2023年，南京房地产市场震荡中前行，先后经历了上涨与下跌：2-3月的小阳春，市场成交走高；进入二季度，前期积累的购房需求释放完毕，后期需求不足，购房者观望态度仍非常浓厚，市场有所下行；9月，随着一系列救市政策出台，市场有所回暖，年底翘尾。本文将从政策城建、土地、商品住宅等维度盘点2023年南京市场形势。
PART
01
政策城建
▌省市先后发布《推动经济运行率先整体好转若干政策措施》，多项涉及房地产
▌南京购房政策不断松绑，目前全市取消限购
限购：全面取消
1.购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)购买住宅房的，在取得不动产权证后，3年内不得转让。
2.高层次人才购买商品住房(人才房)，限购1套且所购房屋取得不动产权证后5年内不得转让。
首付比例
▌南京发布《促进房地产市场发展南京最新举措》
为贯彻落实中央关于全面支持居民刚性和改善性住房需求的要求，在8月4日《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》基础上，结合市情实际，明确措施如下。
一、落实国家信贷政策最新要求落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策，更好满足刚性和改善性住房需求。
（中指点评：鼓励银行尽快落实降首付降利率工作）
二、部分区不再需要购房证明为进一步优化购房服务流程，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。
（中指点评：全市不限购）
三、出台集体土地房票安置办法对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置，满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期，具体由各区制定实施细则。
四、对购置新房实施补助部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。
五、实施“卖旧换新”补助在享受第四条补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予一定补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。
六、推出“换新购”服务南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构推出“换新购”服务，搭建“换新购”超市，超市房源不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期，加快满足居民住房改善需求。
（中指点评：有利于实现一二手房的联动。新政后南京二手房市场挂牌量上涨、带看量激增，但“报复性成交”尚未出现，政策持续性有待观察。）
▌8月4日，南京发布“宁八条”新政，但政策力度相对一般，多项内容待细则公布
一是对购买新建商品住房的实施补贴：鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。
二是对集体土地房屋征收推行房票安置，研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，拓宽补偿安置渠道，满足被征收群众多样化安置需求。
三是建立全市统一的“安置房源超市”，分类整理全市各类可供安置的商品房和保障房，面向各区征收主体打造市级层面的安置房源选择平台，按照市场化原则引入跨区、跨街道安置机制，有效满足被征收群众多样化安置需求。
四是进一步优化车位车库销售审批手续，项目车位车库达到预售条件的，允许与地上房屋同步申请上市销售，并结合项目实际优化符合条件的第二个车位的上市销售审批手续，有效满足居民车位车库购置需求，促进盘活企业存量资产。
五是进一步提升预售监管资金使用效率，优化商品房预售资金不可预见费管理，开发企业可根据项目进度情况申请逐步释放不可预见费额度，进一步提升企业资金使用效率，营造良好营商环境。
六是进一步优化差异化供地，统筹考虑全市不同区位不同品质住宅定位和需求，探索在外围区域优化容积率和规划指标，引导企业打造差异化产品，满足市场各类需求。
七是促进商办市场良性发展，优化商办用地供应时序与布局，引导商办资源与产业落地相结合，助力新兴产业集聚和楼宇经济发展，促进商办市场良性循环。
八是营造良好市场舆论氛围，落实中央网信办秘书局《关于加强“自媒体”管理的通知》要求，推动形成行业良好网络舆论生态，营造良好市场发展环境。
▌公积金优化调整，公积金可还商贷、提取支付购房款、开办带押过户等
3月1日，南京开办二手房公积金“带押过户”。
5月26日，南京住房公积金管理中心官网发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》。主要变化有：
（1）公积金可还商贷。对于在我中心有住房公积金贷款且已签订逐月偿还住房公积金贷款协议的职工，如有未结清的商业性个人住房贷款，可以签订补充逐月提取偿还商贷协议。
（2）租房提取。对于无房单身职工，每月提取住房公积金支付房租限额由1200元提高至1800元，年度提取总金额不超过21600元；对于无房已婚职工，夫妻缴存双方合计每月提取住房公积金支付房租的限额由2400元提高至3600元，年度提取总金额夫妻合计不超过43200元。频率调整为一季度一次。
（3）取消原有购买第二套住房时，已有首套住房建筑面积不超过120平方米的认定标准，仅保留人均不超过40平方米的认定标准。
（4）多子女家庭贷款额度提高。对于无房的多子女家庭，每月提取住房公积金支付房租的限额提高20％；首次使用住房公积金贷款购买首套住房最高可贷额度为60万元／人、夫妻双方为120万元／户。
12月，南京再次对公积金进行调整。主要涉及：
（1）提高第二次使用住房公积金贷款购买第二套住房最高可贷额度，由现行的30万元/人、60万元/户，提高至50万元/人、100万元/户。
（2）扩大加装电梯提取住房公积金支持范围，简化提取手续。职工及配偶可以提取住房公积金支持双方父母自住住房加装电梯。
▌主城六区施行“房票”安置政策
南京主城六区房票安置新政《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》已出台，明确了房票安置的适用范围、使用规则、奖励政策等，将于4月18日起施行，有效期2年。
《暂行办法》明确了主城六区国有土地上房屋征收项目适用房票安置，江北新区和江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区可参照执行，意味着房票安置办法将在南京全市推行。
▌南京发布2023版人才安居办法，更好地满足人才‘职住平衡’的需求
1月16日，市政府发布《南京市人才安居办法》（以下简称《办法》），并于2月12日起正式实施。保障性租赁住房的位置、公共配套等更好地满足人才‘职住平衡’的需求。
本办法适用范围为玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区和雨花台区。江北新区和江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区可以参照本办法制定本辖区人才安居办法。
主要变化：享受期限享受期有微调，人才安居申请的政策享受期为5年，新增F类人才除外。补贴份额删除各区补贴份额，具体为：玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区A、B、C类人才购房补贴和租赁补贴，D、E、F类人才租赁补贴由市、区政府（管委会）财政各承担50%；江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区购房补贴和租赁补贴由市财政补贴30%。配置给人才的实物配置中，包括共有产权住房、人才公寓、保障性租赁住房三类房源，删除了公租房。
▌发布积分落户新政，以求吸引更多“人”
02
土地市场
▌经营性用地：供应端与成交端较去年同期均有所下降
2023年，南京共挂牌152幅/474.54万㎡经营性用地，成交143幅/438.52万㎡经营性用地。成交地块幅数较去年增加，但成交面积减少，单幅土地面积减少。
图：2015-2023全市经营性用地供销走势
图：2023年经营性用地月度供销走势
▌涉宅用地：土地供应节奏“小步快跑”，5月以来供地节奏较快
图：2015-2023全市涉宅用地供销走势
图：2023年涉宅用地月度供销走势
▌分区宅地供销：各区均有土地出让，建邺区出让金、楼面价均为最高
推出方面，江北新区65.32万方土地为供地最多区域（溧水供应土地主要为安置房地块，不做统计）；成交方面，江宁成交面积54.00万方全市最多（溧水成交土地主要为安置房地块，不做统计）。建邺区成交楼面价最高、其次为秦淮区，核心板块河西、南部新城仍受到市场欢迎；溢价率来看，建邺区最高，其次为雨花台和江宁区。
▌土地出让金：揽金超1134亿元，较2022年下跌13.27%
2023年，南京涉宅用地出让金为1134亿元；出南京在2021年土地出让金创历史新高，但随着市场形势陡转直下，2022年南京土地出让金大幅下降，今年连续第二年下降，但降幅有所收窄。
涉宅用地成交楼面均价为13821元/㎡，溢价率为4.63%；楼面价下降溢价率有所上涨。今年，为鼓励、吸引开发商拿地，南京在地价上做了让步，同时推出了一些非常优质的地块，因此在楼面价下降的同时溢价率有所上涨。
图：2015-2023年南京土地出让金（亿元)
图：2015-2023年南京涉宅用地成交楼面均价及溢价率变化
在全国各城市排名来看，南京2023年土地成交总金额位列全国第七，排名较2022年下降一名。全国TOP30里有8座江苏城市。
图：2023年各城土地出让金TOP30
近十年，南京土地出让金排名经历过下降，在2018年14名为近十年最低排名；2017年第二名为近十年最高排名。近三年看有下降趋势。
表：2014-2023年南京土地出让金全国排名变化
▌土拍政策：发布《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》的新政
一、优化土地供应管理
（二）简化产业用地出让审批流程。将工业用地地价会审与出让方案会审合并，加快业务审查，允许材料容缺并联审批，精准高效服务项目用地。
（三）分用途测算土地出让金。新出让的多用途、多类型地块，直接在国有建设用地使用权出让合同（以下简称土地出让合同）中明确各用途、各类型土地成交价款详细构成，溢价部分按照各用途、各类型溢价率均与综合溢价率相同计算。
二、降低企业资金压力
（四）完善银行保函政策。进一步完善使用银行保函缴纳竞买保证金政策，增加见索即付银行保函作为参与土地竞买的履约保证方式。对使用银行保函的企业自有资金审查由前置改为竞得后审查，有效减少前置审查手续，提高企业资金使用效率。
（五）明确抵押操作路径。经营性用地允许部分抵押的，宗地内所建房屋未预售的，可按约定的独自使用范围设定抵押；宗地内部分房屋已预售的，可按未预售楼幢规划许可建筑面积占项目总规划许可建筑面积的比例设定抵押。
三、缩短开发上市周期
（九）加快项目上市节奏。取消《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》（宁规划资源〔2021〕308号）中的“在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证”的要求；取消《关于加强我市住宅类用地出让管理有关工作的通知》中的“网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成工程建设总投资50%”的要求。
▌土地成交情况：基本1-2幅摇号、其余底价成交，板块间热度冷热不均
▌2023年土地触顶、溢价成交明细
2023成交的107幅地块中，13幅触顶、6幅溢价成交。从溢价地块所处板块来看，上半年的溢价地块分布在多个板块，河西、南部新城、燕子矶、兴智路、小行、雨花核心、百家湖、竹山路等，但下半年后基本限于河西以及江宁个别核心区位。溢价触顶板块范围明显收缩，相反，底价托底成交范围也不断扩大。
▌成交楼面价TOP10
▌拿地企业：民企短暂出场，央国企与城投依然为绝对拿地主力
2023年南京土地市场，拿地主角依然是央企和地方国企，而地方国企中绝大部分是城投企业。成交的107幅涉宅地块，各类型房企拿地数量分别是央企13幅、混合所有制4幅、民企3幅、地方国企6幅、央国企联合拿地6幅，其余75幅均为城投拿地，城投拿地金额合计占全年土地出让金约47.41%、其余央国企拿地金额占比约为40.56%，可见城投与央国企依然为拿地的绝对主力。从拿地楼面均价看，央企、地方国企的拿地均价较高，投资力度强且地块选择较优；而城投公司平均拿地楼面价仅有9101元/㎡，是各类型房企中拿地均价最低的房企类型，这也是因为城投主要热度一般以及远郊板块托底。
图：2023年南京各类型房企拿地情况
图：2023年南京房地产市场权益拿地榜TOP20
03
住宅市场
▌新房价格指数：2023年，受优质改善项目入市及政策管控影响，南京新房价格累计上涨1.27%
2023年，南京新建住宅均价累计上涨1.27%↑。12月，南京新建住宅均价25027元/平米，环比上涨0.35%↑，涨幅较上月收窄0.04个百分点；同比上涨1.27%↑，涨幅较上月扩大0.41个百分点。
2023年，新建住宅均价有3个月环比下降；季度来看，2023年新建住宅均价四个季度累计均上涨，其中Q4涨幅最大为0.99%↑。
图：2021年1月-2023年12月南京新房住宅样本均价及环同比变化
图：2021Q1至2023Q4南京新建住宅样本均价季度累计涨跌幅对比
▌二手房价格指数：南京二手房价格连续9个月下跌，年初小阳春小幅上涨
2023年，南京二手住宅价格累计下跌5.03%↓。12月，南京二手住宅均价33322元/平米，环比下跌0.85%↓，连续下跌9个月，跌幅较上月扩大0.03个百分点，同比下跌5.33%↓，跌幅较上月扩大0.28个百分点。
2023年，二手房住宅均价近2月和3月环比上涨，其余10个月均环比、同比双降；季度来看，2023年二手房住宅均价四个季度累计均下跌，继2022年Q2连续7个季度下跌，其中Q4跌幅最大为2.36%↓。
图：2021年1月-2023年12月南京二手住宅样本均价及环同比变化
图：2021Q1至2023Q4南京二手住宅样本均价季度累计涨跌幅对比
▌新房供销：2-3月小阳春后市场持续走低，8月底以来新一轮调控下供销环比有所上涨
2023年，南京商品住宅供销数据均同比下跌，具体来看：成交套数51354套，同比下跌22.99%；成交面积624.92万㎡，同比下跌24.98%；成交均价31490元/㎡，同比下跌3.16%；成交总金额1967.88亿元，同比下跌27.35%。供应套数42959套，同比下跌22.83%；供应面积529.96万㎡，同比下跌21.88%。
图：2015-2023南京市商品住宅供销量价走势
图：2022年1月-2023年12月南京商品住宅月度供销量价走势
图：2023年南京各区商品住宅供销量价走势
▌产品需求结构：刚需、刚改仍占比较高
南京受供给结构影响，低总价项目同比降幅相对较小，中低面积段占比增加，且收政策影响目前市场刚改、改善需求释放较为明显。
图：2022-2023南京商品住宅总价段成交套数占比变化
图：2022-2023南京商品住宅面积段成交套数占比变化
图：近三年南京商品住宅总价段成交套数占比变化
图：近三年南京商品住宅面积段成交套数占比变化
▌新房库存：短期库存处于相对高位，出清周期波动升至19.8个月
截止2023年12月，南京全市新房可售库存约817.46万㎡/6.6万余套，处于2018年以来的相对高位，受今年2-3月小阳春市场回暖、去化流速加快影响，库存规模环比2022年年底出现明显减少，库存从2022年年末的866.09万㎡降至814.44万㎡；但4月后市场热度持续下降，7月库存达高位830.77万㎡/6.77万余套；而9月政策出台、小长假备货因素多个项目上市，库存在上涨与下降中不断波动；至2023年年底，市场短期去库存成绩较为明显，库存降至817.46万㎡。
出清周期方面，按6个月月均计算出清周期拉长至19.8个月，较去年同期延长3.83个月，较2023年6月延长6.76个月；按12个月月均计算出清周期为15.7个月，较去年同期延长3.22个月，较2023年6月延长1.71个月。
图：2017年以来南京商品住宅市场可售面积及出清周期
▌新房分区库存：多区可售面积仍居高位，多区库存同比下降、出清周期缩短
图：截止2023年12月南京各区可售面积及出清周期
2023年，南京房地产销售业绩TOP20企业合计销售1555.83亿元（2023年南京全市销售额1967.88亿元，TOP20占比79%），销售面积TOP20企业合计销售423.52万平（2023年南京全市销售面积624.92万平，TOP20占比68%）。入榜门槛分别为40.18亿元、12.70万平。销售额突破百亿的有4家、突破80亿的有7家、突破60亿有11家。
对比近三年榜单，明显看到榜单门槛的下降，市场规模收窄。2023年土地市场进一步收缩，预计未来新房市场规模也将持续收缩。2024年，南京房地产市场或仍将在激荡中前行。
表：近三年南京销售榜单门槛对比
▌项目销售：改善类项目成交表现优异，河西、大校场、雨花、栖霞热度较高
2023年，南京商品住宅项目销售金额排行榜TOP20项目合计销售金额为519.71亿元，占本年度销售金额1965.44亿元的26.44%。同比2022年TOP20合计销售金额841.75亿元下降38.26%。本月销售金额TOP20门槛值18.71亿元。其中中宁府以57.00亿元居榜首；第二名、第三名分别是保利·燕璟和颂、越秀和樾府31.07亿元、30.52亿元。
2023年，南京商品住宅销售面积TOP20项目合计销售面积为121.11万平，占本年度销售面积624.22万平的19.40%，同比2022年TOP20合计销售面积182.64万平下降33.69%。其中，保利·燕璟和颂以9.01万平荣登销售面积榜首；保利·阅云台以8.13万平位列第二；中宁府以7.62万平排名第三。
2023年，南京商品住宅销售套数排行榜TOP20项目合计销售10376套，占本年度销售套数51316套的20.22%，同比2022年TOP20合计销售套数13601套下降23.71%。保利·燕璟和颂以871套的销售成绩位居销售套数榜单第一位，保利观棠和府以725套位列销售套数榜单第二位，保利·阅云台以677套位居销售套数榜单第三位。
▌二手房市场：与新房市场同步，去年12月-3月成交套数持续上涨，4月至今持续下降
2023年第四季度南京全市二手房成21637套，同比上涨19.42%↑；2023年南京全市二手房成99445套，同比上涨31.61%↑。
随着春节后市场的复苏，3月南京二手房成交套数达到高位；但进入4月以来，前期积累的购房需求逐渐释放完毕、后期蓄客不足，市场转冷，成交梁持续下降，受政策利好影响，9月成交止跌转涨，同环比均上涨。江宁、浦口二手房成交较多，价格也较低；鼓楼区成交量与成交价受学区影响均较高。
图：2022年以来南京二手房成交量价走势
图：2023年南京各区二手房成交套数与成交参考价
04
总结展望
▌市场周期：市场震荡前行，成交方面以价换量
▌市场展望：政策持续宽松、侧重精准微调，土地市场热度两极分化，新房市场规模或将持续收缩、置业意愿或难提升