(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与当事人诉求
1.原告诉讼请求
吴某兰向一审法院起诉请求：
-判令坐落于北京市西城区三号房屋（简称三号房屋，即涉案房屋）归吴某兰所有；
-判令钱某杰、孙某峰协助吴某兰办理上述房屋的所有权转移登记手续；
-诉讼费由钱某杰、孙某峰负担。
2.被告上诉请求及理由
钱某杰、孙某峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴某兰的全部诉讼请求；诉讼费、保全费由吴某兰承担。
-吴某兰与钱某杰、孙某峰之间不存在借名买房的意思表示；涉案房屋系钱某杰、孙某峰自购，吴某兰并没有一直持有涉案房屋的房本；涉案房屋的装修费用由钱某杰、孙某峰支付；一审法院把交纳物业费、水电费作为房屋所有权的主要论据缺乏依据，属于认定事实不清；双方之间无借名买房的约定，一审法院判定借名买房成立，属于适用法律错误；一审中所涉资金为吴某兰赠予钱某杰、孙某峰，而一审法院认定为购房款缺乏证据，属于事实认定不清，适用法律错误。
-钱某杰、孙某峰取得涉案房屋所有权的整个过程合法正规、也合情合理。本案诉讼涉及多年家庭纠纷，有其客观原因，一审法院不予考虑，有失公正。
3.原告辩称
吴某兰辩称，一审法院认定事实正确，适用法律准确，钱某杰、孙某峰的上诉请求无任何理由与法律依据，应当予以驳回。
二、法院查明事实
1.当事人关系与房屋购买情况
钱某杰与孙某峰系夫妻，钱某杰系吴某兰与前夫之子。
2014年5月10日，钱某杰与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定钱某杰向李某购买三号房屋，成交价为220万元。同日，钱某杰与北京T公司签订《佣金确认书》，确认钱某杰通过该公司的居间服务签订上述房屋的买卖合同，佣金为22000元，钱某杰承诺于2014年8月30日前向该公司支付佣金。同日，钱某杰向李某交纳定金6万元。
2014年6月15日，孙某峰通过其名下账号向李某支付购房款50万元。2014年9月5日，孙某峰通过上述账户向李某支付购房款40万元。同日，孙某峰通过其名下账户向李某支付购房款120万元。同日，孙某峰通过其名下账户向李某支付购房款4万元。同日，钱某杰交纳房屋买卖契税31000元。2014年9月25日，钱某杰交纳“已购公有住房上市出售补缴土地收益”800元。2014年9月25日，钱某杰取得三号房屋的所有权证。
吴某兰原系北京市西城区四号房屋（简称四号房屋）的所有权人，该房屋系其名下唯一住房。2016年3月1日，吴某兰与张某强签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某强向吴某兰购买四号房屋，成交价为180万元，张某强应于合同签订当日向吴某兰支付定金3万元。2016年3月20日，吴某兰收到售房款6万元；2016年3月25日，吴某兰收到售房款3万元；2016年4月5日，吴某兰收到售房款3万元；2016年4月10日，吴某兰收到售房款50万元；2016年5月1日，吴某兰收到售房款118万元。
2.庭审中资金往来情况
庭审中，吴某兰主张钱某杰系代其购买三号房屋，并主张其按照钱某杰要求共计向钱某杰、孙某峰支付购房款160万元：2014年4月20日，吴某兰在其名下银行账户内存款18万元，吴某兰自称此笔款项系其向朋友冯某的借款，吴某兰于2014年4月22日向孙某峰转账18万元，于2016年4月25日向冯某转账18.6万元，吴某兰自称系向冯某偿还借款本息；2014年4月25日，吴某兰自C银行取款6万元，自D银行取款9万元，吴某兰自称于当日将上述款项现金15万元交予钱某杰；
2014年5月5日，吴某兰的朋友韩某华向孙某峰汇款30万元，此笔款项系吴某兰向韩某华的借款，吴某兰于2016年4月26日向韩某华偿还借款本息31万元；2014年5月10日，吴某兰的朋友陈某向孙某峰名下账户汇款22万元，此笔款项中的7万元系由吴某兰于当日陈某向孙某峰汇款前汇入陈某的账户内，另外15万元系吴某兰向陈某的借款，吴某兰于2016年4月26日向陈某偿还借款15万元，于2016年5月5日向陈某偿还借款7万元；2016年5月3日，吴某兰向孙某峰转账75万元。对于上述现金15万元，钱某杰、孙某峰不予认可；
对于另外转账的145万元，钱某杰、孙某峰主张均系吴某兰对其二人的赠与，但就此未提供证据予以佐证。另，关于对外所借款项，吴某兰主张均按照年息4.5%的标准向出借人支付了利息。
在购得三号房屋后，该房屋一直由吴某兰居住使用，供暖费、物业费由吴某兰交纳，房屋所有权证、购房款发票、契税缴款书、房屋所有权登记收费专用收据、补缴土地收益缴款书亦由吴某兰持有。2019年3月15日，钱某杰申请补发了房产证。
2020年庭审结束后，吴某兰自家中取回大、中、小三个记账本，并作为证据提交。
三、法院认为与裁判结果
1.法院认为
本案的争议焦点在于三号房屋登记在钱某杰名下是否系吴某兰借用钱某杰之名购买的结果。本案中，吴某兰未能提供借名买房的协议，钱某杰、孙某峰亦未能提供其收取吴某兰的160万元系接受赠与所得的证据，但综合本案事实，法院认为吴某兰主张的借名购房成立，对此法院分析如下：
-支付款项总额认定：吴某兰主张其于2014年4月25日向钱某杰给付现金15万元，对此钱某杰、孙某峰不予认可，但综合吴某兰提交的银行账户明细及其记账本所载内容，法院认定吴某兰所述属实，其确于2014年4月25日向钱某杰给付现金15万元。钱某杰、孙某峰认可收到转账的款项145万元，故吴某兰在购房前后向钱某杰、孙某峰支付的款项总额为160万元，绝大部分购房款均系其自行支付。
-购房借款总额认定：综合吴某兰提交的银行账户明细及其记账本所载内容，法院认定吴某兰因购房分别向冯某借款18万元、向韩某华借款30万元、向陈某借款15万元，其因购房共计借款63万元，后向冯某支付利息1.2万元，向韩某华支付利息1.8万元。
-款项性质认定：钱某杰、孙某峰主张该160万元系接受吴某兰赠与所得，但未提供任何证据予以佐证，该160万元中的63万元系吴某兰对外借款，使用借款进行赠与亦与常理不符。因此，钱某杰、孙某峰主张其收取的160万元系接受吴某兰赠与所得于法无据，法院不予采信。
综上，吴某兰与钱某杰、孙某峰形成了借名买房的合同关系，该房屋应系吴某兰的个人财产，其诉求于法有据，法院依法予以支持。
2.裁判结果
四、律师案件分析
1.核心争议焦点剖析
2.借名买房关系认定依据
-房屋使用与票据持有情况考量：三号房屋自购买后一直由吴某兰居住使用，且房屋所有权证、购房款发票、契税缴款书等重要票据原件均由吴某兰持有。在一般的房屋买卖关系中，房屋的实际使用人和票据持有人往往与房屋的实际所有权人具有高度一致性。虽然这并非绝对的判断标准，但在本案中，结合其他证据，这些事实进一步佐证了吴某兰对房屋享有实际权益，强化了其借名买房主张的可信度。法院将这些因素纳入综合考量范围，体现了在判断房屋权属时全面审查案件事实的裁判思路，避免仅依据单一因素作出片面判断。
3.赠与主张未被采信的原因
钱某杰、孙某峰主张吴某兰给付的160万元系赠与，但未提供任何证据予以佐证。在法律上，赠与关系的成立需要有明确的赠与意思表示且完成赠与财产的交付。本案中，钱某杰、孙某峰仅提出赠与主张却无证据证明双方存在赠与合意，且160万元中的63万元系吴某兰对外借款，从常理上讲，使用借款进行赠与不符合一般的行为逻辑。在民事纠纷案件中，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，将承担不利的法律后果。因此，法院对钱某杰、孙某峰的赠与主张不予采信是符合证据规则和法律规定的。
五、案件启示
1.家庭房产交易中的证据保留意识
2.借名买房风险防范与规范操作
3.法院裁判思路对类似案件的借鉴意义
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！