一、2022年从新房销售和房地产投资开发增速等数据显示出，房地产整体呈现收缩态势。1—10月份，房地产开发企业房屋施工面积888894万平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面积6282...
一、2022年从新房销售和房地产投资开发增速等数据显示出，房地产整体呈现收缩态势。
1—10月份，房地产开发企业房屋施工面积888894万平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面积628278万平方米，下降5.9%。房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%。其中，住宅新开工面积75934万平方米，下降38.5%。房屋竣工面积46565万平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面积33771万平方米，下降18.5%。
1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。
10月末，商品房待售面积54734万平方米，同比增长9.0%。其中，住宅待售面积增长16.6%。
10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.70。
从房地产开发投资总额来看，排在前三名的分别是广东、浙江和江苏，1-10月投资额分别为12414.48亿元、11006.17亿元和10845.13亿元，均突破万亿。从累计同比增速来看，1-10月仅有4个省市房地产开发投资同比微增，其中浙江增幅最大，同比增4.64%；有27个省市同比呈负增长。
施工面积方面，31省市1-10月的商品房屋施工面积共888893.80万平方米，排名前三的是广东、山东和江苏，其中广东施工面积超80000万平方米。
新开工面积方面，31省市1-10月房屋新开工面积共103721.71万平方米，排名前三的是山东、江苏、河南。竣工面积方面，31省市1-10月房屋竣工面积共46564.58万平方米，排名前三的是广东、江苏、山东。
二、2022年1-9月各省财政收入：
2022年1-9月全国31省市地方一般公共预算收入
排名
地区
1-9月地方一般公共预算收入(亿元)
自然口径增长(%)
同口径增长(%)
全国
83216.40
-4.90%
5.17%
1
广东
9861.85
-8.55%
0.06%
2
江苏
6940.65
-11.15%
-0.80%
3
浙江
6840.73
-5.33%
3.55%
4
上海
5704.94
-11.95%
-4.43%
5
山东
5532.45
-4.77%
5.40%
6
北京
4282.17
-6.71%
2.57%
7
四川
3469.46
-4.01%
5.29%
8
河南
3330.41
-0.99%
11.24%
9
河北
3312.98
-3.24%
7.11%
10
安徽
2799.02
-0.37%
8.50%
11
福建
2757.33
-2.22%
6.41%
12
山西
2704.39
26.11%
36.27%
13
湖北
2589.09
-4.55%
7.09%
14
陕西
2511.92
15.69%
26.28%
15
江西
2403.97
2.20%
8.70%
16
湖南
2283.25
-5.57%
5.76%
17
内蒙古
2234.57
28.34%
37.70%
18
辽宁
1978.26
-8.52%
1.58%
19
重庆
1476.96
-11.87%
-4.26%
20
新疆
1375.63
15.91%
33.35%
21
云南
1370.52
-16.55%
5.69%
22
天津
1366.58
-17.91%
-8.12%
23
广西
1294.41
-10.33%
1.26%
24
贵州
1246.98
-10.87%
4.21%
25
黑龙江
968.07
-3.08%
5.30%
26
甘肃
667.45
-3.96%
12.05%
27
吉林
610.33
-33.81%
-22.59%
28
海南
583.57
-16.87%
29
宁夏
357.95
3.80%
22.52%
30
青海
232.12
-7.43%
19.09%
31
西藏
128.41
-14.15%
6.80%
三、多地出现强制停贷项目
全国业主发布强制停贷项目汇总
日期
省份
城市
项目
20220712
广东省
深圳市
佳兆业樾伴山
20220613
河南省
许昌市
融创观河宸院
20220706
新乡市
恒大半城湖三期
20220708
周口市
恒大时代新城
驻马店
佳和新城
郑州市
康桥那云溪
商丘市
恒大名都
20220709
东润城五期
奥园悦城
20220710
锦艺轻纺城米兰公寓
名门翠园
康桥玖玺园
瀚海思念城
鑫苑名家
啟福城
正商玖号院
名门紫园
清华城
漯河市
恒大悦府
20220711
鑫苑国际新城
南阳市
阳光城丽景花园
浩创梧桐茗筑
锦艺城
居易西郡原著
恒大养生谷
洛阳市
恒大云湖上郡
名门天境
融创中原大观
中房·华纳龙熙湖
康桥未来公元
奥园誉湖湾
32
恒大城
33
20220630
湖南省
岳阳市
恒大未来城
34
长沙市
新力铂园
35
邵阳市
恒大华府
36
恒大滨江左岸
37
衡阳市
衡东奥体公馆
38
恒泰·芙蓉悦城
39
湘潭市
恒大书香门第
40
和达滨江花园
41
湘江富力城
42
合能枫丹宸悦
43
合能湘江公馆
44
45
株洲市
诚建檀香山
46
江西省
景德镇
恒大珑庭
47
宜春市
恒大绿洲四期
48
南昌市
新力城
49
鸿海城
50
新余市
恒大翡翠华庭
51
河北省
石家庄
恒润中央广场
52
南宁市
蓝光雍锦澜湾
53
五象澜庭臻苑
54
江宇世纪公馆
55
辽宁省
沈阳市
恒大中央广场
56
57
恒大西江天悦
58
山西省
太原市
泰禾金尊府
59
陕西省
西安市
正荣紫阙台
60
世茂璀璨倾城
61
江苏省
靖江市
恒大御景半岛
62
镇江市
华泰禾金尊府
63
宿迁市
恒大悦澜湾
64
云南省
昆明市
恒大阳光半岛
65
蓝光德商天域
66
吉林省
长春市
恒大花溪谷
67
重庆市
两江新区
芙蓉公馆
68
渝北区
阳光城未来悦
69
山东省
济南市
阳光城檀悦
70
烟台市
松隽阳光城
71
20220707
湖北省
武汉市
72
咸宁市
绿地城际空间站
73
美好花域香境二期
74
绿地光谷星河绘
75
随州市
恒大悦龙台
76
恒大科技旅游城
77
当代铭山筑
78
襄阳市
蓝光雍锦园
79
鄂州市
恒大文化旅游城
80
联乐广场
81
荆门市
实地紫薇雅筑
82
花样年香门第
83
泰禾知音湖院子
84
恒大翡翠珑庭
主要原因：
1、企业营收不佳裁员
受到经济环境和疫情影响，企业尤其是中小企业面临破产和倒闭，根据清华大学郑毓煌教授最新的统计，今年上半年，整个中国有46万家公司倒闭，注销的工商户大概在310万左右。
部分居民加高杠杆买房、炒房以及家庭可支配收入的减少，易导致断供出现。
2、金融监管
由于房地产的三条红线以及房产企业资金紧张的一系列问题，部分银行没有把居民购房款存入建房的监管账户，而是转入开发商的账户让开发商任意挪用。导致应该交付的房子没有交付，形成烂尾楼。
化解方式：
1、多部委推进政策性银行专项借款保交楼
专项借款的初期规模就达2000亿元，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
2、多家央企和AMC(不良资产管理公司)出面积极参与房地产项目盘活
截至8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12,335套商品房按期交付，实现186户上下游供应商11.75亿元工程款、材料款欠款顺利清偿，解决1.08亿元农民工工资偿付问题，兑付房企公开市场违约债券2.41亿元，带动326.29亿元项目复工复产。
四、房地产过往模式
1、获得资金从地方政府购买土地。
2、预售要向购房者开发的房产。
3、开始项目建设。
4、使用项目收入获得资金以开始另一个项目。
中资美元债回报指数走势
五、原因：
1、政策因素
1）三道红线
“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：①剔除预收款后的资产负债率大于70%;②净负债率大于100%;③现金短债比小于1。尽管三条红线政策旨在从长远来看改善房地产开发行业的金融稳定性，但这些规定使得风险最高的开发商的财务状况在短期内更加不稳定，因为他们试图迅速去杠杆化。
2）地产非标融资渠道限制
从2016年10月开始，央行、银监会、发改委、上交所、深交所频频发文，房企融资遭到一行三会的联合围堵。
地产前融产品中的主流是以信托为主的股权投资类产品，包括信托机构与银行私行、三方财富/私募机构/前融机构等合作的“信托+有限合伙”的产品。2021年2月召开的年度信托监管工作会议中，监管部门表示2021年将继续开展“两压一降”，即继续压降信托通道业务规模，逐步压缩违规融资类业务规模，加大对表内外风险资产的处置。2021年信托融资类业务的压降计划是在2020年压降计划的基础上再降20%。随着信托融资类与通道业务被持续压缩，以房地产、城投企业为主要资金投向的融资类信托计划的发行继续收紧。
Ⅰ、禁止私募资产管理计划以委托贷款、嵌套信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他类资产收（受）益权和以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权以及其他投资方式直接或间接投资于16个城市普通住宅地产项目；
Ⅱ、私募资管计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产企业融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款；
Ⅲ、不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违规行为提供便利；
Ⅳ、向下穿透审查：向底层资产进行穿透审核，以确定受托资金的最终投资方向符合规范要求。
2、人口因素
1）最新的统计年鉴显示，2014年，城市人口数约为7.5亿（占总人口的55%），农村人口数约为6.2亿（占总人口的45%）。从1978年的82%到2010年的50%，中国仅用了32年。从世界范围来看，中国的城市化率与中国现有的经济发展水平还不相符，不仅远落后于发达国家的平均城市化水平，80.15%。现有中国经济发展水平对应的城市化水平在60%是比较正常的。随着城市化进程和人口增长的逐步放缓，地产和基础建设逐渐饱和。
2）2019年中国居民人均可支配收入达到30733元,比上年增长8.9%,扣除价格因素,实际增长5.8%。2020年前三季度，全国居民人均可支配收入23781元，比上年同期名义增长3.9%，扣除价格因素，实际增长0.6%。随着居民人均可支配收入的增加，大大影响着人们对建筑的需求。2021年最新数据显示，年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141260万人，比上年末增加48万人。全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；人口自然增长率为0.34‰。从性别构成看，男性人口72311万人，女性人口68949万人，总人口性别比为104.88（以女性为100）。从年龄构成看，16-59岁的劳动年龄人口88222万人，占全国人口的比重为62.5%；60岁及以上人口26736万人，占全国人口的18.9%，其中65岁及以上人口20056万人，占全国人口的14.2%。
劳动年龄人口下降，老年人口数量的比重持续增长，人口老龄化程度继续加深，老年人口比重的上升加重了劳动年龄人口负担，但劳动力资源仍然丰富，潜力很大。社会人口和收入结构的变化，对地产，对建筑，对基建产生的变化和需求要点也发生变化，居民的住房需求变成改善型和环保型，城市基础设施也向便利化，智能化，和建筑美学化发展。
3、货币因素坚决不搞大水灌溉
4、社会因素
1）房地产畸形发展导致社会资源不能均衡共享
城市化进程中，高端市场通过强的购买力，房价上涨投资行为以及土地财政，使得商业，医疗，教育等资源进一步向大城市以及地区性城市中心集中，房价进一步上涨；而购买力弱的，逐渐至城市边缘。收入和购买力上巨大的差距，让住房资源占有不平衡，一部分家庭拥有很多套住房;而另一部分家庭面对高房价，买不起房，易出现“大城市病”。我国传统的城乡二元结构逐渐变成在城乡二元结构基础上，又增加了城市内部二元结构，加剧了不平衡。
2）对耕地面积的控制
3）长远看房地产不受控制的上涨易造成经济和社会风险
2021年，全国居民总财富687万亿，其中住房财富占69.29%，挤占居民消费空间，也是对实体经济，对高科技企业和制造业的压缩，中央频频调控，也是代表广大人民的根本利益，也是体现以人民为中心的准则。
标志性事件：恒大暴雷
资金链断裂的背后是近2万亿债务的大山，它又牵连着千千万万的员工、民工、投资者、业主等各类群体。恒大的倒塌意味着“大而不倒”的破产，也代表着地产高杠杆模式的终结。这一事件以后，房地产行业将被重塑，原有的秩序与观念将被打破。
5、新冠疫情
1）建筑企业现金流
很多房企在新冠疫情期间，为了疫情防控需要而停工停产，房屋销售几乎处于停滞状态。在疫情管控期间，行政管理，员工工资和工地防疫措施造成财务成本上升，民营建筑企业和地方国企建筑企业出现分化，地方国企在面对的挑战方面更具有优势，而且国央企在地域和项目分布上更分散，更多元化；在融资渠道方面国央企在停工期间有更好的融资渠道给资金流动性不足提供支撑。
2）房地产
从16-18年已经开始，置换和改善型交易量增加，包括疫情过后，大户型，豪宅成交量上升。在今年上海9月市场成交结构中，顶豪成交有所下滑、高端改善豪宅入门价段成交提升，面积上市场倾向于200-400的大面积产品，两端下滑明显，目前上海市场品质改善、置换群体成交活跃度较高。意味着一是对于未来经济的悲观预期产生情绪洪流，会形成一种资金避险行情；二是这几年我国房地产行业情况已经趋于饱和。
3）居民投资信心不足
社融数据显示，10月住户贷款减少180亿元，其中，短期贷款减少512亿元，中长期贷款增加332亿元。而9月较上月相比住户贷款增加1923亿元，达到6503亿元新增规模。其中，短期贷款增加3038亿元，在上月增长基础上继续改善，中长期贷款增加3456亿元，为三季度以来最高水平。表明企业减缓扩张，居民买房信心动力不足，收入方面存在不确定性，但存款数量激增，到目前为止，在封锁的不确定下，消费相比较前几年而言已经落后。
六、2022年各地出台稳定房产措施：
1、降低首付比例等
截至10月10日，今年全国各地已累计出台稳楼市政策超500次，涉及放松限购、限贷、限价、限售，放松公积金贷款，税费减免，购房补贴等。1-9月已有79省市放松公积金贷款政策、58城减免税费、12城放松限购、33城放松限贷。除了放松“四限”、减免契税之外，本轮政策宽松周期还出台了比较特别的政策，包括公积金“一人买房全家帮”及鼓励多孩家庭购房等。
2、二手房买卖退税以及带押过户
1）自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。可以变相促进房产买卖
2）带押过户，卖家存在抵押的房产若要上市交易，不用先还清原来的房贷就可完成过户、抵押、发放新的贷款。加快二手房买卖，盘活房地产交易市场，促进新房销售。
3、保交楼措施
在今年7月，聚焦保民生、提品质的“保交楼”被首次写入政治局会议文件，会议指出要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。
8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，专项借款初期规模达2000亿元。（资金较小杯水车薪，后续还需要地方以及多方，落实责任主体，创新型金融政策和工具来扶持）
在监管部门的推动下，金融资产管理公司(简称“AMC”)纾困房企的速度加快，中国华融、中国长城资产、中国信达等全国性AMC相继与房企进行战略合作，对接纾困项目并进行出资。通过存量债务重组、续建资金补足、引入品牌代建、项目封闭运作、协调地方政府等房地产风险化解有效路径，落地原佳兆业集团广州南沙“悦伴湾”等一批受困房企风险化解项目，保障4424套商品房按期交付，带动354亿元存量项目复工复产。
4、房地产“三支箭”
人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施，支持房地产市场平稳健康发展
交易商协会：“第二支箭”扩容首批民营房企落地，中债增进对龙湖等三家房企出具信用增进函。所谓“第二支箭”是指民营企业债券融资支持工具。对应地，“第一支箭”是信贷支持，而“第三支箭”是民营企业股权融资支持工具。不过，“第三支箭”目前还没有具体措施落地。
七、未来房地产发展格局
1、二十大提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度
租购并举：有条件的买得起就买，买不起就租，完善租赁市场，让人随着工作变动，可以有房可住，不必局限于固定城市。把租房的概念加入房地产中。
多主体供给：不一定是民营房企开发，在此轮的调控中，商品房供应可以是民企房产也可以是国有企业或者其他形式等多种方式。
多渠道保障：可以是市场化，也可以是非市场化等，比如说企业建房拿地给员工居住，地方政府吸引人才建立人才公寓等。
这样有利于地产市场长效机制的确立，在今年8月中旬，首批3只“保租房”REITs已经正式发行。机构投资者对3只产品的网下拟认购规模已经超过1200亿元。分别为中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下认购规模分别为394.57亿元、362.70亿元、462.62亿元。
2、国营市场主导
随着趋势看来，未来国有企业为主导，民营企业为辅的地产格局逐渐形成。当然这既解决了前几十年的地产乱象，良好的市场化竞争，意味着未来民企的拿地和销售的难度会很大，生存更加困难。
３、新的地产周期已经开始
拿地形式发生了变化。以地方城投和国央企拿地为主，单向报价形式比招拍挂更直接。