7、距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。19962000年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。4小结房地产价格的涨跌，主要是由房地产开发经营成本、房地产综合品质和市场供求关系所决定的。政府的政策只是通过调节房地产开发经营成本中某些费用、市场供需关系起作用的。而各种政策面和非政策面的利好或利空消息并不直接对房价产生影响，其作用是刺激或抑制房地产市场的需求。市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用。从1996年起，上海房地
15、数4.51%7.87%7.86%上海商品房平均房价4.18%8.44%上海商品住宅平均房价7.25%9.95%注：2000年和2001年均为12月指数，平均成交价按年比较，2002年上半年和2001年上半年进行比较。由此可见，2000年以后上海房地产价格不仅逐年上升，而且增幅逐年加大。叁、近几年上海房地产价格上升的原因和具体表现一、近几年上海房地产价格上升的原因在第一章节中已对影响上海房地产价格的因素进行了简略的分析，本节将分这些因素是如何推动近两年房地产价格上升的。2000年以来，上海房地产开发成本中，土地价格直线上升成为推动房价上涨的一大因素。以下还将分析综合品质和供需关系的变化对上海市房
19、占比例19.32%20.78%23.51%内环线内住宅销售面积291.91361.91448.99别墅、高档公寓销售面积17.967.55.68占比例6.15%2.07%1.27%多层住宅销售面积56.7766.3154.25占比例19.45%18.32%12.08%小高层住宅销售面积52.7691.87111.11占比例18.07%25.38%24.75%高层住宅销售面积164.42196.43277.96占比例56.33%54.28%61.91%内外环线间住宅销售面积580.78772.49800.18别墅、高档公寓销售面积9.8829.8331.87占比例1.70%3.86%3.98%多
20、层住宅销售面积444.33538.87496.5占比例76.51%69.76%62.05%小高层住宅销售面积59.65111.82161.54占比例10.27%14.48%20.19%高层住宅销售面积66.9291.97110.28占比例11.52%11.91%13.78%外环线外住宅销售面积370.64311.48432.3别墅、高档公寓销售面积11.6116.1250.08占比例3.13%5.18%11.58%多层住宅销售面积340.95248.44351.16占比例91.99%79.76%81.23%小高层住宅销售面积9.1834.7323.99占比例2.48%11.15%5.55%高层
22、000年增加6.4个百分点，多层住宅仅增加1.5个百分点。因此，从各种不同建筑类型的住宅销售来看，品质较好（价值较高）的别墅、高档公寓、高层住宅所占比例越来越大，品质相对差一些的多层住宅所占比例越来越小。此外，综合品质中环境（大环境和小区环境）、建筑质量等都呈逐年改善和提高的趋势。如中心区旧房拆除面积逐年增加；新建住宅周边景观视觉较好；城市绿化率和人均绿化面积逐年提高。综合品质的提高，是上海近两年房地产（住宅）价格上升的主要原因之一。（2）供需差距逐渐缩小在本文第一章节中，我司介绍了上海近几年商品房（包括商品住宅）的竣工、销售状况和供应、销售状况。从当年竣工和当年销售关系来看，当年供应量仍大
23、于当年销售量，但供销比值正在缩小。从近两年商品住宅供销比值来看，1999年是1.71:1；2000年是1.60:1；2001年是1.41：1。2000年比1999年缩小0.11，2001年又比2000年缩小0.19。这是近两年上海房地产价格上升，且上升幅度逐年增加的又一重要原因。上海是一个特大型城市，尽管各区之间交通极为便利，但是区域性市场特征仍然存在。由于各行政区域的房地产供求关系不完全平衡，因此各区、县房价涨跌的情况不完全一样。近两年上海各行政区房地产供需状况见表3-3。横表从上表中可以看出，中心城区（黄浦、静安、卢湾三区）供需逐趋接近，边远郊区、县供需差距仍较大。需要说明的是，这几年
24、虽然土地价格的上升提高了房地产开发的成本，但这几年上海房价上升主要是受房地产综合品质的提高和供需比值缩小的共同影响。同时，消费者的偏好也影响了部分房地产价格的上升。近两年多来，上海不同地区、不同建筑形态的房地产住宅价格变动情况见表3-4。表3-419992001年上海商品住宅平均销售单价单位：元/平方米199920002001全市商品住宅310233263685内环线内商品住宅491749305324内、外环线间住宅293030623364内环线外住宅194221202474全市别墅、高档公寓571960196125内环线内别墅、高档公寓737885208363内、外环线间别墅、高档公寓5
26、上表中可以看出，2001年上海全市高层涨幅最大，依次是小高层、多层、别墅、高档公寓涨幅最低。从地区来看外环线外涨幅最高，依次是内外环线间和内环线内地区。内环线内地区上涨绝对值最大。（3）小节近两年多来，上海房地产综合品质逐年提高，供需差距逐渐缩小，反映市场价格的各种指标均呈上升趋势。但上海是一个特大型城市，各区供需差距不完全平衡；建筑形态的商品也不完全平衡。因此，各地区、各形态的商品住宅价格上升幅度也不完全一样。二、房地产价格的构成目前我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房的销售价格。由于我国实行商品房预售制度，即期房建设达到一定条件后，可以上市供应，进行预售，许多购房消费者在预售阶段即进
27、行预购。因此商品房销售价格是该商品房前期（半年或一年前）预售价格的反映。同样，目前的预售价格基本可以反映半年后或一年后的销售价格。房地产的供应，不仅仅是增量房（目前称商品房）的供应，同时还包括存量房的供应；同样，房地产的需求也不仅仅是对商品房的需求，同时也包括对存量房的需求。由于房地产是特别耐用的商品，使用寿命较长，因此商品房预售价格和存量销售价格是相互影响的。三、近两年多来房地产预售价格走势1、上海房地产预售量的走势商品房的供需关系，从供应角度来看同样应包括当年批准预售面积和上年末预售的结转面积。由于上年结转可供预售面积牵涉到每个项目的在建施工和竣工状况，一旦竣工就不成为预售商品房了，也就不
30、吸纳；二是到2002年6月末，上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几。但是上海是一个特大型城市，商品住宅的类型又较多（如别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等等），各区域、各种类型的商品住宅的期房市场供需关系也有较大差异（详见表3-63-9）。表3-720002002年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品房预售面积单位：万2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度黄浦10.778.2813.0511.7911.1815.8617.1314.2616.4219.92卢湾6.226.185.176.024.016.4320.7715.1713.7214
31、.97静安8.627.597.078.069.706.987.649.228.916.25长宁15.9625.829.5229.9331.0535.3838.4041.3329.2332.74徐汇18.9722.9927.0833.1639.7525.8222.2833.1338.3734.75普陀27.5631.7027.1638.3327.4738.2443.2245.7740.8771.90虹口17.2023.1021.6327.2120.1722.9220.9623.5331.0664.80闸北13.7019.8213.9015.3916.4215.6914.8918.3825.133
32、5.87杨浦16.1324.3230.5625.6714.3828.6141.9030.9729.6439.34闵行25.8030.5081.1561.0540.9156.5361.2266.2668.3086.68宝山24.7034.1033.0919.7327.8930.3332.2936.7133.0651.70浦东44.2862.3254.7082.1254.9586.5586.55116.4495.22153.80合计229.91296.7344.08358.46297.88369.34407.25451.17429.93612.72全年合计263.87348.16417.04423
33、.81352.12420.98514.63544.11516.57713.57表3-820002002年上海各类地区商品住宅预售登记面积单位：万2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度内环线内地区90.39106.94135.41135.1138.17166.04207.57243.11189.32330.82中心城区41.2744.8260.7362.2364.4882.74115.41130.4499.41169.93非中心城区49.1262.1274.6872.8773.6983.392.16112.6789.91160.89内外环线间地区
34、57.896466.4774.7659.9175.5194.34114.52109.6173.10外环线外地区14.1523.2526.1227.9224.228.8336.7241.9629.6345.18面积合计162.43194.19228237.78222.28270.38338.63339.59*328.55549.10表3-920002002年上海各种类型商品住宅预售面积单位：万2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度别墅3.176.376.286.664.25.124.6711.4111.2917.43多层76.8487.2596.
36、由于近两年多来，上海商品期房（主要是住宅）的供需（预售）关系关系发生了很大的变化，部分地区（如徐汇、静安、长宁、黄浦等区）已出现供不应求的局面，房价迅速上涨。上海老市区和闵行、宝山、浦东共12个区，2002年9月比1999年12月平均住宅预售价格指数上涨22.18%。其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨20%以上。从不同地区来看，2002年二季度和2000年一季度相比，内环线内地区住宅平均价格上涨25.82%，其中中心城区上涨27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨35.48%，外环线外地区住宅平均上涨12.05%。从各种不同类型的住宅来看，2002年2季度和2000年1季度相比，别墅和高层住宅涨幅
37、最高，分别上涨36.42%和28.31%；多层和小高层住宅涨幅较低，分别为21.93%和17.64%。预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点，主要是这两年多来，上海住宅建设综合品质又有了较大的提高，除了环境、建筑质量、房型及部分已开始带有装修外，地段和楼型也有很大的关系。2002年2季度和2000年1季度相比，中心城区占当季预售房面积的比例提高了5个多百分点；小高层、高层、别墅共提高了20个百分点，多层下降了8个百分点（详见表3-103-17）。横表横表横表表3-1320002002年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品住宅平均预售单价单位：元/平方米2000200120021季度2季度3季
38、度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度黄浦4618465247584580480747735009571959557616卢湾5131481549454978504653805527581460036150徐汇5592551155605328564856576272654467986601长宁4625486751815332539355425993598467566874静安4936475354055582514152425542602061226439普陀3673365535783918404641784240420645934789闸北413640294234388742964331
39、4582492447804800虹口3748374938133604377238124064431543874471杨浦3548360238623879382940154052426142154163闵行3398357531303165317034163320374738923993宝山2647285928372881283229673043303129993139浦东3458328933823629374640694012471846594692合计平均单价3739376338483943405041734212462547864805表3-1420002002年上海各类地区商品住宅平均预
40、售单价单位：元/平方米（不包括松江、嘉定、南汇、奉贤、金山、青浦、崇明等区县）2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度内环线内地区4217417143704424444946164684518954075306中心城区（黄、卢、静）4878498851885146496451395252610162236217非中心城区3661358137053807399940973972413345054344内外环线间地区3078333432623445354235853638388940954170外环线外地区31863079278829503025316
41、23023336333773570表3-1520002002年上海各种类型商品住宅预售平均单价单位：元/平方米2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度别墅4601347636844215415841884711613268706278多层3101317930393148339134263413353637273783小高层4109413541134140414444534401475847344834高层4627454046644887484749405073588959805937混合378337586967408542034419478450
42、0650234621平均单价3739376338483943405041734212462547864805表3-1620002002年上海各类地区商品住宅预售登记所占比例2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度内环线内地区55.5255.0559.3956.8262.1661.4161.3060.8457.6360.25中心城区25.3523.0726.6426.1729.0130.6034.0832.6430.2630.95非中心城区30.1731.9832.7530.6533.1530.8127.2228.2027.3729.30内外环线
43、间地区35.5532.9529.1531.4426.9527.9327.8628.6633.3631.52外环线外地区8.9311.9711.4611.7410.8910.6610.8410.509.028.23上述地区预售登记面积合计（万）162.8194.5228.0237.8222.3270.4338.6399.6329.4549.10表3-1720002002年上海各种类型商品住宅预售平均单价2000200120021季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度别墅1.953.272.752.801.941.891.382.863.433.17多层47.2044.85
45、合品质的提升，房地产需求的放大，上海房地产价格一路上仰。虽然在我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房销售价格。但开发成本的提高和综合品质的提升通常只会对新建商品房有影响，而且由于近几年房地产供需关系的变化，上海的商品住宅供应基本在预售阶段已被市场消化吸纳，到2002年末上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几，因此近两年多来上海房地产预售价格的走势基本代表了上海房地产的整体价格走势。肆、未来几年上海房地产价格走势预测一、上海商品房交易发生近年最大一次结构性变动2002年上半年上海商品房重要交易数据解读1数据简述2002年上半年，上海商品房预售登记面积为1230.14万平方米，同比2001年
46、上半年上升了49.9%（其中住宅面积1192.01万平方米），再创天量；批准预售面积1138.68万平方米，同比去年上升了129.3%（其中住宅面积986.76万平方米），值得指出的是，由于去年同期受预售标准提高的影响，批准预售面积数据大幅回落，因此上述升幅可比性不大。2002年上半年，上海商品房供求比为1：1.08，依旧处于求略大于供的格局中。2002年上半年，上海购房者结构出现很大变化：外地和境外人士的购房比例有大幅增加，交易面积分别达到246.81万平方米和69.71万平方米，同比2001年上半年，上涨幅度分别达到114.1%和622.2%；占据的市场份额也分别上升了6个和4个百分点；而
47、本市居民的交易量虽然达到913.85万平方米，同比增幅为31.2%，但占市场的比例为74.3%，下降了10个百分点。（见图4-1、4-2）更另人瞩目的是：单价7000元以上的高价房中，外地、境外人士的购买比例开始占据优势，分别达到30.9%和22.7%，而本市居民仅占46.4%2002年上半年，在上海商品房预售总量上升五成的情况下，各单价段成交情况急剧分化，呈“价格越高，购房比例提升越大”的交易态势：3000元以下的低价盘不增反跌。2002年上半年，该单价段的预售量185万平方米，同比2001年上半年减少近1万平方米，降幅5.0%；30005000元的中价盘增速不及总量增速。今年上半年，该单价
48、段的预售量达到659万平方米，同比增长了45.1%，但仍略低于上海商品房预售总量的49.9%的增幅；50007000元的中高价盘呈高速、成倍增长。今年上半年，该单价段的预售量为271万平方米，同比增长107.7%，交易势头迅猛；7000元以上高价盘的预售量增幅高达172.1%，发展最为迅猛。虽然如此，该单价段的预售总量依旧不大，为116万平方米。2.数据解读以上数据说明什么？彼此又有什么内在联系呢？我司认为，它反映了如下三个事实：一、低价盘渐次消失，高价盘前所未有的风光；二、房型面积两极化倾向正日趋加强；三、本地客户一统天下的格局瓦解了。这三个事实互相影响，使上海商品房交易发生了近年来最大一次结构性变动；而究其核心，则是客户结构的变动。以几何级数增长的外地和境外客户，占全部客户的比例已超四分之一，虽然还不是全部商品房的消费主力，却已一跃而成高价盘的最大买主。高价盘为何风光？房型面积为何