买卖？赠与？继承？长沙的房子这样过户最划算！
本栏目由严继光律师（江湖人称“严嗲”）主理，用社会热点、常见案例及生动故事，揭示普通家庭常见的财产风险。用朴实语言融入专业知识，用浅显易懂的道理剖析复杂法律关系，以期帮助更多的家庭实现财富有效管理与无缝传承。
您好，我是严嗲！
前几日，接到一个关于房产过户方面的法律咨询。客户想了解在房产传承常见的几种方式中，哪一种方式更合适，哪一种传承的税费是最低的。
今天就和大家聊聊关于住宅类房产传承中的税务成本问题。
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我们都知道，房产传承有三种方式：继承、赠与和买卖。
继承是指房屋产权人过世后，继承人通过法定继承或遗嘱继承的方式得到房产。
赠与是指通过订立赠与协议的方式，将房产赠送给继承人。
买卖是指通过房产买卖交易的方式，将房产过户给继承人。
而住宅类房产传承会涉及到税种有：增值税及附加、契税、个人所得税和印花税。
归纳一下，三种传承方式的税费计算如下：（1）继承：契税0或4%+印花税0.05%提醒一下，因为孙子女、外孙子女不是法定继承人，那么想要让孙子女、外孙子女继承房产需要通过遗嘱的形式规定，并且契税适用4%的税率。
（2）赠与：契税4%+印花税0.05%增值税及附加税：免征。契税：没有优惠条件，需按照全额征收。个税：免征的条件是——赠与的对象必须是法定继承人、孙子女、外孙子女，以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。除此之外，赠与其他对象的，按照买卖的规定缴纳个税。（3）买卖：契税1%或1.5%或4%+增值税及附加5.3%(满2年可免)+个税2%(满五唯一可免)增值税及附加税：税率是5.3%，如果是产权满两年的房子则可以免征。契税：需要考虑是否家庭唯一住房，以及房子的不同面积来适应不同的税率。个税：税率2%，如果是产权满五年且是家庭唯一住房即“满五唯一”的房子可以免征。通过上述归纳，可以看出影响房产传承税负最主要的因素是：拥有房屋的大小、房屋的数量、传承的对象。
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给大家举个例子：陈女士，名下有2套房产都已购买满五年以上，分别为一套90平米，一套160平米。她希望能提前安排，将其中一个房产留给自己的女儿，增加女儿家庭收入；另一个留给外孙，以后可以用作做为婚房。我们根据以上表格测算发现，不同情况下的税负成本比较如下：（1）如果传承对象是儿女，房产大于144㎡的，继承＜赠与＜买卖；
（2）如果传承对象是儿女，房产小于90㎡的，继承＜买卖＜赠与；
（3）如果传承对象是孙子，房产超过144㎡的，多套房的，继承=赠与＜买卖；单套房的，买卖＜继承=赠与；（4）如果传承对象是孙子，房产小于90㎡的，买卖＜继承=赠与。
据测算结论，结合陈女士情况，对于她的需求按照税负成本最优提出如下建议：（1）将160平米的大房子，通过赠与的方式留给女儿。虽然继承最划算，但是如果陈女士选择赠与的方式将房屋过户给女儿，她的另外那套小居室就能适用增值税“满二唯一”、个税“满五唯一”的免征政策，小居室税费为契税仅1%。而且，这套大房子的税负也仅为契税4%和印花税0.05%。（2）将90平米的小居室，通过买卖的方式过户给孙子。并且是在大房子赠与完成之后，再进行买卖过户，这样可以实现整体税费最低。