国税总局近日发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中有一条减税指引是：
个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税。
很多人认为这是要减征买房契税了，不过可惜这并不是新内容，之前2016年起就有减征契税的优惠了，但北上广深四个一线城市不参与。
北京目前的契税征收政策是：
90㎡以下（含）缴纳1%契税，90㎡以上缴纳1.5%契税，二套契税3%。
一套1000万的房产，1%的契税也要10万，3%则是30万，如果能够减征，则确实能降低不少交易成本。
对于新房来说，重要的税费只有契税；对于二手房来说，除了契税，还有增值税和个税，这两个税才是大头，北京现在还有换房退还个税的优惠政策。
即使减征契税，也并不足以影响北京楼市的走势，就像有个税退还的优惠一样，该跌还是跌.....北京楼市还需要更多的实质利好。
对于北京楼市来说，影响最大的调控政策是：
二套认房认贷+非普认定
这两条限制了北京买房的杠杆，也让很多想换房的家庭无法承受换房的首付，限制了很多购买力。
而在北京二手房交易中，实际的贷款成数会更低，中介会经常提起，北京市五环内购房，首套最多贷款304万，二套最多贷款187万，这是为什么呢？
其实是按照这个额度来贷款，最为划算，否则成本太高。
先来看一下北京市的商业贷款政策。
1，普通住宅，首套可以贷款65%，二套贷款40%（即首套首付35%，二套首付60%）
2，非普通住宅，首套贷款60%，二套可以贷款20%，（即首套首付40%，二套首付80%）
3，贷款最长年限最长为25年。
普通住宅/非普通住宅区别
注：已购公房一般被视为普通住宅。
所以，五环内总价低于468万、五环外低于374万的才是普宅。
税费政策
税费征收依据为网签价或者建委核定价（过户指导价）取较大的一个。
1，契税。
90㎡以下（含）缴纳1%契税，90㎡以上缴纳1.5%契税，二套契税3%
2，增值税。
（1）房子不满两年，全额征收增值税。全额5.3%
（2）普通住宅满两年免征增值税，非普通住宅，满两年征收差额的增值税。差额5.3%
3，个人所得税。
（1）满五年且是北京唯一住房，免征个人所得税。
（2）房子不满五年或者不唯一，征收差额20%的个人所得税。（优惠政策：到2023年12月30日，卖房后一年内再买房可退个税）
举例说明以北五环某小区的一套126㎡房源为例，满五年唯一，1100万，单价8.73万/㎡，过户指导价3.1万元/㎡左右，原值60万。
首套资格购房情况
（1）按照最低过户指导价，3.1×126=390.6万。
判断390.6万＜468万，为普通住宅。
过户指导价=网签价=390.6万。可以贷款253万，税费只有契税5.86万。
购房总成本为1105.86万元，首付总成本为852.86万元。
（2）按照区位指导价算成468万，即为普通住宅的上限。网签价=468万，可以贷款304万。税费只有契税为7.02万。
购房总成本为1107.02万元，首付总成本为803.02万。
（3）按照1100万做评估，银行评估价一般为990万（一般在市价9折-9.5折）。
即网签价=990万，为非普通住宅，可以贷款60%，即594万。税费为契税和增值税，增值税约为46.8万，契税约为14.1万。
购房总成本为1160.9万，首付总成本为566.9万。
成本分析
（2）方案和（1）方案相比，多贷款51万，资金成本为1.34万，年化2.6%。
（3）方案和（1）方案相比，多贷款341万，资金成本为55.04万，年化16%。
（3）方案和（2）方案相比，多贷款290万，资金成本为53.88万，年化28.6%
所以总的从资金成本角度来讲，（2）方案最佳，即按照468万贷款，首套贷款304万为最佳。
二套资格购房情况
（1）按照过户指导价，3.1×126=390.6万。
过户指导价=网签价=390.6万。可以贷款156万，税费只有契税约11.2万。
购房总成本为1111.2万元，首付总成本为955.2万元
（2）按照区位指导价为468万，即为普通住宅的上限。网签价=468万，可以贷款187万。税费只有契税约为13.4万。
购房总成本为1113.4万元，首付总成本为926.4万。
（3）按照1100万做评估，银行评估价一般为990万。
即网签价=990万，为非普通住宅，二套可以贷款20%，即198万。税费为契税和增值税，增值税约为46.8万，契税约为28.3万。
购房总成本为1175.1万，首付总成本为977.1万。
（1）方案和（2）方案相比，多贷款31万，资金成本为2.2万，年化7%。
（1）方案和（3）方案相比，多贷款42万，总首付成本反而多了21.9万。
（2）方案和（3）方案相比，多贷款11万，总首付成本反而多了50.7万。
所以总的从资金成本角度来讲，相比二套房贷利率5.7%来讲（1）方案最佳，即按照468万贷款，贷款187万。
从上面的案例可看出，增值税是大头，其次是契税和个税。为了规避高额的税费，贷款成数就是只能保持很低了。
以上说的是二手房贷款的情况，新房因为仅有契税，因此贷款没有首套304万、二套187万最划算一说，可以按照最高比例来贷款。
所以北京楼市想要有大行情，必须改变“二套认房认贷”、“非普认定”这两点中的至少一点，但这两点都很难改变，都需要多部委来协同工作才能。