《法律的故事——中国人的法律智慧》刘峰著
今天,我们买房要找中介看房,办理一大堆的手续,签若干文件,缴纳契税印花税等税费,一路下来,搞得人精疲力竭。其实,跟古人比起来,我们还算是幸运的了。古人如果想买卖房产的话,手续比我们现在还要复杂得多。
在《千年楼市》一书中,记载了一份元代的房产买卖契约。我们把这份契约翻译成白话,就能看清古人买卖房产的整个流程了。
卖家:麻合抹
买家:阿老丁
中间人:蔡八郎
交易对象:卖家祖产一套
出卖原因:资金周转不灵
交易流程:
1、麻合抹给自己的亲戚邻居发帖子,说我的祖产要卖中统宝钞一百五十锭,问大家是否愿意买,大家都不愿买。
2、有个房产中介叫蔡八郎,他引见了一个叫阿老丁的买家,还请官方的房地产估价师(官牙)对这处房产进行估价,值中统宝钞六十锭(难怪亲友四邻不愿意买,敢情他漫天要价,狮子大开口)。买卖双方成交。
3、房产税(我们前文中提到的“产钱”)米二斗八分,转由买家缴纳。
4、订立契约,买家交纳契税和印花税。
首先,我们来说说卖家给自己的亲戚邻居发卖房帖子这件事儿。按照现代的法律概念,这个东西相当于要约邀请,就是邀请你来跟我订立买卖合同。可是,这个叫麻合抹的人为什么要多此一举呢直接在门口贴个卖房的告示不就行了嘛,谁愿意买谁买。搁现在当然可以,在古代就不行。
我们都知道有个优先购买权的概念,就是房产的共有人、租赁人在同等条件下可以优先购买出售的房产。例如你的房子要卖三百万,租房子的人愿意出这个价,你就只能卖给他。只有在你们两个人谈不拢的情况下,才能卖给其他人。古代也有优先购买权的概念,但是享有这项权利的人员范围跟现在不同,而且法律的规定也有漏洞,让这个叫麻合抹的人钻了空子。
在古代,对于待售房产享有优先购买权的人是亲属、四邻。这种规定在宋朝的时候就有了,出卖房产要“先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易”。也就是说,享有优先购买权的人不是租房子的,而是亲属和四周的邻居。不过,古代好像对行使优先购买权的条件没有明确规定,所以才让卖家有空子可钻。
比如这个麻合抹,在问亲属、邻居的时候他要价一百五十锭,结果大家都不买。后来别人介绍了买家,经过房产评估师的估价,六十锭就卖掉了。这其中明显有耍诈的嫌疑,或许是他跟邻居有矛盾,就是不想卖给他们。要是搁现在的话,邻居当中有意购买这处房产的人完全可以起诉他,主张以同样的价格优先购买这处房产。
其次,再来看看步骤二中出现的两个人,一个是中间人蔡八郎,另一个就是那个官方的房地产评估师“官牙”。这两个人都是房地产交易中的中介角色,其中最重要的是这个官牙,因为他是有官方背景的,不仅是房地产评估师,还是房地产中介、房产过户登记的代理人、监督买卖双方纳税的税务监察员。那么这个中间人蔡八郎又是怎么一回事儿呢他是个民间的房地产经纪人,虽然权力没有官牙那么大,后台没有官牙那么硬,可是他在房地产交易中赚的并不少。
再次,古代人签订的房地产买卖合同是什么样的呢自从宋代开始,房地产买卖契约就是由官方统一印刷的了,当时称为“官颁契纸”,后来更名为“契本”,上面有甲方乙方、标的、订立合同的来龙去脉、价款等内容。不使用官方的合同范本,房地产交易就是不具有法律效力的。当事人依法纳税后,政府加盖公章,称之为“红契”,这才具有了法律效力；如果没有加盖公章,那就是白契,不受法律保护。例如在南宋的时候,如果拿着没有公章的白契去打官司,就属于自认偷税漏税,不但得不到法官的支持,还要没收涉案的财产,真是“赔了夫人又折兵”。
最后,我们来说说契税的问题。契税这个东西在我国东晋时期就已经出现了。当时规定,买卖房地产、牲畜、奴婢的要订立契约,并按照合同价款的4%缴纳契税,称为“输估”。现在买房子,契税事实上一般由买方交纳,可是在东晋的时候,这4%的契税卖方要承担3%,买方只需要交1%；如果没有订立合同,照样交4%的契税,而且全部由卖方承担。
不缴纳契税后果是很严重的,例如明代和清代的法律都规定,买卖房地产不缴纳契税的,要“笞五十”,而且要罚房地产价款的一半。这样的惩罚是非常严厉的。明代的意大利传教士利玛窦曾经在北京的宣武门内买了一处房产。可是,他不了解中国的法律,不知道买房子要交契税这么一回事儿。后来有人提醒他“你买房子纳税没有”这位虔诚的传教士才醒悟过来,连忙去补缴税款和滞纳金。估计负责的官员看他是个外国人,不了解中国国情,所以就没有深究,否则的话,就要打屁股、交相当于房价一半的罚金了。