固定收益｜政策效果仍在持续，一线房价现企稳迹象——地产月报（2024年11月）楼市cib二手住宅商品住宅一线城市二手房房价

本月观点：11月以来楼市新房、二手房销售环比均回落，有季节性因素，但表现依然优于9月水平，政策效果仍在持续。得益于楼市景气度回暖，10月，新房、二手房价格指数环比跌幅收窄，一线城市二手房价格指数12个月以来首次环比上升。

从成交量来看，2024年1-10月，全国商品房销售面积累计同比下滑15.8%，跌幅较1-9月收窄1.3个百分点；11月以来（截至11月26日），32城商品住宅日均成交面积同比上升19.9%、环比下降8.2%。与9月（政策集中发布前）相比，11月32城商品住宅日均成交面积增加43.0%。其中，一线、二线、三四线分别增加62.6%、43.2%、11.2%。此轮政策效果持续性优于近年其他时期中央集中发布的政策，在政策发布后的第7周（截至11月24日），32城日均成交面积为政策发布前一周的169.2%。

从成交价来看，新房房价环比跌幅收窄。2024年10月，70大中城市新建住宅价格指数环比下降0.5%。其中，一线、二线、三线环比分别下降0.2%、0.5%、0.5%（9月环比跌幅为0.5%、0.7%、0.7%）。从新房库存来看，截至2024年10月末，46城出清周期中位数为22.4个月，环比下降2.1个月。

在重点城市层面，11月以来，除济南、宁波外，其余重点城市商品住宅日均成交面积均高于9月，尤其是深圳、武汉、成都、苏州11月商品住宅日均成交面积较9月增幅均超50%。房价方面，深圳、厦门新建住宅价格指数在环比17个月下跌后首次回升。

二手房市场方面，在全国层面，一线城市二手住宅价格环比转正。从成交量来看，11月以来，12城二手住宅日均成交面积环比下降8.1%，日均成交面积仍为近五年历史同期的最高水平。从成交价来看，70大中城市二手住宅价格指数同、环比分别下降8.9%、0.5%（9月同、环比下降9.0%、0.9%），其中，一线城市二手住宅价格指数12个月以来首次环比转正。在重点城市层面，2024年1-10月，深圳、杭州二手住宅销售面积累计同比增幅超过30%；11月以来，成都11月二手房成交环比仍增长。

土地市场方面，北京、上海、杭州3城优质地块竞拍火热。2024年10月以来，杭州拱墅区、上城区、萧山区、西湖区，北京海淀区，上海浦东新区、杨浦区地块成交溢价率均在15%以上。国企率先受益收购存量土地政策，11月以来，部分国企公告所持个别地块将由政府收储。

房企信用方面，在手项目布局高能级城市的房企销售业绩表现较优。1-10月，全口径销售百强房企销售金额同比下滑37.1%，其中，央企、地方国企、未出险非国企同比分别下滑24.5%、37.9%、36.8%。销售同、环比均明显改善的房企，主要由上海、杭州、深圳、广州等高能级城市项目贡献。