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2023.02.01陕西
本文字数：21969
目录
一、国家层面暂不征土地增值税政策
二、地方层面不征土地增值税政策
三、国家税务总局的对股权转让的3个个案批复
四、有关地方税务局对股权转让的16个通知及答复
五、7个上市公司以股权转让形式让渡房地产的公告
六、股权转让名义转让房地产的司法案例
七、观点
（一）根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）第二、三、四、五条分别规定：“按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”
（二）根据《财政部国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税[2013]3号）第一条规定：“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税。'
（二）根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）第三条规定：”同一投资主体划转同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。““同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。
（三）国家税务总局江苏省税务局答复以土地房产作价投资新设子公司的土地增值税问题
问题内容：
答复内容：
江苏省12366中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
……
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
九、本公告执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江苏税务12366或主管税务机关。
（一）《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）
国家税务总局
二〇〇〇年九月五日
鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。
2009年7月17日
你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办[2011]6号）收悉。
经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
2011年7月29日
（一）《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（.湘地税财行便函〔2015〕3号）
各市州地方税务局财产行为税科：
据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。
总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。
为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。
对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。
财产和行为税处
2015年1月27日
（三）《广东省地方税务局关于广东省云浮水泥厂转让股权涉及房地产是否征税问题的批复》（粤地税函[1998]65号）
云浮市地方税务局：
你局云地税发[1998]004号请示悉。广东国际信托投资公司为减轻国有企业的沉重负扭，保障职工生活继续得到安定，报经省人民政府批准，将其属下全资企业广东省云浮水泥厂的95%股权转让给香港中国水泥(国际)有限公司，同时以5%的股权与香港中国水泥(国际)有限公司成立中外合营公司。对广东省云浮水泥厂转让95%股权涉及的房地产是否征收营业税和土地增值税问题，经研究，现批复如下：
全资企业将其股权转让他人，不属于《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的征税范围，不予征收营业税和土地增值税。因此，对广东省云浮水泥厂转让股权而涉及的房地产，不予征收营业税和土地增值税。
广东省地方税务局
一九九八年四月十日
（四）《重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》（渝地税发[2016]20号）
第一条第六款规定，企业发生股权变动，未导致房地产权属转移，不征收土地增值税，企业后续转让房地产，按土地的历史成本确认土地增值税扣除项目。
（六）国家税务总局浙江省税务局“以股权转让形式转让房地产”是否征收土地增值税？
（七）国家税务总局潮州市税务局破产重组中的土增税问题
问题1：A公司2014年在海南从B公司受让一家房地产开发企业C95%股权（C公司股份由股东B公司持有95%，另外两自然人持有5%股份）间接得到5块地？现想问一下，B公司转让C公司股份是否需要交土地增值税？
（十六）国家税务总局梅州市梅江区税务局房地产公司100%股权转让是否需要缴纳土地增值税
长江精工钢结构（集团）股份有限公司
关于投资建设装配式建筑示范基地暨收购关联公司100%股权的公告
浙江精工国际系公司控股股东所控制企业，无实际运营，旗下主要资产即为上述土地。为支持公司业务发展，并进行合理税务筹划，控股股东同意将浙江精工国际100%股权转让给公司，本次股权收购构成关联交易。
一、投资建设示范基地主要情况（略）
二、收购浙江精工国际100%股权事项
1、浙江精工国际钢结构工程有限公司，注册资本2000万元，注册地址浙江省绍兴市越城区斗门街道菖二村，无实际业务运营。公司控股股东精工控股集团有限公司全资子公司浙江佳宝新纤维集团有限公司持有其100%股权。截止2020年11月30日，公司总资产3,632.93万元，净资产3,595.25万元，营业收入0万元，净利润-123.48万元（以上数据均经审计）。
2、交易价格：经浙江中联耀信资产评估有限公司评估，公司100%股权价值评估值为12,254.66万元，评估增值8,659.41万元，主要系无形资产-土地使用权增值引起。交易拟以净资产评估价格作为交易对价。
三、对上市公司的影响
公司投资建设装配式建筑示范基地，有利于进一步提升产能，满足公司快速增长的业务需求，提升公司盈利水平。
特此公告。
①设立万溯众创的原因和背景
A.剥离不动产、不继续持有上述资产的原因
发行人剥离祁连山南路2891弄200号不动产的原因，主要是因经营不动产不符合发行人主营业务方向。
鉴于发行人拟在境内首次公开发行股票并上市，且发行人聚焦于从事显示材料、新能源电池材料及电子化学品、医药化学品和有机硅材料等功能性材料及其他特殊化学品的研发、生产和销售，产业园的经营不符合发行人主营业务方向。
因此，发行人决定剥离不动产及对应的业务，由发行人实际控制人控制的其他企业从事该处不动产的园区经营和管理，有利于发行人专注于主营业务发展，具有商业合理性。
B.发行人剥离不动产后继续租赁的商业逻辑
a.发行人及其子公司通过租赁部分不动产即可满足其日常需求
发行人及其子公司上海启越均无生产职能，其承租祁连山南路2891弄200号的部分不动产主要用于行政办公和研发，其中，发行人承租该处不动产中1幢4-5层、2幢1-3层及6幢仓库，用于办公及研发；发行人子公司上海启越主要承租不动产中一间办公室，用于办公。前述租赁均能满足发行人及上海启越的日常需要，不动产其他部分由万溯众创自主经营并对外出租。
因此，发行人剥离不动产后继续租赁部分房屋具有商业合理性。
②不动产剥离后的使用现状
截至本招股说明书签署日，万溯众创已与发行人及其子公司、其他第三方签署房屋租赁协议，将不动产相应房屋及楼层租赁给前述主体使用，前述协议均有效履行。
③发行人所剥离不动产不属于主要生产经营场所，对发行人及其子公司生产经营不存在重大不利影响
④发行人主要办公及科研用房系通过向实际控制人控制的企业租赁，不影响其独立性
2022年8月25日，五洲新春(603667.SH)在《关于请做好浙江五洲新春集团股份有限公司非公开发行股票发审委会议准备工作的函》的回复报告中回答了中国证监会的问询。
问题1、关于收购
2021年4月，公司向关联方浙江恒鹰动力科技股份有限公司收购浙江恒进动力科技有限公司100%的股权，收购价格为9,300万元，其2020年10月成立后未开展实体经营，主要资产为4项建筑物及1项土地使用权。请发行人说明：
请保荐机构、申请人律师及申报会计师说明核查依据、方法及过程，并发表明确核查意见。
回复：
（一）浙江恒进动力科技有限公司主要资产的取得方式
恒进动力主要资产为土地、厂房。恒进动力为恒鹰动力的全资子公司，恒鹰动力通过出让方式取得土地使用权，通过自建方式取得房屋及建筑物；2020年12月，恒鹰动力将上述资产作为股权出资方式注入恒进动力。
1、商业合理性
2、税务合规性
2021年4月，恒鹰动力将其持有的恒进动力100%股权以收购价格9,300万元转让予发行人，税务合规性具体分析如下：
（1）土地增值税、契税方面
发行人收购恒进动力100%股权，恒进动力的房屋建筑物和土地所有权未发生变更，根据《中华人民共和国土地增值税法》《中华人民共和国契税法》及上述法律暂行条例规定，上述情形不属于土地增值税、契税的征税范围，无需缴纳土地增值税、契税。
（2）企业所得税方面
根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业转让股权所取得的收入应作为企业的收入纳入收入总额，并计算应纳税所得额，无需在股权转让时单独缴税，而恒进动力原股东恒鹰动力在2021年企业所得税汇算清缴时已完成股权转让所得的申报并缴纳相应的所得税。
（3）恒鹰动力为卖方、发行人为买方，主要税种的纳税义务人为恒进动力原股东恒鹰动力，而非发行人。
（4）发行人已取得了国家税务总局新昌县税务局开具的《证明》，浙江五洲新春集团股份有限公司及浙江恒进动力科技有限公司自2019年1月1日起至2022年8月18日，依法按时申报并缴纳各项应纳税款，不存在因违反税收法规而受到行政处罚的情形。
综上所述，发行人在收购恒进动力股权时不存在税务违规行为。
（七）拟挂牌公司以房地产增资后转让股权，税务合规风险被股转公司问询
一、前述增资、转让行为的具体原因及合理性，是否存在税务合规风险
报告期内，杭化启辰的增资及股权转让均系公司为盘活老厂区建设用地使用权、厂房所有权而作出的筹划，具体分析如下：
（一）杭化启辰的历史沿革情况
杭化启辰的历史沿革简况如下：
2021年10月，公司于德清县全资设立全资子公司杭化启辰，注册资本为20万元，出资方式为货币出资。
2021年11月，公司以老厂区的建设用地使用权、厂房所有权对杭化启辰增资1,898万元，增资后杭化启辰注册资本为1,918万元。
2021年12月，公司将持有的杭化启辰98.00%股权和2%股权分别作价1,879.64万元和38.36万元，转让给彭涛和浙江钰欣资产管理有限公司。截至2021年12月31日，该股权转让交易已经完成并完成工商变更登记。
2021年11月，公司将老厂区土地及厂房以增资方式注入杭化启辰。2021年12月，公司将杭化启辰合计100%股权转让给彭涛和浙江钰欣资产管理有限公司。
公司将土地及厂房先以增资方式注入子公司再将子公司股权出售给第三方的行为，系基于盘活老厂区房地产的统一筹划。本次增资及出售所涉及的税务情况如下：
（1）土地增值税
增资阶段：根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税，本公告执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。公司以房地产作价增资杭化启辰适用上述规定，暂不征收土地增值税。
股权转让阶段：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”公司将杭化启辰股权转让给彭涛、浙江钰欣资产管理有限公司的股权转让行为不属于“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”，不属于以上应税范围。
可参考的IPO案例包括广东百合医疗科技股份有限公司科创板IPO第一轮审核问询函的回复、成都秦川物联网科技股份有限公司（股票代码：688528，证券简称：秦川物联）科创板IPO第四轮审核问询函的回复及2022年8月25日五洲新春(股票代码：603667)在《关于请做好浙江五洲新春集团股份有限公司非公开发行股票发审委会议准备工作的函》中回复内容。
（一）刘步书、石艳春等与新疆盈科投资集团有限公司股权转让纠纷申诉、申请民事判决书(最高人民法院(2015)民再字第2号)
最高人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，重点在于规制被掩盖的违法行为，而当事人通过民事行为实现另一后果本身，并不构成该项规定中的“非法目的”，对于上述行为的法律后果，应就各方当事人所表现出来的真实意思表示及相应客观行为作出认定。股权受让方为控制和支配公司所有的建设用地使用权和占有的土地，依据《股权转让协议》受让涉案股权、行使股东权利，并控制目标公司的房地产，与目标公司在股权转让方的控制下与股权受让方签订、履行《房地产转让协议》以转让土地使用权的行为并无不同，也不违反法律规定。人民法院不得以此为由认定股权转让行为因缺乏真实意思表示而无效。此外，股权转让行为和房地产交易行为应分别课以不同的税收，对当事人需如何缴纳税款亦应由税务部门根据实际发生的行为作出相应认定，人民法院不能仅以二者课税标准存在不同而认定各方存在偷逃税收的合意并进而认定合同无效。
最高人民法院认为，该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且周盈岐因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定【(2015)营刑二终字第00219号刑事裁定书】认定构成非法倒卖土地使用权罪，但对此本院认为，无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。本案中业已查明，沙建武欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定，既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。
（一）从征税对象分析。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
而股权转让行为是目标公司股东之间的交易，目标公司的房地产所有权还是属于目标公司，并没有发生房地产变更行为，房地产是依附于目标公司存在，而不是依附于目标公司股东存在，因此，股东之间的股权转让行为转让方应按财产转让所得缴纳企业（个人）所得税，其不属于“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”，股权转让按税收法定原则不属于土地增税征税对象。
根据《国务院关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》（国发[2004]10号）的规定：“行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。”
根据国家税务总局关于修改《税务收规范性文件制定管理办法》的决定（国家税务总局令第53号）第六条第二款规定：“各级税务机关的内设机构、派出机构和临时性机构，不得以自己的名义制定税务规范性文件。”第十二条规定：“税务规范性文件由制定机关负责解释。制定机关不得将税务规范性文件的解释权授予本级机关的内设机构或者下级税务机关。”第十三条规定：“税务规范性文件不得溯及既往，但是为了更好地保护税务行政相对人权利和利益而作出的特别规定除外。”第二十八条规定：“税务规范性文件应当以公告形式发布；未以公告形式发布的，不得作为税务机关执法依据。”