝壳，中房网，华尔街见闻快讯，楼盘网，乐居网，新浪网，江苏省房地产估价与经纪协会，江西省房地产业协会，湖北发布，徐州发布，上海本地宝，哈尔滨本地宝，襄阳本地宝，青岛楼市情报，连云港房地产网，张家港房产网，扬州新房网，福州晚报，襄阳日报，磁县融媒体中心，金羊网，中国会计视野，中银证券2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究343“以旧换新以旧换新”以国企项目为主导，未来核心区新房项目也可能以国企项目为主导，未来核心区新房项目也可能更多纳入活动中更多纳入活动中当前参与当前参与“以旧换新以旧换新”活动的活动的新房房源以国企项目占
220、主导，新房房源以国企项目占主导，但也有但也有越来越多品牌房企加入其中越来越多品牌房企加入其中，这也，这也客观上客观上反映了当前多数城市的房地产市场的格局反映了当前多数城市的房地产市场的格局。纯收购模式下参与方多以地方国企为主。帮卖模式下的参与方相对更加多元。例如5月22日，广州市推出住房“以旧换新”活动，首批参加活动的，有122个房地产项目和12家房地产中介机构，既有越秀、保利、中海、华润、珠实、中建、中铁建等央国企，也有万科、龙湖、合景、绿城等品牌房企，还有新世界、新鸿基、凯德等外资房企，甚至包括了出现房企富力、时代中国的项目。6月3日，上海的“以旧换新”活动中，包括了
221、地方国企象屿、外高桥、上海纺织、金融街、新华、隽冈，央企招蛇、金茂、中国能建、中铁建、中建东孚、中交城投，混合所有制房企金地集团。总的来说，总的来说，主流房企中主流房企中万科是万科是“以旧换新以旧换新”参与度最广的房企，参与度最广的房企，根据我们的不完全统计，至少在14个城市中参与了“以旧换新”活动，一方面与项目布局较广有关，另一方面是因为自身资金压力较大、参与活动的意愿较强。其次保利发展、中海地产、招商蛇口、中国铁建的参与度也相对较高，均为央企，地方国企参与“以旧换新”活动的城市相对聚焦在深耕地区。参与房企还包括了融创、碧桂园、世茂、阳光城、富力、时代中国、正荣、荣盛等出险房企，我们认为出
223、成都发布，房天下，无线徐州，淄博日报，宁波楼市报道，绍兴网，杭州房产，南昌县住房保障中心，微靖江，惠州房地产协会，福建发布，禅城发布，南通楼市说，企查查，中银证券整理企业类型公司名称北京上海深圳广州郑州南京青岛济南武汉重庆长沙西安成都珠海徐州淄博宁波绍兴玉林常州宜昌东台鄂州扬州杭州临平海安南昌市南昌县靖江大连惠州漳州佛山南通保利发展招商蛇口华润置地中海地产中国金茂中国建筑中交地产中国铁建华侨城建发国际越秀地产华发股份栖霞建设天地源象屿集团万科绿地控股金地集团绿城中国滨江集团龙湖集团美的置业新城控股融创中国碧桂园世茂集团阳光城央企地方
224、国企混合所有制房企民企出险房企2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究35图表图表31.各城市各城市“以旧换新以旧换新”活动参与房企不完全统计活动参与房企不完全统计城市城市模式模式参与情况参与情况新房房源涉及房企新房房源涉及房企北京北京帮买模式首批参加的新建商品房项目共31个，房地产经纪机构11家越秀地产、建发房产、首开股份、越秀地产、建发房产、首开股份、建工集团招商蛇口、保利地产、招商蛇口、保利地产、中建一局、中建三局龙湖集团、绿城中国龙湖集团、绿城中国上海上海帮卖模式13家企业21个项目和10家房地产经纪机构参加活动象屿集团、
225、外高桥、上海纺织、金融街、新华集团、上海隽冈置业；招商蛇招商蛇口、中国金茂、中国铁建、口、中国金茂、中国铁建、中建东孚、中交城投、中国能建；金地集团金地集团深圳深圳帮卖模式34家集团企业和项目、30家房地产经纪机构参与安徽交控集团、深汕特别合作区城市建设投资发展集团、南山开发集团、深圳地铁集团、深振业、深圳市人才安居集团、广州城建、深圳港集团；华侨城、招商蛇口、华润置地；华侨城、招商蛇口、华润置地；玉普霖集团、金众地产集团、兴荣控股、绿景企业管理集团、深圳星时代投资发展集团、新宏投资发展集团、龙廷集团、深圳市新宏港锐置业、龙恒泰投资发展集团、盛湖置地、沙井志兴集团、居达成投资集团、
226、集泰实业、鹏瑞发展控股集团、和城集团、仁恒置地、远洋集团远洋集团广州广州帮卖模式首批：16多家房企122个项目和12家房地产中介机构第二批次：70个项目、30余中介机构第三批次：9家企业，22个项目，23家中介机构参与越秀地产、珠江实业、广州城投、建发房产、天地源、越秀地产、珠江实业、广州城投、建发房产、天地源、广州地铁、珠江地产、珠光集团、南沙开建、保利发展、中海地产、华润置地、中建、中铁建、招商蛇口、华侨城保利发展、中海地产、华润置地、中建、中铁建、招商蛇口、华侨城万科、龙湖集团、合景泰富、绿城中国、万科、龙湖集团、合景泰富、绿城中国、合生创展、星河控股、香
227、江集团、敏捷集团、中澳地产、华丰置地、华隽房地产、深业置地、德华实业、华标集团碧桂园、碧桂园、雅居乐集团、富力地产、时代中国新世界、新鸿基、凯德郑州郑州帮卖模式收购模式85个楼盘中豫置业、商都控股、河南水投、郑州公共住宅建设投资、航空港科创投资集团、海航资本；保利发展、中海保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地、华侨城、中国铁建、地产、招商蛇口、华润置地、华侨城、中国铁建、电建地产、中建、中建、中交建设；万科、龙湖集团、金地集团、万科、龙湖集团、金地集团、绿城中国、绿城中国、美盛置业、聚鑫元置业、北京东方永利投资控股、益通置业、腾威置业、鸿产集团、名门地产、河南省教育系统房屋建
228、设开发公司、台隆地产、凤宇置业、振兴集团、轩龙置业、宏江地产、融信投资集团、融侨集团、华瑞地产、汇泉置业、招华地产、亚星置业集团、汉佳置业、宏升置业、新联芒果集团、广思实业、锦雍置业、谦祥投资、保亿集团、和谐置业、融创中国、世茂集团、融创中国、世茂集团、阳光城、正荣地产、香港泰顺亚洲、星丰发展、金辉投资等南京收购模式第一批：1家国企收购第二批：12家房企21个项目江宁区房企联盟：9家开发商的10个楼盘建邺区存量房4楼盘参与南京安居集团、高淳建发集团、栖霞建设、栖霞建设、奥体建设、南部新城集团、南京交通集团、南京新居建设、浦口国资、南京公用发展、北盛置业、联发集团、
229、广州城建、建发房产广州城建、建发房产、越秀地产、越秀地产；保利发展、中交地产、中海保利发展、中交地产、中海地产地产、招商蛇口、招商蛇口、中国金茂、中国金茂；滨江集团、滨江集团、中天美好、绿洲地产、重庆远业实业仁恒置地青岛帮卖模式收购模式帮卖：青岛贝壳平台已与万科、金地、龙湖等开发商签署协议；收购：1房企帮卖：万科、金地集团、龙湖集团万科、金地集团、龙湖集团收购：绿地控股绿地控股青岛胶州收购模式9家房企9个项目天一仁和控股、中仁地产、鸿锦置业、金御昌置业济南帮卖模式收购模式绿地万科等房企“以旧换新”收购：绿地控股绿地控股帮卖：万科万科武汉帮卖模式汉阳
230、区10家房企11个项目汉阳城建、中国金茂、中国铁建、中国金茂、中国铁建、新世界等武汉硚口帮卖模式收购模式10家房企10个项目越秀地产、华发股份、越秀地产、华发股份、武汉市硚口城市更新集团有限公司、招商蛇口招商蛇口武汉经开帮卖模式6家企业7个项目武汉车谷城市发展集团、武汉统建城市开发、招商蛇口、招商蛇口、哈工广能新港地产、金发科技重庆帮卖模式27家品牌房企72个项目近7000套商品房参与活动保利发展、中海地产、华润置地、保利发展、中海地产、华润置地、万科、龙湖集团万科、龙湖集团、华宇地产等长沙帮卖模式-长沙城投、长沙城市发展集团有限公
231、司、湖南湘江新区发展集团有、华发股份、华发股份、保利发展、中国建筑、中国铁保利发展、中国建筑、中国铁建建等西安西安帮卖模式60家房企64个项目和11家房地产经纪机构参加活动华发股份、天地源、华发股份、天地源、西安高科集团、西安经发控股、西安城发、陕西城投运营集团、沣东控股、西安交控集团、西安未央城建、陕西西咸新区空港城发、西藏城发投资、陕西西咸新区城建投、中陕核工集团、西咸新区泾河新城产发集团、陕西西咸区发、悦达地产；中国金茂、招商蛇口、中交地产、中国建筑、大悦城、中国金茂、招商蛇口、中交地产、中国建筑、大悦城、西安中建投、中国投资；绿地控股、绿城中国、万科、龙湖集团、绿地控
232、股、绿城中国、万科、龙湖集团、天朗伟业、锦园地产、长九实业、航茂地产、龙德嘉盛、沣景地产、科为控股、智飞建设、中天、茂安投资、中誉香港、星科发展、华先等成都帮卖模式3家房企23个以上的项目越秀地产、越秀地产、成都温江、保利发展保利发展珠海帮卖模式收购模式10家企业二十六个项目以上和贝壳等房地产经纪机构参加活动华发股份、格力地产、华发股份、格力地产、珠海正方集团、中海地产、中海地产、万科、绿景地产万科、绿景地产、恒荣集团、五洲国际、仁恒置地徐州帮卖模式7家房企25个项目新盛集团、徐钢集团、中海地产、招商蛇口、华侨城、中海地产、招商蛇口、华侨城、万科、美的置业
233、万科、美的置业淄博帮卖模式32家房企、4家经纪公司参与本次活动北京城建、北京城建、淄博经济开发投资、淄博高新国投、瑞华城发、经润置业山东钢铁集团、天鸿控股、万科、万科、中润明天(淄博)地产、美好置业、兔巴哥置业、裕昌(淄博)置业、大德华瑞置业、齐轩地产、亿利汇置业、旭泰鑫置业、王舍汇成置业、巨鹏飞地产、久源置业、南慧地产、山东金城荣基地产、齐创地产、菏泽时代置业、天府置业、远方泰达置业、方达集团、茂业置业、康隆置业、磐古置业、中德地产、中金诚信房地产、中阿三星地产日照帮卖模式17家房企37个开发项目日照城投、兴业地产、安泰集团、长城集团、裕升置业、日照山海天城建、山东
234、华信、景泰地产、达美置业、日照安居地产、山东日广投集团、金鹏地产、亚太森博等太仓收购模式1房企3项目太仓城发集团连云港帮卖模式收购模式收购：1房企连云港城建宁波帮卖模式首批34个楼盘中海地产、保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产、保利发展、招商蛇口、华润置地、万科、滨江集团、绿地控股、万科、滨江集团、绿地控股、雅戈尔集团、伟星房产、新隆控股等盐城收购模式2家房企盐城城投、悦达地产绍兴越城区帮卖模式23家房企25家楼盘和122家中介机构建发国际集团、建发国际集团、武汉城建、象屿集团、保利发展、华润置地、中交地产、保利发展、华润置
235、地、中交地产、万科、美的置业、万科、美的置业、宸泰控股、华颐地产、金昌地产、康瑞地产、大家房产、卧龙地产、绍兴远东地产、浙江元垄地产、新希望、世茂集团、融创中世茂集团、融创中国、国、宝业集团、众安集团玉林帮卖模式涉及13家房企22个楼盘玉林交通旅游投资、玉林投资集团、福泰投资、中国铁建、中国铁建、玉林中航地产、玉林振业地产、万昌投资、玉林大创置业、彰泰控股常州帮卖模式首批10家新城控股、新城控股、嘉宏集团、景宇置业、德商渊谋控股、金鹰国际集团、百老汇集团、华强地产、景荣置业、融创中融创中国国、荣盛发展苏州相城区收购模式相城城投集团3项目相城城投集团资料
237、，橙色为出险房企。加粗为主流房企。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究36续续图表图表31.各城市各城市“以旧换新以旧换新”活动参与房企不完全统计活动参与房企不完全统计城市城市模式模式参与情况参与情况新房房源涉及房企新房房源涉及房企宜昌帮卖模式15家房企，2家经纪机构城发地产、产投集团、天创地产、湖北联投集团、保利发展、中国铁建、保利发展、中国铁建、万科、万科、弘洋集团、钱江集团、均瑞地产、西部投资集团、广华置业、锦昌置业、鹏顺地产、大家置业东台收购模式-悦达集团、碧桂园碧桂园鄂州帮卖模式第一批10家房企湖北日报传媒集团、长江产投集团
238、、中国核工集团、新城控股、新城控股、天津黑马祺航投资、鄂州浙商银河置业、凯瑞地产、宏维置业、湖北迪瑞置业、银龙地产黄石收购模式城发集团，6项目城发集团启东收购模式城投集团5个项目城投集团扬州帮卖模式收购模式6家开发企业江苏华建地产、中海地产、中海地产、中信泰富、万科、万科、江苏新能源置业、恒通江阴收购模式出售江阴城发，购买国资公司指定的新房（东翎府）江阴城发宣城收购模式宣城市城建集团和宣城市国控集团主导第二批“以旧换新”宣城市城建集团、宣城市国控集团杭州临平帮卖模式21家房企杭州城投、杭州城建、杭州地铁集团、中建、中建、绿城中国、滨江集团
239、、绿城中国、滨江集团、德信控股、中骏置业、浙江钦宸地产、星桂置业、浙江博策集团、浙江赞成控股、广宇集团、圣奥集团、西湖地产、保亿集团、建杭控股、旭盛集团海安收购模式-瑞海集团、华新控股、海安城建集团、中杰集团、金福城集团、中杰置业、碧桂园碧桂园等无锡梁溪区收购模式-梁溪城发集团、绿地香港、宝投置业、朗诗地产等南昌市南昌县帮卖模式21家集团企业建发房产、建发房产、农工商集团、南昌产投、江西江铃地产、中交集团中交集团、美的置业、美的置业、海力控股、煌上煌集团、江西景域集团、江西尚盛集团、亚建贸易集团、南昌景旭集团、江西泰佳实业、江西光谷投资、跃动智业投资、伟象实业投资、江西旷越地
240、产、江西华良置业、南昌业基宏晟集团、开元地产、江西奥匹花园置业、南昌筑城地产、力高旅游文化、江西润永通置业、星洲集团、中京集团、汇合置业、兴华股份泰安收购模式-儒行集团、绿地泉集团等靖江帮卖模式收购模式-万科、万科、龙信集团等大连帮卖模式房交会参展86个企业88个项目保利发展保利发展、大华集团、融创中国融创中国等惠州帮卖模式9家房企、112家房产经纪机构参与活动中海宏洋、中海宏洋、翔顺置业、惠州奥林匹克花园置业投资、宏新实业、港惠三期实业、鑫月实业、弘泽置业、成都德商渊谋控股、碧桂园碧桂园拉萨帮卖模式拟筛选8家中介参与活动西藏交通发展、区内拉萨
241、城投、西藏世邦投资、神力集团、四川天知实业等梧州帮卖模式4家房企参与活动粤成地产、宏威地产、联华投资、泰基地产中山帮卖模式-合和实业、佳兆业佳兆业漳州帮卖模式26家房企27个项目建发集团建发集团、漳州交发、九龙江置业、联发集团、福建漳龙集团、厦门轨道建发、漳州城投、保利发展、保利发展、新城控新城控股、股、福建怡城地产、华辉地产、景祥地产、锦鑫投资、福州长隆投资、励欧实业、阳光城、世茂集团阳光城、世茂集团、新商盟国际投资、高发国际、利百控股、环宇发展等佛山帮卖模式收购模式1家房企7个项目建发房产建发房产南平帮卖模式-南平武发集团荆州收购模式1
243、色为央企，绿色为民企和混合所有制房企，橙色为出险房企。加粗为主流房企。对于房企而言，参与对于房企而言，参与“以旧换新以旧换新”的主要动力在于推动新房项目库存去的主要动力在于推动新房项目库存去化、加速回款化、加速回款。市场信心不足、购房者观望情绪仍然浓厚、房企资金普遍紧张的背景下，如何快速变现新房库存已成为多数房企面临的普遍问题，房企参与“以旧换新”可以帮助缓解自身的一部分库存压力，若现房或准现房库存参与活动也可以减少换房人对于交付的顾虑，同时解决置换期的居住问题。但同时，参与但同时，参与“以旧换新以旧换新”也考验房企的运营能力。也考验房企的运营能力。通常需要房企成立专门服务的“以旧换新”团队，
244、制定各自与业主和中介之间的优惠政策，买家认购开发商的新房房源后，专业团队承接卖二手房的服务，旧房勘察、评估，参考周边房源价格，针对挂牌价给出一定建议，并且联动开发商合作的中介，在平台增加该套房源的曝光，从而促进成交。必要时也需要利用自身资源，协助买家挂牌房源在中介处的推广和宣传，房源成功出售汇款后进行首付款缴纳和签约。我们认为，我们认为，“以旧换新以旧换新”能否取得预期效果，开发商起到了至关重要的作用，主要体现在：能否取得预期效果，开发商起到了至关重要的作用，主要体现在：1）提供的）提供的新房产品，从地段、户型、交通、环境、配套到质量，能否满足换新房产品，从地段、户型、交通、环境、配套到质量，
245、能否满足换房房者的需求？者的需求？2）“以旧换新以旧换新”活动活动能否给购房者带来实实在在的优惠？能否给购房者带来实实在在的优惠？2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究37未来核心区新房项目也可能更多纳入未来核心区新房项目也可能更多纳入“以旧换新以旧换新”活动中活动中。根据贝壳研究院的调研，选择卖旧买新的群体主要是由于新房项目优良的社区环境、优质的物业服务是主要吸引力。从贝壳研究院发布的报告来看，未来的居住改善呈现四大趋势：1）区域选择方面，核心城市住房改善需求更为强烈。分地段来看，核心城市的核心地段，90平米以上、具有配套优势的住房，郊区地段140平以上的住房，均是
246、未来改善群体更偏好的住房；2）居住品质方面，楼龄10年内的次新房更受欢迎。有无物业、园林绿化率、小区是否人车分流成为近几年消费者更为看重的居住品质；3）居住面积方面，四居室成为居民换房的新宠。根据贝壳研究院，2019年2023年，新房中四居室住房成交占比由11%提升到19%。4）从小区的户型配置看，同时有四居室和两居室的小区更具吸引力。“一碗汤”的距离使更多年轻家庭选择四居室，同时倾向于在同一小区给父母购买两居室。未来，拥有这一户型配置的小区对改善群体的吸引力较高。在一些能级较高的城市，在一些能级较高的城市，参与参与“以旧换新以旧换新”的房企，只拿出的房企，只拿出了了偏远地段或者尾
247、盘滞销新房参与，偏远地段或者尾盘滞销新房参与，新房新房无法满足居民的期望，居民参与意愿就不强，换新受阻会使得卖旧房动力不足无法满足居民的期望，居民参与意愿就不强，换新受阻会使得卖旧房动力不足。由于牵涉面广、需由于牵涉面广、需破解的综合性难点多，所以需要地方政府发挥好力量，破解的综合性难点多，所以需要地方政府发挥好力量，起到牵头作用，起到牵头作用，统筹协调全市、各区的待售资源，扩大住房“选新”覆盖范围，更多纳入改善居住品质的“好房子”，尤其是鼓励市中心、优质地段的房源也要参与进来，以好房子驱动以好房子驱动“以旧换新以旧换新”。为了鼓励开发商拿出核心区的优质项目，地方政府需要通盘考虑全市的情况，统
248、筹市区和郊区的项目，要求开发商每个项目都拿出部分房源来，也可以适当向这些开发商做一些政策倾斜，例如在拿地、税收上给予一定的政策优惠等；可以将住房置换资金以“房票”形式发放兑换，推动实现跨区域或者全市范围内流通换新；此外，政府也需要甄选开发商品牌及信用资质，做好入选新房项目自身财务、品质等尽调工作，消除逾期交房、购房资金退还难保障等风险。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究384“以旧换新以旧换新”政策效果如何？政策效果如何？4.1对于购房者而言，对于购房者而言，“以旧换新以旧换新”减轻了置换压力减轻了置换压力“以旧换新以旧换新”是贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新是
252、部定金。此类传统模式下，交易中途终止的情况时有发生，交易违约现象和纠纷现象也容易出现。而“以旧换新以旧换新”模式下，卖房和买房统一安排，且设模式下，卖房和买房统一安排，且设置了置了“解约保护期解约保护期”（一般为一般为1-3个月个月），在解约保护期中，若二手房没有及时出售，开发商将退还全部的新房意向金。即便交易中途终止，也不存在换房人违约的情况，换房人的换房顾虑和旧房出售压力不复存在。降低降低置换置换成本成本：“以旧换新以旧换新”活动活动能有效能有效降低降低置换置换成本。成本。根据各地的推进情况，此类交易成本体现在三个方面：中介费用、新房购房款、新房契税成本等（个税和增值税各地此前已有较多
253、优惠政策，此次“以旧换新”税收优惠主要集中在契税方面，因此仅考虑契税部分）。我们以“出售一套500万二手房，置换一套800万总价新房”作为例子来计算，通过参与各地“以旧换新”活动，不考虑其他原有的优惠政策，购房者置换新房的支出最多可以节约729万，占新房购房款的1%4%左右。不过具体对于置换成本的减负效果，仍要看各地活动的具体规则和执行情况。传统置换模式传统置换模式出售二手房出售二手房看看房和换新房房和换新房3-4个月2-3个月66个月个月“以旧换新”模式“以旧换新”模式出售二手房出售二手房看看房和换新房房和换新房同时进行11-33个月个月2024年8月8日住房
254、“以旧换新”深度研究39图表图表33.“以旧换新以旧换新”活动能有效降低置换成本活动能有效降低置换成本以以500万旧房置换万旧房置换800万新房为例万新房为例传统置换模式“以旧换新”模式成本降低（万元）二手房出售中介费卖家大约承担1%左右的佣金率部分城市已有免佣金操作；部分给予一定折扣（e.g.上海在原本中介费的收费标准下，给予7-8折折扣力度)15新房购房款按照市场价，部分城市部分项目有95折折扣，部分城市有购房补贴（一般1%左右）参考各地优惠政策，部分城市给予购房补贴，在原购房补贴的基础上增加0.5%总价款的补贴；南通其中除梧桐苑叠墅以现行销售价参
256、旧换新”在全国层面并未有文件正式提及，是从地方层面开始的。在全国层面并未有文件正式提及，是从地方层面开始的。2023年下半年-2024年初，住房“以旧换新”主要集中在三四线城市，效果相对有限，2023年7月徐州开始对主城区“卖旧买新”按住房面积给予合同价0.8%-1.2%的购房补贴，最早提到了住房“以旧换新”的概念。2024年4月，以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政策不断加码，且更多城市开始采用国企收购模式。2024年4月下旬-5月初，随着深圳、上海推出“以旧换新”，正式扩散到一线城市。参与“以旧换新”的城市数量在2024年4-5月显著增加。理论上来说，住
257、房理论上来说，住房“以旧换新以旧换新”政策有助于城市加快商品房流通性政策有助于城市加快商品房流通性，先带动二手房成交先带动二手房成交（去化二手房（去化二手房库存）库存），再带动新房成交，再带动新房成交，起到帮助起到帮助新房库存去化的效果。新房库存去化的效果。但从实际的城市数据来看，效果暂不显但从实际的城市数据来看，效果暂不显著。著。1）二手房成）二手房成交：交：我们发现，在2024年4-5月多数城市参与到“以旧换新”活动后，6月执行政策的25个样本城市的二手房成交面积环比增速转正，为6%，小幅高于我们跟踪的34个城市二手房成交面积环比增速（5%），政策效果不明显。2）新房成
258、交：）新房成交：2024年5月执行“以旧换新”政策的49个样本城市的新房成交面积环比增长18%，增幅小幅高于我们跟踪的81个城市新房成交面积环比增速（16%），6月49个“以旧换新”城市的新房成交面积环比增长18%，增速低于81城新房成交面积环比增速（25%），政策未对新房成交起到效果。3）新房去化：）新房去化：36个执行“以旧换新”政策的样本城市新房（不包括保障房）库存去化周期整体仍然呈现上升态势，截至2024年6月平均去化周期仍然高达30.2个月。图表图表34.2024年年6月执行政策的月执行政策的25个样本城市的二手房个样本城市的二手
260、月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月2024年04月2024年05月2024年06月样本城市二手房成交面积环比增速样本城市二手房成交面积环比增速34个城市二手房成交面积环比增速执行住房“以旧换新”政策的25个样本城市二手房成交面积环比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%050010001500200025002022年01月
261、2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月2024年04月2024年05月2024年06月2525个执行“以旧换新”的样本城市个执行“以旧换新”的样本城市二手二手房成交面积及增速房成交面积及增速执行住房“以旧换新”政策的25个
262、样本城市二手房成交面积（万平）执行住房“以旧换新”政策的25个样本城市二手房成交面积环比增速住房“以旧换新”多在三四线城市推行一二线城市加码2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究40图表图表36.2024年年6月执行月执行“以旧换新以旧换新”政策的政策的49个样本城个样本城市的新房成交面积环比增速达市的新房成交面积环比增速达18%，低于低于我们跟踪的我们跟踪的81个城市个城市新房新房成交面积环比增速（成交面积环比增速（25%）图表图表37.2024年年6月执行月执行“以旧换新以旧换新”政策的政策的49个样本城市个样本城市的的新新房成交面积环比增速达房成
264、此政策出台后的T+2个月的数据才可能反映“以旧换新”的政策效果，政策出台后的T+2个月19个样本城市二手房成交套数环比增速均值为14%，帮卖模式的城市环比增速均值21%，收购模式8%，纯补贴模式为-8%，帮卖和收购模式对于二手房成交修复都起到了一定作用，从数据上看，帮卖模式增速较高，或许是因为帮卖模式集中在能级较高的城市，而补贴模式基本没有起到效果。从目前看，从目前看，“以旧换新以旧换新”模式下的成交规模有限，可模式下的成交规模有限，可带动一定的市场活跃度，但能否真带动一定的市场活跃度，但能否真正达到提振市场的效果，还需等待市场的检验。正达到提振市场的效果，还需等待市场的检验。
265、-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月2024年04月2024年05月2024年06月样本城市新房成交面积环比增速样本城市新房成交面积环比
266、增速81个城市新房成交面积环比增速执行住房“以旧换新”政策的49个样本城市新房成交面积环比增速20.521.121.523.026.627.228.028.828.229.629.630.130.430.215.017.019.021.023.025.027.029.031.033.0执行“以旧换新”政策的样本城市新房去化周期执行“以旧换新”政策的样本城市新房去化周期（月）（月）2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究41图表图表39.政策出台后的政策出台后的T+2个月个月19个样本城市二手房成交套数环比增速均值为个样本城市二手房成交套数
268、模式的最大挑战点在于如何在约定期限内卖掉旧卖掉旧房房，特别是，特别是现在刚需较弱的情况下现在刚需较弱的情况下，刚需客群刚需客群是否有动力接盘，是否有动力接盘，依然存在较大不确定性。依然存在较大不确定性。从流程上看，当前客户锁定意向新房的期限一般是1-3个月，这也意味着，房地产中介机构要这个期限内帮助客户卖掉“旧房”。然而，根据住房大数据显示，2023年主流城市二手房成交周期总天数约为年主流城市二手房成交周期总天数约为189天，远超天，远超3个月。个月。收购模式的挑战在于：收购模式的挑战在于：1）二手房评估价：二手房评估价：从业主或换房者的角度看，担心评估公司把二手房价格压得太低了，
269、评估价过低可能打击业主的置换积极性。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成资金压力增大。2）收购价格难以达成。收购价格难以达成。商品房的建设成本较高，而保障性住房配售或配租的价格较低。如果收购已建成商品房用于保障性住房，收购价格大幅低于市场价，或影响到周围同小区其他房屋的价值。而如果收购价格较高，又会导致后续作为保障房的出售、出租价格较高，与保障房的本质背离。3）能够参与的二手房或也存在门槛限制能够参与的二手房或也存在门槛限制，部分城市会从房龄、面积、地段等角度设定标准，这就导致很多二手房无法参与“以旧换新”活动。尤其是如果考虑收购后用作保障性住房（以不超过70平的小户型为
270、主），本次政策要求严格把握所收购商品房的户型和面积标准，市场上，面积合适、能够享受政策被收购的存量住房不多，大量住房未必能被收购。4）保障性住房的租售前景存在不确定性。保障性住房的租售前景存在不确定性。收购二手房后如果改造成保障房，如不能实现迅速配售或租赁，收购主体将承担一定的持有成本。5）收购旧房的资金不足。收购旧房的资金不足。我们认为，我们认为，“收购模式收购模式”下资金支持下资金支持力度越大，效果越明显，力度越大，效果越明显，稳定且低成本的长期资金将是支持收购模式可存续或常态化的基础保障。由于“以旧换新”普遍要求旧房收购价值低于新房（多为新房总价的60%-80%），理论上，国企平台指定
271、购买自家楼盘的模式是不需要平台付出额外的资金成本，购房者需要向平台支付差价。但类似于“郑州模式”，并不限定新房房源或者房源库里涵盖多家房企，那么需要政府或金融机构向收购方提供收购资金支持，去库存的规模实际上依赖于背后的资金量有多大。购房补贴及收购模式最大挑战点在于，依赖于地方政府的财政，如果购房补贴力度不足，难以激发购房补贴及收购模式最大挑战点在于，依赖于地方政府的财政，如果购房补贴力度不足，难以激发换房客群的积极性，如果加大政策力度，又要依赖于地方政府财政情况。换房客群的积极性，如果加大政策力度，又要依赖于地方政府财政情况。14%21%8%-8%-10%-5%0%5%10%15%20%25%
272、样本城市整体帮卖模式收购模式纯补贴模式样本城市“以旧换新”政策执行样本城市“以旧换新”政策执行T+2T+2个月后的二手房个月后的二手房成交环比增速均值成交环比增速均值2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究425“以旧换新以旧换新”一个被低估的方向一个被低估的方向5.1二手房房价或成为收购价的锚定价，稳住二手房房价是政策实施的关键二手房房价或成为收购价的锚定价，稳住二手房房价是政策实施的关键旧房定价是换房链条的难点。旧房定价是换房链条的难点。目前旧房议价一般是以第三方评估价格为基础，评估费用无需购房者承担。旧房评估价和市场价存在差异，收购价与市场价的偏离可能影响成交效率
273、。收购价与市场价的偏离可能影响成交效率。若收购价过低，对换房者不具备吸引力，收购价过高将增加地方财政和国企平台的负担。在市场磨底阶段，二手房业主议价能力削弱，若二手房买卖双方价格分歧走扩，将进一步增加成交难度，因此二手房房价的稳定是政策实施的关键。不同城市的价格评估方式有所差异，采取多家评估公司联合评估，周边市场的二手房房价或成为收不同城市的价格评估方式有所差异，采取多家评估公司联合评估，周边市场的二手房房价或成为收购价的锚定价。购价的锚定价。例如南京以评估价为依据，随机抽取3家评估机构，取排序中间的评估值作为最终收购价格。安徽宣城是从5家评估公司中选取3家进行评估，再取3家公
274、司评估价格平均值的评估价格平均值的88%来收房来收房。江苏海安则是以二手房的纳税指导价为基础上下浮动二手房的纳税指导价为基础上下浮动。福建漳州按评估价格的按评估价格的90%收购。收购。江苏启东江苏启东除梧桐苑叠墅以现行销售价参与“以旧换新”外，其它房源均以88折参与“以旧换新”。青岛绿地国科健康科技小镇的“以旧换新”先由专业的第三方评估机构根据二手房房源情况进行评估；再按照最近最近3个月同小区同户型的平均成交价个月同小区同户型的平均成交价为标准进行收购。需要注意的是，旧房评估价格缺少市场博弈，能否获得换房人的认可有待观察。需要注意的是，旧房评估价格缺少市场博弈，能否获得换房人的认可
275、有待观察。虽然由随机挑选的评估机构去评估房价，一定程度上保证了公正性，但由于缺少市场博弈定价机制，评估价格能否得但由于缺少市场博弈定价机制，评估价格能否得到换房者的真正到换房者的真正认同，也影响着接下来该方式能否顺利被推广。认同，也影响着接下来该方式能否顺利被推广。从各地实践来看，旧房收购款仅能抵扣新房价款的一部分，差价部分留有加杠杆余地，有一定的乘从各地实践来看，旧房收购款仅能抵扣新房价款的一部分，差价部分留有加杠杆余地，有一定的乘数效应。数效应。太仓、江阴、无锡、南京、青岛、连云港、盐城、黄石、启东、江阴、珠海、荆州、武汉等地还明确了置换总价上限不得超过拟购新房合同总价的一定比例，多为6
277、格为标准江苏南京江苏南京抽三家评估机构，每一套房子评估的时候，三个评估机构出三份报告，取中间价作为最终的评估价河南郑州河南郑州各评估机构自愿参与报名，筛选，形成评估机构名单库。城发安居公司随机抽取评3家评估机构，取其评估价中间值。江苏盐城江苏盐城由评估小组(置换中心、新房项目)进行二手房评估形成评估价格，价格达成一致后签订协议福建漳州福建漳州按评估价格的90%收购收购江苏启东江苏启东除梧桐苑叠墅以现行销售价参与“以旧换新”外，其它房源均以均以88折折参与“以旧换新”江苏海安江苏海安以市面上二手房的纳税指导价为基础进行上下浮动江苏太仓江苏太仓在5家有专业资质
279、总价上限不得超过拟购新房合同总价的一定比例，多为例，多为60%-80%城市城市置换原则置换原则江苏苏州相城区江苏苏州相城区旧房收购总价不高于所购在售商品房总价山东青岛胶州山东青岛胶州旧房收购价格不超过所购新建商品房的70%湖北荆州湖北荆州旧房收购价格不超过所购新建商品房的80%江苏无锡梁溪区江苏无锡梁溪区旧房收购价格不超过所购新建商品房的60%湖北武汉硚口湖北武汉硚口旧房收购价格不超过所购新建商品房的70%江苏南京江苏南京旧房收购价格不超过所购新建商品房的80%（首批）；旧房收购价格不超过所购新建商品房的50%-80%（二批次：江宁区）安徽宣城安徽宣城旧房收购
280、价不高于新房及车位销售价格江苏江阴江苏江阴“房票”金额不得高于拟购新房总价的60%江苏南通启东江苏南通启东旧房收购总价不高于所购新房总价的60%江苏太仓江苏太仓旧房收购价格不超过所购新建商品房从60%提升至80%湖北黄石湖北黄石旧房收购价格不超过所购新建商品房的83%广东珠海广东珠海旧房收购价格不低于所购新建商品房的30%，不高于80%山山东青岛城阳绿东青岛城阳绿地地旧房收购价格不超过所购新建商品房的77%（购买新房的总价需大于二手房房款的30%）江苏连云港江苏连云港旧房收购价格不超过所购新建商品房的80%江苏盐城江苏盐城旧房收购总价不高于所购新房总价的5
282、需一体的置换时代。根据贝壳研究院调研，近年来全国年均近年来全国年均300-400万家万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高。一线城市庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高。一线城市新房成交中新房成交中53%的由二手房置换新房而来，二线城市平均为的由二手房置换新房而来，二线城市平均为21%。一线城市中，北京和上海均高于55%，二线城市中，南京、天津、合肥、成都均超过30%，三四线城市二手房市场发展较慢，新房交易占比较高，卖旧买新对新房市场的贡献度偏低，个别城市贡献低于10%。置换需求中，不同城市能级卖旧买新的比例（卖旧买新比
283、例置换需求中，不同城市能级卖旧买新的比例（卖旧买新比例，即换房客户中，卖掉二手房买新房的即换房客户中，卖掉二手房买新房的占比）也有差异。一线城市换房客户中，卖旧买新比例较低，仅占比）也有差异。一线城市换房客户中，卖旧买新比例较低，仅33%，其余67%的换房客户仍会选择购买二手房；二线城市卖旧买新比例约为二线城市卖旧买新比例约为46%；三四线城市卖旧买新比例约为；三四线城市卖旧买新比例约为58%。高能级城市卖旧买新比例较低主要是由于高能级城市二手房市场成熟度较高，同时更看重地段和配套，新房项目较少且位置偏远；而低能级城市的换房诉求本身就是以改善为主的，因此更倾向于选择居住环境和体验感更好
285、手房置换新房带来的成交量。测算一：新房成交中，由二手房置换新房带来的成交量。1）根据贝壳研究院、中指院数据估算得到2023年全国以及各能级城市新房成交套数。2023年全国新房成交套数约为1010万套，其中一线城市为31万套，二线城市为146万套，三四线城市我们用全国数据减去一、二线城市数据得到，三四线城市新房成交套数约833万套。2）根据贝壳研究院公布的卖旧买新对于当地新房市场贡献度（二手房置换新房套数/新房销售套数，一线城市为53%、二线城市为21%，另外，我们假设三四线城市为15%），得到各能级城市中二手房置换新房套数，加总得到全国数据。再根据各城市能级新房套均
287、1万套146万套833万套新房成交套数（新房成交套数（10101010万套）万套）一线城市二线城市三四线城市53%53%新房成交中源于二手房置换的部分21%21%新房成交中纯新购入50万套67万套215万套全国年均换房客全国年均换房客332332万套万套一线城市二线城市三四线城市33%46%46%换房客置换时，选择新房的比例58%58%换房客置换时，选择二手房的比例2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究45测算二：置换客中卖掉旧房的总体量。测算二：置换客中卖掉旧房的总体量。根据贝壳研究院公布的卖旧买新比例（换房客中，卖掉旧房购买新房的占比），反推得到换房客中，根据贝壳研究院
288、公布的卖旧买新比例（换房客中，卖掉旧房购买新房的占比），反推得到换房客中，卖掉旧房的体量（即卖掉旧房的体量（即未来可能通过未来可能通过“以旧换新以旧换新”实现置换的潜在体量实现置换的潜在体量）。）。一线城市卖旧买新比例为33%、二线46%、三四线58%，反推得到换房套数（既可能换新房、也可能换二手房）。再根据各城市能级二手房套均成交面积计算得到换房客卖掉旧房的面积。结论：结论：1）全国年均换房套数为全国年均换房套数为332万套（既可能换新房、也可能换二手房万套（既可能换新房、也可能换二手房），占全国二手房成交套数占全国二手房成交套数（2023年为596万套）的比重为的比重为56
290、，中银证券测算三：收购所有测算三：收购所有“以旧换新以旧换新”潜在的旧房出售体量所需要的资金。潜在的旧房出售体量所需要的资金。1）各城市能级的二手房销售均价即为市场价，评估机构通常锚定周边市场的二手房房价，参考法拍房，最终评估价要考虑到市场波动，通常的做法是在市场估值的基础上打折，最常见的评估价是市评估价是市场价的场价的9-9.5折，我们统一假设评估价折，我们统一假设评估价/市场价为市场价为90%。2）收购价与评估价也略有差异。根据各政府披露的情况：二线城市收购价多为随机选取三家评估机构给出的评估价，取中间值而定，我们给予90%的折扣；三四线城市中宣城收购价为评估价的88%，漳州收
291、购价为评估价的90%，我们认为应低于高能级城市，取88%；一线城市应高于二线城市，我们假设一线城市为92%。3）最终，我们通过卖出的旧房面积*收购价得到收购所需要的资金。2024年8月8日住房“以旧换新”深度研究46结论：结论：全国范围内收购全国范围内收购“卖旧买新卖旧买新”的置换客手中的二手房所的置换客手中的二手房所需资金需资金预计预计为为4.18万亿元，万亿元，即即“卖旧买新卖旧买新”的置的置换客手中二手房的价值体量。换客手中二手房的价值体量。其中一线城市需要1.89万亿元（目前暂无一线城市采用收购模式），二线城市需要0.87万元，三四线城市需要1.42
294、我们通过测算我们通过测算最终最终得到了以下结论：得到了以下结论：1）全国范围内新房成交中全国范围内新房成交中17%来自于二手房置换客。来自于二手房置换客。其中，一线城市的新房成交中超5成是来自于二手房置换客，二线城市21%来自于二手房置换客，三四线城市15%。2）全国范围内换房客选择二手房置换新房的套数为全国范围内换房客选择二手房置换新房的套数为172万套万套（其中一线城市16万套、二线城市31万套、三四线城市125万套），对应产生的新房销售面积为，对应产生的新房销售面积为2.02亿平亿平（其中一线城市1758万平、二线城市3673万平，三四线城市1.48
295、亿平），全国商品住宅销售面积（2023年为9.48亿平）中21%来自二手房置换客。3）全国年均换房套数为全国年均换房套数为332万套（既可能换新房、也可能换二手房万套（既可能换新房、也可能换二手房），其中一线城市50万套，二线城市67万套，三四线城市215万套。全国范围内，换房客中全国范围内，换房客中52%会选择置换新房，会选择置换新房，48%选择购买二手房。4）未来可能通过未来可能通过“以旧换新以旧换新”实现置换的潜在体量为实现置换的潜在体量为3.41亿平，亿平，其中一线城市4342万平、二线城市6754万平，三四线城市2.30亿平。未来改善型“以旧
296、换新”占商品住宅销售面积的比重为36%。5）当前二手房成交中，一半以上是当前二手房成交中，一半以上是换房产生二手房成交换房产生二手房成交，剩余的是卖出，剩余的是卖出房产但不买入的二手房成房产但不买入的二手房成交交。根据贝壳研究院，2023年全国二手房成交套数为年全国二手房成交套数为596万套，根据我们的测算，换房套数为万套，根据我们的测算，换房套数为332万套，占二手房成交套数的万套，占二手房成交套数的56%。一线城市该比例高达104%，主要是因为数据可能存在错配，我们的测算是基于2023年的新房成交倒推旧房卖出情况，实际旧房卖出未必是在同一年发生的。二线城市该比例为42%，三
297、四线城市为55%。6）预计预计全国范围内收购居民二手房所需资金为全国范围内收购居民二手房所需资金为4.18万亿元，万亿元，其中一线城市需要1.89万亿元，由于一线城市二手房房价相对较高，因此收购所需要的资金较多。不过，目前暂无一线城市采用收购模式。预计二线城市需要0.87万元，三四线城市需要1.42万亿元。7）“以旧换新以旧换新”政策政策可能实现的可能实现的潜在的潜在的新房销售额新房销售额空间空间预计为预计为5.50万亿元，万亿元，占全国商品住宅销售额占全国商品住宅销售额（2023年为10.3万亿元）的比重为的比重为53%。其中一线城市2.36万亿元，二线城市
299、套数（万套）1631125172新房成交套均面积（平/套）107120118二手房置换新房成交面积（万平）二手房置换新房成交面积（万平）175836731476320194第三步：根据贝壳研究院公布的卖旧买新比例（换房客中，卖掉旧房购买新房的占比），反推得到换房客中，卖掉旧房的体换房客中，卖掉旧房的体量量（即“以旧换新以旧换新”潜在市场需求潜在市场需求）卖旧买新比例（换房客中，卖掉旧房购买新房的占比）33%46%58%换房套数（万套）（既可能换新房、也可能换二手房）换房套数（万套）（既可能换新房、也可能换二手房）5067215332二手房成交套均面积（平/套）87
300、101107换房客中，卖掉的旧房面积（万平）换房客中，卖掉的旧房面积（万平）434267542299634092第四步：计算收购模式下，收购收购所有“以旧换新”潜在旧房售出体量所需要的资金旧房售出体量所需要的资金二手房销售均价（元/平）52562158497801评估价/市场价（二手房销售均价）90%90%90%评估价（元/平）47306142647021收购价/评估价92%90%88%收购价（元/平）43521128386178收购所需的资金（万亿元）收购所需的资金（万亿元）1.890.871.424.18第五步：计算“以旧换新以旧换新”政策可能实
309、股份有限公司的机构客户；2)中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其证券投资顾问服务的客户。中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告。中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的，亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策；需充分咨询证券投资顾问意见，独立作出投资决策。中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等。本报告内含保密信息，仅供收件人使用。阁下作为收件人，不得出于任何目的直
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