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2023.05.28湖北
·前言
·典型案例
·如何分割
·其他注意事项
1.房屋现值如何计算
2.房屋贬值如何补偿
前言
祖先们遗传给我们的生存经验和情感体验，让我们被植入了根深蒂固的“家=房子”的印象，也有“金窝银窝不如自己的狗窝”这样的俗语。因此买房结婚，似乎就成了顺理成章的事情，成为我们一代又一代人努力完成的大事。
但房价一直居高不下，小两口的婚房可能轻轻松松就掏空了父母辛辛苦苦积攒了一辈子的积蓄，却还只够付一个房子的首付而已。另一种情况是父母辈为了鼓励子女上进打拼，只付首付，婚后由小两口自行承担房贷…
总之就是一方婚前购买婚后共同还贷的情况十分普遍。那么，如果小两口不幸走到了离婚分道扬镳的那一步，这个房子应该怎么分割呢？
典型案例
启强（男）和安欣（女）于2020年4月登记结婚。婚前启强支付首付按揭购买了一所房子。房屋的单价是每平方米15000元，建筑面积100平方米。房屋首付款是45万元，按揭贷款105万元，贷款期限20年(240个月)，利息总计为51.72万元。还款总额156.72万元。采用的是等额本息还款方式，月均还款6530元。
两人婚后初期也是十分甜蜜的，双方有商有量，共同攒钱还贷，后由于启强忙于事业疏于对家庭和妻子的照顾，“悔教夫婿觅封侯”的安欣提出了离婚。离婚时双方共同还货了2年(24个月)，离婚时房屋经评估，价值250万元。
启强和安欣都想要房屋居住，两人对于房屋归属和补偿款协商不成诉至法院。
如何分割
针对此种情形，房屋应该如何分割呢？
对此，《民法典婚姻家庭编司法解释一》进行了规定：
第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
上述规定翻译成直白通俗的话就是：先协商，协商不成房屋归权证登记人，由权证人对另一方进行补偿。
补偿范围是哪些？法律说是只针对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
如何补偿呢？法律说是根据民法典第一千零八十七条第一款的规定。
该条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
光看这些法条，是不是还是一头雾水，根本不知道怎么计算补偿，以及应该补偿多少钱。
下面我来介绍补偿计算三步法，只需三步，你自己也能轻松计算出补偿金额，让自己心里有底。
开始计算之前，您需要先准备好如下信息：房屋买卖合同的购买价，房屋首付款，房屋贷款本金，房屋贷款利息总额，房屋契税，大修基金，每月还贷金额，婚姻关系存续期间还贷月数，房屋现值等。第一步：
计算房屋总价。
房屋总价=合同购买价+所有贷款利息或房屋总价=首付款+贷款本金+所有贷款利息上述案例中的房屋总价=150万（合同购买价）+51.72万（所有贷款利息）=201.72万。
第二步：计算双方婚后共同还贷支付的款项。
案例中夫妻婚后总共还贷支付的款项为：6530元X24月=156720元
计算出共同支付的款项后不要忘记除以2，得到一方还贷的金额：
156720元÷2=78360元
备注：这里是离婚案房屋补偿中最容易出现问题的地方，有些法官和律师都会忘记除以2，没有还原成一方还贷的金额，导致补偿的计算高一倍。
第三步：
计算补偿金额。
补偿金额的计算公式为：
补偿金额=共同还贷÷2/房屋总价×房屋现值
=一方还贷金额/房屋总价×房屋现值
即先计算出一方还贷的金额占房屋总价的比例，再乘以房屋现值，就可以计算出补偿金额。
上述案例中安欣应得到的补偿金额=15.672万元÷2/201.72万元×250万元=9.71万元。综上，对该房屋分割如下：房屋归婚前购房的房屋权证登记人启强所有，由其对另一方安欣补偿9.72万元。剩余房屋贷款仍由启强继续偿还。
其他注意事项
1.房屋现值如何确定？
对此《民法典婚姻家庭编的解释（一）第七十六条规定如下：
双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
归纳起来就是首先协商房屋的价值，协商不成则根据主张所有权的情况进行评估，竞价或者拍卖。
案例中房屋所有权法律规定是归房屋登记一方所有，所以在双方就房屋现值协商不成时，应适用上述第（二）中情形，即由评估机构按市场价格进行评估。
2.房屋如遭遇贬值，补偿如何计算？
由于受经济大环境叠加疫情等多种因素的影响，房地产市场现下非常萧条，房价大跌，房屋不仅不增值反而贬值了，在这种情况下如何进行补偿呢？
这个问题，在法律上并没有明确的规定。过去那么多年房价（几乎）只涨不跌的现象，导致连司法解释都直接忽略了这个问题。
此前在最高人民法院编写的《关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》的理解与适用中，倒是有提到过：
假如离婚时房屋出现贬值的情形，从照顾子女和女方权益的原则出发，起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。
最高人民法院解释说：因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的，只要夫妻双方不是实行分别财产制，无论婚后用谁赚的钱归还银行贷款，都属于夫妻共同还贷，因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由该方自行承担是合情合理的。法律没有绝对的公平，只能是相对公平而已。
最高院的这个观点，基本上是倾向于“不考虑贬值因素”，“风险由购房人独自承担”“另一方可以分得婚内还贷款的一半作为补偿”。
这个观点的逻辑是：因为，婚前买房的行为是一方单独的决策行为。所以，另一方无需为他人决策的失误（结果是房价下跌）而买单。
从前述分析我们知道，补偿是分为还贷支付的款项和财产增值两个部分，在房屋未增值的情况下，一方得到的补偿通常就只有还贷支付款项的一半这部分，而不是套用上述增值时的公式进行计算。