在过去的2023年，楼市政策利好频现，低房贷利率与低首付条件无疑为刚需购房者铺设了一条宽广的购房之路。然而，市场走势却未能如预期般火热，商品房成交量持续下滑，房价亦出现显著回调。当前，楼市笼罩在信心不足的阴霾之下，不仅购房者心存疑虑，开发商也对未来房地产行业的走向感到迷茫。正因如此，2023年各地的房地产投资规模明显缩减，开发商在土地市场上的竞拍力度减弱，甚至一些行业领军企业也未曾涉足土地拍卖。对于广大民众而言，“买涨不买跌”的心态在楼市中同样适用，房价下跌的趋势反而加剧了购房者的观望情绪，许多原本计划购房的刚需族也不得不将购房计划暂时搁。
进入2024年以来，各地再度加大救市力度，可以说，当前的市场环境对于刚需购房者来说可谓是千载难逢的机遇。房贷利率和首付比例均已降至历史低位，为购房者打开了一扇宽敞的大门，降低了购房门槛和成本。然而，尽管如此，许多人仍心存顾虑，因为当前房价仍居高不下，市场对未来房价走势的忧虑情绪蔓延。
过去两年，房价持续走低，令许多购房者陷入了资产缩水的困境，甚至有人遭受了超过30%的贬值损失。面对如此重大的投资，人们自然会心生恐惧，毕竟一套房子往往价值百万，甚至更多，对于大多数家庭而言，房产无疑是财富的重要组成部分。
那么，究竟是何原因导致房价长期居高不下呢？其中一个重要因素便是住房资源的分配不均。在当前市场环境下，仍有大量房产集中在少数人手中，他们像囤积居奇的炒房客一样，期待着房价的上涨以获取更高的利润。
与此相反，在欧美等发达国家，炒房现象并不普遍。这主要得益于这些国家实施了高税率的房产税制度。炒房客持有的房产越多，所需缴纳的房产税也就越高。然而，在我国，除了物业费之外，房产持有者几乎无需承担其他成本，这也使得许多有钱人倾向于大量囤积房产，甚至有人手中握有几十套、上百套房产。
房产税的脚步正悄然临近，从多个维度均可窥见其稳步推进的态势。
我国房地产行业历经飞速发展，房价涨幅显著，然而，这也催生了市场资源分配的不均衡。有些人手握多套房产，甚至难以计数，而有些人辛勤劳作一生，却难以拥有一片属于自己的屋檐。针对这一现状，不少专家呼吁完善税费制度，尤其是房产税的开征。以清华大学五道口金融学院为例，其研究报告显示：2022年1-10月，土地出让金收入同比下降25.9%。这一数据昭示着，随着房地产行业的调整与土地财政的不可持续性，房产税试点或将成为地方税收增收的重要途径。
业内专家普遍认为，这一技术突破对于明确物权、摸清房屋底数、以及开征房产税等政策的执行具有重大意义。它不仅为房产税的出台奠定了坚实的基础，更昭示着我国税收制度的完善与进步。
当然，就当前房地产市场的状况来看，近两年内房产税的实施确实面临着不小的挑战。财政部部长明确表示，目前两年并不具备扩大房产税改革试点城市的条件。毕竟，房地产市场正处于一个较为困难的阶段，各地政府都在积极寻求救市策略，以期帮助楼市渡过这个艰难时期。若此时强行推出房产税，无疑会给市场带来巨大的冲击。
房产税的主要目标在于遏制楼市的投机炒作，因此，它应当精准地瞄准那些拥有多套房产的投资者，而避免对真正的刚需购房者造成过大的负担。对此，税收政策研究室主任张学诞建议设置免征面积，免征面积应设定在40-60平方米之间，具体数值应根据各城市的实际情况来决定。此外，他还提出房产税应采取阶梯式税率，即房产数量越多，税率越高。建议的税率范围为0.2%-1.2%。以40平方米的免征面积为例，一个三口之家将拥有120平方米的免征额度，这对于大多数刚需购房者来说，应该是足够的。因为他们的购房面积通常都在90平方米左右，远低于这个免征额度。这意味着，只要免征面积设定为40平方米，大部分家庭将无需缴纳房产税。
总的来说，张学诞的方案既考虑到了我国的土地使用权制度，也兼顾了公平和效率的原则，为房产税的出台提供了有力的理论支持和实践指导。
现今，我国有高达41.5%的家庭拥有两套或以上的房产。假设每套房子面积为120平方米，那么拥有两套房子就意味着拥有总共240平方米的住宅面积。对于一个标准的三口之家而言，他们的免税面积为120平方米，意味着他们还需要为另外120平方米的房产支付房产税。
考虑到目前我国的平均房价约为10000元/平方米，那么这额外的120平方米房产价值高达120万元。如果按照最高1.2%的税率来计算房产税，这120平方米的房产每年需要缴纳的税款最高可达14400元。这里要明确的是，房产税是按年征收的，因此这将成为一项长期的财务支出。
在笔者看来，免税面积的计算应当排除公摊面积，因为公摊面积的存在本身就不尽合理。公摊面积的存在，使得购房者在支付房价的同时，还为不属于自己的空间支付了费用。因此，在计算房产税时，应当只考虑实际居住面积，而不是包括公摊面积。