《分化·变革·机遇——行业承压，破局前行》
易居企业集团·克而瑞重庆事业部负责人林维
以下为报告部分观点节选：
01
政策及行业
01、企业端“保交付”，购房端降买房门槛，修复市场信心
2022年下半年以来，“保交楼、稳民生”被提到重要位置，多地因城施策，推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进后续房企债务问题的化解和保交楼工作的开展；
购房端多措并举，通过降息、降首付门槛、各地提高公积金使用率等方式，降低购房门槛，减少房贷违约或断供潮现象，增强购房意愿和促进内需动能稳步恢复，提振房地产销售，促进市场回暖。
02、企业融资发债速度放缓，同时融资成本下降，金融利好倾向稳健发展企业
近两年房企融资总量出现负增长，2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷，新增融资总量首次跌落至1万亿元以下，新增融资成本为4.26%，较2021年的5.38%下降了1.12个百分点，华润、中海、美的置业、万科、招商蛇口、碧桂园等优质房企获银行专项融资额度及授信，融资优势凸出；
银行给予优质房企融资端的支持，碧桂园、美的置业等获得银行专项资金后以收并购方式帮助企业补充现金流，帮助企业回流现金，维稳市场信心；
“金融16条”力解市场困局，多家房企获得银行授信，以优质民企为主；重庆区域授信房企以资金稳健型为主，资金充裕度得到夯实后，投资意愿或有提升。
03、重庆市场低谷徘徊，政企两端政策频出，市场信心恢复短期有效；
04、新房市场表现：行业持续承压，信誉修复中；
2022年受行业调整、疫情反复等影响，房地产市场持续承压，中心城区住宅成交量收窄，11月低至10万方，年度成交量环比2021年下降70%，整体成交均价仍稳涨；
在“保交楼”政策的有力推进下，2022年佳兆业、恒大等企业项目逐渐复工，行业信心逐步被修复，新房市场或将回暖。
02
土地市场
01、一级市场供应弹性调整，供应量收窄保一二级供求平衡
02、供地方向聚焦化，热点及短供区域加量，近郊栖居和近郊品质为主力
03、一级市场整体让利二级，促市场良性循环
2022年蔡家、空港西区、中央公园、西永、石桥铺、鱼洞等受客户青睐度高的优质板块地价下调，房企整体利润空间扩大，做带动性地价调整，待项目入市后将带动区域成交量上涨，以点带面促进整体市场复苏，促良性循环。
04、拿地企业以“央国平”为主，拿地板块聚焦企业深耕型，“新板块”投资谨慎
05、拿地政策持续放松，降地价、降门槛，降资金入库效率，企业投资意愿度修复中
03
商品房市场
01、市场规模整体收窄比例与全国同频，二手房支撑市场成交，客群需求仍在
15个典型城市2022年整体住宅市场成交量较去年收窄，其中重庆收窄幅度最大，达51%，高于典型城市平均收窄值15个百分点；
重庆整体住宅市场中，二手房成交量反超新房，市场占比由去年的42%上升至今年的64%，多数客户转向二手房市场。
02、市场成交结构分化，二手房抢占极刚市场，新房主攻刚改改善
03、下半年整体看房客群基数下降，但转化率波动上涨，看房客群下叉意愿提升，观望情绪减弱
2022年新房带看量从下半年开始出现下滑，上半年整体带看量高于下半年，转化率方面从下半年开始开始上升，较上半年整体高出1-2个百分点；
2022年典型二手房项目带看量走势趋同新房，整体转化率趋于平稳，维持在4-5%左右。
04、市场仍是“价格敏感型”，“降总价、降首付”驱动成交
05、非住市场靠包销/大宗驱动，城市营商环境因疫情反复劝退自由投资者
06、存量房入市量稳定，新房竞争聚焦产品力
二手房热点成交区域多为城市核心区，以C2（近郊品质）板块为主，如西永、茶园、大学城等；新房热点成交区域为C1（近郊栖居）、O1（远郊栖居）板块为主，区域内品牌开发商汇集，如龙兴、中央公园等；蔡家、悦来、空港新城三个板块二手房、新房市场均较为活跃，在竞争格局上，各类型板块面对的竞争不同，从新房存量的分布表现看，板块内新房产品力竞争较强，二手房的冲击影响相对较小。
04
产品表现及客户
01、高奢市场相对稳健，刚改市场受到挤压占比下降，轻奢遍地开花，成交占比上升明显，产品整体趋向控总价控面积，以此降低客群改善门槛，轻奢成交多聚焦在300万总价段附近
02、创意性产品对市场有冲击力，企业品牌影响力为项目的销售表现加持
03、内环内二手房成交占比60%，成交主要聚焦120万以下的两房、三房，核心区TOP项目交通便捷度较高，教育资源充足，刚需涌入核心二手房，地段、教育资源仍是刚需客群的首要购房考虑要素
政策助推，购房信心提升：降首付降利率等利好政策释放，购房者支付压力有所下降，购房信心逐步恢复，近九成客户认为2023年是买房时机；
刚需和改善购房主体：政策导向刚需及改善购房客，现状客户分化，刚需及改善份额持平趋势；
05
企业发展
01、行业持续洗牌，优质企业政策倾斜度高，后续发展动力足
02、找寻投资轻资产机会，降低企业资金沉淀率
03、民企拆股权保全资产，国企找项目后入谋发展，不同类型企业发展赛道分化
出险企业退股保资产，稳健房企回购控风险：目前已披露典型收并购项目中海成、华宇、越秀、大唐股权回购此前合作项目，进行风险管控；
央国企项目后入谋发展：房企持续寻求非公开投资增储机会，央国企表现突出，建发及天府后入中铁二十局2021年蔡家地块，打造建发云著项目，越秀通过“平台+房企”合作模式，与渝开发合作开发蔡家渝悦江宸项目，拓宽投资渠道，同时提升项目开工和入市效率，实现国资造血回血；预计后续平台公司将持续寻求并深化与市场化企业的合作，完成前期土地储备的实质性落地。
04、企业弱化业绩指标完成率，“降本增效”稳发展
05、整体增储量收缩，央国企占七成，公开市场拿地谨慎，收并购、代工代建等非公开市场活跃度高
2022年中心城区新增土储TOP20总榜中，国央企主力。其中招商蛇口前期布局石桥铺时光序项目市场表现向好，今年持续增储石桥铺板块35.75万方（招商1872项目），持续板块深耕；中交招拍挂落子钓鱼嘴，将利用现有货运码头改造升级为音乐活力港湾，助力钓鱼嘴音乐半岛打造；非公开市场上，中交代工代建界石及金凤项目，绿城代建水土D分区D25-1地块（人才公寓）项目，龙湖代建溉澜溪项目；
从典型企业投资板块分类来看，C2-近郊品质类板块宅地受房企追捧，占比69%。
06、中心城区销售榜单洗牌严重，整体规模收缩，企业间卡位竞争激烈，TOP30行业集中度回升，头部房企客群吸附力强
新房市场容量收缩，市场份额争夺进入白热化阶段，企业洗牌严重。TOP10房企当中，九成房企在渝深耕发展超10年，得到诸多购房者的认可与支持，实现了市场占领。
房企集中度：TOP30企业市场份额达64%，较2021年上涨8个百分点，行业集中度回升。其中TOP10市占接近40%，客群买房向头部房企聚拢，头部房企优势更甚。
上榜门槛变化：梯队间上榜门槛同比2021年收缩60%左右，整体卡位竞争激烈，TOP5上榜门槛为62.68亿元，是后续梯队上榜门槛的2-5倍，已形成局部断层。
06
未来展望
01、宏观政策持续利好下，房企发展信心、居民购房信心有望逐步提振
2022年11月以来，房地产政策频出，多部门表达出了对房地产融资政策的支持，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资；鼓励优质房企收并购，帮助困难房企风险出清，缓解市场主体资金压力，提振市场信心和促进市场基本面企稳。
02、城市发展潜力足，经济向上动力强，住房需求空间仍存
近五年重庆主城GDP及固定投资额稳涨，随着城市固投转化效率提高，固投占比整体低于七成，2021年占比为58%，为效益驱动型城市，发展潜力足；
近五年三产占比稳固，未来着力以科技创新驱动发展，壮大现代产业体系，推动经济体系优化升级，激发人才活力，激励人才引进，城市产业基底将进一步加强。
03、城市更新主张“留改拆增”，推进功能疏解，提升城市品质，增强城市活力
截至2022年6月底，重庆城市更新试点示范项目达103个，项目总投资额1400亿元。城市更新旨在进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，改善建筑环境，增强城市活力，吸引投资和居民返回，提高城市品位和价值。
04、纾困项目代建及平台存量代建成为新商机，房企涌入轻资产模式的蓝海
暴雷房企项目与地方城投大量货储催生代建业务新机遇，“新老玩家”绿城、金地、建业、龙湖、旭辉、华润、保利等均涉足代建业务；
重庆现有代建纾困房企项目较少，“双集中”以来，平台公司拿地体量超500万方，占整体集中成交24%左右，平台开发经验少，回摘土地项目建设工期长，现金流无法快速回流，传统房地产企业可代建项目，实现“双收”。
05、房企参与TOD开发，向“城乡建设与生活服务商”转型，力求新增长点
06、企业撤退是前进，回归初心定位，打破发展僵局
2022年及大量房企快速扩张布局，战略发展多以全国化布局、多航道协同并行发展；现状房地产市场持续调整价段，各房企转变策略，回归初心，收缩战线，聚焦高增长、高能级城市或深耕区域布局，投资更趋谨慎，以做强自身已有业务线，强抓优势为主，稳发展、保现金流。
07、高低价存量去化周期基本持平，后市整体均价维稳或小幅上涨
2022年市场持续调整，为刺激企业投资信心，降出让价+控溢价，低地价成交建面占比85%，平均地价上涨至5964元/㎡，高价地平均地价下降至9000元/㎡以内；
2022年全年市场去化低位，各类产品均占有一定市场份额，高低地价存量去化周期基本持平状态；低价地项目后续持续入市，从供应端持续补充，低地价存量短期内不会出清，进一步巩固及扩大其在整个存量市场的份额，城市整体房价将维持稳定或者小幅上涨趋势。