当前，“以房养老”成了不少人养老的保障方式，老年人将名下房产转让给子女或亲属，通过房产置换赡养。但是，如果子女获赠房产后不履行赡养义务，或者事先约定了“居住权”，但子女却要将房子卖掉，老年人的权益又该如何保障呢？首先我们来看下面一则案例。
案例：张某诉秦某撤销房屋赠与案
家住北京市房山区的张某（化名）已年近七旬，家中有女儿且只有一套100平方米左右的房屋。2021年2月，她与女儿秦某（化名）签订了一份《承诺书》，写明：母亲张某自愿将自己名下的案涉房屋，以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。女儿秦某也郑重进行了承诺，表示在接受赠与后，保证对母亲尽生养死葬、赡养和善待义务，并且保证母亲在案涉房屋内永久居住的权利。在《承诺书》最后，母女两人和见证人均签名并按了手印。随后，母亲又与女儿签订了制式的《赠与合同》，并在不动产登记中心办理了房产过户手续，但未办理居住权登记。
在签订《承诺书》及《赠与合同》后，母亲和女儿因为家庭事务产生矛盾。房子过户两个月后，女儿秦某背着母亲通过房产中介与买房人签订了房屋买卖合同。年近七旬的张某觉得，这套唯一的房子一旦被卖，自己的养老就彻底失去了保障，于是把女儿起诉到法院，要求撤销房产赠与合同。
北京市第二中级人民法院法官肖大明表示，本案中，原告张某要求撤销对案涉房屋的赠与，被告秦某返还原告房屋及配合办理过户手续。
原告的主要理由是，自己当初同意将房子赠与给女儿是附义务的赠与，女儿需履行赡养义务并保障自己在案涉房屋的永久居住权益，女儿未对自己履行赡养义务且过户后很快将案涉房屋出售，违反了双方的约定，其有权撤销对房屋的赠与。
对此，被告秦某并不认可。秦某认为，赠与合同是双方真实意思，房屋已经完成过户登记，不得任意撤销；且对父母的赡养义务是子女的法定义务，其若未赡养母亲，母亲可以要求其履行赡养义务，但无权撤销房屋赠与。
案件审理中法院了解到，母女二人产生矛盾隔阂的起因在于，母亲找了一个“后老伴”，女儿认为“后老伴”过度干预母亲生活、左右母亲意志。
法庭上，女儿秦某对于为何要将房屋卖掉做了解释，也给母亲写了一份检查。主要内容是：“这次卖房没让您高兴全都是我的错，我原本想的是您一天天变老了，孩子也越来越大了，咱们的房子也越来越不够住了，周口店的别墅300万一套，七八间房还有院子，这边的房子能卖443万，倒完房子后，房子多了孩子们大了，也能住得开，咱们一家人老少三代其乐融融住在一起多好呀。”
该起案件原被告双方的争议焦点是：张某主张撤销房屋赠与是否具有事实和法律依据？
什么情况下老人能撤销对子女的赠与，各地裁判标准不统一
北京市第二中级人民法院法官王磊介绍，老人撤销对子女的赠与主要存在以下两种情形：一种是本案所属情形，即赠与人赠与受赠人财产的时候，在赠与合同中约定赠与人保留对房屋的居住权，该赠与在性质上应认定为附义务的赠与。受赠人没有履行保留赠与人居住权的义务，赠与人有权撤销赠与。法律依据为：我国民法典第六百六十一条规定：赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。民法典第六百六十三条规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
该类案件中，法院应当考量哪些因素？如何判决？
本案中，母亲张某对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺书》的约定，所附义务为女儿秦某对母亲张某尽到赡养义务，并确保其对案涉房屋的居住权益。而女儿秦某在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同，出售案涉房屋，构成对赠与合同所附义务的违反。基于以上情况，北京市第二中级人民法院最后判决：撤销双方就案涉房产签订的《赠与合同》，女儿秦某于判决生效十日内协助母亲将案涉房屋变更登记至母亲名下。判决后，双方均服判息诉，目前该判决已生效。
北京市第二中级人民法院认为：该类案件应当首要考察的是赠与合同是否约定了相应义务。本案系保留房屋居住权益的赠与合同，不动产过户后原物权人继续使用不动产的约定并不违反法律、法规的强制性规定。赠与人将房屋所有权转移至受赠人，赠与人通过设置居住权益条款，保留其在房屋内居住的权益，故而保留居住权益可以作为房屋赠与合同所附义务。
此外，民法典也规定了民事主体可以通过合同设立居住权，对于合同的类型未作限制。从体系解释来看，此处的合同不仅包括通常意义上的民事合同，还包括涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同。居住权制度的产生基础是对具有特定身份关系人的权益的保护，而婚姻家庭领域的法律关系应是居住权的典型适用情景，家庭成员之间可以通过签订赠与合同并进行居住权登记的方式设立居住权。
保护老年人居住权益是裁判首要价值取向
本案中，张某与秦某所签赠与合同为附义务赠与，双方明确约定“保留张某有生之年在案涉房屋永久性居住的权利”，秦某擅自出售房屋显然违反了赠与合同约定的义务；根据《中华人民共和国老年人权益保障法》规定，赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。可见，保障年迈父母“老有所居、老有所养”亦是成年子女应尽赡养义务的重要内容，秦某擅自出售房屋亦违反了对赠与人的法定赡养义务。
北京市第二中级人民法院副院长廖春迎表示，这个案件所形成的裁判尺度和裁判要旨，对于未来以房养老合同类案件的处理，具有一定指导意义。该案判决后，北京市高级人民法院将其纳入北京法院系统参阅案例，并向辖区法院公布了上述裁判规则，统一了关于保留房屋居住权赠与合同案件的裁判尺度，对全市法院办理类似案件形成了有效指导和重要参考，该案也被最高人民法院确定为提级管辖典型案例向全国推广。
父母和子女对簿公堂毕竟伤害感情，要避免类似事件发生，法院建议：老人在把房产赠与给子女时，最好签署一份书面的赠与协议，把对房屋的居住权、子女对自己的赡养义务等重要事项都写入协议，并且到房屋管理部门对房屋的居住权进行登记，更好地保障自己“老有所居、老有所养”。
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