近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次“釜底抽薪式”调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。
2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的“桀骜不驯”，2014年楼市无疑将接受政府的“再教育”。
展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。现判析如下：
一、2014年限购令政策不会退出
近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。
目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。
以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
二、2014年将是行政性调控向市场化改革的过渡
2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。
2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。
三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧
十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。
面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。
2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。
四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续
五、2014年全国的房价又会呈现房价不断上涨
2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。
对于2014年房地产市场的预测不绝于耳，“看涨”、“看跌”、“看稳健”。2013年，红麦舆情在一项关于“如果2014年你出手买房，原因是什么”的调查显示，认为“投资赚钱”占比24.85%;“个人自主需求占比29.45%;“结婚，不得不买”占比14.11%;“改善居住环境”占比19.33%;其它12.27%。另外，在“你觉得明年房价走势如何”的调查中，认为“继续大幅上涨”占比31.29%;认为“下跌”占比23.93%;认为“上涨，但涨幅收窄”占比23.31%;而“不好说与现在持平”占比21.47%。
从目前的形式来看，2014年房价走势上涨趋势明显，当然如果政府重磅出击，房价也会有下跌的可能。对于2014年房价预测，没有人的答案是完全正确的，因为楼市本就充满变数。至于现在是否适合买房，只要资金充足，有购房需求，肯定是可以买的。
实际上房价全国基本都在涨，这是和国家整个经济发展的大趋势相一致的。如果经济不好没有钱，老百姓没钱，银行没钱，房地产就不行。这是一个方面，第二方面是我们现在的经济发展阶段决定的。讲市场供求关系，拿“供”来解决“求”的问题，目前在中国行不通，因为它的“求”全集中在大城市，中小城市则没有出路。
六、2014年房产税征收会渐行渐近，高端楼市或将受到房产税的强力冲击
中国地产在房地产领域更注重于用市场化手段或规律来调整2014年发展思路，把握经济运行的发展脉络作出准确的投资。最后，笔者结合当前的房地产税、长效机制建设、楼市调控思路展开。
1、2014年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。
同时，房产税扩容和征缴力度可能加大。北京师范大学金融研究中心主任钟伟则不认为，房地产税可能是地方税，其对中国房地产行业是一个利益格局的重大调整，一定是影响中国房地产运行的巨大冲击。即便是千分之五的房地产税，即便是只对多套房当中某一部分征税，它也将导致中国房地产市场的崩溃性下跌。房产税落地，意味着今天这个房子是你的，明天这个房子的1/3便是政府的。这会损害富裕人群的利益，“我估计房地产税未来三年里推出的可能性很小。”
2、2014年扩容房产税将成为楼市调控的主要手段。
2014年房地产市场中国地产应该注意，在政府的强力维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免。一方面是房地产调控面临着改革，市场分化，调控差别化。譬如推进房产税试点，土地制度改革的概念与草案会明确、住房保障体系完善等。
2014年，随着供应增加和消费需求更新，优质商业稀缺的情况将改观，市场将呈供需两旺势头，并进入结构性更新时期。是房价上涨背后的原因是最需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。
此外，市场化发展成方向，行政化调控渐行渐远。其深层次的原因在于，他们在房地产调控中的利益诉求与中央未必一致，而中央在调控政令上又往往要求地方保持步调一致。这种局面随着市场分化的加剧已逐渐打破，取而代之的将是以差异化对策应对分化的市场，这必然要求转变地方政府的调控角色，提高地方的调控自主权。
3、2014年房地产长效机制建设有望取得实质进展。
在2013年的房地产调控中，决策层曾经提出过诸如“两个促使”的调控发展目标：即“促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道”。诸多信号表明，房地产政策正处于调整进行时，市场化发展将成方向，政策诉求将由短期化趋向长期化，地方调控的自主权将增加，外部综将重塑房地产格局。笔者认为，宏观政策和微观政策既要稳也要活，这样房地产政策才会相对稳定。
如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。购政策最好的替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。