父母名下的房产如何给子女最划算?赠与,买卖,还是继承?

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赠与/买卖/继承的流程和税费说明抚州房产

图一：三种方式比较图

二手房个人交易税费说明

在上图中，如果是通过买卖途径，所需税费的按二手房个人交易规则交税。有童鞋又会问了，二手房个人交易交税规则？所以，信义君贴心地将二手房个人交易税费一览表罗列如下：

图二：二手房个人交易税费表

普通住宅VS非普通住宅

普通住宅须同时满足以下条件：1.建筑面积140平方米以下；2.内环线以内套总价450万元/套、内环线和外环线之间310万元/套、外环线以外230万元/套以下；3.五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。其他情况均为非普通住宅。

到底哪种方式最划算？举栗子

在直系亲属之间进行房产转让，需要明确的是，只有夫妻之间的产权份额变更（即通常说的加名字或者去名字）不涉及税收，其他的直系亲属之间产权的转让都会产生或多或少的交易税费。

我就是个栗子

老王在上海内环内有一套面积为92㎡、市值1000万元的房子（为了简便起见，假定该房产老王已持有满五年，购入价200万元），现在打算给他的已成年的单身儿子小王。

本例中所有人物均设定为上海户籍，且小王名下无其他房产（才能符合现在上海买房的限购条件），仅计算主要税费，登记费等忽略不计。另外，需要注意的是，继承在此是基于被继承人已去世的前提。我们来看下三种变更方式所需的成本相差多少：

图三：三种方式变更成本比较

如果小王通过以上任一转让方式拿到该房产后，是打算长期自住，那么，该问题就在此处划上句话。如果小王接下来是要再次将该房产进行对外出售，我们就要再次计算出售该房产的成本。而再次出售该房产的时候，此处又有两种情况，关键问题在于该房产是否满五。

情况一：小王取得房屋所有权后1年内将该房屋以1200万元出售。此种情况中，赠与、买卖、继承这三种方式较大的区别在于，小王通过赠与和继承取得房产，再次出售该房产时，持有房产的年限可以从老王原始购入时起算，而通过买卖取得房产再次出售时，持有房产的年限是从新产证办出日期起算。这三种不同方式取得后再出售时的费用差别如下表所列：

图四：房产再次出售情况一税费比较

情况二：小王取得房屋所有权6年后将该房屋以1200万元出售。此种情况中，赠与、买卖、继承这三种方式取得房产均已经满五年，因此，关键是此时该房产对于小王而言是否为家庭少有住宅。这三种不同方式取得后再出售时的费用差别如下表所列：

图五：房产再次出售情况二税费比较

最后结语

最后，未来出售时的成本因受未来房地产税费政策、受让方家庭所持有的房地产数量变化等因素影响，不确定性较大，在考虑当前转让使用何种方式时适当考量即可，不建议以未来出售成本作为决策的重点考量因素。抚州房产